(1) 개요
민자역사는 국가소유인 철도시설에 대해 공공성과 기업성간 조화를 도모하고 운영의 자율성을 부여할 목적으로 사업이 추진되었다. 민자역사의 건설은 1984 년 제정된 ‘국유철도 재산의 활용에 관한 법률’에 따라 서울역, 영등포역, 동인천 역이 최초 개발되었고, 그 후 1995년 ‘국유철도 운영에 관한 특례법’이 제정되어
부천, 부평, 안양역 등 현재 17개의 민자역사가 운영 또는 준비 중에 있다.(운영 중인 곳 11개역, 공사 및 착공준비(인허가중인 것 포함) 6개역)
민자역사사업은 대부분이 철도공사와 사업주관자가 출자한 민자역사주식회사 를 설립하고, 사업주관자가 추진하는 방식이다. 현재 철도공사 출자비율은 총 1,789억원 중 394억원(22%), 사업주관자 701억원(39%), 기타 691억원(39%)으로 구성되어 있다. 운영효과로 거둔 수익은 총 2,581억원이며 이중 국가귀속시설(역 무시설 등)은 58%, 점용료 38%, 이익배당 3%, 장학금 1%로 나타났다.
(2) 개발유형 및 사업주체
민자역사의 개발유형은 크게 직접개발형과 간접개발형으로 구분되는데 직접 개발형은 철도공사에서 직접 투자하여 건립 후 직영 또는 임대운영을 말하며, 간접개발형은 사업주관자(SPC)를 설립하여 일정기간 소유권을 인정해주는 BOT 방식과, 소유권을 인정하지는 않지만 일정기간 직영 또는 임대해주는 BTO방식 등으로 구분할 수 있다. 이외 신탁회사에 소유권을 이전하여 개발 후 철도청에 이관하는 방식 신탁개발방식이 있다.
개발유형 개발방식
직접개발 철도공사에서 직접 투자하여 건립 후 직영 또는 임대운영 BOT 사업주관자가 직접 투자 건립 후 직영 또는 임대운영
BTO 민간 사업주관자가 직접 투자하여 건립 후 기부채납하고 일정기간 사용권 부여
신탁개발 신탁회사에 소유권을 이전하여 개발 후 철도청에 이관하는 방식
<표 4-1> 민자역사 개발유형 및 방식
그러나 아직 직접개발방식에 의한 역사 현대화 사업을 추진한 사례는 없으며 민자역사 대부분이 민자역사주식회사를 설립하고 사업주관자를 선정하여 BOT 의 방식으로 추진하고 있다. 민자역사주식회사는 철도청이 25%, 사업주관자 25%, 일반투자자 50%로 구성된다. 현재 운영중이거나 공사중인 민자역사주식회
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□ 민자역사 건설절차
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민자역사의 시설규모에 대한 내용은 동 규정 제5조에 규정하고 있는 바, 역무 시설의 규모는 전체 연면적의 10/100이상으로 규정하고 있으며, 역무시설 중 대 합실, 화장실 등 여객이용시설의 규모는 30년후의 당해역 이용여객의 추정치를 기준으로 산출하게끔 하고 있다.
역사용지는 국유재산으로써 이를 민간이 이용할 경우 건설교통부의 ‘철도시설 의 점용료 산정기준’·‘점용허가 업무처리지침’에 의거 점용료를 국가에 납부하도 록 하고 있다.(<부록 4> 참조) 점용료는 재산료와 영업료로 구분되고 재산료는 지상건축부지, 선상건축부지, 지하시설부지, 주차장부지 건물시설외 영업시설부 지 등에 대한 요율로 징수하며, 영업료는 판매사업, 임대사업, 호텔사업 등에 대 한 요율로 징수한다.
(6) 사례시설의 공급실태분석
개별 민자역사의 구체적인 공급실태를 분석하기 위하여 현재 운영중인 민자역 사 가운데 3개소 정도를 선정하는데 규모, 역사가 입지한 도시내 공간위계, 재원 조달방법에 따라 선정하기로 한다.
규모측면에서는 대지면적 및 연면적의 크기에 따라 대중소로 구분하여 소규모 의 경우 각각 50,000㎡이하, 100,00㎡이하, 중규모의 경우 100,000㎡이하, 200,000
㎡이하, 대규모의 경우 100,000㎡초과, 200,000㎡ 초과하는 역사로 하였다.
이러한 기준에 따라 분류하여보면 소규모 역사로는 서울 통합역, 동인천역, 부 천역, 부평역, 안양역, 왕십리역, 신촌역 등이 속하고 중규모 역사는 영등포역, 대 구역, 수원역, 대규모 역사로는 용산역이 있다.
또 도시내 공간위계로서는 도심에 위치한 역사와 지역중심에 위치한 역사로 구 분하면 서울통합역, 안양역, 부천역, 대구역 등이 도심에 위치하고 있으며, 동인천 역, 부평역, 왕십리역, 신촌역, 수원역, 용산역 등이 지역중심에 위치하고 있다.
재원조달방법으로는 기업금융방식과 프로젝트 금융방식으로 구분하는데 서울 통합역, 안양역, 부천역, 영등포역, 부평역, 동인천역, 왕십리역, 신촌역 등이 기업 금융방식이고, 수원역, 용산역 등이 프로젝트 금융방식이다.
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따라서 규모면에서는 대중소별로 각 1개씩의 역사를 선정하고 그 중 도심입지 역 1개소와 지역중심입지역 2개소, 재원조달방법에서는 최근 증가추세에 있는 프로젝트 금융방식 2개소를 선정하였다.
마지막으로 수도권 중 서울지역 1개소와 서울 외 지역 2개소를 선정하되 가급 적 자료구득이 용이한 지역으로 용산용과 수원역, 안양역을 선정하였다.
용산역 : 대규모, 지역중심, 프로젝트 금융방식, 서울지역 수원역 : 중규모, 지역중심, 프로젝트 금융방식, 서울외 지역 안양역 : 소규모, 도심, 기업금융방식, 서울외 지역
① 용산민자역사
□ 개요
용산민자역사는 서울시 용산구 한강로3가 일원에 자리잡고 있으며 고속철도, 일반철도, 전철이 만나는 교통요충지이다. 철도 이용객 현황을 살펴보면 고속철 도 및 일반철도가 21,980인/일(승차 10,614인/일, 강차 11,366인/일, 국철이 57,630 인/일(승차 27,885인/일, 강차 29,745인/일)에 달하고 있다.
사업주체 및 출자비율은 현대역사(주)가 자본금 224억원, 철도공사가 45억원 을 출자하고 있다.
73호선
강변북로 용호로
한강로
한강대교
원효대교 용산역
서울역 전자상가
<그림 4-3> 용산역 위치 및 역사 모습
사업개요를 살펴보면 대지면적, 건축면적, 연면적이 각각 126,930㎡, 56,513㎡, 272,688㎡로서 지상9층, 지하3층 규모를 건축되었고 주차대수는 2,022대(법정
2,076대)가 마련되어 있다.
점용기간은 2006. 8 ~ 2036. 8까지로 30년간이다. 역무시설을 포함은 공공공간 은 약 13%이고 판매영업시설이 60%를 차지하고 있다.
구 분 계 국가귀속시설
판매시설 주차시설 기계시설
역무시설 공공시설
면 적(㎡) 276,688 34,241 2,337 165,127 67,344 7,639 비 율(％) 100.00 12.38 0.84 59.68 24.34 2.76
비 고 철도회관
7,812.65㎡
<표 4-5> 용산역사 용도별 시설현황
주 : 철도회관 7,812.65㎡는 별동 건물로 신축 (철도공사, 2006, 내부자료)
□ 토지이용 측면
용산역을 중심으로 한 주변지역은 일반상업지역으로 지정되어 있고, 개발밀도 는 건폐율 43%, 용적률 130%로 비교적 낮은 수준이다.
교통현황을 살펴보면 용산역사의 동쪽과 서쪽으로 각각 간선급의 도로가 지나 가는데, 한동쪽부분의, 한강대교로 이어지는 한강로와 서쪽부 원효대교로 이어 지는 원효로와 용호로가 둘러싸여 있다.
역사주변의 좌우측은 판매·영업시설로 진입하는 주차차량들과 역사 후면 전자 상가쪽으로 진입하는 차량들로 동선이 얽혀 복잡하고 지체정도가 상당한 것으로 나타나고 있다.
교통영향평가에 의하면 신용산지하차도와 대로2류 73호선 구간의 가로서비스 수준은 ‘D'로 아주 낮은 수준으로 분석되었다.
□ 건축환경 측면
외부 공간과의 연계성을 살펴보면 용산 민자역사의 주출입구는 동편 신용산방 향으로서 역앞 광장을 통하여 역사내부로 진입하게 되어 있다. 역사는 지상 1층 과 2층 높이로 선로시설이 설치되어 있는 관계로 지상 3층 높이에 위치하고 있는
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데, 긴 계단으로 연결하게 되어있어 전면 광장과의 연계성은 그다지 좋은 편은 아닌 것으로 판단된다.
우측주차출입구
좌측주차출입구
원효로방향 대로 73호선 지하차도
용산전자상가
한강로 방향 한강로 방향
역광장 역사 주출입구 후면 접근로
구름다리
한강로
<그림 4-4> 용산역 주변 도로현황 및 체계
<역광장> <역광장에서 역사진입부계단>
<디지털백화점·레포츠백화점> <아이파크백화점·이마트>
<그림 4-5> 용산역 외부공간 모습
한편, 역사 서편으로 부출입구가 용산전자상가 쪽으로 구름다리에 의해 연결 되어 있어 역사 후면과의 소통이 어느정도는 되는 것으로 평가된다. 선로시설로 인하여 시설들의 주 동선체계가 지상 3층부터 연결됨으로 인하여 그다지 개방적 이지는 못한 것으로 판단된다. 즉 역앞 광장과 역사공간간의 자연스런 연계 및 개방정도가 낮고 친밀감 역시 동떨어져 보인다.
또한 용산역사는 역사를 중심으로 좌우 양측에 판매·영업시설이 자리잡고 있 기 때문에 차량 또는 보행으로 접근할 경우 주 출입구에 대한 식별성에 다소 떨 어지는 것으로 보인다.
한편 시설물배치 현황을 살펴보면 용산역사는 역사를 중심으로 민간의 판매·
영업시설이 좌우측으로 위치하고 있는 형태를 띠고 있다.
<그림 4-6> 용산역사 평면도
역사의 남측은 디지털백화점·레포츠백화점·리빙백화점이 입점해있고, 북측은 이마트와 아이파크 백화점이 영업중에 있다. 두개의 시설을 양측에 두고 역사가 테크(deck)형태로 두 시설을 연결해주는 역할을 하고 있다.
따라서 역 대합실은 두 공간을 가로지르는 통행인들과 열차를 이용하려는 사
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