장래 수요특성의 변화를 고려한 수요맞춤형 주택공급방안 제시

172

K R I H S 보 고 서

장래 수요특성의 변화를 고려한 수요맞춤형 주택공급방안 제시

이창무｜한양대학교 도시공학과 교수(서평)

최근 주택시장의 거품붕괴 가능성에 대한 논란이 사람들의 마음을 사로잡고 있다. 이에 대해 한편에 서는 주택의 주매입계층인 30대, 40대의 인구비율 감소와 전후 베이비붐 세대의 은퇴 현상에 기초해 장래 주택수요의 감소를 예상하고, 이로 인한 주택 가격 급락의 가능성을 논하고 있다. 반면 다른 한 편에서는, 향후 인구증가 정점, 가구분화로 인한 가구수 증가추세의 연장을 통해 주택수요 감소 시 기가 생각처럼 이르지 않을 것이라는 주장도 있다.

또한, 국내 주택가격이 소득대비 지나치게 높아 가 격폭락이 필연적이라는 논의가 있는 반면, 가구소 득이 증가할 것이고, 노년가구들이 자식들의 출가 이후에도 주택소비 규모를 줄이지 않는 특이현상 이 지속될 것이므로 상당 기간 주택가격의 하락이 발생하지 않을 것이라는 주장도 있다.

그러나 주택시장의 미래는 정해진 바가 없다.

결국 미래의 주택시장은 우리의 주택시장에 대한

정책적 선택이 어떻게 이뤄지는가에 따라 달라질 수 있을 것이다. 그러한 정책적 선택에서, 양적인 공급이 우선시되던 과거와 달라진 점은 주택시장 에 향후 수요 특성의 다양화 및 차별화를 수용할 수 있는 선택이 요구된다는 것이다. 이 보고서는 그러한 시대적 상황변화를 적극적으로 수용하여 장래 발생할 수 있는 수요자 특성의 변화, 그리고 그들의 차별화된 선호도를 감안한 주택공급 대안 을 모색하고 있다는 점에서 기존의 연구와 차별화 되고, 많은 정책적 함의를 제공하고 있다.

이 보고서는 전반적인 구성에서 필요한 내용을 함축적으로 담고 있다. 필요한 이론적 논의와 충실 한 선행연구에 대한 고찰을 진행하고, 기존의 주택 공급 프로그램에 대한 비판적인 현황분석을 통해 문제점을 도출하였으며, 장래 공급방안의 방향성 을 제안하고 있다. 이어지는 장에서는 좀 더 계량 적인 기법을 이용하여 장래 주택시장의 총량적인,

수요 지향적 주택공급 프로그램에 관한 연구

김근용・박천규・진정수・조판기

173

그리고 수요자 그룹별 수요 특성을 감안한 세분화 된 수요량을 분석해내었다. 최종적인 논의는 계량 적인 분석결과에 머무르지 않고, 해외사례에 대한 분석을 기반으로 장래 주택공급 프로그램의 개편 방안에 대한 혜안을 제시하고 있다. 한 장 한 장이 연구자들의 많은 노력과 고민의 결과로 정리되었 음을 느끼게 하는 보고서다.

세부적으로, 주택시장의 수요분석 부분은 기존 의 총량적인 분석에 초점이 맞추어진 분석들에서 발전하여, 수요그룹별로 세분화된 수요를 분석하 는 구성을 선택하였다. 특히 기본적인 모형은 최근 주택수요 추정에 많이 활용되는 멘큐-웨일 모형을 이용하였으나, 가구원의 연령뿐 아니라 가구주의 연령, 1인 가구 및 부부가구 등 가구특성별로 차별 화된 수요량을 추정하는 분석방법론으로 발전이 이루어졌다.

이와 같은 계량적인 수요분석 결과와 해외사례 분석결과를 기반으로 상당히 흥미로운 주택공급 프로그램 개편방안을 제시하고 있다. 그 기본적인 골격은 단순히 수도권, 비수도권의 구분이 아니라 좀 더 세분화된 하위지역별로, 또한 기존의 단순한 소득계층별이 아닌 가구 특성별로 세분화된 그룹 을 타깃으로 하는 수요맞춤형 주택공급 프로그램 이라고 할 수 있다. 그리고 그렇게 선택된 각각의 세분화된 지역별, 수요그룹별 주택수요를 산정하 여 제시하고 있다. 특히 흥미로운 점은 점차적으로 관심이 증대되고 있는 1인 가구에 대한 주택수요 량과 주택유형에 대한 주택수요량을 제시하고 있 다는 점이다.

정책적인 제안에 있어서는 이러한 수요맞춤형 공급 프로그램의 원활한 작동을 위해서 중앙정부 주도의 주택공급 정책에서 탈피하여 지방정부의

역할분담이 필수적이라는 점을 제시하고 있다. 결 국 다양화되고 있는 주택수요에 부응하는 주택공 급이 이루어지기 위해서는 주민 및 시민단체의 적 극적인 참여와 지방자치단체의 역할이 강화되어 차별화된 주택수요가 직접적으로 인식되고 반영될 수 있는 의사결정 시스템을 수용하는 것이 필수불 가결한 요소일 것이다. 또한 주택의 양적인 부족을 메우기 위한 중앙집중식 공급정책에서 탈피하여 민간의 역할을 점차적으로 증대시켜야 한다는 점 도 명확히 제시하고 있다. 그 시기로는 주택보급률 이 100%를 넘어설 것으로 예상되는 2012년으로 제시하고 있다. 또한 공공임대주택의 비중이 12%

수준을 넘어서고 인구 천 명당 주택수가 400호 이 상의 선진국 수준으로 진입할 2018년 이후에는 주 거복지정책에 집중된 중앙정부의 역할 조정이 필 요하다는 점도 명확히 제시하고 있다.

이와 같이 이 보고서는 계량적인 수요분석을 포 함한 다양하고 합리적인 근거를 바탕으로 주택정 책의 발전적인 방향뿐만 아니라 정책적 선택에서 필요한 세부적인 전술에 해당하는 내용과 시간 스 케줄까지 제시하는 완벽성을 추구하고 있다. 향후 제시된 정책적인 분석결과와 대안들이 합리적으로 채택되어 좀 더 발전된 주택정책의 기조가 형성될 수 있기를 기대하며, 이 보고서를 그러한 역할을 기대할 수 있는 완결된 보고서로 만들어낸 연구자 들에게 심심한 감사를 표하고 싶다.