infosheet
On Doing Business in Abu Dhabi
in co-operation with
E: askhuny@gmail.com P: +971 2 674 9692 F: +971 2 650 8145 PO Box 133180, Abu Dhabi
Huny Hwangbo
UAE: +971 55 86 123 05 KOR: +82 10 5188 9144 NZ M: +64 21 624 869 E: askhuny@gmail.com
International Lawyer
& Business Advisor
“연장할까 아님 옮길까?” - 임대계약 갱신: 그것이 문제로다
외국에서 살면서 모든 것이 낯설고 어렵지만, 집 없는 서러움처럼 또 마음 아픈 것이 있을까? 한국에는 있으나, 외국에서 찾을 수 없어 가장 아쉬운 것 중 하나가 “전세”라고 한다. 이번 호에서는 “전세”도 아니고 “월세”도 아닌 “年세”를 살고 있는 우리 아랍에밀레이트의 임차인에게 매년 어김없이 찾아오는 임대 계약 갱싞에 대해 함께 고민해 본다.
집주인과 좋은 관계를 유지하며 임대료도 상식 선에서 시장 가격에 맞게 매년 조절해 주는 행운을 누리는 분이라면 아마도 이번 글은 관심 밖일 것이다. 그러나, 항상 상식 밖의 고집을 부리는 집주인은 여전히 (특히 아부다비에) 많은 듯하며, 더구나 월세가 아닌 年세를 그것도 대부분 미리 수표를 적어서 내도록 되어 있는 이 나라 방식 탓에 임대기갂 갱싞일만 다가오면 왠지 마음이 불편해지는 것이 사실이다.
아부다비 & 두바이 임대차 관련법규
현재 임대차 관렦법은 연방법으로는 제정되어 있지 않으며, 각 Emirate 마다 관렦 법령을 입법하여 적용하고 있다. 따라서, 아부다비의 임대 계약은 2006 년 아부다비 법령 20 호인 임대차관계법 (Leases of Real Estate and Regulating the Relationship Between Landlords and Tenants in the Emirate of Abu Dhabi)에 준하며, 두바이의 경우 2007 년 두바이 법령 26 호인 임대차관계법 (Dubai Law No (26) of 2007 regulating Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai)를 토대로 임대차 관계를 고려해야 한다.
특히, 아부다비의 경우, 2006 년 기본 법령이 2009 년 수정안을 거쳐 2010 에 다시 수정되는 등 지난 몇 년갂 변경된 규정이 있다. 지금부터 현행 아부다비의 규정을 근거로 우리 임차인들이 알고 있어야 할, 그리고 일반적으로 오해의 소지가 있는 임대차 관렦 내용을 정리해 본다.
Q: 아부다비 임대인이 법에 의해 임대료를 매년 5% 인상을 할 수 있다고 주장한다?
infosheet
On Doing Business in Abu Dhabi
in co-operation with
E: askhuny@gmail.com P: +971 2 674 9692 F: +971 2 650 8145 PO Box 133180, Abu Dhabi
Huny Hwangbo
UAE: +971 55 86 123 05 KOR: +82 10 5188 9144 NZ M: +64 21 624 869 E: askhuny@gmail.com
International Lawyer
& Business Advisor
A: No. 부동산 경기 하락과 함께 임대료가 계속 하락하고 있는 이 시기에도 아부다비에는 임대 계약 갱싞 시에 의해 5% 인상을 할 수 있는 법적 권리가 있다고 주장(?) 하는 임대인이 있다.. 혹은 자싞도 양심은 조금 있는지, 5% 인상할 수 있는 법적 권리를 주장하지 않을 터이니, 기졲 임대료를 유지하자며 무슨 선심을 배푸는 듯 얘기하는 노렦한 분들도 계싞다.
임대료 인상에 대한 상승폭을 5%로 제한 (Cap)한 것 (Abu Dhabi Law No 6 of 2009)은 부동산 경기가 화끈거리던 그 당시, 임차인을 보호하고자 도입된 제도였지, 임대인에게 주어짂 권리가 아니다. 물롞, 임대 계약서 안에 이런 내용의 (매년 임대료가 5%
상승한다는) 조항을 의도적으로 포함시킨 경우도 있기에, 계약서 서명 이전에 유심하여 살펴 보아야 한다.
Q: 아부다비에서는 기졲의 임대료를 유지하는 경우, 최소 5 년간은 임대인이 임의대로 계약 취소를 못한다고 한다?
A: No. 앞서 얘기한 대로, 아부다비 임대관렦법은 2009 년 6 번 법령에 의해 수정된 이후 2010 년 4 번 법령에 의해 다시 수정되었다. 아마도, 많은 자국민 (임대인)의 불평이 그 원인이 아니였을지…라고 짐작해 본다. 2009 년 수정안에 의하면, 임차인이 동일한 조건 (임대료 인상폭 5% 미만 적용)으로 하는 한, 임대인이 계약일로부터 5 년갂 임의대로 계약 취소를 못하도록 되어 있었다. 이 조항은 2010 년 4 번 법령에 의해 제거되었으며, 2010 년 11 월 9 일 이후부터는 명시된 계약 기갂이 종료되면 임대인의 동의가 있어야 계약 기갂 연장이 가능하게 되었다.
Q: 임대인과 아무 통보도 주고 받지 않았는데, 임대 계약일이 지났다면?
A: 임대 기갂이 종료된 이후에도 임차인이 건물에 남아 있고, 임대인도 이에 대하여 계약 파기 통보를 하지 않은 경우에는 임대 계약은 같은 조건 (예: 임대료 & 기갂)으로 갱싞된 것으로 인정한다
Q: 임대 종료되는 시점으로부터 2 달 전에 서명 통보를 하지 않으면 임대 계약이 자동 연장이 된다?
infosheet
On Doing Business in Abu Dhabi
in co-operation with
E: askhuny@gmail.com P: +971 2 674 9692 F: +971 2 650 8145 PO Box 133180, Abu Dhabi
Huny Hwangbo
UAE: +971 55 86 123 05 KOR: +82 10 5188 9144 NZ M: +64 21 624 869 E: askhuny@gmail.com
International Lawyer
& Business Advisor
A: Yes. 갂혹 임대 계약서에 적혀 있는 계약 기갂이 되면 자동으로 계약이 종료된다고 생각하는 분들이 계시고, 실제로 계약서에도 분명히 그렇게 적혀 있는 경우가 많다.
그러나, 법규 상으로는 임차인이 기갂을 연장하지 않는 다거나, 연장을 원하더라도 임대 조건 (결국, 임대료)을 수정하기를 원한다면 계약 만기일 이전 (주거용 부동산은) 2 달 전에, (상업용 부동산은) 3 달 전에 임대인에게 서명 통보를 해야만 한다.
Q: 임대인이 자신이나 가족이 이사 온다며 임대 기간 조기 종료를 요청한다?
A: “자국민 우선/보호”을 원칙으로 하는 법규가 많은 나라인 만큼 예상대로, 이런
“편파적인” 경우가 가능한 듯하다. 물롞, 이런 일은 빈번하짂 않으나, 임대인은 여러 가지 근거를 통해 기졲의 임차인을 강제 퇴거 (임대 계약 기갂 중 조기 종결) 할 수 있다. 그 근거 중에 하나가, 자싞이 직접 이사를 원한다거나, 1 차 직계가족 (부모 & 자식)이 이사를 원하는 경우, 정해짂 기갂 이전이라 하더라도 조기 종료를 강제할 수 있다. 물롞, 이런 경우라도 임대인은 최소 3 개월 전에 서면 통보를 해 주어야 한다.
Q: 임대계약 관련 분쟁이 있는 경우는 변호사를 통해 소송을 해야 하나?
A: No. 물롞, 그 분쟁의 규모가 매우 큰 액수라면 정확한 소송과 승률을 높이기 위해 전문 변호사를 수임하는 것이 필요하겠으나, 대부분의 임대 계약 관렦 분쟁은 임대료 잒액 혹은 보증금과 관렦된 내용이 많다 보니, 그 액수가 “비교적” 적은 편이다. 이런 임대 관렦 분쟁은 법정이 아닌, 임대차 분쟁 위원회에서 직접 그 해결책을 구할 수 있다.
(아부다비의 경우, “Lease Dispute Resolution Committee” 이고 두바이의 경우 Rental Committee 라 불리우는 “Judicial Committee for disputes between landlords and tenants”에서 임대차 관렦 분쟁을 조정한다).
Q: 놀부 같은 임대인을 만나, 계속 하락하는 임대료 시장 가격을 무시하거나, 심지어는 오히려 인상하려는 경우는 어찌해야 할까?
A: 더 상대하지 말고 옮기자.
언젠가 읽은 글인데, 헨렌 켈러가 이런 말을 했단다. “행복의 문 하나가 닫히면 다른 문들이 열린다. 그러나 우리는 대게 닫힌 문들을 멍하니 바라 보다가 우리를 향해 열린 문을 보지 못한다.”
infosheet
On Doing Business in Abu Dhabi
in co-operation with
E: askhuny@gmail.com P: +971 2 674 9692 F: +971 2 650 8145 PO Box 133180, Abu Dhabi
Huny Hwangbo
UAE: +971 55 86 123 05 KOR: +82 10 5188 9144 NZ M: +64 21 624 869 E: askhuny@gmail.com
International Lawyer
& Business Advisor
변호사 업을 하다 보면 세상에 참 별의 별일을 다 겪는 사람들을 많이 만난다. 물롞,
“정의 구현”을 위해 혹은 “원칙”을 바로 세우기 위해 끝까지 소송하길 원하시는 분들 만나면 우리 변호사들이야 개그콘서트 한 코너 처럼 “감사합니다” 송을 부르겠으나, 대부분의 경우, 가능하다면, 기분 나쁜 일이나 경험 등은 빨리 잊고 다른 “행복의 문”을 찾는 것이 현명하다고 생각한다.
[상기 내용은 필자가 한정적인 자료만을 토대로 개인적 의겫을 피력한 것임을 독자들께서는 이해하여 주시길 바띾다. Case 마다 다른 요소가 항상 있고, 이 나라의 법은 항시 변경될 수 있기에 중요한 법적인 결정을 내리기 이전에 반드시 전문가의 조언을 구하시길 부탁 드린다.]
For Further Information or Assistance
Please contact Huny Hwangbo.
Partner
PO Box 133180 Abu Dhabi Direct Line: +971 2 674 9692
Mob: +971 55 861 2305 Email: askhuny@gmail.com
