5 ‘도시재정비촉진을위한특별법’을활용한도시재생방안

사 회 경 제 적 여 건 변 화 에 대 응 하 는 도 시 재 생 정

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책 ^{특별법 추진배경}오랜 세월 동안 도시기능을 수행해온 서울의 강북 등 노후된 구시가지 지역은 비 교적 최근에 형성된 신시가지 지역에 비해 높은 노후∙불량도 및 도로, 학교, 공 원, 문화복지시설 등 계획적이고 체계적인 도시기반시설의 미비로 주거환경개선 의 필요성이 꾸준히 제기되어 왔다.

‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재 건축사업, 도시환경정비사업 등 개별법에 의해 정비사업을 시행하였으나 소규모 단위로 계획되고 사업이 시행되어 도로, 학교, 공원, 문화복지시설 등 광역적 도 시정비 기반시설이 계획적으로 설치되지 못하고 난개발되는 문제점이 있었다.

‘도시 및 주거환경정비법’에 의한 정비사업은 개별사업을 추진하는 절차 등 시행방안을 규정하는 법으로서, 개별 정비사업을 동일생활권 단위로 묶어 종합

‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’ 을 활용한

도시재생 방안

전상억｜건설교통부 주거환경팀 사무관

<표 1> 서울의 지역 간 주요지표

지표 평균 설명 최고 최저

30년 이상 노후주택 비율(%) 4.5 30년 이상 경과 주택 종로구(23.4) 강남구(0.1)

1인당 도로면적(m) 7.68 도로면적/인구수 서초구(12.3) 관악구(5.0)

3년간 평균재정력 지수(%) 62.4 기준재정수입/기준재정수요 강남구(197.4) 강북구(32.4)

1인당 공원면적(m²/인) 14.1 공원면적/상주인구 종로구(52.8) 동대문구(2.2)

인구 1만 명당 병원수(곳/만 명) 10.3 병원수/만 명 중구(33.2) 강북구(6.4)

1만 명당 문화시설수(개/만 명) 0.7 문화시설수/만 명 종로구(11.1) 구로구(0.1)

적이고 체계적으로 계획하고 시행하는 데 한계 가 있고‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’은 국토의 이용∙개발∙보전을 위한 도시계획수립 방안 등을 종합적으로 규정하고 있는 법이나 광역개발을 체계적이고 원활하게 지원하기 위 한 용적률, 건축제한 완화 등의 특례사항을 통 합적으로 규정하기에는 곤란하다는 지적이 있 어 왔다.

특별법 제정추진

서울시에서는 동일 생활권의 도시기능을 종합적 으로 증진시키기 위하여 주택재개발, 주택재건 축지역 등을 중심으로 도로, 학교, 공원 등 도시 기반시설 설치 등을 골자로 뉴타운개발이 진행 되고 있었다. 그러나 서울시 뉴타운사업은 노후 된 도시의 광역적이고 체계적인 정비의 필요성 에는 일부 부응하였으나, 서울시의‘서울특별시 지역균형발전지원에관한조례’로 사업을 추진하 는 한계로 관련 법의 의제, 건축기준완화 등 법

률에 근거한 지원이 미비할 수 있다는 문제점이 지적되었다.

따라서 도시의 노후된 지역에 대한 주거환경 개선, 기반시설 확충과 도시기능 회복에 있어 도 시 및 주거환경정비법, 도시개발법 등 개별법에 의한 사업의 한계를 극복하고 광역적인 정비가 가능하도록 정비사업의 광역적 계획, 체계적∙

효율적 추진의 근거가 되는‘도시재정비 촉진을 위한 특별법(법률 제7834호, 2005. 12. 30)’을 제정하고 하위규정인‘도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행령∙시행규칙’과‘재정비촉진계획 수립지침’, ‘총괄계획가업무지침’, ‘총괄사업관 리자업무지침’및‘재정비촉진사업의임대주택 공급가격산정기준’등을 제정하여 2006년 7월

1일부터 시행하게 되었다.

본 특별법의 시행으로 서울 강북지역 등 노후 된 구시가지의 주택재개발사업, 주택재건축사업 등 소규모(1만 평 내외)의 정비사업을 광역적 (주거지형 재정비촉진지구 최소 15만 평 이상) 으로 계획하고 정비구역 지정요건 완화, 건축규

<그림> 지역 간 불균형

1970년대 이후 집중개발 양호한 도시인프라

재정자립도 높음 투자증대, 삶의 질 제고

지속적 경쟁력 증대

지역 간 불균형 심화

개발∙정비 미흡 열악한 도시인프라

재정력 미약 투자 미흡 발전기반 상실, 경쟁력 약화

제 완화 등의 특례 적용으로 신속하고 체계적으로 개발할 수 있게 되었다.

따라서 계획적인 도로망, 우수한 학교시설과 다양한 문화복지시설, 공원시설 등을 갖춘 기존 구도심 개발로 강남∙북 등 신∙구시가지의 주거환경 격차를 줄 이고 쾌적한 주거환경을 갖춘 대량의 주택공급을 촉진함으로써 주택시장 안정에 크게 기여할 것으로 기대된다.

특별법 주요내용

‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’은 재정비촉진구역 지정요건의 완화, 건축규제 의 완화, 재정비촉진계획 결정에 따른 관련법률의 의제, 교육환경 개선을 위한 특 례, 주택규모별 건설비율의 완화, 국민주택기금의 융자 등 사업촉진을 위한 다양 한 특례규정과 더불어 투기방지를 위한 토지거래 허가대상 면적범위 확대, 임대 주택 건설의무 등 개발이익 환수방안 등이 규정되어 있다.

1. 재정비촉진구역 지정요건 완화

1) 제정취지

지방자치단체의 조례에서 규정하고 있는 재개발구역 지정요건을 완화하여 노후된 지역의 개발을 촉진하였고, 또한 연접한 둘 이상의 동일한 사업정비구역을 통합함 으로써 하나의 정비구역 지정요건이 충족되지 않더라도 하나의 정비구역으로 지 정할 수 있도록 하는 등 광역적이고 체계적인 개발을 유도할 수 있도록 하였다.

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대분류 중분류 소분류

도시지역

주거지역 제1∙2종 전용, 제1∙2∙3종 일반, 준 상업지역 중심, 일반, 근린, 유통

공업지역 전용, 일반, 준

녹지지역 보전, 생산, 자연

관리지역

보전관리지역 -

생산관리지역 -

계획관리지역 -

농림지역 - -

자연환경보전지역 - -

<표 2> 용도지역 분류

2) 주요내용

주요내용을 살펴보면 주택재개발사업의 경우

‘도시 및 주거환경정비법 시행령’에 따라 시∙

도 조례에서 정하고 있는 호수밀도, 세장형∙부 정형∙과소토지의 비율 및 주택 접도율을 20%

범위 안에서 완화하여 재정비촉진구역 지정을 할 수 있도록 하였다.

또, 주택재개발사업뿐만 아니라 주거환경개 선사업으로 시행하는 재정비촉진구역의 경우 부지 정형화, 효율적인 기반시설의 확보 등을 위 하여 필요한 경우에는 재정비촉진구역 면적을 추가로 10% 범위 안에서 확장이 가능하도록 하 여 정형화된 모양으로 개발될 수 있도록 하였다.

연접한 둘 이상의 지역이 서로 다른 요건에 따라 각각‘도시 및 주거환경정비법’에 따른 주 거환경개선사업 또는 주택재개발사업을 시행하 는 촉진구역의 지정요건에 해당되는 경우에는 촉진사업 방식이 같은 둘 이상의 지역을 통합하 여 하나의 촉진구역으로 지정할 수 있도록 함으 로써 주변지역 여건 등을 고려한 종합적인 계획 을 수립할 수 있도록 하였다.

경관지구, 고도지구, 공원인접지역의 관리 등 도시경관의 보호 및 원활한 재정비촉진사업의 추 진을 위하여 필요한 경우 촉진지구 내에서 재정비 촉진사업 방식이 같은 서로 떨어진 둘 이상의 지 역을 주거환경개선사업, 주택재개발사업 또는 도 시환경정비사업을 시행하는 하나의 촉진구역으로 지정할 수 있으며, 이 경우 하나의 촉진구역으로 서 동일하게 관리처분계획을 수립할 수 있다. 이 경우 동일 관리처분구역 중 고밀개발되는 지역 은 원칙적으로 역세권이나 기반시설이 상대적 으로 양호한 지역 등을 지정하여야 한다. 이때

주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우 임대주택 건설비율의 3분의 1의 범위 안에서 이 전되는 주민의 수를 감안하여 시∙도 조례에서 정하는 바에 의하여 완화할 수 있도록 함으로써 촉진사업이 원활하게 추진될 수 있도록 하였다.

2. 건축규제 완화

1) 제정취지

용도지역의 변경을 허용하며, 층수규정의 배제, 학교교지 면적의 완화 등 건축규제 완화 특례를 규정하여 도심지 내 효율적인 주택공급과 정비 사업의 촉진을 도모한다.

2) 주요내용

용도지역의 변경 범위는 주거지역, 상업지역, 공 업지역, 녹지지역의 각 범위 내에서 허용하나, 불가피한 경우에는 도시재정비위원회의 자문을 거쳐 초과변경(예: 주거지역에서 상업지역으로 변경)이 가능하도록 하였다.

‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 15층 이하로 제한하고 있는 제2종 일반주거지역의 층 수제한 규정을 적용하지 않을 수 있도록 하였다.

이에 따라 일률적인 판상형의 건축물 형태에서 탑상형의 고층건축물을 자유롭게 계획할 수 있 어 녹지∙조경 등 공개공지를 최대한 확보하여 도시경관 및 미관이 획기적으로 개선될 수 있도 록 하였다 또한 역세권 등의 중심지형 재정비촉 진지구에서 학교교지 면적 완화(1/2 범위 내), 조례가 정하는 바에 따라 부설 또는 노외주차장 의 설치기준을 완화하도록 규정하여 중심지형 개발을 촉진하였다.

3. 기반시설 부지제공에 따른 용적률 완화

1) 기본방향

기반시설의 원활한 확보를 위하여 재정비촉진구역 내 기존 기반시설의 부지를 우 선이용하며, 부지제공의 경우 인센티브를 제공한다. 부지제공에 따른 용적률 또 는 건축물 높이의 완화 범위는 아래 세부내용의 범위 안에서 지방자치단체의 조 례로 정하나, 용적률 완화와 높이 완화 규정이 중복 적용되지 않는다.

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학교 학생수별 기준면적 (단위: m²)

유치원 40명 이하 41명 이상

5N 80+3N

초등학교∙공민학교 및 이에 준하는 각종 학교

240명 이하 241명 이상 960 이하 961명 이상

7N 720+4N 1,680+3N

중학교∙고등공민학교 및 이에 준하는 각종 학교

120명 이하 121명 이상 720 이하 721명 이상

14N 1,080+5N 1,800+4N

고등학교∙고등기술학교 및 이에 준하는 각종 학교

계열별 120명 이하 121명 이상 720 이하 721명 이상 인문계열

14N

960+6N 1,680+5N

실업계열 720+8N 2,160+6N

예∙체능계 480+10N 1,920+8N

<표 4> 고등학교 이하 각급 학교 설립∙운영 규정 중 교사의 기준면적

주: 1) N은 각급 학교 전 학년의 학생정원을 말한다

2)고등학교 계열구분은 시∙도 교육감이 정하는 바에 의하되, 동일 고등학교에 둘 이상의 계열이 있는 경우 에는 총 학생정원을 각각의 계열로 산정한 결과 소요면적이 많은 계열을 기준으로 한다

3)‘초∙중등교육법’제30조의 규정에 의한 통합∙운영학교 및 동일 구 내에 둘 이상의 각급 학교가 위치하 는 경우에는 총 학생정원을 최상급학교의 학생정원으로 보아 적용한다

4)주간수업과 야간수업을 겸하여 행하는 학교에 대해서는 그중 인가학생정원이 많은 것을 기준으로 한다 5)수준별 교육과정의 심화∙보충학습에 필요한 시설의 기준면적은 지역 및 학교 특성에 따라 시∙도교육감

이 별도로 정할 수 있다

<표 3> 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역 규제

구분 정 의 건폐율(%) 용적률(%) 층수제한

주거 지역

전용주거 저층 중심의 양호한 주거환경 보호

1종 단독주택 중심의 양호한 주거환경 보호 50 50~100 -

2종 공동주택 중심의 양호한 주거환경 보호 50 100~150 -

일반주거 일상의 주거기능을 보호

1종 단독주택 중심의 주거환경 60 100~200 4층

2종 연립∙저층아파트 중심의 주거환경 60 150~250 15층

3종 고층아파트 중심의 주거환경 50 200~300 -

준주거 주거기능을 주로 하되 상업적 기능 보완 70 200~500 -

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2) 세부내용

기반시설 부지를 제공하는 경우의 용적률과 높 이제한의 완화 범위에 대한 규정이며, 무상제공 을 기준(<표 5> 참조)으로 조성원가 이하로 제공 하는 경우(무상제공 완화범위의 1/3범위 이내) 및 건축물과 대지지분을 함께 제공하는 경우(무 상제공 완화범위의 3배 범위 이내)에 대한 규정 을 두고 있다.

4. 재정비촉진계획 결정의 효력

1) 제정취지

재정비촉진계획 결정에 따라 관련법률에 의한 승인∙결정 등의 사업절차를 의제처리하여 신속 한 사업추진을 도모하였다.

2) 주요내용

재정비촉진계획이 결정∙고시된 때에는 ▲‘도시 및 주거환경정비법’제3조의 규정에 의한 도 시∙주거환경정비기본계획의 수립 또는 변경,

▲동법 제4조의 규정에 의한 정비구역의 지정 또는 변경 및 동법 제4조의 규정에 의한 정비계 획의 수립 또는 변경, ▲‘도시개발법’제3조의

규정에 의한 도시개발구역의 지정 및 동법 제4 조에 의한 개발계획의 수립 또는 변경, ▲국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조의 규정에 의한 도시관리계획(동법 제2조 제4호 가목∙다목 및 마목의 경우에 한함)의 결정 또는 변경 및 동법 제86조의 규정에 의한 도시계획시설사업의 시행 자 지정을 의제함으로써 유사절차 시행에 소요 되는 기간을 단축시켰다.

5. 소형평형의무비율 완화

1) 제정취지

국민소득수준의 향상으로 인한 1인당 주택면적 이 커지고 있고 중대형주택 공급부족에 대처하 고자 현행 85m²이하의 소형의무비율을 완화하 였다.

2) 주요내용

주거환경개선사업의 경우 현행 90% 이상의 범 위에서 80% 이상으로, 주택재개발사업의 경우

80%

이상에서 60% 이상, 전용면적 85m²이하 로 건설하여야 하는 비율을 완화하였다.

이에 따라 서울강북 등 낙후된 지역에서도 주거

완화가능 용적률

재정비촉진지구 지정 당시의 용도지역에 적용되는 용적률+〔1.5×(기반시설 부지로 제공하는 면적

×기반시설 제공부지 용적률)÷기반시설 부지제공 후의 대지면적〕이내 ex) 용적률 200%인 대지 1만 평 중 2천 평 부지제공 시

200%+〔1.5× (2,000평×200%)÷ 8,000평〕= 275% 이내

→ 기존 바닥면적 2만 평이 부지제공 후 2만 2천 평으로 증가

완화가능 높이

건축법 제51조 규정에 의해 제한된 높이

×〔1+(기반시설 부지로 제공하는 면적÷당초 대지면적)〕이내 ex) 기존 높이 제한이 50m이고 대지 1만 평 중 2천 평 부지제공 시

50m×[1+(2,000/10,000)] = 60m

→ 기존 높이 대비 10m가 증가되어 약 4개 층 증가

<표 5> 기반시설 부지제공에 따른 용적률 완화 예시

생활 향상에 맞춰 중대형주택 공급이 개선될 것이며 앞으로 중대형주택 공급부족 으로 인한 주택시장 안정에도 상당부분 기여할 것이다.

6. 교육환경 개선

1) 제정취지

촉진계획에 학교부지 매수계획 및 우수학교 유치계획을 수립하고 지원할 수 있는 특례를 부여하도록 하여 교육환경 개선을 도모하였다.

2) 주요내용

재정비촉진계획 수립권자는 교육환경의 개선을 위하여 교육감과의 협의를 거쳐 재정비촉진계획에 학교설치계획을 포함하여야 하고 교육감은 학교설치계획에 따 라 해당 학교부지의 매수계획을 수립하고‘초∙중등교육법’제61조의 규정에 의 하여 학교 및 교육과정 운영의 특례가 부여되는 우수학교를 적극 유치할 수 있도 록 조치하였다.

또한 지방자치단체의 장은 교육환경 개선을 위하여 필요하다고 인정할 경우에 는 학교설치계획이 포함된 재정비촉진계획에 따라 학교용지를 직접 매입할 수 있 고 지방자치단체가 소유하는 토지 및 그밖의 재산을‘지방재정법’및 관계 법령에 따라 수의계약으로 재정비촉진지구 안에서 사립학교를 설립∙운영하고자 하는 자 에게 사용∙수익 또는 대부하거나 매각할 수 있다. 지방자치단체가 소유하는 토지 등을 임대하는 경우의 임대기간은 50년으로 하고 50년 범위 안에서 갱신할 수 있 도록 하며 토지 등의 임대료 및 매각대금을 감면하거나 분할납부하게 할 수 있다.

7. 특례로 증가되는 용적률 중 임대주택 공급비율 규정

1) 제정취지

특례로 증가되는 용적률의 일정비율을 임대주택으로 건설하고 85m²를 초과하는 임대주택을 지방자치단체의 여건에 따라 탄력적으로 적용하도록 하는 등 다양한 주민거주 수요에 대응하도록 하였다.

2) 주요내용

주택재개발사업의 경우 동 사업으로 증가되는 용적률의 50% 이상 75% 이하의

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범위 안에서 시∙도의 조례가 정하는 비율로 임 대주택을 공급하여야 하나, 수도권과밀억제권 역 외의 지역은 25% 이상 75% 이하의 범위 안 에서 시∙도의 조례가 정하는 비율로 완화할 수 있다.

재정비촉진지구 내 떨어진 2개 이상의 지역 을 하나의 재정비촉진구역으로 지정하는 주택재 개발사업 및 도시환경정비사업의 경우에는 이전 되는 주민의 수를 감안하여 시∙도∙조례에서

75%의 3분의 1의 범위까지 완화할 수 있다.

도시환경정비사업, 도시개발사업 및 시장정 비사업의 경우 임대주택 공급은 해당 재정비촉 진사업으로 증가되는 용적률 중 주택 용도의 증 가된 용적률¹⁾의 50% 이상 75% 이하의 범위 안

에서 시∙도의 조례가 정하는 비율과 증가되는 용적률 중 주택 외의 용도의 증가된 용적률²⁾의

75%

범위 안에서 시∙도의 조례가 정하는 비율

〔이 경우 기반시설(부지제공의 대가로 용적률이 조정된 기반시설을 제외함)의 설치를 위한 비용 분담을 고려하여야 함〕을 합한 비율에 해당하는 임대주택을 공급하여야 한다.

증가되는 용적률로 건설되는 임대주택 중 주 거전용면적이 85m²를 초과하는 주택의 비율은

40%

이하의 범위 안에서 시∙도의 조례가 정하 는 비율로 정하도록 하여 지방자치단체의 여건 에 따라 임대주택을 탄력적으로 적용하도록 하 였다.

사업유형 적용기준 증가되는 용적률 대비

임대주택 공급비율의 범위*

85m²를 초과하는 임대주택의 비율*

주택재개발사업 과밀억제권역 50%이상~75% 이하 40%이하

과밀억제권역 외의 지역 25%이상~75% 이하 40%이하 도시환경정비사업∙

도시개발사업∙시장정비사업

주택 용도 50%이상~75% 이하 40%이하

주택 외의 용도 75%이하 40%이하

<표 6> 사업유형별 용적률 증가에 따른 임대주택 공급방법

<표 7> 증가되는 용적률 산정 예시

�촉진지구 지정 당시 용도지역: 제2종일반주거지역(용적률(C) = 조례상 200%로 가정)

�촉진계획에서 결정된 용도지역: 제3종일반주거지역(국토계획법상 용적률 300%)

�기반시설에 대한 부지제공의 대가로 증가된 용적률(D): 45%

�촉진계획에서 결정된 촉진구역별 용적률(B): 315%(D 포함)

�증가되는 용적률(A) = B - ( C + D ) = 315 - ( 200 + 45 ) = 70%

1) 재정비촉진계획에서 정한 용적률을 주택 용도의 용적률과 주택 외 용도의 용적률로 구분하고, 그 구성비율에 따라 재정비촉진지구 지정 당 시의 용도지역에 적용되는 용적률을 주택 용도의 용적률과 주택 외 용도의 용적률로 구분∙산정한 뒤, 재정비촉진계획에서 정한 용적률 중 주택 용도의 용적률에서 재정비촉진지구 지정 당시의 용적률 중 주택 용도의 용적률을 뺀 용적률을 말함

2) 재정비촉진계획에서 정한 용적률을 주택 용도의 용적률과 주택 외 용도의 용적률로 구분하고, 그 구성비율에 따라 재정비촉진지구 지정 당 시의 용도지역에 적용되는 용적률을 주택 용도의 용적률과 주택 외 용도의 용적률로 구분∙산정한 뒤, 재정비촉진계획에서 정한 용적률 중 주택 외 용도의 용적률에서 재정비촉진지구 지정 당시의 용적률 중 주택 외의 용도의 용적률을 뺀 용적률을 말함

8. 세입자 등을 위한 임대주택 건설

1) 제정취지

재정비촉진계획 수립권자인 지방자치단체의 장은 촉진지구 안의 거주자에 대한 임대주택의 희망수요 등 주거실태를 조사하고 임대주택 건설계획을 촉진계획에 반영하도록 하여 현실적이고 합리적인 임대주택 건설을 유도하였다.

2) 주요내용

낙후된 구시가지의 광역개발을 효율적으로 추진하기 위하여, 지자체의 장 및 사 업시행자로 하여금 재정비촉진지구 안의 세입자 및 소규모의 주택 또는 토지 소 유자의 주거안정을 위하여 노력하도록 하였다.

이를 위하여 재정비촉진계획 수립권자인 지자체의 장은 촉진지구 안의 주거실 태 및 임대주택 수요 등 저소득층의 재정착을 유도하기 위한 임대주택 희망수요, 소형 분양주택 희망수요 등 주택수요를 조사하여 촉진계획 중 임대주택 건설계획 에 반드시 반영하도록 하였고 사업시행자는 당해 계획에 따라 임대주택을 건설∙

공급하도록 하였다.

또한 사업시행자는 재정비촉진사업을 시행하는 기간 동안 실제 거주하는 주택 소유자 또는 세입자의 주거안정을 위하여 인근지역에 자체 건설하는 국민임대주 택 또는 매입임대주택 등으로 임시거주시설을 지원하거나 재정비촉진사업을 단계 적으로 개발하는 순환개발방식을 활용할 수 있도록 하여 전세난 등 주거불안을 최 소화하였다.

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�촉진지구 지정 당시 용도지역의 용적률: 제3종일반주거지역(조례상 250%로 가정)

�촉진계획에서 결정된 용도지역: 준주거지역(국토계획법상 용적률 400%) 촉진계획에서 결정된 용적률: 400%(부지제공의 대가로 증가된 용적률 제외)

�촉진계획에서 결정된 용적률 중 주택 용도의 용적률 비중: 0.6 촉진계획에서 결정된 용적률 중 주택 외의 용도의 용적률 비중: 0.4

→ 주택 용도의 증가된 용적률 = 400% × 0.6 - 250% × 0.6 = 240% - 150% = 90%

주택 외의 용도의 증가된 용적률 = 400% × 0.4 - 250% × 0.4 = 160% - 100% = 60%

용적률(%) 계 주택 주택 외

촉진계획 결정 용적률 지구지정 당시 용적률

400 250

240 150

160 100

증가된 용적률 150 90 60

<표 8> 주택 용도의 증가된 용적률 및 주택 외의 용도의 증가된 용적률 산정 예시

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9. 특별회계의 설치

1) 제정취지

재정비촉진사업을 신속하고 원활하게 추진할 수 있도록 지방자치단체가 특별회계를 설치할 수 있도록 하였다.

2) 주요내용

재정비촉진사업을 촉진하고 기반시설의 설치지 원 등을 위하여 지방자치단체에 재정비촉진특별 회계를 설치할 수 있도록 하였고, 그 재원을 일 반회계로부터의 전입금, 정부의 보조금, 재건축 부담금 중 지방자치단체 귀속금, 과밀부담금 중 시도의 조례로 정하는 비율, 도시계획세의 징수 액 중 30%(10% 이상~30% 이하의 범위 안에 서 지방자치단체의 조례로 달리 정할 수 있음)으 로 구성하도록 하였다.

10. 기타 특례사항 등

첫째, 문화시설, 병원, 학원시설, 대규모 점포, 회사의 본점과 기타 조례에서 지역발전을 위하 여 필요하다고 인정하는 시설에 대하여 지방세 법 및 지방자치단체의 조례가 정하는 바에 따라 취득세, 등록세 등 지방세를 감면할 수 있다.

둘째, 수도권정비계획법에 따라 부과∙징수 하는 과밀부담금을 재정비촉진계획에 따라 건축 하는 건축물에는 부과하지 않는다.

셋째, 도시개발사업의 시행자는‘도시개발 법’에도 불구하고 주택 등 건축물을 소유하고 있 는 자 또는 토지소유자를 대상으로 입체환지 계 획을 수립할 수 있고 체비지 등이 아닌 토지를

대상으로 입체환지 계획을 수립할 수 있도록 하 여 도시개발사업의 시행을 촉진하였다.

11. 투기방지 대책

첫째, 재정비촉진지구 지정과 동시에 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정된 것으로 보며, 이 경우 20m²이상의 토지에 대하여 토지거래허 가를 받도록 하였다. 또한 재정비촉진지구의 지 정이 예상되는 지역이 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 또는 그러한 우려가 있는 지역인 경우에는 토지거래 허가 구역으로 지정할 수 있도록 하여 지구지정 전 투기수요를 사전에 차단하고 실수요자 위주 의 부동산 거래를 도모하였다.

둘째, 재정비촉진지구 지정이후에 1필지의 토지가 수개의 필지로 분할하거나 단독 또는 다 가구주택이 다세대주택으로 전환하는 등의 경우 에는 토지 또는 주택 등 건축물의 분양받을 권리 는 재정비촉진지구의 지정∙고시일을 기준으로 산정하고 공급하도록 하여 지구지정 이후 분양 권을 취득하기 위한 토지, 주택 등 건축물의 분 할 등을 사실상 금지시켰다.

재정비촉진 시범지구 선정

1. 추진배경

‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’시행(2006. 7.

1)에 따라 전국적으로 낙후된 기존 구시가지의

광역적 재정비가 본격화될 것으로 예상됨에 따라 본 특별법에 의한 광역적 도시재정비가 지금까지

사 회 경 제 적 여 건 변 화 에 대 응 하 는 도 시 재 생 정

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책

와는 다른 새로운 패러다임의 추진체계와 방법인 점을 감안하여 재정비촉진 시범 지구를 선정∙지원함으로써 재개발 등 각종 정비사업을 광역적 계획을 통하여 효 율적으로 개발하도록 하였다.

2. 시범지구 지원계획

시범지구의 진행상황을 지속적으로 모니터링하여 정부차원의 관련 정책 및 법령 등 제도적 정비가 필요한 경우 지원하도록 노력할 것이며 지방자치단체가 우선 설치해야 할 기반시설 설치비용을 국민주택기금에서 융자할 것이다. 또한 재정비 촉진계획 수립에 필요한 비용 등을 예산이 확보되는 범위 안에서 국고에서 지원 할 계획이다.

3. 시범지구 선정현황 및 추가 선정계획

2006년 10월 19일 서울시의 재정비촉진지구 중 성북 장위, 영등포 신길, 종로∙

중구 세운지구를 재정비촉진 시범지구(주거지형 2개, 중심지형 1개)로 선정하였 고 2007년 상반기 중 서울을 제외한 지방을 대상으로 1~2개 시범지구를 추가 선 정할 계획이다.

도시재생 사업단 출범

1. 추진배경

1960년대 이후 펼쳐진 신도시∙신시가지 개발 위주의 정책으로 인해 도시의 주요

구 분 성북 장위지구 영등포 신길지구 종로∙중구 세운지구

위치 장위동 68-8번지 일대 신길동 236번지 일대 종로3가동 175-4번지 일대 면적 185만 1,020m²

(55만 9,931평)

146만 9,910m² (44만 4,600평)

43만 8,560m² (13만 2,896평)

유형 주거지형 주거지형 중심지형

주택건립 3만 2,000세대

(현재 2만 7,000세대)

1만 7,577세대

(현재 1만 1,962세대) 계획수립 중

<표 9> 재정비촉진 시범지구 현황

주: 1) 주거지형(50만m²이상): 노후∙불량주택과 건축물이 밀집한 지역

2) 중심지형(20만m²이상): 상업지역∙역세권∙도심∙부도심 등

기능들이 신도시∙신시가지로 이동함으로써 구 도시는 생활, 문화, 교육, 복지 등의 기능이 부족 해져 정주인구가 감소하고 도시기능이 약화됨으 로써 삶의 질 향상을 위해 재활성화의 필요성이 제기되었다.

이에 따라 국민의 삶의 질 향상과 도시 및 국 가 경쟁력 제고를 위해 국가적 차원의 도시재생 전략을 수립하고 정책∙제도, 계획∙설계 기법, 요소건설기술 등 융∙복합적 도시재생기술을 개

발할 도시재생사업단이 필요하게 되었다.

2. 주요역할

2006

건설교통 R&D 혁신로드맵에서‘미래가 치 창출’이 가능한 10대 과제로 선정된‘도시재 생사업’추진을 위한 사업단이 2007년 1월 23일 총괄기관인 대한주택공사에서 개소식을 갖고, 본격적으로 출범하였다. 앞으로 사업단은 향후

<표 10> 재정비촉진지구 지정현황

주: 1) 주거지형(50만m²이상): 노후∙불량주택과 건축물이 밀집한 지역

2) 중심지형(20만m²이상): 상업지역∙역세권∙도심∙부도심 등

3) 인정의제는 서울시가 자체 추진하는 뉴타운지구를 특별법에 의해 건교부가 재정비촉진지구로 인정한 지구

시∙도 지 구 면적(천m²) 유 형 지정일

서울시

① 은평 은평 3,495 주거지형 인정의제(2006.10.19)

② 성북 길음 1,249 〃 〃

③ 용산 한남 1,095 〃 〃

④ 노원 상계 643 〃 〃

⑤ 은평 수색 877 〃 〃

⑥ 서대문 북아현 821 〃 〃

⑦ 금천 시흥 634 〃 〃

⑧ 영등포 신길 1,469 〃 인정의제(시범지구, 2006.10.19)

⑨ 동작 흑석 898 〃 인정의제(2006.10.19)

⑩ 관악 신림 537 〃 〃

⑪ 송파 거여 738 〃 〃

⑫ 동대문 이문∙휘경 1,001 〃 〃

⑬ 성북 장위 1,851 〃 인정의제(시범지구, 2006.10.19)

⑭ 중랑 상봉 505 중심지형 인정의제(2006.10.19)

⑮ 광진 구의∙자양 385 〃 〃

� 강동 천호∙성내 277 〃 인정의제(시범지구)

� 종로 세운상가 438 〃 시범지구(2006.10.19)

� 중랑 중화 510 주거지형 인정의제(2006.12.21)

� 양천 신정 700 〃 〃

� 강서 방화 511 〃 〃

� 동작 노량진 762 〃 〃

대전시 � 동구 대전역세권 887 중심지형 자체지정(2006.12.29)

인천시 � 서구 가좌 676 〃 자체지정(2007.2.5)

7년간 약 1,500억 원의 R&D 비용이 투입되는 건설교통부의 핵심 R&D 사업으로

낙후된 국내 기성시가지 및 구 도심지를 대상으로 물리∙환경, 생활∙문화, 산 업∙경제적 재생을 통하여 삶의 질을 향상시키고, 도시 및 국가 경쟁력을 제고하 기 위한 국가적 차원의 도시재생 전략을 수립하게 된다.

3. 향후 전망

향후 도시정비관련 시장 규모가 약 200조 원으로 예상됨에 따라 자체 기술개발확 보를 통해 외국기술의 무분별한 도입을 방지하고, 기존의 물리적 정비 위주의 재 건축∙재개발 사업이나 물리∙생활적 정비 위주의 재정비촉진사업을 한 단계 향 상시킴은 물론, 향후 국제적으로 성장 잠재력이 큰 도시재생사업의 해외시장 선 점 및 점유율을 확대할 계획이다.

맺음말

2006년 7월부터‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’

에 따라 23개 재정비촉진지구 가 지정되었고, 이 중 종로(중구)세운상가, 성북 장위, 영등포 신길 등 3개 지구는 시범지구로 지정된 바 있다. 따라서 향후 전국적으로 낙후된 구도시에서 도로, 공원, 학교, 문화복지시설 등의 생활권 도시기반시설을 갖춘 경쟁력 있는 미래도 시 건설을 위한 도시재생사업이 본격적으로 시행될 것이며, 이와 더불어 도시재 생사업단을 중심으로 도시재생 기술개발이 진행될 예정이다.

사 회 경 제 적 여 건 변 화 에 대 응 하 는 도 시 재 생 정

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