미국은 주택재고의 약 70% 이상이 단독주택이며, 임대가구의 30%는 단독주택에 거주하고 그 외에는 다가구주 택에 거주하고 있다. 2016년 4월 미국의 신규 주택 거래건수는 61만 9천 건으로 신규 단독주택 거래는 16.6%
상승하였는데, 이는 2008년 1월 이후 가장 큰 상승폭을 기록2)한 것이며, 특히 북동부지역은 전년 대비 약 320%
증가하였다.3) NAHB(National Association of Home Builders)에 따르면 기존 주택의 재고가 많지 않은 상황에 서 매매거래 속도가 빨라진 것이 주택가격 상승을 초래하였으며, 주택공급이 여전히 수요를 따라잡지 못하고, 주택 소유자가 내놓는 매물도 충분치 않아 주택가격이 오르고 있는 것으로 분석하고 있다.
한편, 2007년 이후 1인가구의 증가로 인해 주택임대 비율이 증가함에 따라 임대료 역시 상승하고 있으며, Nationwide Insurance4)에서는 제한적인 공급에도 불구하고 일자리의 증가와 최저치에 가까운 모기지 금리 등으로 인해 주택에 대한 수요가 높아지고 있다고 분석하고 있다.5)
다른 측면에서 이러한 거래량의 급증 원인으로 GDP의 증가를 들고 있으며, 이는 결국 소비자의 소비량 증 가 덕분이라 판단하고 있다. 이러한 소비는 2015년 2분기 이후 점차 감소하였으나, 2016년 2분기 들어 급증 하는 추세다.
한편, 1인가구의 증가에 따른 수요 증가로 2010년 이후 1인가구를 위한 주택공급 비율이 늘어나고 있으며,
2) 2016년 8월, 전미 부동산협회(National Association of Realtors)가 발표한 약 180개 지역의 2분기 주택매매 평균가격은 사상 최고치를 기록했던 2015년 2분기보다 4.9% 오른 24만 달러로 나타났으며, 동 분기에 판매된 주택은 550만 호로 작년 동기보다 4.2%, 올 1분기보다 3.8% 각각 증가 함(NAHB 통계).
3) National Association Home Builders 내부자료 2016.
4) 1926년 설립된 미국의 보험회사임.
5) 주택통계관련 데이터를 1961년부터 제작하고 있는 미국의 NAHB는 현재 미국의 주택시장에 대해 높은 매매가격에도 불구하고 점차 거래량이 늘 어나고 있는데 이는 이상현상이라고 분석하고 있음.
<그림 1> 미국의 주택거래량
2000 2001 2002 2003 20042005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 20152016 1999
3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 U.S existing-home sales
출처: The Wall Street Journal 2016.
<그림 2> 미국의 종합주택가격지수
Jan-2000
Jun-2002
Oct-2004 Feb-2007 Jun-2009
Oct-2011
Aug-2015 100
120 140 160 180 206.52
출처: S&P/Case-Shiller 2015.
1인가구 주택면적도 커지고 있는 추세이다.
NORTH EAST MID EAST SOUTH WEST 1200
1961 1965 1969 1973 1977 1981 1985 1989 1993 1997 2001 2005 2009 2013
출처: NAHB 2016.
미국의 경우 주택공급은 주정부와 카운티를 중심 으로 한 Zoning제도에 의해 엄격히 관리되어 왔다.
그러나 NAHB에 따르면 최근 각 지역별 공급에 대 해 연방정부가 관련법 또는 가이드라인 준수 권유, 보조금 배분 등을 통한 개입을 확대하려는 움직임 이 있다고 한다. 이는 주택공급 측면에서 기존의 지 방정부의 허가절차에 중앙정부의 승인이 더해져 주 택공급에 대한 행정절차가 까다로워짐을 의미한다 고 볼 수 있다. 또한 최근 미국 연방정부는 주정부 에 연구기관, 공공기관의 협력하에 주택관련 정보 를 수집하고 있으며, 이에 대한 지침을 제시하는 시 스템을 마련하고 있다. 이러한 시스템을 통해 주택 공급관련 기준이 적합하면 재정적인 추가지원 등을 함으로써 주정부가 간접적으로 연방정부의 가이드라인을 준수하도록 유도하고 있는 것이라 볼 수 있다.
시사점
미국에서는 2008년 금융위기 이후 주택공급이 수요를 따라가지 못해 주택 부족으로 임대료 및 주택가격이 상승 하였으며, 캐나다도 밴쿠버, 토론토, 퀘벡 등을 중심으로 임대료 및 주택가격이 상승하고 있다. 그러나 지역에 따 라 각기 다른 요인들이 영향을 미치므로 이에 대한 세밀한 모니터링을 수행하고 있다.
캐나다는 HMA를 통해 지역별 수급상황에 대한 강도와 지속성 등을 주기별로 분석함으로써 수급 상황에 따른 대응방안을 마련하고 있다. 이러한 분석내용은 분기별로 보고서로 발간함으로써 중앙 및 지방정부에서 모니터링을 할 수 있도록 지원하고 있는 것이다. 미국은 지역별로 점차 차별화되고 있는 주택시장을 분석하기 위해 HMI와 같은 지표를 분석하여 지역별 주택시장 매매상태, 향후 주택시장 전망 등을 파악하고 이에 대한 대응책을 마련할 수 있는 체계를 구축하고 있다. 특히, 1인가구가 점차 증가하고 있는 미국에서는 주택공급 및 재고측면에서도 자료의 신뢰성을 위해 1인가구에 대한 조사와 분석을 구분하여 수행하고 있으며, 이는 장 기적으로 주택시장의 패러다임의 변화에 대한 대비를 하고 있다고 볼 수 있다.
우리나라에서는 빠르게 늘어난 주택공급으로 공급과잉에 대한 논란이 지속되고 있으며, 이에 따른 잠재적 리스크에 대한 우려가 증가하고 있다. 또한 이러한 수급상황은 지역별로 차별화되어 일부 지역에서는 청약과 열 움직임이 나타나기도 하였다. 단기간에 대규모의 주택물량이 공급되면 주택시장의 미분양 리스크를 증가 시켜 시장의 부담요인으로 작용할 가능성이 높다. 미국 및 캐나다 사례를 보면 이들 나라 지방정부는 정밀한 수요조사, 시장모니터링, 엄격한 Zoning제도 운영을 통해 사실상 지방정부가 주택의 적시적 공급을 통해 수
<그림 5> 미국의 지역별 주택수급전망
Rank Q4 2017 Bottom 20%
20% to 40%
40% to 60%
60% to 80%
Top 20%
Relative to Normal
＜ 65%
65% - 77%
78% - 85%
60% - 80%
102% ＜
출처: NAHB 2016.
급 관리를 하고 있는 점은 우리도 벤치마킹해야 할 필요가 있다.
이를 위해서는 우리나라도 전문기관에서 지역 부동산시장에 대한 모니터링 결과를 바탕으로 분기별로 보고 서를 제출하고 지자체는 이에 기반하여 세부적으로 모니터링하면서 수급 관리를 강화해 나가야 할 것이다. 최 근 미국 연방정부도 관계기관 협조하에 주택관련 정보를 수집하고, 이를 바탕으로 재정적인 추가 지원 등 가 이드라인을 제시하는 시스템을 마련하고 있는데 우리나라도 지역 부동산시장 세부 모니터링을 위한 종합상황 판을 국토교통부 등 중앙정부에 구축할 필요성이 있다. 나아가 향후 가격 중심의 시장판단을 벗어나 수급상황 에 대한 지속적이고 면밀한 모니터링을 통해 종합적 판단을 통한 대응방안을 마련할 수 있는 체계를 구축해야 할 것이다. 이와 아울러 수급관리 외에도 저소득층의 주택구입 확대, 주택공급과 지역개발의 효과적 연계 방 안, 가구 구조, 특성 등의 변화에 대응한 주택재고 개선 등 미국과 캐나다에서 많은 노력을 기울이고 있는 정 책에 대해서는 우리 정부도 참고하여 지속적으로 노력할 필요성이 있다.
<표 2> 지역별·월별 주택시장지수(HMI)
Seasonally Adjusted
2015년 2016년
8월 9월 10월 11월 12월 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월
North-East 44 46 52 50 49 47 45 46 41 36 39 41 44
Mid-West 59 61 60 60 54 59 57 56 59 60 55 56 53
South 63 66 67 62 61 60 57 59 58 60 64 60 64
West 65 65 76 77 75 73 67 67 67 67 69 70 68
출처: NAHB 2016.
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