282) 「공공주택특별법」 제49조의2 제1항, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제47조 제1항 및 「주 택법」 제78조 제3항 등이 표준계약서의 의무적인 사용을 규정하고 있고, 주택임대차법 제30조 에서는 표준계약서를 ‘우선적으로’ 사용하도록 규정하고 있다.
283) 신동환, “상가임대차보호법상 권리금에 관한 문제점과 개선방안”, 법학연구 제45집, 전북대학 교 법학연구소, 2015.9, 118면.
284) 세무서에 제출하는 사업자등록신청서에 권리금에 대한 내용을 기재하여 신고하도록 하여 권 리금 자체에 관한 직접적인 보호제도를 마련할 필요가 있다는 견해로는 이경준, “상가권리금 법 제화의 문제점과 개선방향에 관한 실무상의 쟁점”, 법이론실무연구 제7권 제1호, 한국법이론실 무학회, 2019.2, 405면 참조. 물론 이러한 형태의 신고는 사법적 생활관계에 대한 국가의 개입으 로 비추어질 수 있으나 관련 분쟁의 예방 및 조세정의 등을 위한 형평의 목적에 맞는 보편타당 한 수단이 될 수 있을 것이다.
(1) 도입의 필요성
상가임대차법 제10조 제1항 각 호에서 열거하고 있는 임대인의 갱신거절사유 가운데 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실 이 있는 경우(제1호), 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 (제2호), 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸) 한 경우(제4호) 및 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과 실로 파손한 경우(제5호) 및 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위 반하는 경우(제8호 전단) 등은 임차인에게 과실이 존재하여 계약이 해지되는 경 우에 해당한다고 볼 수 있을 것이다. 그리고 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우(제3호)는 합의에 의한 계약해지에 해당한다고 볼 수 있으며, 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못 할 경우(제6호)와 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우(제8호 후 단)는 임대인과 임차인 양자에게 해지권이 발생하는 사유에 해당한다고 볼 수 있 을 것이다.
그러므로 사실상 임대인의 사정만으로 갱신을 거절할 수 있는 사유는 임대인 이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우(제7호)라고 할 수 있을 것이며, 이때에도 ① 임 대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획 을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, ② 건물이 노후․훼 손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, ③ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 가운데 어느 하나에 해당하는 때에만 갱신 을 거절할 수 있게 된다.
임대인이 재건축 등을 이유로 갱신을 거절하는 경우에 임차인이 보증금을 반 환받기에는 큰 어려움이 없다고 할 수 있을 것이다. 그러나 갱신거절사유는 임대 인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해하더라도 면책되는 사유에도 해당한다는 점에서 재건축 등의 경우 임차인의 권리금 회수 가능성에 대해 의문이 제기될 수 있을 것이다. 다만, 계약체결 당시 임대인이 고지하였던 계획에 따른 재건축 등의 경우에는 임차인이 사전에 그러한 사실을 인지한 상태에서 계약을 체결하
였기 때문에 문제가 발생할 여지가 적을 것이라고 볼 수 있을 것이다.
다른 법령에 근거하여 재건축 등이 이루어지는 경우 첫째, 그러한 근거가 되는 법령에서 재건축 등으로 인하여 임차인이 상실하게 되는 영업권에 대한 보상을 받을 수 있는 규정이 존재하는지가 문제될 수 있고, 둘째, 보상규정이 존재하더 라도 그 보상이 충분한가의 문제가 발생할 수 있다.
이 경우에 해당하는 다른 법령으로는 대표적으로 도시 및 주거환경정비법(이 하, 도시정비법)과 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하, 토지보상법)」이 있다. 도시정비법에서는 재개발․재건축 및 주거환경개선사업 등에 따라 건축물을 수용하고 철거하는 경우의 손실보상은 토지보상법을 준용하 도록 하고 있다(동법 제65조 제1항). 토지보상법에는 공익사업의 시행으로 인하 여 영업을 폐지로 하는 때의 손실평가는 영업장소 인근 지역으로 이전하여 영업 을 할 수 없는 경우 등에만 인정받을 수 있으며(동법 시행령 제46조 제1항 참 조), 영업장소를 이전하여야 하는 경우의 영업손실보상은 원칙적으로 4개월분을 인정받을 수 있는 것으로 규정하고 있을 뿐(동법 시행령 제47조 참조), 권리금의 보상과 관련한 규정은 존재하지 않기 때문에 결과적으로 이러한 법령들에 근거 한 손실보상은 임차인에게 실익이 없다고 볼 수 있다. 이로 인하여 최근 권리금 분쟁의 대부분은 재건축․재개발사업과 관련하여 발생하고 있으며, 앞으로 도시 정비사업이 확대되고 가속화될 것임을 감안한다면 개발이익과 임차인의 생존권 을 둘러싼 사회적 갈등이 더욱 심각해질 것으로 예상할 수 있다.285)
목적물의 노후 등으로 인한 안전사고의 우려를 이유로 갱신을 거절하는 경우 에는 더욱 어려운 문제가 발생할 수 있을 것이다. 안전사고가 발생할 가능성이 크다는 점이 객관적으로 증명되어 임차인이 목적물을 명도하여야 하는 때 신규 임차인이 되려고 하는 자를 찾는 것부터가 용이하지 아니할 수 있다. 그리고 만 약 그러한 자를 찾아서 권리금을 회수하려고 하더라도 임대인이 신규임차인이 되려고 하는 자와의 계약을 거부한다거나 권리금계약에 개입 또는 방해를 하더 라도 방해금지 의무위반이 성립하지 않게 될 것이기 때문이다. 그리고 목적물의 노후 정도가 그다지 심하지 않아서 부분적인 개․보수 또는 리모델링 정도로 목
285) 이현석, “주택재개발과 상가권리금보상”, 토지공법연구 제82집, 한국토지공법학회, 2018.5, 24 면.
적물의 이용에 불편이 없음에도 불구하고 임대인이 새로운 계약을 통해 높은 차 임 등을 얻기 위하여 재건축을 하는 등 임대인의 주관적이고 자의적인 판단만으 로도 갱신이 거절되어 임차인이 권리금을 회수하지 못하게 될 가능성도 부인할 수는 없을 것이다.
(2) 퇴거보상제도 도입의 찬반론
① 안전사고의 우려로 인한 재건축 등(제10조 제1항 제7호 나목)
법무부는 재건축 등의 경우 권리금의 보상을 받을 수 없는 이유로 다음과 같 은 점을 들고 있다. 상가임대차법은 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결의무 를 부과하는 방법으로 임차인의 권리금 회수기회를 보장하고 있는데, 건물이 철 거․재건축되는 경우에는 첫째, 임차인이 기존건물의 신규임차인을 주선할 수가 없고, 둘째, 임차인이 기존건물에서 이룩한 영업가치를 가로채는 경우로 보기 어 렵기 때문에 재건축의 경우 임차인은 권리금을 보호받을 수 없으나, 다만, 제10 조 제1항 제7호에 규정된 3가지 갱신거절사유가 없다면 갱신요구권을 행사해 영 업을 보장받을 수는 있다286)고 하고 있다.
이와 관련한 판결들도 “7호 ‘나목’에 해당하는 사유에 대하여 넓게 해석하여 구 조체 전반에 균형 및 누수가 심하여 보수․보강이 필요하다는 건축구조사의 의 견이 있었던 경우에는 임대인의 방해금지의무를 부인해야 한다”고 하거나, “상가 임대차법 제10조 제1항 제7호는 ‘철거하거나 재건축하기 위해’라고만 규정할 뿐 철거나 재건축의 구체적 사유를 규정하고 있지 아니한 점 등에 비추어 보면, 비 록 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더라도 임대인은 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다고 해석함이 상당하다”287)고 판시하고 있음을 비추어 보면 재건축 등에 있어 임차인의 권리금 회수기회를 인정하지 않는 견해를 취하고 있는 것으로 생각할 수 있다.
한편 학설들은 제10조 제1항 제7호의 경우 임대인은 권리금 회수기회 보호의
286) 법무부, 개정된 상가건물 임대차보호법 Q&A 40선, 법무부, 2015, 38면 참조.
287) 대구지방법원 2008.7.22. 선고 2008나8841 판결.
무도 부담해야 하지만 노후 등 안전사고의 우려가 있는 경우에는 사안에 따라 권리금 회수기회제도를 인정하는 경우와 부정되는 경우가 많이 발생하고, 임대인 들은 이를 악용하는 원인이 되고 있으므로 이를 삭제하고 판례에 따라 권리금 회수기회 여부를 판단하는 것이 더 합리적288)이라는 견해, 노후 등 안전사고의 우려가 있는 경우에는 임차인의 권리금을 보호하기 위해 「건축법」 제35조 제3 항289)에 따른 건축물의 유지․관리 점검 결과를 반영하여 구조안전에 대한 개선 이 필요한 경우에만 건축물의 재건축을 제한하는 방안을 검토해야 한다290)는 견 해, 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 경우 임차인은 목적물을 사용하여 얻을 수 있는 이익과 갱신으로 얻을 수 있는 이익을 잃게 되므로 임차인의 영업 손해에 대한 임대인의 배상책임에 관한 규정의 신설이 바람직하다291)는 견해 등 이 있다.
② 다른 법령에 근거한 재건축(제10조 제1항 제7호 다목)
도시정비법 또는 토지보상법에 근거한 공익사업으로 인한 재건축 등에 있어서 의 상가임차인의 권리금보호와 관련하여 법제처는 권리금이 업종별, 지역별로 편
도시정비법 또는 토지보상법에 근거한 공익사업으로 인한 재건축 등에 있어서 의 상가임차인의 권리금보호와 관련하여 법제처는 권리금이 업종별, 지역별로 편