1) 송출지역의 지정근거
송출지역으로 ‘구 대한증권거래소’를 선정한 이유는 사례지역이 경제적·역사적·
건축적 가치가 뛰어나 보존할 필요성이 있으나 신축계획으로 인하여 소실될 위기에 놓여있으며 현재의 여건상 보존의 가능성이 미약하기 때문이다. 즉, 개발업자는 신 축허가를 이미 받아놓은 상태이며 문화재로서 보존가치에 대한 논쟁은 최근에 등장 하였기에 개발업자가 신축을 포기하기 전에는 철거가 불가피한 경우로 개발과 보존 의 갈등이 민감하게 대립되는 상황이다.
이상에서 살펴본 바와 같이 사례지역은 사회적으로 보존의 필요성이 인정되지만 보존에 필요한 비용이 기존의 지원제도로는 절대적으로 미약하며, 신축허가 이후 행정청에 의해 새로이 등록문화재로 지정이 예고됨으로써 행정절차상의 문제가 있 는 상황이다. 따라서 보존을 위한 특별한 대안이 없는 사례지역의 경우 용적이전기 법을 적용하여 유연적으로 해결할 수 있는 방안을 모색할 필요가 있다.
2) 이전가능 용적량 산정
(1) 기존 개발권 산정방식의 검토
선행연구에서 제시하고 있는 개발권 산정방법은 첫째, 미이용 용적과 지가에 의 한 보정방식으로 개발권을 산정하는 방식과 둘째, 규제로 인한 해당토지의 가치상 실분을 개발권으로 산정하는 방식 등 크게 두 가지로 나뉜다.
- 개발권산정(지가에 의한 보정)
개발권 대상용적 = (기준용적률 - 현 사용용적률) x 해당필지면적 개발권 = 개발권 대상용적 x (당해필지공시지가/수용지역의 분양가) - 인근 유사토지와의 지가차액을 통한 개발권 산정
(인근유자토지의 공시지가-해당지역 공시지가) x 해당 대지면적
미이용 용적과 지가에 대한 보정방식으로 개발권을 산정할 경우 수용지역의 분 양가에 대한 정보가 전제가 되어야 한다. 따라서 송출지역의 개발권에 대한 독립적 인 가치산정은 불가능하다. 그리고 지가차액을 통한 산정방식은 본 연구의 사례지 역과 같이 규제가 없는 토지와 건물의 경우에 인근 유사토지와의 지가차액이 미미 하기에 적용할 수 없다는 단점이 있다.
(2) 재산세 과표기준에 따른 미이용 용적의 산정방식 제안
선행연구에서 제시한 개발권산정은 규제로 인하여 손실이 발생한 송출지역의 개 발권가치를 수용지역의 개발권가치와 비교하여 보정하는 방식으로 추정하였다. 그 러나 본 연구에서 제시하고 있는 사례는 기존의 규제로 인한 손실보상이 아니라 보 존을 위하여 미래의 재산권행사를 제한하는 조건으로 일정부분의 재산가치를 보정 해 주는 방식이다. 따라서 선행연구에서 제시되었던 과거의 규제에 따른 보정방식 이 아닌 미래의 행위제한에 대한 가치를 산정하는 방법이 제시될 필요가 있다.
이를 위하여 본 연구에서는 재산세 과표기준에 따른 용적이전 산정방식을 제안 한다. 재산세 과표기준은 토지, 주택, 건물 등에 대한 가치를 시가표준액으로 2005 년부터 일원화25)하여 운용하고 있다. 그리고 매년 국세청장 및 해당자치단체장이 주택과 건물의 기준시가를 공시하고 있으며, 시가의 반영률이 70-80%에 달하는 매 우 높은 신뢰도를 가지고 있다.
25) 건물 및 토지에 대한 과세기준은 2004년까지 재산세와 종합부동산세로 나뉘어 이원적인 체제로 운 영 되었으나, 2005년 이후부터 주택, 건물, 토지분이 재산세로 통합되었다.
따라서 재산세 과표체계를 활용할 경우 미이용 용적의 가치를 수용지역의 지정 과 상관없이 독립적으로 산정할 수 있을 뿐만 아니라 객관적이고 투명한 산정기준 을 제시할 수 있는 장점을 가지고 있다.
2005년 개정된 주택, 건물, 토지에 대한 과표운용체계는 다음과 같다.
<표 5-1 > 주택·건물·토지에 대한 과표운용체계
구분 과세대상 시가표준액
주택분 주택과 부속토지 국세청 기준시가 및 개별주택가격
건물분 일반건물 자치단체장이 결정한 가액(건물시가표준액)
토지분 나대지 등 사업용 토지,
일반건물의 부속토지 개별공시지가 (지자체장)
(3) 송출지역의 미이용 용적의 가치 산정방식
본 사례지역은 현재 문화재로 지정되지 않은 일반건축물로서 규제에 따른 가치 하락이 아직까지 일어나지 않은 상태이다. 따라서 본 사례는 규제로 인한 지가하락 이나 재산권행사의 제한을 받지 않기 때문에 보상이 필요 없는 지역이다. 그러나 사례지역의 보존을 위하여 향후 건축제한 등 재산권행사에 제한이 가해 질 것이며, 이에 대한 적절한 대책을 마련하는 것이 기존사례와 차이점이다.
본 연구에서는 사례지역이 향후 문화재지정과 건축규제가 적용될 경우를 가정하 여 그에 상응하는 미이용 용적의 가치를 산정하였다. 미이용 용적의 가치는 향후 건축규제로 인하여 이용되지 못하는 용적만큼의 ‘기대이익’으로 산정하였다. 기대이 익은 신축이후 건축물의 재산가치에 해당하는 것으로 건물의 기준시가인 건물시가 표준액에서 건축비용을 제외한 값으로 하였다. 이에 따라 미이용 용적의 가치를 산 정하는 공식은 다음과 같다.
• 미이용 용적 = (달성가능한 용적률 - 현 사용용적률) x 해당 대지면적
• 미이용 용적의 가치 = 미이용 용적 x (건물시가표준액 - 건축비용)
• 건물시가표준액26) = 건물신축가격기준액 x 구조지수 x 용도지수 x 위치지수 x 경과연수별잔가율 x 가감산특례 x 건물연면적(m2) • 송출지역의 건물지표기준
- 건물신축가격기준액: 460,000원(국세청 기준시가) - 구조지수: 1.2 (철근콘크리트)
- 용도지수: 1.25 (업무용)
- 위치지수: 1.3 (m2당 900만원초과) - 경과연수별전가율: 1 (신축건물)
- 가감산특례: 1.8 (승강기, 11-20층규모, 연면적 992m2이상 대형건물) - 건물연면적: 19,271m2
• 단위면적당 주택표준건축비: 1,270,000원(건설교통부 2004년 고시기준)
• 업무용건물의 건축비용: 952,000원(단위면적당 주택표준건축비 x 0.75)
여기서 달성가능한 용적률은 법정 기준용적률에서 사선제한, 건축선 후퇴, 접도 조건, 일조권 등 건축물 형태규제를 고려하여 산정한 용적률을 의미한다. 그러나 본 연구에서는 사례지의 시뮬레이션을 보다 간결히 보여주기 위해 사선제한과 같은 건 축물 형태규제를 고려하지 않았다.
건물시가표준액은 국세청기준 건물신축가격기준액에 구조지수, 용도지수, 위치지 수, 가감산 특례지수 등을 곱하여 산출한다. 이러한 산출방식을 적용한 결과 건물시 가표준액은 m2당 평균 1,614,600원이 산정되었다. 단, 사례지역의 미래용도는 현재의 용도를 기준으로 상업업무용으로 가정하여 산정하였다.
건축비용의 산출은 건설교통부 2004년 고시기준의 단위면적당 주택표준건축비를 기준으로 업무용 빌딩의 경우 주택표준건축비의 0.75를 곱한 가격으로 결정하였 다.27)
26) 행정자치부 지방세 과표해설 참조
27) 업무용건물의 단위면적당 공사비는 일반적으로 주택건축비의 70-80%로서 본 사례에서는 75%를 가 정하여 적용
(3) 미이용 용적의 가치 산정
(4) 구 대한증권거래소의 보존을 위한 대안제시
사례지역을 보존하기 위하여 필요한 비용을 건물시가표준액을 기준으로 산정한 결과 약 83억원이 산정되었다. 그러나 본 사례지역은 이미 420억원의 경매가로 매 각되었으며, 2003년도에 결정된 건축허가에 따라 ‘구 대한증권거래소’가 철거되고 신 축이 시행될 예정이다. 따라서 미이용 용적에 따른 보상액 83억원이 사례지역의 보 존을 위하여 얼마나 가치가 있는지를 검토해 볼 필요가 있다.
이를 위하여 사례지역에 업무용빌딩을 재건축 하였을 경우의 재산가치를 산정하 였다. 즉, 신축으로 인한 기대이익은 신축건물의 기준시가와 건축비의 차이에 건물 연면적을 곱한 값이 된다. 이에 따라 신축건물의 재산가치는 약 106억원으로 산정 되었으며 이를 토지가격 302억원과 합한 408억원이 총 부동산 가치가 되는 것이다.
- 총 부동산가치(408억원) = 건물가치(106억원) + 토지가격(302억원) 신축이후 부동산가치의 기대이익28): 건물가치 + 토지가격
y 건물가치 = 달성가능 용적률 x 대지면적 x (건물시가표준액 - 건축비용) y 토지가격 = 대지면적 x 공시지가(m2)
한편, 사례지역을 현 상태로 보존을 할 경우의 재산가치를 산정하여 신축하였을 경우의 기대이익과 비교를 하였다. 현 상태를 유지한 상태의 부동산가치는 현재의 건물가치와 토지가격을 합한 가격이다.
- 현 부동산가치(313억원)=현 건물가치(11억원)29) + 토지가격(302억원) 분석결과 사례지역의 현재 부동산가치는 현 건물의 재산가치와 토지가격을 합한 313억원이며, 용적이전으로 인한 보전액 83억원을 합산한 금액은 396억원으로 산정 된다.
28) 본 연구에서 산정된 부동산가치는 공시지가 및 건축물시가표준액을 기준으로 산정하였기에 시가와 는 차이가 있을 것임.
29) 2005년 재산세 과표기준에 의한 사례지역 건물기준시가(중구청 2005 자료)
그러나 현실적으로 현 토지소유자가 사례지역을 매입한 금액은 420억원으로 사 례지역을 보존하기 위해서는 최소한 24억원의 추가보상비가 필요하다. 이러한 추가 보상비는 문화재청이나 서울시 문화재과 등으로부터 예산지원을 받거나 또는 한국 증권거래소의 지원 등으로 해결하는 방안을 검토할 수 있을 것이다.
<표 5-3> 신축·보존·용적이전기법의 적용에 따른 재산가치 비교분석 (단위: 억원)
구 분 신축 보존 용적이전기법 적용
건물기준시가 토지가격 미이용 용적의 가치
106 302
11 302
11 302 83
재산가치 408 313 396
106억원
302억원 302억원 302억원
11억원
83억원
11억원
신축 보존 용적이전기법적용
<그림 5-3> 사례지역의 신축·보존·용적이전기법의 적용에 따른 재산가치 비교분석
본 사례연구에서는 철거위기에 처한 서울도심의 중요한 역사적 근대건축물인
‘구 대한증권거래소’의 보존을 위한 대안으로서 용적이전기법의 도입을 검토하였다.
‘구 대한증권거래소’의 보존을 위한 대안으로서 용적이전기법의 도입을 검토하였다.