심층분석
KRIHS 국토연구원부동산시장 조사분석 가을호 _ 2015. 10 VOl. 11
요 약
• 금융부채가 증가하면 연체확률이 증가하나 담보대출 비율이 증가하면 연체확률이 감소 - 특히 거주목적 담보대출비율의 증가는 연체확률을 감소시키는 효과가 큰 것으로 나타남
• 저소득층 경우 담보대출비율 변수 중 거주목적 담보대출비율 변수만이 통계적으로 유의 - 저소득층에 대해서 거주목적 담보대출에 대한 포용성 확대를 고려할 수 있으나, 보다 구체
적인 용도 확인 절차를 통해 가구의 연체위험 관리가 필요
• 한편 연령대별로 은퇴 이전 계층이라고 볼 수 있는 50대 미만 계층은 전체가구와 분석 결과 는 동일하나 계수값이 전체적으로 커짐
- 은퇴 이전 계층에 대해서는 주택담보대출 이용 가능성이 가계부채의 질적 개선에 가장 큰 영향을 미칠 것이라고 예상할 수 있음
• 은퇴 계층인 50대 이상의 경우 담보대출이 연체확률 감소에 미치는 영향의 계수값이 전체적 으로 작아지나 거주주택 이외 부동산 담보대출비율이 증가하면 연체확률이 감소
- 은퇴 이후 계층은 투자목적의 담보대출을 이용하여 소득을 확보하고 이는 결과적으로 연체 가능성을 낮추는 유인이 되고 있다고 할 수 있음
1)
본 고에서는 가구가 보유한 부채의 성격이 연체에 미치는 영향을 분석하고자 한다. 특히 금융 부채의 구성비율이 가구의 연체에 어떠한 영향을 주는지를 중점적으로 분석하고자 한다. 2013 년 가계금융복지조사에서 금융부채는 담보대출, 신용대출, 신용카드 관련 대출, 외상 및 할부 미 상환액, 곗탄후 불입금액 등을 포괄하고 있다. 담보대출은 담보대출 용도별 즉 거주주택 마련, 거 주주택 이외 부동산마련 등으로 구분되어 있다. 이러한 금융부채의 구성이 가구의 연체 여부에 어떠한 영향을 미치는 지를 비교하고자 한다.
1) 본 고는 국토연구원 기본과제 박천규 외(2014) 「주택시장 환경 및 구조변화에 대응한 주택금융지원체계 정립 방안 연구」의 일부 내용을 요약 정리한 것임
가구가 보유한 부채의 성격과 연체 가능성 1)
박천규 부동산시장연구센터장, 김태환 연구원
1 분석 범위 및 방법
부동산시장 변화와 진단 인포그래픽스심층분석정책과 시장지역 아파트 시장 동향지금 세계 부동산시장은?부동산시장 연구 동향
분석방법은 2013년 가계금융복지조사를 이용하여 연체 여부를 종속변수로 하는 로짓 모형 을 구성하여 가구의 연체 여부 결정요인을 분석하였다. 종속변수는 연체 여부로 조사항목 중 지 난 1년간 지난 1년간 원금상환이나 이자 연체 경험이 있고 연체사유가 ‘이자 또는 원금 상환 부 담 상승’, ‘자금융통 차질’, ‘소득감소’, ‘가계지출 증가’ 라고 응답한 경우이며 ‘납부기일 착오’ 등으 로 인한 경우는 제외하였다. 독립변수는 가구의 특성과 금융부채 특성으로 구분할 수 있다. 가구 의 특성은 가구주 연령(H_age), 경상소득(Income), 순자산(Nasset)이다. 금융부채 특성은 금융 부채 대비 담보대출잔액 비율(MtD), 금융부채 대비 부동산담보대출잔액 비율(RMtD), 금융부채 대비 거주주택담보대출잔액 비율(LMtD), 금융부채 대비 거주주택마련 목적 담보대출잔액 비율 (LM2tD), 금융부채 대비 거주주택이외 부동산마련 목적 담보대출잔액 비율(OMtD), 금융부채 대 비 신용대출잔액 비율(CtD)이다.
연체가구 결정요인 분석은 전체가구에 대한 분석과 저소득층과 중・고소득층, 가구주 연령을 50세 미만, 그 이상으로 구분하여 수행하였다. 소득계층에 따라 연체가구의 특징이 달라질 가능 성이 높기 때문이다. 여기서의 저소득층은 4십분위, 중・고소득층은 5십분위 이상으로 설정하 였다. 연령 구분은 우리나라 평균 은퇴 연령이 53세임을 감안하여 구분하였다.
분석에서 이용한 변수의 목록과 기술통계는 다음 <표 1>과 같다. 총 분석대상 가구는 5,372가 구이고, 금융부채 구성비율 변수가 추가된 모형에서는 분모가 되는 금융부채가 없는 가구는 분 석에서 제외하였다. 이들 가구는 151가구이며, 결과적으로 금융부채 구성 비율변수를 이용한 모 형에서는 5,221가구를 분석하였다. 한편, 종속변수로 이용된 연체 여부 가구는 분석대상 가구의 15.6%이다.
<표 1> 연체결정요인 분석에 이용한 변수 목록과 기초통계량
종속변수 사유
연체 여부 (최근 1년간 연체=1, others=0) ‘이자 또는 원금 상환 부담 상승’,
‘자금융통 차질’, ‘소득감소’, ‘가계지출 증가’
독립변수 변수명 평균 표준편차
가구주 연령 (세) H_age 48.75 11.63
경상소득 (천만원) Income 5.26 4.62
순자산 (천만원) Nasset 28.01 45.66
금융부채 (천만원) Fdebt 6.57 15.03
담보대출액/금융부채 (%) MtD 55.75 45.12
부동산담보대출액/금융부채 (%) RMtD 42.51 45.66
거주주택담보대출액/금융부채 (%) LMtD 32.81 43.67
거주주택마련 목적 담보대출액/금융부채 (%) LM2tD 23.43 39.66
거주주택 이외 부동산마련 목적 담보대출액/
금융부채 (%) OMtD 5.72 21.78
신용대출액/금융부채 (%) CtD 24.51 38.02
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전체가구를 대상으로 연체 결정요인을 분석한 결과는 다음과 같다. 가구주 연령이 높아질수록 가구의 연체 확률이 높아지다 가구주 연령의 제곱항이 통계적으로 유의한 음(-)의 부호로 어느 시점에 달해서는 낮아지는 것으로 나타났다. 소득과 순자산이 높을수록 연체확률이 낮아지는 반면, 금융부채가 증가할수록 연체확률이 높아진다.
이러한 변수들이 통제된 상태에서 금융부채 구성비율이 연체확률에 미치는 영향은 다음과 같 다. 금융부채 대비 담보대출잔액 비율(MtD), 금융부채 대비 부동산담보대출잔액 비율(RMtD), 금융부채 대비 거주주택담보대출잔액 비율(LMtD), 금융부채 대비 거주주택마련 목적 담보대출 잔액 비율(LM2tD), 금융부채 대비 거주주택이외 부동산마련 목적 담보대출잔액 비율(OMtD)이 높을수록 연체확률은 낮아지나, 금융부채 대비 신용대출잔액 비율(CtD)이 높을수록 연체확률 은 높아지는 것으로 나타났다. 이 중에서 금융부채 대비 거주주택마련 목적 담보대출잔액 비율 (LM2tD)의 계수값이 가장 큰 것으로 나타났다.
소득계층별로 구분하여 연체 결정요인을 분석한 결과는 다음과 같다. 저소득층, 중・소득층 모두 가구주 연령이 높아질수록 가구의 연체 확률이 높아지다 가구주 연령의 제곱항이 통계적 으로 유의한 음(-)의 부호로 어느 시점에 달해서는 낮아지는 것으로 나타났다. 단 저소득층 모형 에서 금융부채 구성비율 변수를 추가한 모형에서 가구주 연령의 부호는 양(+)으로 나타났으나 통계적으로 유의하지 않았다. 그리고 그 계수값도 중・고소득층에 비해 현저히 낮은 것으로 나 타났다. 두 계층 모두 소득과 순자산이 높을수록 연체확률이 낮아지는 반면, 금융부채가 증가할 수록 연체확률이 높아지는 것으로 나타났다. 다만 저소득층의 경우 소득과 순자산, 금융부채 계 수의 절대값이 중・고득층에 비해 커 소득과 자산 변화에 따라 연체확률이 민감하게 반응한다 는 것을 알 수 있다.
2 연체가구 결정요인 분석 : 로짓모형
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<표 2> 연체 결정모형 (전체가구)
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)
H_age 0.135*** 0.130*** 0.131*** 0.131*** 0.131*** 0.131*** 0.132***
(0.0257) (0.0257) (0.0258) (0.0257) (0.0257) (0.0258) (0.0258) H_age2 -0.00134*** -0.00128*** -0.00128*** -0.00129*** -0.00131*** -0.00129*** -0.00130***
(0.000253) (0.000254) (0.000254) (0.000254) (0.000254) (0.000254) (0.000254)
Income -0.130*** -0.131*** -0.131*** -0.130*** -0.128*** -0.130*** -0.134***
(0.0167) (0.0168) (0.0168) (0.0167) (0.0167) (0.0168) (0.0169) Nasset -0.0222*** -0.0211*** -0.0206*** -0.0211*** -0.0209*** -0.0212*** -0.0202***
(0.00246) (0.00246) (0.00247) (0.00245) (0.00243) (0.00247) (0.00245) Fdebt 0.0394*** 0.0399*** 0.0397*** 0.0386*** 0.0386*** 0.0388*** 0.0393***
(0.00329) (0.00341) (0.00342) (0.00331) (0.00334) (0.00332) (0.00336)
MtD -0.00258***
(0.000891)
RMtD -0.00247***
(0.000925)
LMtD -0.00220**
(0.000927)
LM2tD -0.00507***
(0.00109)
OMtD -0.00341
(0.00226)
CtD 0.00557***
(0.000971) 상수항 -4.147*** -3.901*** -3.981*** -3.992*** -3.932*** -4.035*** -4.216***
(0.629) (0.631) (0.630) (0.630) (0.629) (0.632) (0.632)
N 5,372 5,221 5,221 5,221 5,221 5,221 5,221
주 : 괄호는 standard error, *** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1 자료 : 박천규 외(2014)에서 재인용
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<표 3> 연체 결정모형 (저소득층)
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)
H_age 0.0550* 0.0503 0.0497 0.0501 0.0496 0.0503 0.0491
(0.0320) (0.0321) (0.0322) (0.0322) (0.0321) (0.0322) (0.0322) H_age2 -0.000675** -0.000616** -0.000610* -0.000618** -0.000615** -0.000622** -0.000606*
(0.000310) (0.000311) (0.000312) (0.000312) (0.000311) (0.000311) (0.000311) Income -0.230** -0.222** -0.220** -0.221** -0.213** -0.222** -0.210**
(0.0971) (0.0973) (0.0975) (0.0975) (0.0975) (0.0973) (0.0977) Nasset -0.0497*** -0.0477*** -0.0474*** -0.0479*** -0.0468*** -0.0481*** -0.0455***
(0.00739) (0.00737) (0.00749) (0.00743) (0.00737) (0.00738) (0.00730) Fdebt 0.0854*** 0.0836*** 0.0826*** 0.0812*** 0.0831*** 0.0815*** 0.0820***
(0.0137) (0.0140) (0.0140) (0.0137) (0.0138) (0.0137) (0.0137)
MtD -0.00156
(0.00147)
RMtD -0.00110
(0.00165)
LMtD -0.000673
(0.00163)
LM2tD -0.00331*
(0.00194)
OMtD -0.00300
(0.00497)
CtD 0.00501***
(0.00152)
상수항 -1.513* -1.352* -1.375* -1.380* -1.359* -1.388* -1.572*
(0.806) (0.809) (0.809) (0.809) (0.808) (0.810) (0.814)
N 1,528 1,473 1,473 1,473 1,473 1,473 1,473
주 : 괄호는 standard error, *** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1 자료 : 박천규 외(2014)에서 재인용
금융부채 구성비율이 연체확률에 미치는 영향을 살펴보면 두 계층 모두 금융부채 대비 신용대 출잔액 비율(CtD)이 높을수록 연체확률은 높아지는 것으로 나타났다. 두 계층 모두 다른 부채비 율 변수의 계수값의 부호 방향은 전체가구 모형과 같으나, 저소득층의 경우 금융부채 대비 거주 주택마련 목적 담보대출잔액 비율(LM2tD) 만이 통계적으로 유의한 음(-)의 영향을 미치며 그 계
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수값은 다른 계층에 비해 매우 작은 것으로 나타났다. 반면 중・고소득층은 모두 변수가 통계적 으로 유의한 음(-)의 영향을 미쳤다. 전체가구와 마찬가지로 거주주택마련 목적 담보대출잔액 비 율(LM2tD)의 계수값이 가장 크게 나타났다.
<표 4> 연체 결정모형 (중・고소득층)
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)
H_age 0.245*** 0.243*** 0.245*** 0.245*** 0.247*** 0.244*** 0.245***
(0.0470) (0.0470) (0.0471) (0.0470) (0.0471) (0.0471) (0.0472) H_age2 -0.00237*** -0.00235*** -0.00236*** -0.00237*** -0.00241*** -0.00235*** -0.00237***
(0.000481) (0.000482) (0.000482) (0.000481) (0.000482) (0.000482) (0.000483) Income -0.0875*** -0.0890*** -0.0891*** -0.0877*** -0.0874*** -0.0873*** -0.0924***
(0.0182) (0.0184) (0.0185) (0.0183) (0.0183) (0.0183) (0.0187) Nasset -0.0170*** -0.0162*** -0.0159*** -0.0163*** -0.0163*** -0.0161*** -0.0156***
(0.00249) (0.00249) (0.00250) (0.00248) (0.00246) (0.00251) (0.00249) Fdebt 0.0315*** 0.0320*** 0.0319*** 0.0308*** 0.0309*** 0.0309*** 0.0317***
(0.00338) (0.00352) (0.00352) (0.00341) (0.00342) (0.00343) (0.00346)
MtD -0.00257**
(0.00117)
RMtD -0.00244**
(0.00118)
LMtD -0.00232**
(0.00117)
LM2tD -0.00522***
(0.00135)
OMtD -0.00347
(0.00255)
CtD 0.00546***
(0.00129) 상수항 -7.302*** -7.118*** -7.230*** -7.242*** -7.196*** -7.274*** -7.451***
(1.118) (1.122) (1.120) (1.119) (1.119) (1.123) (1.123)
N 3,844 3,748 3,748 3,748 3,748 3,748 3,748
주 : 괄호는 standard error, *** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1 자료 : 박천규 외(2014)에서 재인용
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연령계층별로 구분하여 연체 결정요인을 분석해보면, 가구주 연령이 50세 미만 가구를 대상으 로 분석한 모형에서는 가구주 연령과 관련된 변수가 통계적으로 유의하지 않았다. 가구주 연령 50세 이상 가구 모형에서는 가구주 연령 변수가 통계적으로 유의하였으나, 계수값의 방향성이 전체가구와는 다르게 가구주 연령이 높을수록 연체확률이 낮고 가구주 연령의 제곱항이 통계적 으로 유의한 양(+)의 부호로 어느 시점부터 높아지는 것으로 나타났다. 두 계층 모두 소득과 순자 산이 많을수록 연체확률이 낮아지나, 금융부채가 증가할수록 연체확률이 높아진다. 다만 50세 이상의 경우 소득 계수의 절대값이 50세 미만 가구에 비해 현저히 작아진다. 은퇴계층일수록 소 득이 감소하면서 소득보다 자산에 기대는 경향이 강하기 때문이다.
이러한 변수들이 통제된 상태에서 금융부채 구성비율이 연체확률에 미치는 영향은 다음과 같 다. 50세 미만의 경우 금융부채 대비 거주주택이외 부동산마련 목적 담보대출잔액 비율(OMtD) 만이 통계적으로 유의하지 않다. 금융부채 대비 담보대출잔액 비율(MtD), 금융부채 대비 부동산 담보대출잔액 비율(RMtD), 금융부채 대비 거주주택담보대출잔액 비율(LMtD), 금융부채 대비 거주주택마련 목적 담보대출잔액 비율(LM2tD)은 통계적으로 유의한 음(-)으로 나타나 이들 비 율이 높을수록 연체확률이 낮아진다. 그리고 그 계수의 절대값이 다른 분석모형에 비해 매우 크 게 나타났다. 한편 금융부채 대비 신용대출잔액 비율(CtD)이 높을수록 연체확률은 높아지며 그 계수의 절대값도 다른 모형에 비해 가장 크게 나타났다. 50세 미만의 계층의 연체확률은 금융부 채의 구성에 따라 민감하게 움직일 수 있다는 것을 의미한다. 은퇴 계층인 50세 이상은 금융부채 대비 거주주택이외 부동산마련 목적 담보대출잔액 비율(OMtD)과 금융부채 대비 신용대출잔액 비율(CtD)만이 연체확률에 통계적으로 유의한 영향을 주는 것으로 나타났다. 전자의 경우 음(-) 의 영향, 후자의 경우 양(+)의 영향을 주는 것으로 나타났다.
요컨대 구체적인 특성은 소득계층별, 연령대별로 다르지만 일반적으로 금융부채가 증가하면 가구의 연체확률을 높이나, 담보대출비율이 증가할수록 연체확률이 감소하는 것으로 나타났다.
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<표 5> 연체 결정모형 (50세 미만)
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)
H_age 0.0542 0.0757 0.0670 0.0722 0.0822 0.0445 0.0594
(0.102) (0.103) (0.103) (0.103) (0.103) (0.103) (0.103) H_age2 -3.23e-05 -0.000280 -0.000158 -0.000230 -0.000393 9.45e-05 -7.28e-05
(0.00131) (0.00131) (0.00131) (0.00131) (0.00132) (0.00131) (0.00132) Income -0.205*** -0.207*** -0.207*** -0.206*** -0.200*** -0.207*** -0.216***
(0.0262) (0.0263) (0.0262) (0.0261) (0.0261) (0.0263) (0.0262) Nasset -0.0208*** -0.0186*** -0.0173*** -0.0183*** -0.0187*** -0.0200*** -0.0175***
(0.00381) (0.00376) (0.00376) (0.00371) (0.00370) (0.00381) (0.00371) Fdebt 0.0389*** 0.0407*** 0.0398*** 0.0381*** 0.0378*** 0.0380*** 0.0389***
(0.00440) (0.00453) (0.00450) (0.00441) (0.00442) (0.00440) (0.00438)
MtD -0.00591***
(0.00120)
RMtD -0.00533***
(0.00129)
LMtD -0.00594***
(0.00133)
LM2tD -0.00769***
(0.00150)
OMtD 4.72e-05
(0.00297)
CtD 0.00776***
(0.00130)
상수항 -2.733 -2.897 -2.877 -2.966 -3.115 -2.525 -3.071
(1.973) (1.979) (1.985) (1.985) (1.988) (1.986) (1.996)
N 2,955 2,885 2,885 2,885 2,885 2,885 2,885
주 : 괄호는 standard error, *** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1 자료 : 박천규 외(2014)에서 재인용
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<표 6> 연체 결정모형 (50세 이상)
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)
H_age -0.326*** -0.332*** -0.332*** -0.334*** -0.329*** -0.328*** -0.323***
(0.101) (0.101) (0.101) (0.101) (0.101) (0.101) (0.101) H_age2 0.00238*** 0.00243*** 0.00243*** 0.00245*** 0.00242*** 0.00241*** 0.00237***
(0.000794) (0.000797) (0.000797) (0.000797) (0.000796) (0.000795) (0.000797) Income -0.0878*** -0.0849*** -0.0858*** -0.0866*** -0.0863*** -0.0875*** -0.0876***
(0.0188) (0.0187) (0.0187) (0.0187) (0.0187) (0.0189) (0.0188) Nasset -0.0206*** -0.0206*** -0.0206*** -0.0206*** -0.0201*** -0.0195*** -0.0197***
(0.00297) (0.00297) (0.00300) (0.00299) (0.00296) (0.00298) (0.00296) Fdebt 0.0395*** 0.0373*** 0.0378*** 0.0382*** 0.0384*** 0.0392*** 0.0389***
(0.00463) (0.00457) (0.00461) (0.00454) (0.00460) (0.00473) (0.00464)
MtD 0.00195
(0.00137)
RMtD 0.000974
(0.00136)
LMtD 0.00208
(0.00134)
LM2tD -0.00113
(0.00159)
OMtD -0.00710**
(0.00354)
CtD 0.00286*
(0.00150) 상수항 9.685*** 9.743*** 9.803*** 9.864*** 9.775*** 9.727*** 9.453***
(3.136) (3.143) (3.141) (3.141) (3.139) (3.134) (3.147)
N 2,417 2,336 2,336 2,336 2,336 2,336 2,336
주 : 괄호는 standard error, *** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1 자료 : 박천규 외(2014)에서 재인용
부동산시장 변화와 진단 인포그래픽스심층분석정책과 시장지역 아파트 시장 동향지금 세계 부동산시장은?부동산시장 연구 동향
미시데이터를 이용하여 가구의 연체결정 요인을 분석한 결과, 전체가구의 경우 금융부채가 증 가하면 연체확률이 증가하나 담보대출 비율이 증가하면 연체확률이 감소하는 것으로 나타났다.
특히 거주목적 담보대출비율의 증가는 연체확률을 감소시키는 효과가 큰 것으로 나타났다.
저소득층 경우도 방향성 측면에서도 전체가구와 동일하나 담보대출비율 변수 중 거주목적 담 보대출비율 변수만이 통계적으로 유의하였다. 저소득층에 대해서 거주목적 담보대출에 대한 포 용성 확대를 고려할 수 있으나, 소득이 낮은 계층에 대해서는 보다 구체적인 용도 확인 절차를 통 해 가구의 연체위험 관리가 필요하다는 것을 의미한다.
한편 연령대별로 은퇴 이전 계층이라고 볼 수 있는 50대 미만 계층은 전체가구와 분석 결과는 동일하나 계수값이 전체적으로 커지는 것으로 나타났다. 은퇴이전계층에 대해서는 주택담보 대출 이용 가능성이 가계부채의 질적 개선에 가장 큰 영향을 미칠 것이라고 예상할 수 있다.
그리고 은퇴 계층인 50대 이상의 경우 담보대출이 연체확률 감소에 미치는 영향의 계수값이 전체적으로 작아지나 거주주택 이외 부동산 담보대출비율이 증가하면 연체확률이 감소하는 것으로 나타났다. 은퇴 이후 계층은 투자목적의 담보대출을 이용하여 소득을 확보하고 이는 결과적으로 연체 가능성을 낮추는 유인이 되고 있다고 할 수 있다.
<표 7> 분석결과의 종합
계층구분 주요결과
전체가구
① 금융부채 증가 → 연체확률 증가
② 담보대출비율 증가 → 연체확률 감소
③ 거주목적 담보대출비율 증가 → 연체확률 감소(감소효과 큼)
④ 신용대출비율 증가 → 연체확률 증가
저소득층 •전체가구 ①, ④ 동일
•거주목적 담보대출비율 증가 → 연체확률 감소
중・고소득층 •전체가구와 동일
50대 미만 •전체가구와 동일하나, 계수값이 전체적으로 커짐
50대 이상
•계수값이 전체적으로 작아짐
•거주주택 이외 부동산 담보대출비율 증가 → 연체확률 감소
•신용대출비율 증가 → 연체확률 증가
