1. 개정배경 및 이유
당시의 규정으로는 임대인의 계약해지 또는 갱신거절이 있는 경우 임차인의 영업권 등 경제적 이익의 침해를 방지할 수 없었다. 즉, 임대인은 새로운 임대차 계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 이전 임차인이 형성한 시설투자금이나 지명도 등의 영업적 가치를 제한 없이 이용할 수 있지만, 계약이 종료된 임차인 은 시설비를 재투자하고 영업권을 새로 구축하기 위해 상당한 기간 동안의 영업 손해를 부담해야 하는 문제에 대처하기 곤란하였다.
이에 권리금을 법제화하고 임차인의 대항력을 강화하는 내용의 개정이 이루어 졌다(법률 제13284호).30) 특히, 권리금은 오랜 기간 관련 논의가 거듭될 정도로 임차인에게는 민감하면서도 중요한 부분이었으며, 이를 보호할 수 있는 제도적 방안을 구축하였다는 점에서 개정의 가장 큰 의의를 찾을 수 있을 것이다.
2. 개정내용
동 개정의 중요한 내용은 다음과 같다.
첫째, 권리금과 관련한 많은 규정이 신설되었다. 우선 권리금을 임차목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설 및 영업상의
30) 본 개정안은 2014년 민병두 의원이 대표발의한 상가권리금 보호에 관한 특별법안, 서기호 의원 이 대표발의한 상가건물임대차보호법 일부개정법률안, 김진태 의원이 대표발의한 상가건물임대 차보호법 일부개정법률안 등을 각각 심사한 결과 이 법안들을 본회의에 부의하지 아니하고, 이 를 통합․조정하여 위원회대안으로 제안․의결되었다.
노하우 등 유형․무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인 에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정의하였다(제10조의3).
권리금의 적용에 있어서는 임차목적물인 상가건물이 유통산업발전법에 따른 대 규모 점포 등이거나 국유재산법에 따른 국유재산 또는 공유재산 및 물품관리법 에 따른 공유재산인 경우에는 권리금 적용대상에서 제외하면서(제10조의5), 전대 차의 경우에도 권리금 관련 규정의 적용을 배제하였다(제13조 제1항). 아울러 임 차인의 권리금 회수기회를 보호하기 위하여 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개 월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권 리금을 요구하는 등의 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고, 이를 위반하여 손해가 발생한 경우 배상 하도록 하여 임대인의 방해금지의무를 신설하였다(제10조의4). 임차인은 임대인 에게 신규임차인이 되려는 자에 대한 정보를 제공하도록 하였고, 정확한 권리금 의 산정을 위하여 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 국 토교통부장관이 고시할 수 있도록 하는(제10조의7) 동시에 국토교통부장관은 임 차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금계약을 체결하기 위한 표준권리금계약 서를 정하여 그 사용을 권장하도록 하였다(제10조의6).
둘째, 대항력 및 권리금 등을 모든 상가건물임대차에 적용하도록 적용범위를 확대하여 임차인 보호를 강화하였다(제2조 제3항). 즉, 임차인의 대항력에서의 보 증금의 제한을 없애면서 임차인의 보호범위가 더욱 확대되었으며, 아울러 권리금 관련 규정들도 적용대상에서 환산보증금 상한선을 적용하지 않도록 규정하여 결 국 임차인의 대항력, 갱신요구권 및 권리금에 관한 규정은 환산보증금제도의 적 용이 배제되게 되었다. 다만, 대항력에 관한 규정은 법 시행 이후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용하도록 하였다(부칙 제2조).
셋째, 임차인의 우선변제권 발생요건인 확정일자와 관련하여 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자 부를 작성하여야 하고(제4조 제2항), 이해관계가 있는 자의 요청이 있는 경우 정 당한 사유 없이 이를 거부할 수 없도록 하였다(동조 제3항). 아울러 임대차계약 을 체결하려는 자에게 임대인의 동의를 얻어 임대차 관련 정보를 요청할 수 있 도록 하여(동조 제4항), 임차인이 계약체결시 목적물의 권리관계에 대한 정확하
고 객관적인 정보를 파악할 수 있게 하였다. 이는 일반적으로 임대차계약을 체결
첫째, 확정일자 번호, 확정일자 부여일, 임대인․임차인의 인적사항, 임차인의 상호와 사업자등록 번호, 상가건물의 소재지, 임대차 목적물․면적, 임대차기간 및 보증금․차임 등으로 확정일자부 기재사항을 규정하였다(동법 시행령 제3조).
둘째, 상가건물 임대차에 관한 정보제공을 요청할 수 있는 이해관계가 있는 자 의 범위를 임대차계약의 임대인․임차인, 해당 상가건물의 소유자 및 해당 상가 건물 또는 그 대지의 등기부에 기록된 권리자 등으로 한정하였다(동법 시행령 제3조의2).
셋째, 상가건물 임대차에 이해관계가 있는 자가 요청할 수 있는 정보의 범위를 임대인․임차인의 인적사항, 상가건물 소재지, 임대차 목적물 및 면적, 사업자등 록 신청일, 보증금․차임, 임대차기간, 확정일자 부여일 등으로 정하되, 개인정보 보호를 위하여 임대인․임차인의 인적사항은 임대차계약의 당사자만 요청할 수 있도록 하였다(동법 시행령 제3조의3).