용적이전기법의 도입 및 활용방안 연구 김인희
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(2) 시 정 연 2005-R-05. 98. 용적이전기법의 도입 및 활용방안 연구 A Study on the Introduction and Application of a Method of Transferring the Capacity of Floor Area. 2005. 서울시정개발연구원 Seoul Development Institute.
(3) 연구진 연구책임 김 인 희 • 도시계획설계연구부 부연구위원 연 구 원 이 동 훈 • 도시계획설계연구부 위촉연구원 자문위원 문 홍 길 • 하우드엔지니어링 소장 서 순 탁 • 서울시립대학교 도시행정학과 교수 안 진 형 • 건설교통부 도시관리과 사무관 최 막 중 • 서울대학교 환경대학원 교수 최 혁 재 • 국토연구원 책임연구원. 이 보고서의 내용은 연구진의 견해로서 서울특별시의 정책과는 다를 수도 있습니다..
(4) Ⅰ. 연구의 개요 1. 연구의 배경 - 최근 자연환경, 도시경관, 역사문화유산 등의 중요성이 사회적으로 크게 인식 되면서 이에 대한 보존과 효과적인 유지·관리에 대한 필요성이 요구되고 있 음. - 한편, 사적권리의 신장과 각종규제에 대한 민원의 증가 등으로 도시계획의 운영은 과거에 비하여 오히려 많은 제약을 받고 있는 상황임. - 즉, 공익을 위한 규제의 필요성은 증가하고 있으나, 재산권에 대한 권리의식 의 강화로 도시계획의 효율적인 실행이 어렵게 되고 있는 실정임. - 이러한 변화에 대한 도시계획적 대응방안은 아직까지 다양하게 제시되고 있 지 않음. 따라서 도시계획의 운영에 있어 변화된 사회여건을 반영한 유연적 인 도시계획수단의 개발이 필요함.. 2. 연구의 목적 - 첫째, 용적이전기법의 도입필요성 및 활용가능성 제시. - 둘째, 용적이전기법의 활용조건 및 활용대상의 제시. - 셋째, 용적이전기법의 도입에 필요한 제도적 여건 및 운영방안 제시.. i.
(5) II. 주요 연구내용 1. 용적이전기법의 개요 1) 용적이전기법의 개념 - 용적이전기법이란 법적으로 달성 가능한 용적률 중 환경보호 및 문화재보존 등 공익을 위한 규제로 미이용되는 용적을 전략적 개발이 필요한 다른 지역 으로 옮겨 활용할 수 있도록 허용하는 유연적인 도시계획 수단임. - 용적이전기법은 개발과 밀접하게 관련된 용적률을 가지고 도시계획운영상의 손익을 조정하는 계획기법으로, 이미 미국과 일본 등에서 개발권양도제 및 특례용적률제도 등의 형태로 오래전부터 활용되고 있음.. 2) 개발권양도제의 국내적용의 한계 - 개발권양도제의 도입은 오래전부터 제기되고 있으나 ‘개발권’을 토지소유권에 서 분리하기 어려운 법적한계로 인하여 아직까지 시행되지 않고 있음. - 개발권양도제의 활용목적을 과도한 규제로 인한 손실보상에 두고 있어 보상 의 기준과 형평성의 문제가 발생할 우려가 있음. - 손실보상의 수단으로서 개발권양도제가 활용이 될 경우 규제로 인하여 미이 용되는 용적의 규모는 대부분 대규모로서, 이를 받아서 추가적으로 개발해야 하는 수용지역의 잠재력이 상대적으로 한정되어 있음. 따라서 개발권에 대한 수요와 공급의 불일치로 인한 운영상의 한계가 있음.. 3) 개발권양도제의 대안으로서 용적이전기법 - 개발권양도제의 기본원리인 용적이전기법만을 원용하여 적용 - 용적률 인센티브제도의 공간적 확대 - 도심 역사문화자원 보존과 도심재개발을 유도하는 유연적인 도시계획수단으 로 활용. ii.
(6) 2. 국내외 용적이전기법 활용사례의 시사점 1) 해외사례의 시사점 - 개발권양도제와 관련한 해외 유사사례를 분석한 결과, 미국의 용적이전형 개 발권양도제와 일본의 특례용적률제도가 서울시에 적용 가능한 것으로 판단 됨. - 개발권양도제를 사회적으로 인식시키기 위한 다양한 홍보활동과 개발권양도 제의 원할한 운영을 위하여 전문가의 노력이 필요하였음. 이를 통하여 용적 률이 자유롭고 투명하게 거래될 수 있는 안정된 여건이 형성되었음. - 개발권양도제 및 특례용적률제도는 일반적인 도시계획의 문제를 해결하기 보 다는 예외적이고 특수한 경우에 적용되는 기법으로 활용되고 있음.. 2) 국내 선행연구에서 얻는 시사점 - 개발권양도제의 활용목적은 대부분이 행정목적 등 특별한 목적을 위하여 수 인의 한계를 넘은 규제에 대한 손실보상의 차원으로 제시되었음. - 송출지역으로 지정된 지역의 규모가 광범위하여 여기서 나오는 미이용 용적 을 받을 수용지역이 절대적으로 부족하거나 과밀개발을 초래함. - 송출지역과 수용지역은 인접하거나 최소한 동일한 행정구역을 중심으로 지정하 고 있어 공간적으로 인접하여 지정해야 한다는 원칙을 제시하고 있음.. - 개발권이라는 새로운 개념에 대한 사회적 인식이 부족하여 실행에 한계가 예 상됨. 특히, 개발권양도제가 손실보상의 목적으로 활용될 경우 형평성과 추가 적인 민원발생 등 부작용이 예상됨.. 3) 국내외 사례분석을 통해 본 서울시 용적이전기법 도입방향 - 용적이전기법은 도심을 중심으로 역사적 건축물의 보존과 효율적인 도심재개 발을 연계할 수 있는 사대문안 도심지역을 우선적으로 선정함.. iii.
(7) - 송출지역은 보존의 필요성에 대한 사회적 합의가 있어야 하며, 규모는 개별 필지를 중심으로 소규모 지역을 중심으로 이루어 져야 할 것임. - 수용지역은 기본적으로 개발잠재력이 높아 개발권을 충분히 수용할 수 있는 지역이어야 하고, 추가적인 개발의 허용에도 불구하고 기반시설에 미치는 영 향이 미미한 지역이어야 함. - 송출지역 및 수용지역의 지정과 미이용 용적의 가치산정 등 용적이전기법의 운영에 있어 투명성과 객관성의 확보가 필요하며, 홍보를 통한 사회적 인식 의 확대가 요구됨.. 3. 용적이전기법의 모의적용: ‘구 대한증권거래소’ 1) 용적이전기법을 활용한 보존방안 ○ 사례지역 선정배경 및 목적 - 용적이전기법을 적용할 사례지역으로 중구 을지로 2가에 소재한 ‘구 대한증 권거래소’를 선정하였음. 대상지역은 1922년 건립된 우리나라 최초의 증권거 래소로서 보존가치가 뛰어난 도심의 중요한 근대건축물 중 하나임. - 그러나 ‘구 대한증권거래소’는 현재 재건축이 추진되고 있으며 보존에 필요한 예산과 법적근거가 미약하여 현재로서는 철거에 대한 대안이 없는 상태임. - 따라서 사례지역을 보존하기 위한 대안으로서 용적이전기법의 활용가능성을 검토하고 정책적 시사점을 제시하고자 함.. iv.
(8) ○ 사례지역의 미이용 용적의 가치와 신축할 경우 부동산 가치산정 - 사례지역을 현 상태로 보존하기 위해서는 규제로 인하여 개발하지 못하는 가 치를 산정할 필요가 있음. 사례지역을 현 상태로 보존하기 위해서 미이용 되 는 용적의 가치는 약 83억원으로 산정되었음. - 사례지역을 신축할 경우의 가치는 신축건물 106억원과 토지가격 302억원을 합한 408억원으로 산정되었음. - 사례지역의 현재 재산가치는 토지가격(302억원)과 건물가격(11억원)을 합한 313억원임. 여기에 본 건물을 보존할 경우 미이용 용적의 가치 83억원이 추 가로 부과되어 재산가치는 총 396억원으로 증가하게 됨. - 이는 신축으로 인한 기대가치인 408억원과 약 12억원의 차이이며, 이 정도의 규모는 기존 문화재 관련 각종 지원제도의 보완을 통하여 해결될 수 있을 것 으로 판단됨.. 2) 수용지역의 선정 및 추가용적률 산정 ○ 수용지역의 지정 - 수용지역은 동일블록내 도시환경정비사업지구로 지정된 중구 명동지구를 선 정하였음. 명동지구는 개발잠재력이 충분하고 전략적 개발이 필요한 곳이며 지하철 역세권으로서 수용지역의 조건을 갖춘 지역임. - 수용지역을 재개발할 경우 기준용적률 600%와 공익기여요소 및 공공시설부 지 제공 등에 따라 약 317%의 용적률 인센티브를 제공받을 수 있음. - 여기에 용적이전기법에 의하여 121%의 추가적인 용적률을 부여 받을 수 있 음. 이렇게 될 경우 최종용적률은 1,038%로 산정됨. 즉, 대한증권거래소를 보 존하는 조건으로 수용지역은 추가용적률 121%에 해당하는 12,602m2의 면적 을 추가로 개발할 수 있음. - 이 경우 도시환경정비사업구역내 법정허용용적률인 1,000%를 초과한 경우로 초과용적률 38%에 대한 사후조치가 필요함.. v.
(9) 3) 모의 적용을 통한 시사점 - 사례연구를 통하여 도심지역의 역사적 건축물에 대한 보존수단으로서 용적이 전기법의 적용가능성을 확인하였음. 특히, 용적이전기법은 이미 지정된 중요 한 문화재 뿐만 아니라 근대건축물 등 최근에 등록문화재로 지정 되었거나 앞으로 지정이 필요한 역사문화자원에 대한 보존수단으로서 중요한 역할을 할 것으로 판단됨. - 사례연구는 향후 보존으로 인하여 미이용 되는 용적의 가치를 산정하는 기준 을 제시하였음. 미이용 용적의 가치는 국세청에서 매년 토지, 개별주택, 건물 에 대한 기준시가표준액을 고시하고 있는 재산세 과표체계를 활용하였음. 재 산세 과표체계는 부동산의 현 재산가치에 대한 객관적이고 투명한 산정기준 이 될 수 있을 것임. - 용적이전기법을 적용하기 위한 지역의 지정, 추가용적률의 산정 및 적용 등 을 위하여 운영의 투명성과 객관성의 확보가 필요하며, 이를 위하여 기존의 도시계획심의위원회를 활용하거나 ‘용적이전기법산정위원회’(가칭) 등을 신설 하는 방안을 제안함.. vi.
(10) III. 정책건의 1. 용적이전기법 활용의 전제조건 - 용적이전기법의 활용목적을 손실보상의 수단이 아니라 기존 도심의 역사문화 보존과 도시환경정비사업구역의 활성화를 위한 수단으로 활용할 것을 제안 함. - 용적이전기법은 송출지역 및 수용지역의 토지소유자간의 자율적인 협상을 전 제조건으로 운영되어야 함. 여기서 공공의 역할은 원활한 용적이전이 시행될 수 있는 여건을 조성하는 것임. - 송출지역은 소규모 개별필지를 중심으로 지정하며, 수용지역의 선정은 인접 한 지역에 도시환경정비지구 등 전략적 개발이 필요하고 파급효과가 미미한 곳을 지정하는 것을 제안함.. 2. 용적이전기법의 제도화 방안 - 용적이전기법은 도시계획 및 도시관리 전반에 걸쳐 큰 영향을 미치고 있기에 국토의계획및이용에관한법률을 법적 근거로 삼는 것이 적합함. 따라서 용적 이전기법의 도입을 국토의계획및이용에관한법률에서 규정하는 방안을 제안 함. - 용적이전기법은 용적률 인센티브제도의 공간적 확장으로 나타나게 됨. 그러 나 현행법규에서 규정하고 있는 인센티브제도는 동일한 부지내에 한하여 적 용되고 있음. - 따라서 용적이전기법이 도입되기 위한 전제조건은 서로 다른 개별부지 및 단 위구역간의 용적이전이 허용되어야 함. 현재의 제도하에서는 지구단위구역내 에서 용적이전이 가능하도록 제도적 장치를 마련하거나 ‘용적이전적용구역’ (가칭)을 새로이 지정하여 한정된 구역내에서 이전을 허용하는 방안을 검토 할 수 있음.. vii.
(11) - 송출지역과 수용지역에 대한 공시의 방법은 토지이용계획확인서에 ‘용적이전 기법의 실시지역’(가칭)이라는 사실을 기재하는 방안이 적절할 것임. - 미이용되는 용적을 거래하는 형태는 미이용 용적이 토지소유자 등 거래주체 에 의하여 송출지역과 수용지역에서 자유롭게 거래되는 형태와 공공이 용적 이전기법의 적용구역 및 거래여건 등 용적이전기법의 활용에 관한 제반사항 을 전담하여 운영하는 방법이 있음. 단기적으로는 후자의 방법을 활용할 것 을 제안함. - 용적이전기법에 의하여 추가로 완화된 용적률을 수용지역에 적용할 경우, 추 가용적률은 기존의 용적률 완화규정이 적용된 이후에 허용되어야 할 것임. - 용적이전기법에 의한 추가용적률은 원칙적으로 법정최대용적률의 허용범위를 넘어서 부여 되어야 할 것임. 그러나 최대용적률 이상을 부여할 경우 법·제도 적 여건의 개선이 필요하며 용적률 완화에 따른 특혜시비 등 현실적인 상황 을 고려할 때 각종 부작용이 발생할 여지가 있음. 따라서 단기적으로 추가용 적률이 법정 최대용적률을 초과하지 않는 범위내에서 완화하는 방안을 제안 하고, 장기적으로 법정최대용적률을 초과하여 허용하는 것을 검토해야 함.. 3. 정책적 시사점 - 본 연구에서는 용적이전기법이 역사문화자원의 보존과 도심의 효율적인 개발 을 유도하는 적절한 수단으로 활용될 수 있는 가능성을 확인하였음. - 그러나 용적이전기법의 기대효과만을 강조하여 성급하게 추진하기에는 시행 을 위한 근거제도의 마련, 송출지역 및 수용지역의 선정기준, 사회적 합의여 건의 형성, 이전용적량의 산정방법 및 산정기준, 이전될 용적의 거래여건 조 성, 거래내용의 공시 등 해결해야 할 과제가 아직 많이 남아있음.. viii.
(12) - 이러한 문제를 해결하기 위해서는 기존의 이론적인 연구를 바탕으로 실무적 인 검증단계가 필요함. 따라서 용적이전기법의 활용가능성을 검증하고 이에 따른 제도적 장치와 운용체계를 구축하기 위하여 시범사례지역을 선정하고 실질적으로 시행하는 것을 제안함. - 단, 용적이전기법이 도시계획의 운영상에 있어 보존과 개발에 대한 갈등문제 를 해결할 수 있는 일반적인 수단으로 접근할 경우 기대효과보다는 재산가치 의 산정과 수용지역의 과밀개발 등 오히려 부작용이 나타날 수 있을 것임. - 따라서 용적이전기법은 파급효과를 고려하여 단기적으로는 예외적인 경우나 불가피한 경우 등에 제한적으로 활용되어야 할 것임.. ix.
(13) 제Ⅰ장 연구의 개요 ································································································ 1 제1절 연구의 배경 및 목적 ················································································ 3 1. 연구의 배경 ······························································································· 3 2. 연구의 목적 ······························································································· 4 제2절 연구의 방법 및 범위 ················································································ 5 1 연구의 방법 ································································································ 5 2 연구의 범위 ································································································ 5 제Ⅱ장 용적이전기법 도입의 필요성 ····································································· 7 제1절 용적이전기법의 개관 ················································································ 9 1. 용적이전기법이란? ····················································································· 9 2. 용적이전기법과 개발권양도제의 차이 ······················································ 10 3. 용적이전기법 관련 선행연구 검토 ···························································· 12 제2절 용적이전기법의 도입필요성 ···································································· 14 1. 토지이용규제의 유연적 운영을 통한 실효성 제고 ···································· 14 2. 특별한 사회적 규제에 대한 손실보전수단 ················································ 15 3. 도심문화재 보존과 미시행 도시환경정비사업의 개발유도 ························ 16 제Ⅲ장 해외유사사례 ···························································································· 19 제1절 미국사례 ································································································· 21 1. 개발권양도제(TDR: Transferable Development Rights) ···························· 21 2. TDR프로그램 적용사례 ············································································ 23 3. PDR(Purchase of Development Rights) ··················································· 28.
(14) 제2절 일본사례 ································································································· 33 1. 용적이전 관련 유사제도의 도입 ······························································· 33 2. 용적이전 관련 유사제도 ··········································································· 34 3. 특례용적률 적용사례: 동경역 주변지역 ···················································· 41 4. 일본사례의 평가 및 시사점 ······································································ 43 제3절 해외사례의 특징 및 시사점 ···································································· 44 제Ⅳ장 선행연구사례 및 유사사례 분석 ······························································ 47 제1절 선행연구의 사례 분석 ············································································ 49 1. 사례분석 ··································································································· 50 2. 시사점 ······································································································ 60 제2절 유사사례분석 : 능동로 용적이전 사례 ·················································· 64 1. 개요 및 도입과정 ····················································································· 64 2. 특별계획구역 지정 및 시행과정 ······························································· 67 3. 추가용적률 개념 ······················································································· 69 4. 추가용적률 적용방식 및 보상방법 ···························································· 72 5. 시사점 ······································································································ 75 제3절 용적이전기법의 활용에 대한 소결 ························································· 76 제Ⅴ장 용적이전기법의 모의적용: ‘구 대한증권거래소’ 보존을 위한 대안 ·········· 79 제1절 사례선정의 배경 및 현황 ······································································· 81 1. 선정배경 및 사례연구 목적 ······································································ 81 2. 사례지역 현황 및 신축계획 ······································································ 82 3. 용적이전기법 적용의 필요성 ···································································· 83 제2절 용적이전기법 도입 및 활용을 위한 시뮬레이션 ····································· 86 1. 송출지역의 지정 ······················································································· 86 2. 수용지역의 지정 ······················································································· 93 제3절 사례연구를 통한 시사점 ········································································· 99.
(15) 제Ⅵ장 결론 및 정책적 시사점 ··········································································· 101 제1절 결론 ······································································································ 103 1. 용적이전기법의 도입필요성과 활용방안 ················································· 103 2. 제도화 방안 ···························································································· 105 3. 용적률완화의 범위 ·················································································· 107 제2절 정책적 시사점 ······················································································ 109 참고문헌 ··············································································································· 111 부 록 ···················································································································· 117.
(16) <표 2-1> 용적이전기법과 개발권양도제의 차이점 ················································· 11 <표 2-2> 개발권양도제 관련 선행연구 비교분석 ··················································· 13 <표 3-1> 개발권양도의 목적에 따른 사례지역 설정 ·············································· 23 <표 3-2> 파인랜드의 관리지역 구분 ······································································ 25 <표 3-3> 캐롤카운티의 프로그램별 송출지역 선정기준 ········································· 31 <표 3-4> 일본의 용적이전관련 유사제도 현황 ······················································ 33 <표 3-5> 용적송출지 및 용적수용지. ····························································· 42. <표 4-1> 기존 사례연구 정리 ················································································ 62 <표 4-2> 선행연구에 따른 개발권산정방법 ···························································· 63 <표 4-3> 능동로 특별계획구역내 용적률 및 건폐율 계획 ····································· 67 <표 4-4> 능동로 추가용적률의 개념 ······································································ 72 <표 4-5> 능동로 제2지구의 완화항목과 그에 따른 완화용적률 ····························· 74 <표 4-6> 기부채납 면적 ························································································· 74 <표 5-1> 주택·건물·토지에 대한 과표운영체계 ···················································· 88 <표 5-2> 신축·보전·용적이전기법의 적용에 따른 재산가치 비교분석 ···················· 92.
(17) <그림 2-1> 용적이전기법의 개념도 ········································································· 9 <그림 3-1> 총합설계제도 개념도 ··········································································· 34 <그림 3-2> 일단지의 총합적설계제도의 개념도 ····················································· 35 <그림 3-3> 연담건축물설계제도의 개념도 ····························································· 36 <그림 3-4> 특정가구제도의 개념도 ······································································· 37 <그림 3-5> 재개발지구계획의 개념도 ···································································· 38 <그림 3-6> 특례용적률 적용구역의 개념도 ···························································· 40 <그림 3-7> 동경역사의 용적이전 ··········································································· 42 <그림 4-1> 특별계획구역 지정 현황도 ·································································· 66 <그림 4-2> 토지수용 보상금액의 책정 ·································································· 68 <그림 4-3> 추가보상금의 평가 ·············································································· 69 <그림 4-4> 추가용적률의 위치 ·············································································· 70 <그림 4-5> 추가용적률 개념도 ·············································································· 71 <그림 4-6> 제2지구 협의매수면적 구성도 ····························································· 73 <그림 4-7> 능동로 사례지역 추가용적률 산정결과 ················································ 75 <그림 5-1> ‘구. 대한증권거래소’ 위치 및 전경 ····················································· 84 <그림 5-2> 미이용 용적 및 미이용 용적에 대한 신축건물의 가치 ························ 90 <그림 5-3> 신축·보전·용적이전기법의 적용에 따른 재산가치 비교분석 ················ 92 <그림 5-4> 수용지역 및 송출지역의 위치 ····························································· 94 <그림 5-5> 도시환경정비사업구역내 가능한 용적률 인센티브 ······························· 95 <그림 5-6> 용적률 인센티브 규정에 따른 용적률 완화의 범위 ························ 96 <그림 5-7> 용적이전기법에 따른 추가용적률 ························································ 97.
(18) 제Ⅰ장 연구의 개요. 제1절 연구의 배경 및 목적 제2절 연구의 방법 및 범위.
(19) 제Ⅰ장. 연구의 개요. 제1절 연구의 배경 및 목적 1. 연구의 배경 최근 도시경관, 역사문화유산, 자연환경 등의 중요성이 사회적으로 부각되면서 이를 보존하고 효과적으로 유지·관리해야 한다는 요구가 크게 늘어나고 있다. 이러 한 사회적 변화에 대한 도시계획적 대응방안으로서 일반주거지역의 종세분화, 역사 문화미관지구, 경관지구, 생태계보전지역 등 각종 용도지역·지구를 신규로 지정하거 나 이미 지정된 지역·지구를 효율적으로 관리해야 할 필요성이 증가하고 있다. 한편, 사적권리의 신장과 각종규제에 대한 민원의 증가 등으로 도시계획의 운영 은 과거에 비하여 오히려 많은 제약을 받고 있는 상황이다. 특히, 헌법재판소가 보 상규정을 두지 않은 개발제한구역제도에 대하여 1998년 헌법 불합치 결정을 내린 이후 토지이용규제의 손실보상부분에 대한 개선이 지속적으로 제기되고 있다. 즉, 공익을 위한 규제의 필요성은 증가하고 있으나, 재산권에 대한 권리의식의 강화와 형평성 차원의 민원이 증가함에 따라 도시계획의 효율적인 시행이 어렵게 되고 있 는 실정이다. 예를 들어 서울시의 경우 북촌에 밀집한 한옥지구를 보존하자는 입장과 개발을 통한 재산증식을 기대하는 토지소유주와의 갈등, 청계천 복원사업에 따른 문화재보 호 요구와 개발압력과의 갈등, 장기 미집행 도시계획시설에 대한 처리 문제 등 개 발과 보존에 관련한 현안과제의 해결이 시급한 실정이다. 그러나 이러한 변화에 대하여 도시계획적 대응방안은 아직까지 다양하게 제시되 고 있지 않다. 따라서 도시계획의 운영에 있어 변화된 사회여건을 반영한 유연적인 도시계획수단의 개발이 필요하다. 이미 미국과 일본 등에서는 보존과 전략적 개발 을 연계하는 개발권양도제(TDR) 및 특례용적률제도와 같은 유연적인 제도를 제한. 3.
(20) 적으로 운영하고 있다. 우리나라에서도 이러한 제도의 도입을 오래전부터 검토하여 왔지만 법·제도적인 한계와 인식의 부족으로 인하여 아직까지는 시행되지 못하고 있는 실정이다. 특히, 최근 들어 개발권양도제에 관한 구체적이고 실질적인 연구결 과가 제시되고 있음에도 불구하고 개발권양도제의 도입은 여전히 검토단계에 있다. 이에 개발권양도제가 오랜 기간동안 도입의 필요성이 제기되고 관련 연구가 지 속적으로 진행되었음에도 아직까지 시행되지 못하고 있는 원인을 심층 분석하고 개 선방안을 제시하는 연구가 필요한 상황이다.. 2. 연구의 목적 본 연구의 목적은 최근의 변화된 도시계획의 운영여건을 고려하여 용적이전기법 과 같은 유연한 도시계획기법의 도입필요성과 적용가능성을 제시하는 것이다. 이를 위하여 개발권양도제가 아직까지 우리나라에 적용되지 못하는 원인을 파악하고 우 리나라의 여건에 맞는 유형과 적용대상 등을 제시하기로 한다. 연구의 주요쟁점은 첫째, 용적이전기법이 무엇이며 기존의 개발권양도제와는 어 떤 차이가 있는가?, 둘째, 개발권양도제는 오래전부터 도입이 제기되었는데 왜 아 직까지 실지로 적용이 되지 않고 있는가? 셋째, 용적이전기법의 도입이 왜 필요하 며 활용가능한가? 등 크게 세 가지로 구분된다. 이러한 연구쟁점을 고려하여 다음 과 같은 연구의 목적을 제시한다: - 용적이전기법의 도입필요성과 활용가능성 제시 - 용적이전기법과 개발권양도제의 차이점 - 용적이전기법의 활용조건 및 활용대상의 제시 - 용적이전기법의 활용에 필요한 제도적 장치 및 운영방안. 4.
(21) 제2절 연구의 방법 및 범위 1 연구의 방법 본 연구의 주요내용은 유연적인 도시계획 운영수단으로서 용적이전기법의 적용 가능성을 제시하는 것이다. 그러나 용적이전기법은 새로운 제도가 아니라 이미 미 국에서 오래전부터 운영되고 있는 개발권양도제(TDR)의 기본원리인 용적이전방식 을 원용한 도시계획수단이다. 따라서 본 연구는 개발권양도제에 관한 선행연구와 사례분석이 선행되어야 한다는 조건하에 연구를 첫째, 개발권양도제와 관련된 해외 사례를 조사하여 우리나라의 여건에 적용가능성 여부를 도출하고 둘째, 개발권양도 제가 오랜 논의가 있음에도 불구하고 아직까지 도입되지 않고 있는 원인을 분석하 고 마지막으로 향후 개발권양도제와 같은 유연한 도시계획기법의 도입가능성에 관 한 시사점의 도출 등 개발권양도제와 관련된 사안에 초점을 맞추어 진행하고자 한 다. 해외사례 분석과 선행연구의 결과를 토대로 우리나라의 여건에서 활용가능한 개 발권양도제의 유사형태인 용적이전기법의 도입필요성 및 활용방안을 제시한다. 이 러한 용적이전기법의 구체적인 운영방안을 마련하기 위하여 도심부에 보존과 관련 하여 이슈가 되고 있는 사례지역을 선정하여 실시모형 시뮬레이션을 시행한다. 선행연구, 문헌조사, 실시 모형적용을 통하여 도출된 결과를 가지고 용적이전기 법을 적용하기 위한 대상의 선정기준, 용적이전량 산출을 위한 방식의 제안, 관련 법·제도의 개선안 등을 제안한다.. 2 연구의 범위 문헌연구의 시간적 범위는 개발권양도제가 국내에 소개된 1980년대 이후부터 최 근까지로 한다. 특히 개발권양도제에 관하여 심도깊은 논의와 구체적인 대안을 제 시하기 시작한 1998년 이후를 중점적으로 분석하였다. 해외사례의 경우는 미국에서. 5.
(22) 최초로 실시된 1960년대 이후 현재까지 취합이 가능한 사례와 일본에서 1980년대 이후 실행된 용적이전기법과 유사한 사례를 종합적으로 검토하였다. 연구의 공간적 범위는 개발권양도제의 적용을 제안한 개발제한구역, 농업진흥구 역, 상수원보호구역, 문화재보호구역, 도심문화재, 한옥보존지구 등을 중심으로 살펴 보았다. 연구결과를 기준으로 구체적인 사례지역은 도심부에 위치하고 있는 근대건 축물을 선정하여 공간의 범위를 도심부 사대문안 상업지역으로 한정하여 실시모형 시범연구를 진행하였다.. 6.
(23) 제Ⅱ장 용적이전기법의 도입필요성. 제1절 용적이전기법의 개관 제2절 용적이전기법의 도입필요성.
(24) 제Ⅱ장. 용적이전기법의 도입필요성. 제1절 용적이전기법의 개관 1. 용적이전기법이란? 용적이전기법이란 법적으로 달성 가능한 용적률중 환경보호 및 문화재보존 등 규제로 인하여 미이용되는 용적을 개발이 필요한 다른 지역으로 옮겨 활용할 수 있 도록 허용하는 도시계획기법이다(그림 2-1 참조). 용적이전의 기본원리는 공익상 필 요에 의하여 토지이용에 규제를 받는 지역(송출지역)의 토지소유자에게 법정개발밀 도 이하로 토지이용을 제한하는 대신 그에 상응하는 미이용 용적을 공익상 전략적 개발이 필요한 지역(수용지역)안에서 행사할 수 있도록 허용하는 것이다. 이때 용적 이전은 송출지역과 수용지역에 있는 토지소유자의 자발적인 참여의사가 전제가 된 다. 즉, 용적이전기법은 강제적인 법조항이 아니라 송출지역과 수용지역의 당사자간 의 자율적인 의지로 결정되어야 하는 것이다.. 추가용적률 기준용적률. 가치전환. 기준용적률 규제로 인한 미이용 용적. 송출지역. 수용지역. <그림 2-1> 용적이전기법의 개념도. 9.
관련 문서
