정 책 해 설
주택거래신고제도 해설
이명섭｜건설교통부 국토정책과 사무관
최근의 주택시장과 10. 29 대책
주택은 그 공공적 특성을 고려할 때 다른 상품과는 많은 차이점을 보이며, 주택의 배분과 이용에 대한 정부의 개입은 불가피한 측면이 있다. 인간생활의
3대요소인 의·식·주 중 한 부분이라는 점에서 수
급과정상 불균형은 생존과 결부된 것이므로 쉽게 사회문제화되기도 한다. 특히 최근 들어 주택가격 이 급등하고 계층간에 주택소비수준의 격차가 심 화되어 주택가격의 상승분이 고소득 계층에게 집중되는 현상이 발생할 수 있는데, 이러한 현상은 사 회적 분리현상을 가져올 위험성이 높다.
그런데 우리의 주택시장은 2001년 하반기부터 서울 강남지역을 중심으로 시작된 집값의 상승추 세가 잇따른 정부의 대책(2002년 9. 4대책, 2003년
5. 23대책, 9. 5대책 등)에도 불구하고 일시적 안정
세를 보였다가 다시 상승하는 모습을 보였다. 특히 작년 9. 5대책을 발표한 이후 주춤하던 집값이 <표>에서 보는 바와 같이 다시 강남을 중심으로 급등하 여 분당 등 수도권으로 확산되고, 이러한 추세가
구 분 ’01년 ’02년 ’03.1~9월 7월 8월 9월 9.23 9.30 10.7 10.14 전 국 14.5
(9.9)
22.8 (16.4)
8.6 (5.9)
0.4 (0.2)
0.6 (0.3)
1.4
(0.8) 0.3 0.5 0.5 0.2
서 울 19.3 (12.9)
30.8 (22.5)
9.2 (6.8)
0.6 (0.5)
1.2 (0.7)
2.5
(1.5) 0.5 0.9 0.8 0.4
강 남 22.0 (17.5)
35.2 (27.4)
13.3 (10.2)
1.1 (0.9)
1.8 (1.3)
3.6
(2.3) 0.6 1.4 1.2 0.4
<표> 전년말, 전월, 전주 대비 아파트 가격 상승률 추이
(단위: %)
주: 괄호 안은 단독·연립주택·아파트를 모두 포함한 상승률임
는 대책을 단계적으로 시행하기 위하여 10. 29 주 택시장안정대책을 수립·발표하였다. 이 대책의 핵심적인 사항 중 하나가 이 글에서 논하고자 하는 주택거래신고제다.
여기에서는 이러한 주택거래신고제의 도입배경 과 그 주된 내용을 살펴보고, 제도 도입에 따른 기 대효과 및 향후 추진일정을 설명하고자 한다.
주택거래신고제의 도입배경
중산ㆍ서민층의 생활안정과 경제의 선순환구조 정 착을 위해서는 주택가격의 안정이 필수적이다. 특 히 경기회복이 지연되고 있는 상황에서 주거비 부 담가중과 내집마련에 대한 불안감ㆍ위화감조성은 국민통합에도 장애요인으로 작용할 수도 있다. 또 한 부동자금이 생산적인 부문으로 흘러가지 못하 고 투기적인 부문으로 계속 유입될 경우에는 경제 구조를 심히 왜곡시킬 수도 있다.
따라서 주택시장을 안정시키기 위해서는 근본 적으로 주택공급을 지속적으로 확충하여 수급의 균형을 이루는 것이 급선무이지만, 이와 병행하여 부동산 투기가 확산되지 않도록 이를 강력히 차단 할 필요가 있다. 이를 위해서는 주택제도ㆍ세제ㆍ 자금흐름 등 주택시장의 내·외부 여건을 실수요 자 중심으로 개선할 필요가 있다.
특히 이러한 투기적인 가수요를 강력히 억제하 고 투명한 거래관행을 정착시키기 위하여 주택거 래신고제의 도입을 추진하였는 바, 이를 통해 취득 세ㆍ등록세ㆍ양도세 등 부동산 관련 세금에 대한 실거래가 과세체계를 구축하여 공평과세의 실현을
으로는 투명한 거래관행이 정착되는 계기가 될 것 으로 보인다.
주택거래신고제의 주요내용(주택법령 개정내용)
주택거래신고제란 소득세법상 투기지역 중 주택의 투기적 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지 역에 대하여 건설교통부장관이 주택정책심의위원 회를 거쳐 지정하는 지역(주택거래신고지역) 내에 서 주택을 거래한 당사자가 거래계약 체결 후 일정 기간 내에 관할 기관에 거래내역 등을 작성하여 신 고하도록 하는 제도다.
이러한 주택거래신고제의 세부적인 내용을 담 고 있는 개정 주택법과 금년 1월 30일에 입법예고 된 동법시행령·시행규칙(안)의 내용을 종합하여 정리하여 보면 다음과 같다.
1. 신고대상
주택거래 신고대상은 소득세법에 의하여 지정된 투기지역 중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행 할 우려가 있는 지역으로서 주택정책심의위원회를 거쳐 건설교통부장관이 지정하는 지역(이하 주택 거래신고지역)안에 있는 공동주택을 신고대상으로 한다.
다만, 신고하여야 하는 거래계약은 유상계약(무 상증여는 제외)을 원인으로 하는 경우에 한하며, 신규분양과 상속·판결 등 계약 외의 원인으로 취 득하는 경우는 제외된다.
정 책 해 설
1) 주택거래신고지역 지정기준 및 지정절차
주택거래신고지역은 소득세법상 투기지역 중에서
① 지정하는 날이 속하는 달의 직전 월의 주택매매 가격 상승률이 1.5% 이상 급등한 지역, ② 직전 월 부터 소급하여 최근 3개월간 주택매매가격 상승률 이 3% 이상 지속적으로 상승한 지역, ③ 관할 지방 자치단체의 장이 장차 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있다고 판단하여 지정을 요청한 지역에 대 하여 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 건설교통 부장관이 지정한다.
건설교통부장관은 주택거래신고지역을 지정하 고자 할 때 주택거래신고지역의 지정지역의 범위, 지정기간, 지정효력, 효력발생시기를 공고하여야 하며 그 내용을 관할 시장·군수 또는 구청장에게 통보하여야 한다. 이 경우 주택거래신고지역의 지 정은 건설교통부장관이 그 지정을 공고한 날부터 효력이 발생한다.
2) 공동주택의 범위
주택거래 신고의 대상이 되는 공동주택은 ① 주거 전용면적이 60m2(18평)를 초과하는 아파트, ② 주 거전용면적이 150m2(45평)를 넘는 연립주택, ③ 도시및주거환경정비법상 정비구역(재건축·재개 발) 안에 있는 아파트 및 연립주택이다.
서민의 주택거래시 불편과 세부담 증가를 최소 화하기 위하여 소형규모의 주택은 신고대상에서 제외하였다. 또한 다세대 주택과 단독주택은 주택 의 유형 및 규모가 다양하여 신고가 이루어지더라 도 시·군·구에서 신고가액 등에 대한 적정성 여 부의 판단기준을 마련하는 것이 용이하지 않기 때 문에 신고대상에서 제외하였다.
2. 신고내용 및 절차
1) 신고내용
신고내용으로는 거래당사자, 계약년월일, 거래주 택의 종류·규모 및 소재지, 거래가액, 소유권 이전 예정일, 부동산중개업자, 계약의 조건이나 기한과 주택구입자금 조달계획 등 실수요 목적 판단에 필 요한 사항이 포함된다. 주택거래신고서에 주민등 록표등본·거래계약서 사본·건물등기부등본 등 을 첨부하여 관할 시장·군수·구청장에게 신고하 여야 한다.
2) 신고절차
거래당사자는 공동으로 계약서를 작성한 날로부터
15일 이내에 이상의 신고내용을 해당 주택소재지
의 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한 다. 신고한 사항을 변경한 때에도 이와 같은 방법으 로 신고하여야 한다.신고를 받은 시장·군수·구청장은 그 신고내 용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부 하여야 한다. 신고인이 신고필증을 교부받은 때에 는 부동산등기특별조치법 제3조의 규정에 의한 검 인을 받은 것으로 보아 신고인의 불편을 최소화하 였다.
하지만 주택거래신고지역으로 지정되기 이전에 체결한 계약 중 부동산등기특별조치법 제3조의 규 정에 의한 검인을 받지 않은 때에는 주택거래신고 지역으로 지정된 날부터 15일 이내에 신고하여야 한다.
3. 신고내용의 활용
나 정확하지 않다고 판단되는 경우 신고인에게 신 고내용을 보완하거나 신고한 사항의 사실여부를 확인하기 위하여 소속공무원으로 하여금 신고인에 게 계약서 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요 한 조치를 취할 수 있다.
그리고 시장·군수·구청장은 신고필증 교부일 로부터 15일 이내에 해당 주택 소재지 관할 세무관 서의 장에게 신고사항을 통보하여야 하며, 통보받 은 세무관서의 장은 해당 신고사항을 국세 또는 지 방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다. 이때 시장·군수·구청장은 신고내역을 관할 세무관서 에 디스켓·전산망 등으로 통보하여야 한다.
2) 주택가격 DB 구축 및 운영
건설교통부장관은 주택거래 신고내역 및 주택가격 정보를 종합하여 주택가격 DB를 구축·운영할 수 있으며, 이를 관련 전문기관에 위탁할 수 있도록 하 였다.
그 이유는 주택의 실거래가 과세기반 마련을 위 한 전제조건으로서 자료 확보 및 정보화 기반 구축 이 필요하기 때문이다.
4. 실효성 확보방안
주택거래신고제의 실효성을 확보하기 위하여 벌칙 규정을 두고 있다.
① 신고를 하지 않거나, ② 게을리 한 자, ③ 신 고를 거짓으로 한 자를 대상으로 신고해태기간 및 그 사유, 신고가액과 실거래가액의 차액 등을 참작 하여 과태료가 차등 부과되며, 매도자 및 매수자 모
1) 미신고
신고를 1년 이상 하지 않는 경우에는 신고하지 않 은 것으로 보아 취득세의 5배에 상당하는 금액의 과태료가 부과된다.
2) 신고해태
신고를 해태한 때에는 해태기간을 1월 미만·1∼3 월·3∼6월·6월 이상으로 구분하여 취득세의 1∼
4배에 상당하는 금액의 과태료가 부과된다. 다만,
천재지변 등 불가항력적 사유가 발생하였거나, 기 타 시장·군수·구청장이 신고를 게을리하는 등 상당한 사유가 있다고 인정하는 경우에는 신고해 태기간에 산입하지 않는다.3) 거짓신고
거짓으로 신고한 때에는 실제 거래가액과 신고가 액의 차액을 기준으로 하여 거래가액의 10% 미 만·10∼20%·20∼30%·30∼50%·50% 이상으 로 구분하여 취득세의 1∼5배에 상당하는 금액의 과태료가 부과된다. 이때 신고가액이 아닌 실제 거 래가액을 기준으로 과태료를 부과한다.
5. 주택거래신고지역의 해제
건설교통부장관은 주택거래신고지역 지정 후 관할 지방자치단체장의 해제요청이 있거나 주택가격이 안정되는 등의 경우로서 다시 주택가격이 상승할 우려가 없다고 인정되는 때에는 주택정책심의위원 회의 심의를 거쳐 주택거래신고지역의 지정을 해 제한다.
정 책 해 설
기대효과 및 향후 추진일정
1. 기대효과
주택거래신고제가 본격적으로 도입되면 형식적으 로 운영되고 있는 현행 주택거래신고 검인제도의 문제점을 크게 개선할 수 있을 것으로 전망된다. 또 한 주택거래신고지역 내에서는 주택의 실거래가 등 거래내역을 사실대로 신고하여야 하므로 실거 래가에 기반한 주택거래시스템이 정착될 것이며, 주택시장 여건을 실수요자 위주로 개편하여 투기 수요를 강력히 억제하고 투명한 거래관행이 정착 될 것으로 보인다.
아울러 주택에 대한 실거래가 과세기반이 마련 됨에 따라 공평과세가 실현되는 계기가 될 것으로 기대하고 있다.
2. 향후 추진일정
이상과 같은 내용의 취지를 반영한 주택법이 2003 년 12월 29일에 국회에서 통과되었으며, 지난 1월
29일자로 공포되었다. 개정된 주택법은 공포 후 2
월이 경과한 날부터 시행하게 되므로, 이르면 3월 말부터 주택거래신고제의 제도적 근거가 마련될 것으로 보인다.다만, 주택거래신고제가 도입되더라도 주택거 래신고지역이 지정되는 지역에 한하여 주택을 실 거래가로 신고토록 하는 것이므로 실제 시행은 투 기지역 중 일정 지역이 주택거래신고지역으로 지 정되는 날부터 시행된다고 볼 수 있다. 현재 개정 주택법의 시행을 위하여 하위법령인 주택법시행 령·시행규칙안을 마련하여 입법예고(2004년 1월
