주택담보가치

공인중개사 전문교육기관 화곡중앙평생교육원 02) 2690-8383

〔 〕 ☏ ●

1 1 1 1

● 함수관계(function)

함수관계는 인과관계이다 다시 말해서 영향을 주고받는 관계이다 여기서 영향을 주는 변수를 . . 독립변수라 하고 변화에 따라 영향을 받는 변수를 종속변수라 한다 반비례관계 , . (＝ 감소함수관 계 와 ) 정비례관계 ( ＝ 증가함수관계 가 있다 ) .

종속변수＝f(독립변수) 종속변수

원인의 결과 피설명변수 결과변수

독립변수 설명의 원인 설명변수 원인변수

수요함수 수요는 가격의 감소함수이다.

∙ ： ＝ ( )

가격함수 가격은 수요의 증가함수이다.

∙ ： ＝ ( )

두 변수 간의 반비례관계 두 변수 간의 정비례관계

감소함수관계 역의 관계,

＝ ＝증가함수관계 정의 관계,

우하향하는 형태의 곡선 즉 음 의 기울기 [ , ( )－ ]

우상향하는 형태의 곡선 즉 양 의 기울기 [ , ( )＋ ]

상호대체관계 상호보완관계

●  분모  분자 

분모

분자

＝

에 대한

의 비율 ＝

대비

비율 ＝

단위당

부동산가치에 대한 저당대출액의 비율 대부비율

LTV＝ ＝

주택담보가치에 대한 저당대출액의 비율 담보인정비율

＝ ＝ ＝

주택담보가치

 

소득 대비 원리금상환비율

DTI＝ ＝

 

해당대출의 연간원리금상환액＋기타부채 이자상환액

총부채상환비율

＝

부채감당률

* ＝

부채서비스액

 

2 2 2

2

● 금융기관의 상업용 부동산에 대한 대출기준이 다음 보기 와 같다면 금융기 < > , 관이 대출해 줄 수 있는 최대 금액은?

보 기

< >

∙ 대출기준

부채감당비율(debt service coverage ratio)

－ :1.2 이상

대부비율(loan to value ratio)

－ :0.8 이하

위의 개 조건 모두 충족2

－

∙ 연저당상수(annual mortgage constant) : 0.1

∙ 상업용 부동산의 현황 평가가격

－ :15억원 연간 순영업소득(NOI)

－ :1.5억원

① 11.5억원 ② 12억원 ③ 12.5억원

④ 13억원 ⑤ 13.5억원¹⁾

● 다음의 예 중 저당상수 (mortgage constant) ? 는

며칠 전 결혼한 신혼부부 과 씨는 아파트를 분양 받았는데 분양시에 이미 저당이L S , 설정되어 주택융자금이 6,000만원 들어 있었다 기간은. 10년이고 연이율은, 10%라 고 할 때 이들이 매월 얼마씩 상환해 나가야할지를 다음과 같이 계산하였다 원리금, .(

균등상환방식)

만원 만원

① ② ③

④ ⑤ ^{만 원}

만 원 ²⁾

단위거리당 교통비

*

거리

비용대비 수익

* ＝

비용

 

수익률

＝

1) 【제18회 기출문제】②* 대출비율(LTV)＝ 부동산가격저당대출액

＝ 억원

 ＝0.8 ∴저당대출액은12억원이다.

부채감당률

* ＝ 원리금상환액순영업소득

 저당대출액× 저당상수순영업소득

  × 

억원=1.2 ∴   

억원=12.5억원 매년 원리금 상환액 저당대출액 저당상수×

∵ ＝

2)【제10회 기출문제】저당상수란 현재 일정액을 빌렸을 때 매기간마다 갚아나가야 할 원리금을 구할 때의 승수(乘 이다

) . 數

매년 원리금 상환액 저당대출액 저당상수

* ＝ ×

저당상수

* ＝ ＝연금의 현가계수의 역수

* 매년 원리금 상환액 저당지불액 부채서비스액＝ = : 매기간마다 갚아나가야 할 원금과 이자의 합계

공인중개사 전문교육기관 화곡중앙평생교육원 02) 2690-8383

〔 〕 ☏ ●

3 3 3 3

투입된 자본에 대한 산출되는 순수익

* ＝

투입된 자본

 

수익률

＝ 지분수익률 지분에 대한 현금수지의 비율

* :

지분

슈바베 지수 생계비 중에서 주거비가 차지하는 비율 ＝ ＝

생계비주거비

연간 소득에 대한 주택가격의 비율 소득대비 주택가격 수준 RIR(Rent to Income)＝ ＝

＝

연간 소득주택가격

연간 소득에 대한 주택가격의 비율 소득대비 임차료 수준 PIR(Price to Income)＝ ＝

＝

연간 소득 주택임차료

● 1 억원을 투자하면 2,000 만원의 수익이 생기는 사업이 있다고 하자 그런데 이 . 사업을 4,000 만원은 지분으로 하고 나머지 6,000 만원은 이자율 10% 로 빌려서 투자했다고 하자 이 사람의 지분투자에 대한 수익률은 몇 . % 가 되나 ?

40%

① ② 35% ③30% ④25% ⑤ 20%³⁾

● 외환위기 이후 외국인의 서울지역 대형 오피스 빌딩의 매입이 크게 늘어나고 있다 이들이 오피스 빌딩을 매입할 때에는 타인자본을 적절하게 조달하여 자 . 기자본대비 투자수익률을 높이는 것으로 알려져 있다 만약 연초에 외국인이 . , 억원의 자기자본과 연 로 타인자본을 억원 조달하여 억원 상

300 7% 700 1,000

당의 오피스 빌딩을 매입하였다고 하자 그리고 연말까지 순영업소득 . (net 을 억원을 올렸다면 이 외국인 투자자의 차연도 자기 operating income) 100 1

자본대비 투자수익률은 어느 정도인가 ? ( , 1 단 년 후의 매매가격은 변동이 없다 고 가정한다.)

① 연 17% ②연 15% ③연 10%

④ 연 13% ⑤연 19%⁴⁾

● 부동산투자의 지렛대효과 (leverage effect) 에 대한 다음 설명 중 틀린 것은 ?

① 생한다.

3) 【제 회 기출문제9 】② 지분투자에 대한 수익률 지분수익률 자기자본수익률＝ = 만

2,000 ×100

＝ 20%

억 1 만 2,000 －600만

×100

＝ 1,40

0 ×100 35＝ 만 %

4,000 4,00 0 4) •제13회 공인중개사•

현금수지 100억원－49억원 51

자기자본대비 투자수익률 ───── ───────── ─── 0.17 17%

자기자본 300억원 300

4 4 4

4

지렛대효과는 순자산 또는 지분투자액(equity) 대비 투자수익률의 진폭을 크게

② 한다.

투자금액 대비 차입비율(loan to value ratio: LTV)이 클수록 지렛대효과가 크

③ 다.

부동산소유권을 취득하는 지분투자자(equity investor)가 지렛대효과를 이용하

④

면 투자의 위험을 낮출 수 있다.

전세를 안고 집을 사는 것도 지렛대효과를 활용하는 투자의 한 예이다.

⑤ ⁵⁾

● 다음과 같이 20 억원으로 주택을 구입하여 임대주택사업을 한다고 가정하자 . 와 의 투자대안에 대한 각각의 자기자본수익률을 구하시오

(A) (B) .

구 분 A B

주택가격 20억원 20억원

자기자본 20억원 2억원

차입금 0원 18억원 연리( 8%)

순영업소득 2억원 2억원

A = 10%, B = 27%

① ② A = 10%, B = 28%

A = 10%, B = 29%

③ ④ A = 12%, B = 27%

A = 12%, B = 28%

⑤ ⁶⁾

분자

: 영향을 받는 변수 종속변수 ( ) : 알고 싶은 값 (?) : 비교대상 ( 대상부동산 )

: 영향을 주는 변수 독립변수 ( ) : 기준이 되는 값 : 비교기준 ( 사례부동산 )

가격에 대한 수요의 탄력성

*

가격의 변화율

 

＝ 수요의 가격탄력성

구하고자 하는 값을 분자 에 올려라 ! : △△△ 보정치

비교사례부동산의 ± 

비교대상부동산의 ± 

● 對象不動産 이 事例不動産 보다 개별적인 모든 면에서 판단할 때 20% 열세하다 고 할 때 사례의 정상화에 적용될 수치는?

100 120 120 100 80 100 100 80 100 100

① ／ ② ／ ③ ／ ④ ／ ⑤ ／ ⁷⁾

5) •제12회 공인중개사• ④：차입금 등의 금리보다 높은 수익률이 기대될 때에는 타인자본 부채 금융차입 을 적극( , ) 적으로 활용해서 투자하는 것이 유리하다 그러나 과도하게 타인자본을 도입하면 불황으로 인한 순영업소득의. 감소 또는 시장금리 상승으로 인하여 원리금상환 채무 부담이 커지므로 지렛대 효과가 작아지거나 채무불이( ) 행이 발생할 수 있다 이와 같이 부채의 비율이 크면 클수록 지분수익률이 커질 수 있지만 마찬가지로 부담해. 야 할 위험도 커진다 이를 투자의 금융적 위험이라 한다. . “투자액 대비 차입비율(LTV)이 클수록 지렛대효과 가 클 수도 있고 작을 수도 있으며 즉 정, , ( )正의 지렛대효과도 있을 수 있고 부, ( )負의 지렛대효과 있을 수 있 으며 채무불이행으로 인해 자기자본수익률이 부, ( )負일 수도 있다.”

6) _{•제 회 추가15 •}② ‘자기자본수익률 세전현금수지 자기자본 이고 세전현금수지 순영업소득 부채서비스액 이므＝ ÷ ’ , ‘ ＝ － ’

로 각각 다음과 같다.

투자대안 A의 자기자본수익률 (순영업소득 부채서비스액 자기자본)÷ (2억원 0 )÷20원 억원 10%

∙ ＝ － ＝ － ＝

투자대안 B의 자기자본수익률 (순영업소득 부채서비스액 자기자본)÷ (2억원 1.44억원)÷2억원 28%,

∙ ＝ － ＝ － ＝

부채서비스액 18억원×8%=1.44억원

∵ ＝

7) 사례정상화=표준화 보정(補正)

공인중개사 전문교육기관 화곡중앙평생교육원 02) 2690-8383

〔 〕 ☏ ●

5 5 5 5

● 대상부동산이 거래사례 부동산보다 개별요인에서 10% 우세하다고 할 때 이를 , 보정하기 위해 가장 일반적으로 이용되는 방법은?

대상부동산 = 거래사례 ÷ (1+10%)

①

대상부동산 ÷ 거래사례 = 110/100

②

대상부동산 × (1-10%) = 거래사례

③

대상부동산 ÷ 거래사례 = 100/90

④

대상부동산 × (1+10%) = 거래사례

⑤ ⁸⁾

● 의류판매점으로 이용하고 있는 부동산의 가격조사를 의뢰받은 공인중개사 는 A 아래 사례를 조사하였다 대상부동산의 가격을 바르게 계산한 것은 . ?

대상부동산이 사례부동산보다 개별적으로 10% 우세하다.

∙

대상지역의 상권이 사례지역보다 5% 열등하다.

∙

사례부동산은 일 전 억원에 거래되었다2 9 .

∙ 억원

9 ×100/90×100/95

① ②9억원×100/90×95/100

억원

9 ×110/100×95/10

③ ④9억원×110/100×105/100

억원

9 ×110/100×100/95

⑤ ⁹⁾

● 다음 표준지 공시지가를 기준으로 주어진 조건에 따라 가격시점 현재의 대상 토지가격을 구하시오.

－ 표준지 공시지가：10,000 /원㎡

－ 공시지가 공시기준일 이후 가격시점까지 지가변동률 10%：

－ 대상 토지는 표준지의 인근지역에 소재함.

－ 개별요인분석표

대상물건만 보정을 요하는 경우

①

즉 사례물건은 정상시가

( )

대상물건 100± (%)α 사례물건 ＝ 100(%) 사례물건만 보정을 요하는 경우

②

즉 대상물건에서 구하는 가격은 정상시가

( )

대상물건 100(%) 사례물건 ＝ 100± (%)β 대상물건과 사례물건 모두 보정을 요하는 경우

③ 대상물건 100± (%)α

사례물건 ＝ 100± (%)β

※ 주의 사례를 정상화하는 데 사용되는 위의： 算式의 기본원리는 시점수정률 개별요인의 비교치, 와 지역요인의 비교치를 구하는 경우에도 그대로 적용된다.

8) •제12회 공인중개사• 대상부동산

사례부동산 ^답②

9) 해설

대상부동산 대상지역

사례가격× × 대상부동산 가격

③ ＝

사례부동산 사례지역

6 6 6

6

100 80

100 100

100 110

100 100

100 100

100 100

① 9,680 /㎡원 ② 10,680 /㎡원

③ 11,000 /㎡원 ④ 11,500 /㎡원 ⑤ 12,500 /㎡원 ¹⁰⁾

● 인근표준획지와 비교한 대상토지의 특성은 다음과 같다 인근표준획지와 대비 . 한 대상토지의 개별요인 비교치는?

대상토지의 전체 면적은1,000m2이다 이 중. 600m2는 완경사이고 나머지는 평지이

∙ 다.

완경사 부분은 인근표준획지에 비해20%의 감가요인이 있으며 평지 부분은 감가요,

∙

인이 없다.

0.86

① ②0.88 ③ 0.90

0.92

④ ⑤0.94¹¹⁾

공식의 명칭이 분모 이다 ! : 승수 기반승수 부채감당률 , ,

승수법 수익률법

① 조소득승수＝총투자자본조소득 ＝총소득승수

② 순소득승수＝총투자자본순소득 ＝자본회수기간

③ 세전현금수지승수＝세전현금수지지분투자액

④ 세후현금수지승수＝세후현금수지지분투자액

① 총자산회전율＝총자산총소득 종합수익률

② ＝총투자자본순소득 세전수익률

③ ＝세전현금수지지분투자액 ＝지분배당률 세후수익률

④ ＝세후현금수지지분투자액

●

10) •제16회 공인중개사• ① 표준지 공시지가를 기준으로 가격시점 현재의 대상 토지가격을 구하는 문제로 표준지, 공시지가에 시점수정과 지역요인 개별요인 비교하여 가격을 구하면 된다 이때 대상 토지는 인근지역에 있기, . 때문에 지역요인 비교는 할 필요가 없다.

시점수정치： 

=1.1

개별요인비교치＝ 

 × 

× 

× 

× 

× 

＝0.8×1.1 0.88＝ 대상 토지가격 10,000 /m원

∴ ＝ ²×시점수정치(1.1)×개별요인비교치(0.88) 9,680 /m＝ 원 ²가 된다.

11) •제17회 공인중개사• ② 가치를 달리하는 부분은 구분하여 평가하므로 개별요인비교치는 ‘ [

＝ _



 ×(1-0.2)＋_



 ×1] 0.88’＝ 이다.

공인중개사 전문교육기관 화곡중앙평생교육원 02) 2690-8383

〔 〕 ☏ ●

7 7 7 7

● 다음 보기 의 자료를 이용해 환원이율 < > (capitalization rate) 을 바르게 계산한 것은?

보 기

< >

∙ 총투자액 :200,000천원

∙ 연간 가능총소득(potential gross income) :19,500천원

∙ 연간 기타 소득:1,000천원

∙ 연간 공실에 따른 손실 :500천원

∙ 연간 영업경비(operating expenses): 연간 유효총소득(effective gross income) 의 40%

① 6% ② 9.5% ③ 9.75%

④ 10% ⑤ 10.25% ¹²⁾

● 재무비율과 승수에 대한 설명 중 옳은 것은?

① 종합자본환원율(overall capitalization rate)의 역수는 순소득승수(net income 이다

multiplier) .

② 부채감당률(debt coverage ratio)이 보다 작으면 차입자의 원리금 지불능력이1 충분하다고 판단할 수 있다.

③ 총자산회전율(total asset turnover ratio)은 투자된 총자산에 대한 순영업소득 의 비율이다

(net operating income) .

④ 대부비율(loan to value ratio)이 높을수록 투자의 레버리지 효과가 작아진다.

⑤ 채무불이행률(default ratio)은 순영업소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는가를 측정한다.¹³⁾

●

환원이율을 가장 적절하게 표현하고 있는 것은?

할인율 자본회수율

① ＋

② 할인율 가격시점부터 추정매각시점 또는 잔존내용연수까지의 가치변동률±

③ 할인율 가격시점부터 추정매각시점 또는 잔존내용연수까지의 가치변동률±( ×1 / 경과연수)

할인율±1

④ / 경과연수

12) •제18회 공인중개사• 부동산의 기대수익률을 환원이율로 사용할 수 있으므로 순영업소득

기대수익률

‘ ＝────── 환원이율이다＝ ’ . 총투자액

가능조소득 19,500,000 공실

－ 500,000

기타 소득

+ 1,000,000

─────────────────────────────

유효조소득 20,000,000

－ 영업경비 8,000,000

─────────────────────────────

순영업소득 12,000,000 그러므로12,000,000/200,000,000 0.06 6%＝ ＝ 이다.

13) •제17회 공인중개사• ①: ②1보다 작으면(×) ⇨1보다 크면( )○ ③순영업소득(×) ⇨유효조소득( )○ 작아진다(

④ ×) ⇨커진다.( )○ ⑤순영업소득(×) ⇨유효조소득( )○

8 8 8

8

⑤ / 내용연수

기울기  횡축 값종축 값

수요곡선의 기울기

수요량의 변동분가격의 변동분

입찰지대곡선의 기울기

단위거리당 지대단위거리  생산물의 단위당 한계교통비토지이용량

● 방사형 교통망의 개선과 확충이 토지시장에 미치는 영향 중 맞는 것은?

① 도심부에서 외곽에 이르는 지가 경사도의 심화

② 도심부 대비 외곽지역 지가의 상대적 하락

③ 도심부 토지이용밀도의 상대적 상승

④ 외곽지역에서의 이용주체별 단위토지 사용량 증가

⑤ 도심부 지가의 상대적 하락¹⁴⁾

우상향 ， 우하향

● 다음은 생산요소의 대체성과 도시지대와의 관계를 설명한 것이다 잘못된 것 . 은?

① 생산요소의 대체성은 기업이나 산업의 종류에 따라 달라지지는 않지만 생산요, 소의 상대적 가격에 의해서 달라진다.

② 일정량의 재화를 생산하기 위한 토지와 자본의 대체관계는 우하향하는 지수곡선 으로 나타난다.

토지에 대한 자본의 결합비율은 도심에 가까울수록 높고 외곽으로 갈수록 낮아

③ 진다.

④ 토지에 대한 자본의 비율이 높다는 것은 그만큼 토지에 대한 자본의 대체성이 크다는 것을 의미한다.

도심지역에 입지하는 활동들은 대체로 토지에 대한 자본의 대체성이 큰 것들이

⑤ 다.¹⁵⁾

14) •제 회 공인중개사7 • ⑤방사형 교통망의 개선과 확충은 기업 및 가구의 입지를 외곽으로 이전시키므로 외곽지역 의 토지수요를 증가시키며 상대적으로 도심부 토지의 수요를 감소시킨다 따라서 외곽지역의 지가는 상승하, . 며 도심부 지가는 상대적 하락을 야기시킨다, . ① 지가경사도 지가구배 가 완만해진다( ) . ③④지가가 하락 하면 토지이용밀도는 감소하고 지가가 상승하면 토지이용밀도는 증가한다 방사형 교통체계가 확충되면 외곽. 지역의 토지이용밀도는 고밀도화되고 토지이용의 집약도가 커지므로 외곽지역전체의 토지사용량은 증가되지 만 이용주체별 단위토지사용량은 감소된다 또한 방사형 교통체계가 개선확충되면 경쟁지대곡선의 기울기가. , ․ 완만해지며 택지한계지가 도심으로부터 더욱 멀어진다, .

15) •제 회 공인중개사8 • 생산요소의 투입비율은 제품에 따라 달라지며 생산요소의 결합비율은 생산요소의 상대적 가, 격에 따라 결정된다 따라서 지대가 상승하면 상대적으로 값이 싼 자본을 더 많이 사용하게 되고 지대가 하락. 하면 토지를 더 많이 사용하게 될 것이다. ①금융업은 토지에 대한 자본의 대체성이 크므로 도심지역에 위 치하고 목장업은 외곽 지역에 위치하게 된다 따라서 생산요소의 대체성은 생산요소의 상대적 가격에 따라 달. 라지기도 하지만 이처럼 기업이나 산업의 종류에 따라 달라지기도 한다. ④ 건물이 도심 쪽으로 위치할수록 고층화된다는 것은 토지이용의 집약도 토지에 대한 자본의 결합비율 가 높다는 것을 의미하며 토지에 대한( ) , 자본의 비율이 높다는 것은 그만큼 토지에 대한 자본의 대체성이 크다는 것을 의미한다.

공인중개사 전문교육기관 화곡중앙평생교육원 02) 2690-8383

〔 〕 ☏ ●

9 9 9 9

번분수 풀이 : LQ, 탄력성

● 다음은 가 ( )~( ) 나 는 경제기반승수 (Locational Quatient:LQ) 기법에 관한 설명 이다 가장 적합한 것은 . ?

가 주어진 지역의 수출기반산업을 알아보기 위한 것이다

( ) .

나 인 산업은 그 지역의 수출기반산업이다

( ) LQ>1 .

다 인 산업은 그 지역의 비수출기반산업이다

( ) LQ>1 .

라 국가전체의 산업에 대한 고용 수 국가전체의 전산업에 대한 고용 수 지역의

( ) LQ=( X / ) / (A

산업에 대한 고용 수 지역의 전산업에 대한 고용 수

X /A )

가 나 다 ( )( )( )

① ②( )( )( )가 나 라 가 다 라

( )( )( )

③ ④( )( )( )나 다 라 ⑤( )( )( )( )가 나 다 라¹⁷⁾

● 다음 표에서 A 지역 부동산산업의 입지계수 (locational quotient) 를 구하시오 .

－ 지역별 산업생산액 단위 억원( ： )

100 400 500

200 200 400

300 600 900

0.5

① ②0.6 ③ 0.75

1.2

④ ⑤1.5 ¹⁸⁾

● 다음은 각 산업별 도시별 고용자 수에 대한 통계이다 고용자 수의 상대적 비 , . 율을 이용한 입지계수 (locational coefficient, locational quotient) 로 볼 때 , A 도시가 B 도시에 비해 특화되어 있는 산업은 어떤 산업인가 ?

산업 구분 전 국 A도시 B 도시

제 조 업 4,000명 300명 1,200명 금 융 업 5,000명 500명 1,500명 부 동 산 업 1,000명 200명 300명 합 계 10,000명 1,000명 3,000명

① 제조업 ② 금융업 ③ 부동산업

④ 모든 산업에 특화되어 있다. ⑤ 특화되어 있는 산업이 없다.¹⁹⁾

16) •제12회 공인중개사•

17) 대상 시장지역의 주( )主산업 지역지수(LQ Locational Quotient,； 입지계수)

_{ }

 국가전체의 전산업에 대한 고용 수국가전체의 산업에 대한 고용 수

 지역의 전산업에대한 고용 수_지역의 _{산업에대한 고용 수}



18)•제16회 기출• ②당해지역 특정산업의 입지계수＝

 전국의 부동산산업의 고용자수전국의 전산업의 고용자수 

 당해지역 부동산산업의 고용자수당해지역 전산업의고용자수 

＝

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부동산산업은 이 지역에서 입지계수가 보다 적기 때문에 특화산업으로 볼 수 없다

* 1 .

19)•제18회• ③ 입지계수의 비교

10 10 10

10

● A 지역의 중형주택임대료가 평균 15% 인상됨에 따라 중형주택에 대한 임대 수요가 30% 감소하였다면 중형주택 임대수요의 가격탄력성은 얼마인가 , ?

0.5

① ② 1.0 ③1.5 ④2.0 ⑤ 2.5²⁰⁾

● 아파트에 대한 수요와 공급의 탄력성에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 공급이 증가할 때 수요의 가격탄력성이 비탄력적일수록 가격이 더 내린다.

② 수요의 소득탄력성은 소득의 변화율에 대한 수요량의 변화율이다.

③ 수요가 증가할 때 공급의 가격탄력성이 비탄력적일수록 가격은 더 오른다.

④ 공급이 가격에 대해 완전 비탄력적일 때 수요가 증가해도 가격은 변하지 않는다.

⑤ 수요가 가격에 대해 완전 탄력적일 때 공급이 증가해도 가격은 변하지 않는 다.²¹⁾

● 협의 : 보통 말하는 의미

광의의 부동산

협의의 부동산 의제 부동산

① 민법 상의 부동산 개념

② 토지 및 그 정착물( 건물 항구적 목적으로 부착： )

③ 부동산등기법 에 따라 등기

① 동산 자동산 등 집합재산 공장재단 등 입목 광업권 등( ), ( ), ,

② 소유권저당권의 객체 평가의 대상․ ,

③ 각각 개별법에 따라 공시 등기등록( ․ )

광의의 위치 지역적 위치 협의의 위치 획지의 위치 ( ), (= )

광의의 부동산경기 협의의 부동산경기변동 건축순환 ＝ (= ) ＋ 거래량의 변동 협의의 부동산개발 택지개발 (= )

협의의 부동산관리 기술적 관리 유지관리 (= = ) 협의의 감정평가 시장가치 평가 (= )

산업구분 전 국 A도시 B도시

제 조 업 4,000명 300명 0.75 1,200명 1 금 융 업 5,000명 500명 1 1,500명 1 부 동 산 업 1,000명 200명 2 300명 1 합 계 10,000명 1,000명 3,000명

도시 1. A

제조업 입지계수

1) ＝0.3/0.4 0.75＝ 금융업 입지계수

2) ＝0.5/0.5 1＝ 부동산업 입지계수

3) ＝0.2/0.1 2＝

도시 2. B

제조업 입지계수

1) ＝0.4/0.4 1＝ 금융업 입지계수

2) ＝0.5/0.5 1＝ 부동산업 입지계수

3) ＝0.1/0.1 1＝ 20)•제15회 추가• 임차수요의 임대료탄력성 수요량의 변화율

임대료의 변화율

21)•제16회 공인중개사• ④ 공급이 가격에 대해 완전 비탄력적이라는 것은 수요가 증가하여 가격이 상승하더라도 공급이 전혀 증가되지 않는다는 것이다 그러므로 수요가 증가하면 가격 상승의 폭이 더 커진다. .

공인중개사 전문교육기관 화곡중앙평생교육원 02) 2690-8383

〔 〕 ☏ ●

11 11 11 11

모기지론 의 두 가지 의미

1. (mortgage loan) 저당대출 저당대부 저당융자

(1) ( ＝ ＝ )

저당채권 저당권 담보채권

(2) ＝ ＋

첫째 한국주택금융공사가 저당대출 모기지론 을 할 때 담보가 되는 주택의 요건 그리고

2. , (= )

둘째 저당채권 모기지론 을 증권화하기 위하여 대출금융기관으로부터 양수하는 저당채권은 , (= ) ?

6 .

①

년 이상의 대출기간이다는 점이 공통된다

10 .

②

1. ː부동산에 직접 돈(자본)을 투입한다.

2. ː부동산을 신탁한다. 「신탁업법」

3. ː금전을 신탁한다 신탁된 돈이 부동산에 투자된. 다. 「신탁업법」

4. ː주식에 투자한다 그 돈이 부동산에 투자된다. . 부동산투자회사법

「 」

5. ː펀드수익증권에 투자하면 그 돈이

부동산에 투자된다 간접투자자산운용업법.「 」

6. ː펀드수익증권에 투자하면 그 돈이 금융자산 유가증( 권 에 투자된다 간접투자자산운용업법) .「 」

는 부동산간접투자이다

3. 4. 5. .

의 부동산신탁은 신탁목적에 따라 2

부동산

* 신탁

부동산

* 신탁

토지

* 신탁

부동산

* 신탁으로 나뉘어진다.

는 부동산신탁회사에게 이

2 ( )

이전 신탁 된다( ) .

는 부동산투자회사에게 이

4 ( )

이전된다.

보급 : 저량공급 : 시장에 나와 있는 것 : 재고량 : 주택보급률 보유 : 저량수요 : 시장에서 가지고 있는 것

주택보급율과 자가거주율 주택보급율이란 전국의 총 주택수를 총가구수로 나눈 비율이다 자가거주율이란

* --- .

자기 집에서 사는 거주 비율을 의미한다 이 두 비율이 모두. 100%가 된다면 이상적인 사회주의 국가라고 할 것이다 그러나 아쉽게도 두 채 세 채 씩 가지고 있는 경우가 많아 자가거주율은 오히려. 10년 전보다도 낮아 졌다 주택보급율. 100%달성했다는게 결코 내집마련이 쉬워졌다는 뜻은 아니다.

● 시장실패

12 12 12

12

효용 ( 效用 ) : 인간에게 만족을 주는 물건의 성질이다 . 야 ~! 이 상품은 효용가치가 크네 ! = 우리가 만족을 크게 느낄 수 있는 상품이구나!

부동산의 효용 : 부동산에서 얻을 수 있는 쾌적성과 수익성 접근성 등 , : 부동산의 유용성이 라고도 한다.

부동산의 효용가치 : 동일한 부동산일지라도 용도에 따라 효용가치는 다르고 이용자가 누구 , 냐에 따라 효용가치는 다르므로 효용가치는 주관적 가치이다.

● 한계 ( 限界 ) : 추가적 ~ : 체증 ( 遞增 ), 체감 ( 遞減 )

한계생산력 한계생산성 생산성 한계지 (= = ), 한계비용 지출 ( ) ⋚ 한계편익 수입 ( )

한계효용 ⋚ 수요가격 한계비용 ⋚ 공급가격 교통비감소분 ⋚ 지대 한계수송비 ⋚ 한계노동비 한계교통비 ⋚ 한계주거비

개량비용 ⋚ 개량이후의 가치상승분

임대서비스를 생산할 때 한계수익 한계비용 이 되는 생산량 임대면적 산출과 생산요소 노

1. , " = " ( ) (

동량 자본량 토지량 투입을 결정하라 , , ) !

⇨

도심 외곽으로 이동할 때 절감되는 주거비 추가되는 교통비 이 되는 입지 2. -> , " = "

최적 주거입지 즉 한계주거비 한계교통비이 될 때, , =

⇨

도심 외곽으로 이전할 때 절감되는 지대 추가되는 교통비 가 되는 조방적 택지입지 3. -> , " = "

택지 한계지 즉 한계지대 한계교통비이 될 때, , =

⇨

원료지로 이동할 때 원료수송비 감소분 제품수송비 증가분 이 되는 공장입지

4. , " = "

수송비가 최소화되는 최적 공장입지

⇨

공장이전으로 인해 증가되는 수송비 절감되는 노동비 일 때 임계점이 되는 공장입지

5. ' = '

최적 공장입지 즉 한계수송비 한계노동비이 될 때! , =

⇨

침해되는 사익 증가되는 공익

6. =

국가권력이 사적 재산권을 침해할 때 합헌 위헌의 여부 판단기준 비례의 원칙( )

⇨

상실되는 환경가치 증가되는 공간가치

7. =

개발로 인한 사회적 정당성을 판단 준거

⇨

공인중개사 전문교육기관 화곡중앙평생교육원 02) 2690-8383

〔 〕 ☏ ●

13 13 13 13

● 평가의 방식 3

비교방식 과거의

유사부동산의 가격

× 비교치

(=

사례부동산의 ± 

대상부동산의 ± 

) = 대상부동산의 유추가격

원가방식 현재의 신축비용 - 감가상각액 = 대상부동산의 복성가격 수익방식 미래의 순소득 ÷ 자본환원율 = 대상부동산의 수익가격

과거 현재 미래 에서 출발하구먼

*** , , ---- !

곱하기 빼기 나누기 이구먼

*** , , --- !

시장성 비용성 수익성 을 평가하구나

*** , , --- !

건물의 평가가치 복성가격 재신축비용 감가상각액

*1) ( ) = -

토지의 평가가치 택지가치 소지매입비용 토지개량비용

*2) ( ) = +

주의 빼기 더하기

*** ! *** , !!!

비용접근법으로 평가된 택지가치는 비용성을 나타내므로 분양가치 시장성 수익성 가 더 커야한다( , ) .

①

소지 원지 미개량토지 미성숙지= , ,

②

토지개량비용 토지자본=

③

상호의존적 : 서로 영향 O 상호독립적 : 서로 영향 X

상호배타적 : 1 개만 선택하고 나머지는 기각 상호보완적 : 수요량이 같은 방향

상호대체적 : 수요량이 반대 방향

상호의존적 개량물에 의한 토지효용의 변용성 건부감가되는 토지 선 일괄평가 후 부분평가 외부효과

* : , ( , ),

상호독립적 건부감가를 고려하지 않는 나지상정평가 독립평가 투자대안선택에서 독자적 판단

* : ( ),

14 14 14

14

● 자원 자본 자산의 개념 , ,

인적자원 자연자원 인공자원

자 원 ⇨ 생산과정에

투입 ＝ 생산요소

노동용역 토지용역 실물자본

자 본 실물자본 화폐자본 평가 자본환원( )

매도 공급

( , ) 정보 투자

매수 수요 ( , )

자 산

경제학적 투자는 실물자본 건축물 을 생산과정에 투입하는 것이다

(1) ( ) .

임대서비스를 생산하는 건축물은 소비재로서의 부동산 자본재로서의 부동산 이다< , > . 생산요소로서의 부동산은 실물자본 화폐자본 중에서도 고정자본에 해당된다< , > .

재무관리측면의 투자는 자산에 자본을 투입하는 행위 자본에 자산을 투입하는 행위 이다

(2) < , > .

투자대상으로서의 부동산은 부동산의 자산 자본 측면이다< , > .

회계학상으로는 유동자산과 고정자산으로 분류되는데 부동산은 ( )에 해당된다.

①

투자대상으로서의 자산은 실물자산과 금융자산으로 분류되는데 부동산은 ( )에 해당된다.

②

부동산금융: 직접금융과 간접금융 부동산투자: 직접투자와 간접투자 투자체 : 실체회사와 명목회사

● 효율성과 형평성

● 지가규제와 토지이용규제의 제도적인 논리를 대표하는 원리들로 짝지어진 것 은?

안전성 능률성,

① ②경제성 능률성, ③안전성 경제성,

형평성 효율성,

④ ⑤안전성 효율성, ²²⁾

생산공급량 감소 : 자원배분의 왜곡 비효율성 &

22) •제 회 기출9 •