시민의 행복을 건설하겠습니다”

- 변창흠 서울주택도시공사 사장

인터뷰│강미나 국토연구원 주택정책연구센터장(mnkang@krihs.re.kr) 서울주택도시공사가 ‘시민과 함께하는 주거복지·도시재생 전문 공기업’이라는 비전 아래 서울리츠 1호 출범 등 다양한 사업 모델을 추진하고 있다. 공공디벨로퍼로서 도약하기 위한 토대를 만들고 있는 변창흠 서울주택도시공사 사장을 만났다.

주거복지서비스·도시재생 전문 공기업으로서

이슈와 사람 145

강미나(이하 ‘강’) 2014년 11월 사장으로 취임하신 후 2년이 지났습니다. 그동안 서울주택도시공사의 성 과에 대해 소개해 주십시오.

변창흠(이하 ‘변’) SH공사 도시연구소 선임연구원 으로 재직한 인연으로 공사의 업무나 경영전반을 잘 알고 있었기 때문에 사장으로 취임할 수 있었다 고 생각합니다. 저는 취임식에서 ‘시민과 함께하는 주거복지·도시재생 전문 공기업’이라는 공사의 새 로운 비전을 선언하였습니다. 지금까지 공사의 역 할이 택지 개발, 주택 건설, 임대주택 관리에 초점 을 맞추었다면, 임대주택 관리에서 더 나아가 주거 복지서비스를 제공하고, 택지 개발에서 벗어나 도 시재생을 수행하는 공기업으로서 성장 기반을 마 련하는 데 최선을 다하고 있습니다.

주거복지서비스 전문기관으로 도약하기 위해 취임 후 기존 8개의 주택통합관리센터를 4개 주 거복지단, 11개 주거복지센터로 확대·개편하며 새로운 주거복지 모델을 시행하였습니다. 임대 주택 입주민을 포함한 시민들을 대상으로 주거복지서비스를 제공하고자 200여 개 기관 및 단체 와 MOU를 맺고 맞춤형 복지 프로그램을 진행하고 있는데, 시민들로부터 큰 호응을 얻고 있습 니다.

이와 함께 기존 시가지 내 도시재생 사업을 적극 추진하기 위해 도시재생본부 조직을 확대하고, 공공디벨로퍼로서의 역할에 주력하고자 공공개발사업본부를 신설하였습니다. 지난해 서울시 정 책수출사업단을 유치하였고, 도시재생지원기관으로 선정된 데 이어 시유지 위탁관리기관으로 지 정되는 등 공공디벨로퍼로 도약하기 위한 토대를 만들고 있습니다. 지방 공기업으로서 많은 제약 이 존재하지만 임직원 모두가 매진해 주어서 상당한 성과를 거두고 있다고 생각합니다.

한편, 지난 9월에는 사명을 에스에이치공사에서 서울주택도시공사로 바꾸었는데요, 주택뿐만 아니라 도시문제의 적극적인 해결자로서 도시경쟁력의 기반을 만드는 역할까지 수행하겠다는 의 지를 담았습니다.

강 지방 공기업으로서의 제약을 말씀하셨는데요, 구체적으로 소개해 주시겠습니까?

변 그동안 서울주택도시공사는 서울시가 정책방향을 설정하면 거기에 따라 집행하는 기관이라는 인식이 강했습니다. 서울시 관계자는 물론 공사 직원들 스스로도 그렇게 여겨왔습니다. 그러다 보 니 취임 초기에는 새로운 사업 모델을 시도하는 것을 조심스러워 하는 분위기였습니다. 혁신을 적

변창흠

극적으로 추진해 나가는 데 익숙하지 않다는 것이 가장 큰 어려움 중 하나입니다.

중앙정부가 개발 사업과 관련해 아주 세세한 부 분까지 결정하기 때문에 이로 인한 애로사항이 많 습니다. 국토교통부는 도로를 넓힌다든지 필지별 용도변경 하나까지도 인허가를 하고, 행정자치부 는 서울주택도시공사의 예산이나 조직 등을 규제 합니다. 지방 공기업마다 다른 특성이 있을 텐데 그 특성을 반영해주지 않습니다. 내년까지 부채율 을 230%로 줄이라는 요구를 받고 있지만 현재 부 채율이 255%로 부채를 줄이기 참 어려운 상황입니 다. 서울주택도시공사는 서울시 임대주택의 80%

를 건설하고 있는데, 임대보증금이 부채로 산정되 기 때문입니다. 1년 동안 짓는 임대주택이 1만 채

이상이니 부채가 계속 늘어날 수밖에 없어요. 부채율을 맞추지 않으면 공사채를 발행하지 못하도 록 해놓았습니다.

지방 공기업은 「지방공기업법」에 의해 만들어졌지만 지자체 조례에 근거하여 운영되고 있습니 다. 그렇다보니 서울주택도시공사는 「한국토지주택공사법」에 의해 만들어진 한국토지주택공사와 위상이 다를 수밖에 없습니다. 한국토지주택공사는 리츠(REITs) 자산관리회사(AMC)를 겸업할 수 있지만 서울주택도시공사는 불가능하기 때문에 서울리츠 추진을 위해 자산관리회사를 별도 자 회사로 만들어야만 했습니다.

강 평소 서울주택도시공사가 가지는 공공디벨로퍼로서의 기능을 강조하셨습니다. 도시의 가치를 높 이는 데 있어 공공의 역할뿐만 아니라 민간의 역할도 중요하게 다루고 있습니다. 이를 실현하기 위 해 추진 중인 사업을 소개해 주십시오.

변 공공디벨로퍼는 공공 부동산개발회사란 의미입니다. 민간에서 쓰는 디벨로퍼 개념을 수용한 것입니다. 일본의 민간 부동산개발회사들은 영리를 목적으로 한다는 비판이 있기는 하지만, 단기 이익을 취하는 데 목적을 두지 않고, 50년, 100년 뒤의 관리·운영부분까지 생각하면서 개발에 나 서는 것이 특징입니다. 서울주택도시공사가 도시재생을 추진하려면 이들 회사처럼 긴 안목이 필 요한 거죠. 이들 회사들이 자산관리(Asset Management)에 나서는 이유는 장소 자산의 가치를 높 이면 임대료나 부동산 빌딩의 가치 역시 높아지기 때문입니다. 서울주택도시공사가 어떤 지역을 종합적으로 관리한다면 지역사회를 발전시키고, 주민들의 공동체를 활성화시키며 지역 행복도를

강미나

높여 지역의 가치까지 높이는 역할을 할 수 있습니다. ‘개발’을 새로운 개념으로 보면 우리의 새로 운 역할이 보이게 됩니다.

이를 위해 첫 단계로 서울주택도시공사는 지난해 서울시 시유지를 시민들이 필요한 용도로 사 용할 수 있도록 공공성을 높이는 방향으로 활용하겠다고 제안을 했고, 서울시 시유지 위탁관리 사 업을 수주하여 시유지 일반재산 1152필지를 관리하고 있습니다.

다음으로 주목한 것이 리츠입니다. 임대주택 한 호를 지을 때마다 약 1억 3천만 원 정도의 부채 가 발생합니다. 서울주택도시공사의 부채를 늘리지 않으면서도 공공디벨로퍼로서의 역할을 할 수 있는 방법을 고심한 결과, 서울형 리츠라는 사업 모델을 만들어 냈습니다.

서울형 리츠의 기본 콘셉트는 주택도시기금이나 민간 출자자의 재원을 기초로 임대주택을 건 설하거나 도시재생사업을 추진하고 이윤은 투자자에게 돌려준다는 것입니다. 리츠 방식을 활용하 면 서울주택도시공사는 호당 220만 원 수준의 공사 출자금만으로도 임대주택을 건설할 수 있습니 다. 현재 서울리츠 1호를 통해 은평 등 3개 용지에 1479호의 임대주택을 건설할 예정으로, 내년 상 반기 착공에 들어갈 계획입니다. 국토교통부의 뉴스테이(New Stay)도 리츠 방식이지만 8년 후 분 양, 주변시세 100%인 반면, 서울형 리츠는 임대주택 건설 후 영속형(50년) 임대주택으로 계속 공 급할 수 있고, 주변시세 60~80% 수준으로 저렴하게 공급할 수 있다는 장점이 있습니다.

이와 함께 서울리츠 1호를 약간 변형한 리츠, 대형장기전세주택 리츠, 도시정비 리츠, 재개발 임대주택 임대 리츠 등도 추진 중이며 앞으로도 다양한 리츠 모델을 현장에 적용시켜서 성공모델 을 만들어낼 계획입니다.

강 국토교통부는 지난 4월 28일 민간의 역량을 활용하는 공공지원주택 공급 확대에 대한 계획 및 방 안을 발표했습니다. 지방분권이 강조되고 있는 추세에 맞추어 임대주택 건설과 도시재생사업을 추 진할 때 중앙과 지방의 기능과 역할은 무엇인지에 대하여 말씀 부탁드립니다.

변 지방정부와 지방 공기업에 보다 많은 자율성을 부여해야 합니다. 임대주택이나 도시재생사 업이 추진되는 지역의 현실은 지방정부가 가장 잘 알고 있습니다. 중앙정부는 커다란 원칙과 기 준을 정하고, 일정 부분은 지방에게 맡겨주어야 합니다. 중앙정부는 나중에 이를 평가하면 되 지요.

서울주택도시공사는 공공원룸주택사업을 추진하면서 자치구가 입주민의 30%를 자체적으로 선 정할 수 있도록 공급지침을 바꾸었고, 설계에도 입주민의 특성을 반영하였습니다. 그 결과 성북구 의 ‘도전숙’은 1인 창조기업가를 위한 공공원룸으로 주목 받고 있습니다. 또 금천구는 홀몸어르신 을, 동작구는 모자 가정을 선정하는 등 맞춤형 주거복지를 제공할 수 있게 되었습니다.

이처럼 공공임대사업자가 임대주택 건설에 앞서 입주자를 미리 정할 수 있다면 맞춤형 공급이 더욱 원활해질 것입니다.

강 청년층의 주거비부담은 저출산과 고령화로 이어져 심각한 사회 이슈가 되고 있는데요. 사장님께 서 생각하시는 해법이 있다면 소개해 주십시오.

변 주거난은 취약계층뿐만 아니라 청년, 신혼부부, 여성 등 다양한 사람들에게 해당되는 문제입니 다. 특히 청년층은 무주택기간이 상대적으로 짧기 때문에 임대주택 입주가 불리할 수 있습니다.

서울주택도시공사는 청년층의 주거난 해결을 위해 역세권 2030 청년주택 사업을 펼치고 있습니 다. 서울시와 서울주택도시공사가 추진 중인 역세권 2030 청년주택은 개발 여력이 남은 역세권을 공공과 민간이 힘을 합쳐 청년들에게 임대주택을 공급하는 최초의 사업입니다. 현재 시범사업지

문서에서 공공임대주택의 성과와 발전방향 (페이지 49-54)