1. 권리금 일반이론
(1) 권리금의 법적 보호의 필요성
① 권리금 법제화의 찬반론
상가권리금은 오랜 기간 건물의 시설이나 고객 등 유무형의 이익과 관련하여 임차인이 신규임차인으로부터 관행적으로 수수하는 금전적인 대가로 보편화되어 왔으나, 흔히 ‘폭탄돌리기’로 표현되면서 영세한 임차인의 권리금을 보호하지 못 하는 법의 사각지대에 놓여 있는 문제는 사회적인 분쟁과 시장경제질서의 효율 성을 저해하는 요인으로 지적되어 왔다.222)223)
222) 임주리․김상찬, “상가권리금 회수기회 보장에 관한 연구”, 법과 정책 제22집 제2호, 제주대학 교 법과정책연구소, 2016.8, 163-164면.
223) 권리금의 정확한 기원을 파악하기에는 어려움이 있다. 권리금은 그 발생연원과 관련하여 조선 고등법원판결에서도 이에 관한 내용이 없는 점, 광복 후에 토지와 건물의 사용권 매매에 있어서 권리금의 수수가 널리 행해진 점을 보면 광복을 전후하여 권리금의 개념이 발생했다고 보는 입 장과 권리금이 상가건물과 같은 부동산의 임대차에 일반화된 것은 한국전쟁 이후 상가를 비롯
이와 같이 관행적으로 그리고 현실적으로 권리금은 실재하고 있었으며,224) 이
225) 아래의 서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회 통계자료[http://news.seoul.go.kr/snap/doc.html
?fn=5b68f7281fb195.43289951.hwp&rs=/wp-content/blogs.dir/24/files/2018/08/(2019.1.15. 방문)]에
38,122 (100%) 13,119 15,310 9,693 계약해지․해제 5,974 (15.4%) 1,764 2,614 1,596 권리금 5,552 (15.3%) 2,467 1,893 1,666 보증금․임대료 5,543 (13.6%) 1,867 2,001 885 법적용 대상 여부 4,273 (11.9%) 1,513 1,875 1,666
시부터 권리금과 관련한 규정을 마련하지 않아 실정을 무시한 입법이라는 비판
기타 4,007 (10.5%) 1,560 1,585 862 226) 전장헌, “상가건물임대차에서 권리금에 대한 개선방안”, 부동산학보 제61집, 한국부동산학회,
후자에는 직접적으로 상가임대차법에 권리금을 도입하거나,229) 권리금에 관한
합리적인 것으로 이를 인정하지 않는 것이 법리상 타당하다233)는 견해도 있다.
② 검토
권리금에 관한 규정이 신설되기 이전에 권리금의 수수가 관행적으로 이루어지 고 있다는 점과 그로 인한 임차인의 피해가 발생하였을 때 마땅한 구제책이 부 존재하기 때문에 권리금 관계에 있어 법․제도적인 임차인 보호의 필요성을 인 정하는 다양한 견해들이 주장되고 있었다. 이러한 견해들은 관련 특별법을 제정 하는 방법보다는 상가임대차법의 개정을 언급하고 있으며, 동법에 관련 규정을 신설하는 직접적인 방법보다는 대체적으로 갱신요구권을 7년 내지 10년으로 연 장하는 간접적인 방법을 통하여 권리금을 규율하려는 입장을 보이고 있었다. 이 와 같은 입장은 권리금을 법적으로 규율하기 위해서는 우선적으로 이에 대한 개 념 정의와 보호범위의 설정이 선행되어야 할 필요가 있으나, 권리금은 유형․무 형의 금전적 가치이기 떄문에 그 개념이 추상적이고 불명확하다는 점, 이로 인해 손해배상의 문제에 있어 정확한 금전적 가치를 산출하기 곤란하다는 점 등으로 인하여 법에 정의규정을 마련하기 곤란하다는 입법기술적인 어려움을 하나의 원 인으로 생각할 수 있을 것이다.
다른 한편으로는 갱신요구권의 연장만을 유일한 해결책으로 제안하기보다는 이와 아울러 권리금 정의규정의 신설 등과 같은 다른 입법적인 조치와 병행할 것을 언급하고 있다. 이러한 점은 권리금이 임차인에게 매우 중요한 부분을 차지 하고 있었고 이해관계도 그만큼 복잡하기 때문에 단순히 갱신요구권의 연장만으 로는 권리금문제에 대처하기 곤란하다는 사실에 대한 반증이라고도 할 수 있을 것이다. 또한, 당시 5년의 갱신요구권 행사기간이 외국의 입법례와 비교하여 상 대적으로 단기이기 때문에 이를 연장하여 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 시 간적인 기회를 더욱 보장하는 방법이 현실적이라고 판단한 것으로 보인다.
이러한 인식하에 직․간접적으로 권리금을 법제화하는 내용의 개정안들이 다 수 발의되었다. 그러나 논의과정에서 관련 당사자들의 이해대립이 복잡하다는 이 유 등으로 계속 후순위로 밀려나면서 통과가 힘들 것으로 예상되고 있었으나, 법
233) 김판기, 전게논문, 41-45면 참조.
안 통과의 필요성에 대한 공감대가 확산되면서 결국 2015년 5월에 권리금 관련 규정을 신설하는 내용으로 임시국회에서 통과되게 되었다.234) 이를 통해 권리금 에 대한 법제화에 대한 논의는 일단 일단락되었다고 할 것이고, 다만 그 내용에 있어서 법규정이 현실적으로 시장에서 충분히 임차인 보호라는 본래의 기능을 다 하고 있는가에 대한 연구가 뒤따라야 할 것이다.
(2) 정의 및 법적 성질
① 정의
상가임대차법이 제정되기 이전에 발의된 법안들에서도 권리금에 관한 규정을 찾아볼 수 있다. 그러나 권리금의 개념이 명확하게 정의되어 있지 않고, 권리금 액을 산정할 수 있는 근거가 없어서 임차인에게 권리금청구권을 인정하기 위해 서는 권리금의 액수나 내역을 객관적으로 파악할 수 있는 제도적 장치의 마련이 선결되어야 한다고 하거나, 임차인에게 임대인에 대한 권리금의 지급을 구할 수 있도록 하는 것은 권리금의 법적 성질에 반한다는 지적과 함께 임대인의 소유권 에 대한 근거 없는 제한으로 위헌의 여지가 있다는 이유235)로 공동 대안작성단 계에서 삭제되었다. 따라서 권리금 개념의 정의는 학설과 판례에 맡겨져 왔다.
학설상으로는 “주로 도시에서의 토지 또는 건물(특히 점포)의 임대차에 부수해 서, 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익의 대가로서 임차인으로부터 임대인에 게(또는 임차권의 양수인으로부터 양도인에게) 지급되는 금전”236)이라고 하여 일 종의 ‘장소적 이익의 대가’만으로 이해하는 견해와 “주로 상가건물 영업소(카페, 레스토랑, 중식당, 분식점, 세탁소, 당구장 등)의 임차권양도에 부수하여 거래관행 상 발달한 것으로서, 그 영업소가 갖는 특수한 영업시설이나 비품, 특수한 장소 적 이익(예를 들어 점포위치에 따른 영업상의 이점) 내지 영업상 노하우, 신용,
234) 조장우, “상가건물임대차보호법상 권리금 규정의 배경과 해석”, 법학논문집 제40집 제1호, 중 앙대학교 법학연구원, 2016.4, 78면.
235) 배병일, 전게논문, 179-180면.
236) 곽윤직, 채권각론, 박영사, 2003, 223면; 송덕수, 채권법각론, 박영사, 2017, 278면; 지원림, 민법 강의, 홍문사, 2017, 1475면 등.
고객관계에 대한 대가로, 임차인이 임대인 또는 임차권 양도인, 전대인 등에게 지급하는 금전을 말하는 것”237)이라고 하여 장소적 이익의 대가와 특수한 영업시 설 및 영업상 노하우 등도 권리금의 범위에 포함시킴으로써 보다 넓은 의미로 파악하는 견해도 있으며, “일반적으로 토지, 건물의 임대차, 전대차, 임차권의 양 도에 부수하여 임차인 또는 전차인으로부터 임대인 또는 전대인에게, 임차권의 양수인에게서 양도인에게 지급되는 보증금 및 차임 이외의 금전 기타의 유가 물”238)로 정의하여 추상적이고 포괄적인 개념으로 설명하는 견해도 있다.
판례는 권리금을 “상가의 영업시설․비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상 의 노하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간의 이용대가”239)로 보고 있다.
현행법에서는 권리금을 “임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설․비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형․무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가 로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가(제10조 의3 제1항)”로, 권리금계약은 “신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약”으로 정의하여(동조 제2항) 그 개념에 있어 기존 판례의 해석을 그대로 답습하고 있으며, 권리금계약은 임차인들 사이에 성립하는 것으로 하여 임대인은 계약의 당사자에서 배제하고 있다.
② 법적 성질
권리금의 수수에 임대인이 관여되는 경우는 매우 드물고,240) 일반적으로는 임
237) 백경일, 알기 쉽게 풀어 쓴 계약법, 도서출판 고래시대, 2014, 359면. 한편, 김형배, 채권각론, 박영사, 2001, 497면에서는 “보증금과 달리 ① 특정점포가 누리고 있는 영업상 이름의 대가, ② 장소적 몫의 대가, ③ 임차권을 양도받게 해 준 사례금, ④ 영업상의 시설물이나 장치의 소유권 을 이전하는 대가”라고 권리금의 개념을 설명하고 있다.
238) 김상용, 채권각론, 화산미디어, 2016, 324면.
239) 대법원 2000.9.22. 선고 2000다26326 판결; 대법원 2002.7.26. 선고 2002다25013 판결; 대법원 2008.4.10. 선고 2007다76986․76993 판결; 대법원 2017.7.11. 선고 2016다261175 판결 등.
240) 임대보증금수령의 효과가 소유주에게 미치는 것과는 달리 개발업자와 임차인 사이에 수수된 권리금은 당연히 소유주에게 그 효력을 미치는 것이 아니므로 임대차해지 시에 소유주가 이를 반환키로 하였다는 등 특별한 사정이 없으면 소유주에게 그 권리금을 반환할 의무가 없다[대법 원 1989.2.28. 선고 87다카823․824 판결].
차권 양도시 임차인인 양도인과 양수인 사이에, 전대차의 경우 임차인인 전대인 과 전차인 사이에 수수되는 것이 일반적이라고 할 수 있다. 나아가 통상 권리금 은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급 을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기 재 없이 단지 ‘모든 권리금을 인정함’이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료
차권 양도시 임차인인 양도인과 양수인 사이에, 전대차의 경우 임차인인 전대인 과 전차인 사이에 수수되는 것이 일반적이라고 할 수 있다. 나아가 통상 권리금 은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급 을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기 재 없이 단지 ‘모든 권리금을 인정함’이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료