1. 개정배경 및 이유
2015년의 개정 이후 권리금을 중심으로 상가임차인들이 자신의 권리실현에 적 극적인 모습을 나타낸 것으로 보인다. 즉 개정 이전에는 갱신요구권, 차임 등 인 상률을 제한하는 조항 등의 실제 적용이 저조했기 때문에 임차인들이 상가임대 차법을 활용하지 않는 상태에서 영업가치에 대한 아무런 보호수단이 없어 영업 기간을 연정할 수 있도록 소송의 진행을 천천히 하는 것이 유일한 대응수단이라 고 할 수 있었으나, 개정 이후에는 임차인들의 상가임대차법에 대한 관심이 높아 지면서 기본적인 내용에 대한 이해와 권리금은 보호받을 수 있다는 의식이 향상 되어 임차인들의 소송을 통한 적극적인 방법으로 대응하는 경우가 증가하였고, 법원도 적극적인 조정을 시도하는 경향이 높아졌다33)고 할 수 있다.
그럼에도 불구하고 매장면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 전통시장에 입점
33) 임영희, “상가건물임대차보호법의 추가 개정 방향”, (젠트리피케이션 방지를 위한)상가건물임대 차보호법 개정 공청회 자료집, 중소기업청, 2017.7, 68면.
해 있는 영세임차인들이 동법상의 권리금규정에 의한 보호를 받지 못하고 있었 사건 ‘도화선’…“권리금‧환산보증금 요구도..”, 2018.12.30. 자 기사[http://www.sisafocus.co.kr/ne ws/articleView.html?idxno=187681(2019.1.5. 방문)].
38) 2016년 5월 백재현 의원 등 12인이 발의한 상가건물임대차보호법 일부개정법률안, 같은 해 12 월 정성호 의원 등 11인이 발의한 상가건물임대차보호법 일부개정법률안 및 윤순철이 청원한 상가건물임대차보호법 일부개정에 관한 청원 등을 본회의에 부의하지 아니하기로 하고 각 법률 안과 청원의 내용을 통합․조정하여 위원회 대안으로 제안되어 성립되었다.
첫째, 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간을 10년까지 확대하였다(제 10조 제2항).
둘째, 임대인의 권리금 회수기회 방해행위 금지기간을 6개월 전부터로 확대하 여 임차인의 권리금 회수기회를 강화하였다(제10조의4 제1항).39)
셋째, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조 제1호에 의한 전통시 장은 권리금 적용 제외대상에서 제외하여 전통시장 내 영세상인의 권리금 회수 기회를 보장하였다(제10조의5 제1호).
넷째, 상가건물 임대차에 관한 분쟁을 조정하기 위하여 「법률구조법」에 따른 대한법률구조공단의 지부에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 설치하여 임대인과 임차인 간의 분쟁이 신속하게 해결될 수 있도록 함으로써 상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하였다(제20조부터 제22조까지 신설).
3. 시행령의 개정
2018년의 시행령 개정(대통령령 제28611호)은 같은 해 법률의 개정에 앞서 이 루어진 것이며, 그 주요내용은 다음과 같다.
첫째, 동법의 적용대상이 되는 상가건물 임대차의 보증금액을 서울은 4억원 이 하에서 6억 1천만원 이하, 과밀억제권역은 3억원 이하에서 5억원 이하, 광역시․
세종특별자치시 등은 2억 4천만원 이하에서 3억 9천만원 이하, 그 밖의 지역은 1 억 8천만원 이하에서 2억 7천만원 이하로 각각 증액하여 그 적용범위를 확대하 였다(제2조 제1항).
둘째, 차임 또는 보증금의 증액청구 한도를 청구 당시 차임 또는 보증금의 100 분의 9 이하에서 100분의 5 이하로 인하하였다(제4조).
이는 일정한 보증금액을 초과하는 상가건물의 임대차는 동법의 적용범위에서 배제되고 있었기 때문에, 보증금액을 지역에 따라 상향하여 적용범위를 확대하 고, 또한, 연간 차임 또는 보증금의 증액청구 한도를 하향하여 소상공인과 자영 업자의 안정적인 영업권을 보장하기 위한 것이었다.
39) 개정 전에는 임대인이 준수하여야 하는 권리금 지급 방해행위 금지기간을 임대차기간이 끝나 기 3개월 전부터 종료 시까지로 규정하고 있었다.