- 인문 환경 분석 - 시장 환경 분석 3. 사업지 분석

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CONTENTS CONTENTS

Ⅰ. 사업 환경 분석 1. 설계개요 2. 환경분석

- 인문 환경 분석 - 시장 환경 분석 3. 사업지 분석

- 입지 환경 분석 - 주변 환경 분석 4. 개발 환경 분석

Ⅳ. 마케팅계획 1. SWOT

2. USP & Positioning 3. 분양전략 및 시기

Ⅴ. 프로젝트 구도 및 손익 1. 프로젝트 구도

2. 프로젝트 일정 FLOW 3. 사업수지 분석

Ⅱ. 경쟁환경 분석 1. 인근 경쟁업체 분석 2. 최근 분양 업체 분석 3. 분양 예정 업체 분석

Ⅲ. 적정 평형대 및 분양가 책정 1. 적정 평형 구성

2. 분양가 산정 기준

3. 아파트 적정 분양가

4. 상가시설 분양가 산정

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1. 동구 지역 일반환경

■ 사업부지가 소재한 동구는 2005년 12월 31일 기준 세대수 42,136세대, 109,879명으로 1991년을 기점으로 감소 추세임

■ 동구의 면적은 9.77㎢로서 부산광역시 전체 면적중 1.2%임

■ 동구는 상업지역의 확장과 다수의 노후주택지역으로 인해 전출인구가 점차 증가하고 있음

■ 2004년부터 주상복합 건설 및 재건축, 재개발로 2008~9년에는 인구 증가세가 예상됨 1) 인구 및 면적

(4)

■ 동구는 재래시장, 예식, 공구, 가구거리와 사무밀집지역, 부산역 등 주거시설보다는 상권을 기반으로 발달한 지역임

■ 우수한 도심근접성과 교통을 지니고 있으나 학군, 공원등 주거환경면에서 진구, 남구에 뒤쳐지면서 주거시설의 부족현상이 심각함

■ 동구 전체면적대비 약11%가 도시환경, 주거환경 정비사업지역 또는 재건축, 재개발지역으로 지정 될 만큼 도시환경의 개선이 필요함 3) 도시특성

2) 주택공급

주 택 수 (호) 구 분

단 독 주 택 아 파 트 연 립 / 다 세 대 기 타 계

주 택 보 급 률

부산시 318,212 83.8%

3,569 95.1%

443,557 98,969 33,484 894,222

동구 5,478 3,104 1,146 28,600

(2004년 12월, 동구청)

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전반적인 침체 현상이 지속될 것으로 보임

- 정책 : 1.11 정책등 부동산 규제정책 지속 (2008년 이후 정책기조 변화 예상) - 공급 : 장기적으로 공급 부족현상 예상

- 수요 : 신규 정책에 따른 주택구입 수요 감소 (정책안정 및 가격 하락시까지 주택구입 연기, 대출규제로 인한 주택구입 불가 급증)

하반기 대선의 영향으로 일뷰 규제 완화가 예상됨 (총부채상한비율로 적용되었던 주택담보대출은 은행별로 40~60% 차등적용 예상) 1. 2007년 상반기 부동산 시장

2. 1.11대책에 따른 부산의 부동산 시장 예상

부산지역은 분양가 상승이 적어 가격 하락 효과는 크지 않음

신규사업 추진 저해로 장기적으로 공급주족으로 인해 분양가 상승 가능성 있음

기존주택가격은 하락하지 않고 당첨프리미엄만 상승 예상

금번 정책으로‘분양원가투명화’-’분양가격하락’-’기존주택가격하락’ 으로 이어지는 연계관계는 부족 할 듯으로 보여짐

고분양가 억제에는 효과적이나 서울, 수도권에 비해 분양가 인하 폭은 낮을 것으로 예상

공급측에서는 리스크 축소를 위해 사업시기를 대선 이후로 조정하거나 정책변화시기에 맞춤

수요측은 분양가 하락 기대심리로 인해 단시일내 분양아파트에 대한 청약에는 나서지 않을 가능성 높음

미분양 아파트는 공급이 중단됨으로 인해 일부 미분양 소진 가능성 높음

(6)

SITE

-본 사업지는 부산시 동구 범일동 일반상업지역내 위치함

-부산의 중심지에 속하는 지역임에도 개발이 미비한 지역임

- 다량의 상가들로 인해 주택시설의 부재지역 -

-본 사업지는 부산시 동구 범일동 일반상업지역내 위치함

-부산의 중심지에 속하는 지역임에도 개발이 미비한 지역임

- 다량의 상가들로 인해 주택시설의 부재지역 -

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-본 사업지는 1998년 당시 지하 6층 지상 25층의 쇼핑센터인 리온클

럽(대성종합건설)이라는 이름으로 건설 중 부도 후 방치되어 있음

- 2001년 ㈜도시비젼으로 인수되어 2004년 7월 주상복합건물로 설

계변경하였음

- 현재 전체 공정율은 40%선

- 사업지 남측으로 크라운호텔이 위치해 있어 조망권에 영향

-사업지 북측으로 한양, 삼익아파트가 도시환경정비사업구역으로 지

정되어 기본계획수립중임

- 사업시에는 철거 후 재시공해야함 (약 20억원 투입예상-철근제외)

- 사업지 인근으로 주상복합아파트가 다수 분양하여 분양율은 평균

70%선을 상회하나 입주율이 저조함(투자자 다수의 영향)

- 주변지역의 상가 및 오피스텔 공급비율이 높아 상가, 오피스텔의 비

율은 최저비율로 조정이 필요함

- 고층의 경우 바다조망이 가능 할 것으로 예상됨

-본 사업지는 1998년 당시 지하 6층 지상 25층의 쇼핑센터인 리온클

럽(대성종합건설)이라는 이름으로 건설 중 부도 후 방치되어 있음

- 2001년 ㈜도시비젼으로 인수되어 2004년 7월 주상복합건물로 설

계변경하였음

- 현재 전체 공정율은 40%선

- 사업지 남측으로 크라운호텔이 위치해 있어 조망권에 영향

-사업지 북측으로 한양, 삼익아파트가 도시환경정비사업구역으로 지

정되어 기본계획수립중임

- 사업시에는 철거 후 재시공해야함 (약 20억원 투입예상-철근제외)

- 사업지 인근으로 주상복합아파트가 다수 분양하여 분양율은 평균

70%선을 상회하나 입주율이 저조함(투자자 다수의 영향)

- 주변지역의 상가 및 오피스텔 공급비율이 높아 상가, 오피스텔의 비

율은 최저비율로 조정이 필요함

- 고층의 경우 바다조망이 가능 할 것으로 예상됨

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1. 주변현황

SITESITE

3 2

5 1

4

6

7 8

1

2

3

8

7

5 6 4

현대백화점

자유시장

우체국 자성대공원 크라운호텔 시민회관

북측도로 동천

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• 일반상업지역내 위치하며 주변으로 주택가 형성이 미비함

• 한양. 삼익아파트가 재건축, 재개발 될 경우 1,000세대 이상 거주가 예상되며 향후 주거지역으로서 메리트 있는 지역이 될 것임

• 인근의 문현동 지역내에 주거시설이 밀집되어 있어 사업진행시 본 사업지와 경쟁 대상지역이 될 것임

• 지하철 1호선 범일동역이 400M- 도보 5분거리며, 지하철 2호선 문현역이 500M – 도보 8분거리에 위치함

• 도시고속도로 및 동서고가도로, 황령산터널, 수정터널, 백양터널 등과 인접하여 각 지역으로의 접근성이 매우 양호

• 일반상업지역내 위치하며 주변으로 주택가 형성이 미비함

• 한양. 삼익아파트가 재건축, 재개발 될 경우 1,000세대 이상 거주가 예상되며 향후 주거지역으로서 메리트 있는 지역이 될 것임

• 인근의 문현동 지역내에 주거시설이 밀집되어 있어 사업진행시 본 사업지와 경쟁 대상지역이 될 것임

• 지하철 1호선 범일동역이 400M- 도보 5분거리며, 지하철 2호선 문현역이 500M – 도보 8분거리에 위치함

• 도시고속도로 및 동서고가도로, 황령산터널, 수정터널, 백양터널 등과 인접하여 각 지역으로의 접근성이 매우 양호

주거 및 교통환경 분석 주거 및 교통환경 분석

• 사업지 인근으로 현대백화점, E마트, 자유.진시장, 문화병원 등이 고루 분포되어 있어 편의 시설은 매우 충분함

• 사업지 500M내 서남초교가 위치하며, 1KM반경내 배정중고교, 데레사여고, 금성중고교, 경남여중고교가 위치함

• 문현금융단지, 부산역등 사무시설로의 쿨퇴근이 편리함

• 사업지 인근으로 현대백화점, E마트, 자유.진시장, 문화병원 등이 고루 분포되어 있어 편의 시설은 매우 충분함

• 사업지 500M내 서남초교가 위치하며, 1KM반경내 배정중고교, 데레사여고, 금성중고교, 경남여중고교가 위치함

• 문현금융단지, 부산역등 사무시설로의 쿨퇴근이 편리함

생활 및 교육환경 분석 생활 및 교육환경 분석

2. 주거여건

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<도시환경정비사업>

사업지 북측에 위치한 삼익아파 트(150세대), 한양아파트(474세 대)가 현재 평당 550~560만원 선에서 거래되고 있으나 사업추 진시 가격상승 예상

총 8,000평규모로 용적율

700%를 적용받아 약 600~800 세대로 재건축 예상됨

<주거환경개선사업>

동구의 주거지역의 약 60%이상 이 개선사업지역내 포함

기반시설이 취약해 개발상황이

느림

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4 2

3 S

태영데시앙

대우이안

두산위브포세이돈2

1

한화꿈에그린

5

세종그랑시아

(12)

구분 두산 위브 포세이돈2 태영 데시앙 한화 꿈에그린

조감도

남구 문현동 390-24

338세대 / 2006년 8월 입주

31, 34, 42

DC 500만원 물량 다수 주변 타사에 비해 인테리어 우수

31평형-22900만원/738만원 34평형-25450만원/748만원 42평형-32490만원/773만원

-

75% / 35%

위치 동구 범일동 825-9 남구 문현동 401-70

세대수/입주시기 690세대 / 2006년 12월 입주 238세대 / 2006년 7월 입주

공급평형 33, 49, 58, 87, 88 33, 34

특징

40층 고층 주상복합아파트 남측세대 바다조망

최근 사기분양 소송으로 입주율 미비

주변 타사에 비해 저렴한 분양가 바다조망 가능해 인기세

분양가

33A평형–25653만원/774만원 49A평형-39014만원/796만원 58평형-48095만원/829만원

33평형-22281만원/675만원 34평형-22867만원/672만원

분양/입주조건 계약금 10%

중도금 이자 후불제 -

분양율/입주율 90% / 10% 90% / 60%

(13)

구분 세종 그랑시아 대우 이안 삼성 힐타워

조감도

남구 문현동 377-19

183세대 / 2007년 5월 입주예정

34, 45, 49

-

계약금 1,500만원 발코니샤시 무상시공

60% / -

위치 남구 문현동 363-4 남구 문현동 383-1

세대수/입주시기 266세대 / 2006년 10월 입주 431세대 / 2002년 7월 입주

공급평형 34, 41, 47, 48, 50 35, 42, 47

특징 주변 주상복합아파트 중 최저가 입주 5년이 지났지만

브랜드의 영향으로 여전히 인기세

분양가

분양/입주조건 - -

분양율/입주율 70% / 10% - / 95%

(14)

▶

인근 남구 문현동 지역은 점차 블럭화 되어 2008년에는 약 2,500세대가 거주할 예정임

▶

동구에서는 노후된 주택과 열악한 기반시설로 인해 전출인구가 늘어나고 있음

▶

재개발, 재건축이 본격적으로 진행 될 시에는 급격하게 인구 감소가 우려됨

▶

동구지역은 고급 주상복합아파트나 대단지 아파트가 없어 대부분 타지역에 거주하고 있음

▶

본 사업지가 동구지역의 랜드마크형 주상복합아파트의 이미지가 부각 될 시 주변 상권흡수와 더불어 주거단지로서 인기몰이 가능함

▶

주요 수요층으로는 주변 상가주들과 동구지역 전문직종으로 구분할 수 있음

▶

두산위브포세이돈2의 입주율이 저조해 수요층의 동요가 어려울 것으로 판단됨

▶

주택수요가 부족하므로 다른 사업방향 모색도 필요함 (ex:서비스드레지던스)

(15)

▶ 40평형 이하의 중형평형의 경우 동구지역내에서는 공급이 상당히 부족하나 경쟁지역의 공급이 많아 경쟁지역으로 수요 이탈 가능성이 높음

▶ 50평형 이하 중대형평형은 동구지역내에서는 공급이 거의 없어 공급이 발생한다면 수요층을 흡수하기에 충분 할 것으로 판단됨

▶ 대단지 주상복합이 아니므로 중대형 평형 위주의 구성으로 고급화

평형 세대수 평형별

평균계약율 비고

30평형~40평형 2,801 63% 공급-수요

적정수준유지

41평형이상 1,309 84% 공급-수요

적정수준유지

(16)

1. 분양가 산정 방법

기준 주력평형 선정 ▶ 가격수용폭 설정 ▶ 기준 분양가 설정 ▶ 분양가 보정 ▶ 적정분양가 산출

평균가 기준

주변시세 및 유사사업지 비교

분양가 차등화 적용 분양가

보정치 적용 동구지역

특성고려 45평형기준

구 분 기 준 비 고

사업지 주변 경쟁 아파트중 최저가 아파트 (남구 문현동 세종그랑시아 48평형) 최저

수용

가격 619만원/평

사업지 주변 경쟁 아파트중 최고가 아파트 (동구 범일동 두산위브포세이돈2 49A평형) 최고

수용

가격 796만원/평

2007년 1월 기준 2. 가격수용폭 및 기준 분양가 설정

동일지역내 위치하며 인근 최고수용가격 아파트인 두산위브포세이돈을 기준아파트로 설정

기준 분양가는 796만원

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3. 분양가 보정

분양가 보정치 = 기준 분양가 796만원 * -5%(40만원) = 756만원

구 분 본 사업지 두산위브포세이돈2 보정치

입 지 왕복 4차선 도로 접 왕복 8차선 도로 접 -4%

교통환경 지하철 1,2호선 도보 8분거리 지하철 1,2호선 도보 8분거리 0%

바다조망 바다조망권 가능 일부세대 바다조망 탁월 -10%

주거쾌적성 시민회관 기존 주거단지로 인해

비교적 쾌적한 환경 공장시설들로 인해 쾌적성 하락 8%

개발가능성 및 가치 주변 재건축,재개발로 인해 블

럭화 진행시에 가치상승 충분 주변지역의 개발 여력 부족 10%

규 모 약 300세대 690세대 -5%

생활편의시설 주변생활편의 시설 다수 주변생활편의 시설 다수 0%

보정치 합 - - -5%

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600 700 800

최근분양아파트

1,125

분양권아파트 740

분양예정아파트 890

분양가 포지션 범위 756

(단위:만원)

분양가 수용범위는 보정 분양가에서

시장상황과 수요를 감안 ±30만원선에서 결정

최종 분양가는 최저 716만원 ~ 최고 786만원선에서 결정

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S

^trength

W

^eakness

O

pportunities

T

^hreats

▶ 중앙로를 따라 시내외로 이동시 교통 요지

▶ 바다 조망권 형성 가능한 지역

▶ 생활편의 시설 밀집으로 편리한 생활여건

▶ 지하철 및 대중교통 이용이 편리

▶ 소규모 단지

▶ 남측세대의 조망권 악화 우려

▶ 장기간 방치된 건물로서 노후된 이미지

▶ 정부의 부동산 규제로 인한 소비심리 둔화

▶ 인근지역 입주아파트의 저조한 입주율

▶ 인근 대단지 아파트로의 소비자 이동현상

▶ 동구 지역내 고급 주거시설의 부족

▶ 재개발, 재건축으로 인한 주거환경 변화

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3. 분양전략 및 시기 1) 분양전략

- 정부의 부동산 대책으로 인해 소비성향이 양분됨에 따라 낮은 분양가의 저품질 아파트보다는 고분양가의 희소가 치가 있는 고품질 아파트를 선호 할 것으로 예상되므로 주변지역 아파트와는 차별화된 평면과 마감이 요구됨 - 상품특화시 현재 예정 분양 평당가인 716~786만원에서 850~900만원대까지 분양가를 상승시킴

2) 분양시기

- 2007년 4월 이후 부산지역 내 대단지 분양이 이뤄 지며 2007년 9월이후에는 정부의 부동산규제가 시행됨에 따라 2007년 5월 중순경에 분양함이 적절하다고 판단됨

- 상가는 아파트분양 6개월 후 분양

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