1. 민법으로의 편입내용
계약의 갱신과 관련하여 민법 제639조는 묵시의 갱신에 관하여 규정하고 있으 며, 상가임대차법에서는 민법과 비교하여 상대적으로 임차인을 보호하기 위한 많 은 내용(제10조 및 제10조의2)을 규정하고 있음을 비추어 볼 때, 민법상의 관련 규정은 상가임대차법과 비교하여 상대적으로 빈약하다고 할 수 있을 것이다. 그 렇다고 하여 상가임대차법의 관련 규정을 전부 민법으로 편입하여 일반화시키는 것은 합리적이지 않다고 할 수 있을 것이므로, 상가임대차법의 규정 가운데 계약 의 갱신과 관련한 원칙적인 내용은 민법에 편입시키되, 특례조항인 제10조의2는 현행 규정을 그대로 새로운 특별법에 규정하는 방안이 타당할 것이다.
136) 헌법재판소 2013.12.26. 자 2011헌바234 결정 참조.
민법 제651조의2(임대차기간 등) ① 상가건물의 경우 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1 년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관 계는 존속하는 것으로 본다.
이때 상가임대차법 제10조의 내용으로 민법 제639조의2를 신설하는 경우 구체 적인 개정안은 다음과 같다.
2. 갱신요구권 행사기간의 적정성
상가건물을 임차하여 영업을 하기 위해 투하된 자본을 회수하기 위해서는 임 차한 장소에서 상당한 기간 안정적으로 활동을 하여 회수기반을 조성할 수 있어 야 하고, 이를 전제로 임차인은 시설비 등 장기적인 투자를 결정하게 된다. 상가 임대차법의 입법 당시 상가건물의 임대차기간은 통상적으로 1년 단위로 체결되 고 있었고, 이 기간이 만료되어 임대인이 보증금 등을 인상하거나 목적물의 반환 을 요구하는 경우 임차인은 이에 응할 수밖에 없는 상황이었다. 따라서 이러한 1 년의 기간은 임차인의 영업권을 확보하고 안정적으로 투하자본을 회수할 수 있 는 기회를 담보하기에는 부족하였기 때문에 임차기간을 적정하게 보장하기 위한 규정이 필요하게 되었다고 할 수 있을 것이다. 이와 함께 동법의 입법 당시 지나 치게 오랜 기간의 설정은 임대인의 재산권 행사를 과도하게 제한하는 결과를 초 래할 수 있으므로 사적 자치를 침해하지 아니하는 범위 내에서 설정되어야 한다 는 입장 사이에서의 합의점으로 5년이라는 기간이 도출되었다고 할 수 있을 것 이다.137) 또한, 갱신요구권은 권리금에 관한 내용을 규정하지 않고 있었던 입법
137) 상가임대차법이 임차인에게 5년의 임차기간 범위 내에서 계약갱신요구권을 부여하고 있는 제 도의 취지는 임대차계약을 통하여 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업 초기의 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 인하여 영업장을 옮겨야 할 경우 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 상가건물 임차인 에게 영업개시일로부터 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하 려는 데 있는 점에 있다[부산지방법원 2005.10.24. 선고 2005가단40293 판결 참조].
민법 제639조의2(계약갱신의 요구 등) ① 상가건물의 경우 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우 에는 그러하지 아니하다.
당시 간접적으로나마 권리금 문제에 대응할 수 있는 가장 핵심적인 방안으로 평 가될 수 있을 것이다.
그러나 5년의 기간에 대해서는 입법 당시의 거래 관행을 충분히 참작하였는가 에 대해 지속적인 의문이 제기되고 있었고, 아울러 입법 이후 한 차례도 개정되 지 않았기 때문에 그 기준이 입법 당시와는 달라진 사회․경제적 상황으로 인하 여 입법목적을 실현하기에 미흡하다는 점이 최근까지 지적되고 있었다.
3. 적정기간의 설정에 관한 논의
갱신요구권의 적정한 행사기간에 관해서는 많은 개정안과 견해들이 10년을 제 시하고 있었으며, 이의 논거로는 우리나라는 외국과 비교하여 자영업자의 비율이 높기 때문에 이들에 대한 보호필요성이 상대적으로 높고, 5년의 기간은 임차인이 자본을 회수하기에 부족하며, 외국의 입법례138)와 비교했을 때 단기간에 그친다 는 점 등을 제시하고 있었다. 이러한 견해 이외에도 구법상의 5년을 유지하자는 견해와 3년 또는 7년의 행사기간을 보장하자는 견해 및 행사기간을 제한하는 규 정을 삭제하여 무기한으로 하자는 견해도 주장되고 있었다.
3년의 기간을 주장한 견해에서는 입법 당시 임대차계약이 1년인 관행을 감안 할 때 계약기간의 장기화로 인한 임대료폭등 및 물가불안 등이 우려되고, 차임의 증액이 제한되는 등, 최우선변제권이 인정되는 상황에서 사유재산권의 행사에 대 한 과도한 제한으로 문제가 될 소지도 있고, 임차인은 일방적으로 계약기간을 장 기 또는 단기로 선택할 수 있는 반면에 임대인은 갱신을 거절할 수 있는 극히 일부의 경우를 제외하고는 선택권이 없이 전체 계약기간이 전적으로 임차인 의 사에 죄우되게 되어 임대인의 지위가 불안정해진다는 점을 근거로 하고 있다.139)
5년이 바람직하다는 견해는 상가건물임대차 실태조사결과140)를 근거로 5년이
138) 일본 차지차가법에서는 의무적인 임대차기간을 규정하지는 않고 있으며, 2001년부터 시행되고 있는 독일의 사용임대차의 새로운 편성, 간소화 및 개정에 관한 법률에서는 계약기간을 최장 30년의 기간 내에서 당사자들의 합의로 자유롭게 정할 수 있도록 하고 있으며, 최단기간의 제 한도 존재하지 않는다. 프랑스 상법전에서는 원칙적으로 최소 9년의 임대기간을 보장한다. 그리 고 영국의 1954년 임대차법에서는 의무적인 임대차기간을 규정하지 않고 있기 때문에 당사자들 의 합의를 통해 계약기간을 설정할 수 있다.
139) 김종민, 상가 등 임대차보호 관련 법안에 관한 공청회 자료집[윤기택, 전게논문, 191-192면에 서 재인용].
적정하다는 의견이 지배적이고, 수도권 상가점포의 영업기간이 평균 3.43년으로
수 없는 경우가 많다는 점을 지적하면서 상가임대차도 상거래의 일종이므로 시 장원리에 맡기는 것이 타당하다는 견해146)도 있다.
4. 적정기간에 대한 분석 및 검토
2018년 개정 전 갱신요구권의 행사기간으로 규정되어 있었던 5년은 입법 이후 한 차례도 개정되지 않았다는 점, 실태조사 등을 통해 나타난 평균적인 계약기간 에 미치지 못하고 있었기 때문에 임차인이 투하한 자본을 회수하기에 불충분하 였다는 점 및 외국의 입법례와 비교했을 때 지나치게 짧게 규정되어 있었다는 점 등에서 갱신요구권 관련 규정의 개정 필요성이 충분히 인정되고 있었다고 할 수 있을 것이다.
이러한 측면에서 보건대 시장원리에 맡기자는 견해는 동의하기 어렵다고 할 수 있을 것이며, 공동신청주의를 원칙으로 하는 등기제도에 반하는 임차인 단독 의 등기청구권을 인정하기에도 어려움이 있다고 할 수 있을 것이다. 또한, 갱신 요구권을 무기한 행사하게 하는 방안도 임대인의 재산권 행사에 과도하게 개입 하여 사실상 행사를 제한 또는 금지하는 결과를 초래할 수 있다는 점과 본질적 으로 채권인 임차권에 대해 물권보다 강력한 법적 효력을 부여하게 되는 결과를 초래할 수 있다는 점에서 타당하지 않다고 할 수 있을 것이다.
갱신요구권의 행사기간을 구체적으로 결정하는 문제는 기본적으로 법정책의 영역에 속한다고 할 수 있을 것이다. 그러므로 광범위하고 검증된 현황조사결과 등을 분석하여 얻은 임대차시장에 대한 신뢰할 수 있는 자료들을 이용하여 사 회․경제적으로 발생할 수 있는 영향을 합리적이고 객관적으로 분석 및 예측한 결과를 토대로 결정할 필요가 있다. 그리고 이때 어느 정도의 기간이 임차인이 안정적으로 영업을 유지할 수 있고, 투하한 자본을 회수할 수 있는 시간적인 여 유를 보장해 줄 수 있는가를 가장 중요하고 우선적으로 고려하여야 할 필요가 있다. 그러므로 임차인의 평균적인 영업기간과 이러한 요인들을 감안한다면 현행 법에서 규정하고 있는 바와 같은 10년의 기간이 타당하다고 할 수 있을 것이다.
145) 정승열, 전게논문, 247면 참조.
146) 박인환, 전게논문, 188면 등 참조.
임차인의 갱신요구권 행사기간의 연장은 다른 한편으로는 임대인의 재산권 행 사를 제한받게 되는 기간이 이에 비례하여 연장된다는 것을 의미한다. 동법이 임 차인을 보하기 위한 입법목적에서 출범하기는 하였으나, 당사자들의 사이의 법익 균형을 고려한다면 민법에 갱신요구권과 관련한 규정을 신설하는 경우 임대인에 게도 갱신요구권 행사기간의 연장에 따른 일정한 배려를 할 필요는 있을 것으로 생각된다. 이에 해당하는 구체적인 방법으로는 일정한 수준으로 임대인의 임대소 득세 또는 법인세 등을 감경하는 등의 세제혜택 또는 예컨대 개정 전, 규정하고
임차인의 갱신요구권 행사기간의 연장은 다른 한편으로는 임대인의 재산권 행 사를 제한받게 되는 기간이 이에 비례하여 연장된다는 것을 의미한다. 동법이 임 차인을 보하기 위한 입법목적에서 출범하기는 하였으나, 당사자들의 사이의 법익 균형을 고려한다면 민법에 갱신요구권과 관련한 규정을 신설하는 경우 임대인에 게도 갱신요구권 행사기간의 연장에 따른 일정한 배려를 할 필요는 있을 것으로 생각된다. 이에 해당하는 구체적인 방법으로는 일정한 수준으로 임대인의 임대소 득세 또는 법인세 등을 감경하는 등의 세제혜택 또는 예컨대 개정 전, 규정하고