사례분석

y 위치: 서울시 종로구 평창동 492번지 일대 일단의 주택지조성사업지구 y 면적: 77,430㎡

y 도시계획사항: 자연경관지구

y 배경: 주택지조성사업지구의 일부가 임상이 양호하여 자연경관지구로 지정. 이에 따라 개발이 제한되어 개발압력에 따른 민원이 제기되어 이에 대한 해결책이 필요

y 송출지역: 종로구 평창동 492번지 (77,430㎡) y 수용지역: 종로구 사직동 도심재개발구역

y 해당 토지가 경관지구 등 규제로 인하여 상실한 토지가치를 기준으로 개발권 산정 y 개발권 = 대지면적 × (인근유사토지의 가치 - 대상지 토지가격)

총 개발권 = 277.2억원 (77,430㎡x(611,000원/㎡-253,000원/㎡)) y 개발이익산정:

송출지역의 개발권을 사직동 재개발구역에 수용하기 위하여 필요한 추가용적률은 400%로서 총 800%의 용적률이 필요함.

y 이때 용적률 완화로 인하여 약 355억원의 개발이익이 산정되었음.

(1평당 100만원으로 개발이익을 가정하여 산정) 주) 서순탁, 박헌주, 정우형(2000)중 사례연구 요약

y 송출지역의 미 실현된 개발권 가치는 총 277억원이며, 수용지역의 용적률을 800%

로 완화해줄 경우 개발이익의 증가는 355억원으로 산정.

y 송출지역의 개발권을 보상하기 위하여 400%의 용적률을 수용지역에 추가로 완화 해야 하며, 이는 해당지역에 과밀개발 및 기반시설에 부담을 줄 가능성이 있음.

y 따라서 용적이전의 실현가능성이 미미하며 만약 실현이 된다고 하더라도 수용지역 의 과밀개발 우려가 있음.

y 위치: 서울시 종로구 인사동 골목 y 면적: 122,200㎡

y 도시계획사항: 일반상업지역, 1․2종 미관지구

y 선정배경: 서울시는 사례지역을 문화지구 지정 및 지구단위계획구역으로 결정할 것 을 검토하고 있고 이를 위해 잠정적으로 2년간 건축행위를 제한하는 조치를 취하 고 있음. 그러나 토지소유자들의 반대로 인하여 지구지정 및 지구단위계획 결정․

고시가 쉽지 않을 것으로 예상되어 보상수단의 검토가 필요함.

y 송출지역: 문화지구로 지정될 예정인 종로구 인사동 183번지 일대 y 수용지역: 종로구 내수동 100번지 일대 내수구역 도심재개발사업구역

y 송출지역의 개발잠재력 산정: 사례지역은 일반상업지역에서 문화지구로 변경 지정 될 예정이므로 개발가치 상실분은 다음과 같다.

개발가치 상실분 = (주변 일반상업지역 평균지가 - 규제대상지역의 평균지가) y 총 개발잠재력 = 122,200㎡ x (5,387,000원/㎡ - 3,878,000원/㎡) = 1,843.9억원 y 수용지역의 개발이익산정 : 재개발사업계획에 기초하여 개발이익을 산정한 결과

기준용적률 400%에 추가로 최대 400%까지 용적률을 완화할 경우 약 64억원의 개 발가치가 산정됨.

주) 서순탁, 박헌주, 정우형(2000)중 사례연구 요약

y 내수동 재개발구역의 용적률 400%를 기준용적률로 하고 800%까지 인센티브를 준 다고 하더라고 64억원만 산정이 됨. 이는 송출지역의 보상비 1,844억원의 약 3.5%

로서 송출지역의 개발잠재력을 흡수하기에는 수용지역의 규모가 매우 적음.

y 또한 송출지역의 보상비를 주변 일반상업지역의 수준으로 산정해 주어야 하는 당 위성에 대한 검토가 필요함.

y 인사동 전통문화지구 보존을 위한 보상수단으로서 개발권양도제는 송출지역의 보 상기준과 규모로 볼 때 적절하지 않은 것으로 판단됨.

y 위치: 경기도 남양주시 퇴계원면 퇴계원리 y 면적: 2,408㎡ (16개 필지)

y 도시계획사항: 도시계획시설

y 선정배경: 10년 이상 도시계획시설 사업이 시행되지 않아 지역주민의 재산권행사가 제약되고 있음. 이에 대한 보상이 필요하나 재원부족으로 민원을 초래하고 있음.

y 송출지역: 소로 건설을 위해 지정된 도시계획시설용지 전체(2,408㎡) y 수용지역: 인근 64만평 규모의 대규모 택지개발사업지역

y 개발권 = 대지면적 × (인근유사토지의 가치 - 대상지 토지가격) 총 개발잠재력 = 2,408㎡ x (642,000원/㎡-399,000원/.㎡) = 5.8억원

y 수용지역의 개발이익 산정 : 송출지역 인근에 64만평 규모의 대규모 택지개발사업 이 계획 중에 있기에 송출지역의 개발권은 충분히 흡수될 것으로 판단됨.

주) 서순탁, 박헌주, 정우형(2000)중 사례연구 요약

y 정부는 10년 이상 장기 미집행 도시계획시설에 대한 보상수단으로 매수청구권제도 를 시행하고 있으며, 서울시의 경우 토지를 매입하지 못할 경우 일정한 범위 내에 서 건축행위를 허가하고 있음.

y 장기 미집행 도시계획시설은 한시적인 규제이기에 손실보상을 위한 개발권양도제 의 적용에 논쟁이 있을 수 있음.

y 따라서 개발권양도제를 보상수단보다는 매입수단으로서 개발권양도제의 적용을 검 토함이 필요함. 즉, 용적률 인센티브의 조건에 미 집행 도시계획시설을 기부채납하 는 사항을 추가로 지정하는 것을 검토할 필요가 있음.

y 위치: 서울시 종로구 가회동 일대 한옥보존지구 y 면적: 94,341㎡

y 도시계획사항: 제1종 일반주거지역, 역사문화미관지구, 최고고도지구 y 선정배경: 대상지역은 한옥보존지구로서 효율적인 보존방안이 필요

y 송출지역: 가회동, 삼청동, 계동 일부지역의 한옥보존상태가 양호한 한옥밀집지역 y 수용지역: 잠실 재건축지역

y 개발권 = 달성가능 용적률 - 현재이용 용적률

(사선제한, 건폐율, 이격거리, 단위층고 등 대상지역의 물리적 여건 고려)

y 서울시가 대상지역에 대하여 현재상태로 토지이용을 규제하고자 한다면, 공공은 보 존지역내 개발권을 매입하기 위해서 약 958억 원의 재원이 필요.

y 수용지역의 추가용적률산정: 송출지역을 잠실 재건축 단지로 가정할 경우, 가회동 의 개발권 958억원을 수용하기 위하여 필요한 추가용적률은 약 3.6%로 산정되었 음. 이 경우 평균 층수는 약 0.14층이 추가로 올라가게 됨.

주) 이재수(2001) 사례연구 요약

y 수용지역을 대단위 재건축단지로 선정하여 추가용적률의 비율이 상대적으로 낮게 산정되었음. 그러나 수용지역을 사례지역과 인접한 도심에 선정하였을 경우 파급효 과는 전혀 다르게 나타날 것으로 판단됨. 즉, 종로구 인사동 사례(참고: 사례 2)와 유사한 경우로 추가용적률이 매우 과도하게 산정되거나 또는 수용지역을 선정하지 못 하는 경우가 발생할 것임.

y 수용지역의 선정은 송출지역과 공간적으로 관련이 있는 인접지역이나 동일 행정구 역으로 지정하는 것이 단기적으로 필요하다고 판단됨. 즉, 추가용적률에 따른 고밀 개발과 보존으로 인한 저밀개발의 상쇄효과가 동일지역에서 발생해야 개발권양도 에 따른 부작용을 최소화 될 것임.

y 위치: 서울시 종로구 가회동 및 삼청동 일대 y 면적: 북촌 전체지역 645,000㎡

y 도시계획사항: 최고고도지구, 역사문화미관지구, 주거환경개선지구(일부)

y 선정배경: 북촌지역은 전통한옥이 밀집되어 있어 보존의 필요성이 인정되나 한옥보 존지구로 지정됨으로 인하여 재산권 제한에 대한 주민들의 반발이 심하였음. 특히, 1990년 초의 규제완화는 경관훼손과 한옥멸실이라는 결과를 초래함.

y 송출지역: 북촌지역 한옥밀집지역중 주거용 토지(118,531㎡) y 수용지역: 수용지역을 따로 설정하지 않았음.

y 개발권산정: 개발권총액(D) = (P1 - P2) X Ls

P1 : 인근 유사지역 토지가격, P2 : 대상지역 토지가격, Ls : 대상지역 토지면적

∴ 개발권총액 = (1,015,073원/㎡ - 995,173원/㎡) x 118,531㎡ = 23.6억원원 y 수용지역의 추가용적률산정: 수용지역을 구체적으로 지정하지 않고, 송출지역의 지

가와의 비교분석을 통해 수용지역에 추가되는 용적률을 산정.

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y 규제로 인한 지가의 하락을 개발권산정의 기준으로 하였기에 이재수(2001)가 제시 하였던 용적률 차이에 의한 개발권 산정모형과 차이가 남(사례 4 참고).

y 규제에 따른 재산가치의 상실분에 대한 보상은 미이용 용적에 의한 산정보다 지가 차액으로 산정하는 것이 타당하다고 판단됨.

y 개발권 산정에 관한 유형별 산정방식의 기준마련이 필요함.

y 위치: 남양주시

y 면적: 상수원보호구역으로 지정된 42.1㎢

y 도시계획사항: 상수원보호구역․수변구역․개발제한구역․군사시설보호구역 등 y 선정배경: 대상지역은 상수원보호구역으로 지정되어 직접적인 수질오염행위의 금지

뿐만 아니라 건축물･공작물의 건축, 토지형질변경 등에 대한 제한을 받음.

y 송출지역: 상수원보호구역으로 지정된 42.1㎢중 주거용 토지 868,899㎡

y 수용지역: 남양주시의 일반주거지역인 도농동․창현리․가운동 일원

y 개발권산정: 개발권총액(D) = (P1 - P2) X Ls

P1 : 대상지역 토지가격, P2 : 인근 유사지역 토지가격, Ls : 대상지역 토지면적

∴ 개발권총액 = (140,492원/㎡ - 85,850원/㎡) x 868,899㎡ = 474.8억원

y 수용지역의 개발이익산정 : 수용지역을 따로 설정하지 않았고, 송출지역의 지가와 의 비교분석을 통해 수용지역에 추가되는 용적률을 산정하였음.

주) 최혁재·최수(2002) 사례연구 요약

y 남양주시의 경우 수용지역에서 허용해야 할 추가용적률의 수준은 건축물 분양가에 따라서도 물론 영향을 받지만, 그보다 더 큰 영향을 미치는 것은 건축비와 사업자 이윤인 것을 알 수 있음.

y 그런데 통상 건축비가 지역에 따라 큰 차이를 보이지는 않을 것이므로 결국 남양 주시의 상수원보호구역에서 용적이전 방법을 성공적으로 실시하는 데에는 개발업 자의 이윤을 어느 정도 인정하느냐가 중요한 변수가 될 것으로 보임.

y 즉, 사례지역은 대규모 지역으로서 수용지역의 선정이 용이하지 않음. 또한 연구결 과에서도 제시하였듯이 개발업자의 이윤에 대한 논쟁이 있기에 상수원보호구역과 같은 대규모 지역은 개발권양도제의 적용대상으로 적절하지 않다고 판단됨.

y 위치: 경기도 화성시 봉담읍 내리, 상리 등 2개 리

y 위치: 경기도 화성시 봉담읍 내리, 상리 등 2개 리