A Study of the On-site Housing Improvement Project and Suggestions for the Downtown Area of Gyeongju

경주도심 노후주거지 현지개량방식의 주거환경개선방안에 관한 연구

A Study of the On-site Housing Improvement Project and Suggestions for the Downtown Area of Gyeongju

이유영* 정준현** 이윤정***

Lee, You-Yeong Jeong, Jun-Hyun Lee, Youn-Jung

Abstract

With old housing being renovated in both the Gatdui and Daean areas, of the Gyeongju downtown area, this study was carried out to examine the implications of various renewal approaches in a city that is rich in both history and culture. The study included a physical survey of the areas under construction as well as a questionnaire given to residents to analyse their level of satisfaction with and requirements for housing and their preferring housing types. The study also analysed renewal patterns among the residents were analysed by examining the ways in which particular renovations had been performed. The findings showed that both governmental authorities and private parties need to be involved and work together if such renewals are to be successful. In recent years there have been regular conflicts between those in favor of development and those in favor of preserving the historic and cultural resources of the city.

At times the city identity has been neglected by residents. In the future, it will be necessary to take both development conditions and the residents’ economic situations into consideration when making decisions about renewal and to consider a wide range of methods for rearranging housing patterns, with the goal of transforming housing renovation into a broader program of social rearrangement for the purpose of improving social patterns in the city.

Keywords :

Downtown Area of Gyeongju, Declined Residential, On-Site Housing Improvement Project and Suggestions

주 요 어 :경주도심

,

^{노후주거지}

,

^{현지개량방식주거환경개선방안}

I. 서 론

1. 연구의 배경 및 목적

한 지역 또는 도시의 역사적 환경은 그 지역에서 오래 생활한 개인에 의한 정신적 가치¹⁾이며, 주민 상호간에 형 성되는 상징적 체계를 통한 그 지역의 정신적·현실적 가 치를 내포하고 있다. 경주시는 역사·문화적 배경을 바탕 으로 도시의 경쟁력을 키워나갈 수 있는 잠재력을 지닌 도시로 인식²⁾되고 있으나, 역사적 환경의 보존을 위한 각 종 규제 등으로 도시의 새로운 기능 수용과 활성화가 이 루어지지 못하고 있으며, 그로 인해 내재자의 정신적, 생 활적 기반이 낙후됨에 따른 불편을 초래함으로써 역사·

문화도시로서의 정체성을 잃어가고 있다. 역사·문화적 환 경의 보존과 개발은 서로 상반되는 이원론적 개념으로 인 해 빠르게 변화하는 도시기능의 수용에 한계를 지니고 있 으나, 역사·문화적인 환경에서의 재생은 보존이 밑거름

이 되어 그 도시만의 이미지와 장소성을 살리기 위한 방 법으로 재생되어지는 것이 이상적이다. 그러나 현실은 지 구별 적용 제도와 기법들이 획일적이며 그 범위 또한 도 시계획도로 개설 위주의 물리적 정비의 단계를 벗어나지 못하고 있는 실정이다. 이러한 결과는 도심노후주거지 재 생에 있어서도 노후주거지 재생의 근본적인 목적과는 달 리 미흡한 주택개량과 정비효과 감소에 따른 재슬럼화를 초래하며 도시의 주체인 주민이 도시를 외면하는 악순환 이 되풀이 되고 있다.

따라서 본 연구는 경주 도심 노후주거지 주거환경개선 을 위해 현지개량방식으로 사업이 시행 중인 지구를 대 상으로 문제점을 분석하고, 이를 해소할 수 있는 개선방 안을 모색함에 목적이 있다. 이는 향후 경주 역사문화도 시의 맥락적 측면에서 주거환경개선 방안의 모색에도 의 의가 있다고 본다.

***정회원(주저자), 대구대학교 실내건축학 석사과정

***정회원(교신저자), 대구대학교 실내건축디자인학과 교수, 공학박사

***정회원, 대구대학교 겸임교수, 공학박사

이 논문은 2006년 대구대학교 교내 연구비 지원에 의한 결과임.

이 논문은 2008년 한국주거학회 추계학술발표대회의 발표논문을 수 정·보완한 논문임.

1) 임만택(1997), 역사·문화환경의 보존에 관한 연구, 대한국토·도시계 획학회지, 국토계획, 32(3), 219.

2) 경주시(2004), 2020경주도시기본계획, 7의 자료에 의하면 경주시 의 미래상에 관한 설문조사에서 경주 시민의 과반수가 관광도시를 경주의 미래상으로 꼽았으며 다음으로 역사도시, 문화도시가 뒤를 이었는데 이는 시민 대부분이 경주시가 역사문화를 기반으로 하는 대표적인 관광도시로 성장할 수 있을 것으로 인식하고 있음을 의미한다.

2. 연구의 범위 및 방법

노후주거지재생에 관한 선행연구는 주로 해외 도심재생 의 특성에 관한 연구³⁾와 도심전통주거지와 구도심지를 대 상으로 재생방안을 제시한 연구⁴⁾로 분류된다. 그러나 본 연구에서는 경주의 역사·문화적 배경을 고려한 일반 주 거지의 재생방안에 중점을 두고 있다. 본 연구의 공간적 범위는 2005년부터 2010년까지 “도시및주거환경정비법”에 의한 현지개량방식으로 주거환경개선사업이 시행 중인 경 주시 황성동 갓뒤지구와 동천동 대안지구⁵⁾로 설정하였다.

내용적 범위는 대상지구의 주거용 건축물 전체를 대상 으로 물리적 현황과 거주민을 대상으로 한 설문조사에 의 하여 주거환경에 대한 만족도 및 요구사항을 조사하였으 며 신축주택을 대상으로 주택개량 패턴을 분석하였다.

자료분석은 통계프로그램 SPSS14.0을 사용하였다.

II. 역사·문화적 맥락의 노후주거지 재생

1. 경주시의 형성과 주거지의 맥락적 이해

경주시의 중심부는 신라 신문왕대에 신라왕경의 건설에 주력하면서 격자형 도시가구로 형성되었다. 그러나 일제 강점기 동안 읍성이 철거되고 경주역이 개설되면서 시가 지 공간이 동서와 남북으로 양분되고 1952년에 최초로 도 시계획 구역이 설정되었다. 현재는 신라의 왕경구조 위에 현대도시가 누적된 이중적 도시구조로 1개의 도심과 4개 부도심의 다핵적 도시구조 형태를 이루고 있다. 이후 도 심이 무계획적으로 확장되면서, 자연발생적인 주거지가 형 성되기도 하였다. 경주 도심은 지리적으로는 중심에 위치 하며 도심의 중심 생활권은 기존 시가지를 단핵으로 하 여 주요 기능이 집적되어 있고 이를 중심으로 동천, 황 성, 충효, 보문 등으로 연계된 기능 분산형 구조를 이룬 다. 따라서 가로의 폭이 좁아 접근도가 상당히 낮고 가구 와 도로와의 관계 속에서 적절한 규모를 유지하지 못해

서비스가 낮으므로 사회적 효용도 또한 낮으며, 여러 지 구의 규제 중복으로 도심 기능이 약화된 상태이다. 또한 경주시의 영세한 필지규모와 좁은 도로폭으로 현대적 도 시의 기능을 수용하기에는 무리가 따르며 구시가지 곳곳 에 점적으로 산재한 역사적 환경이 상업지역, 주거지역과 인접해 있어 가시적, 비가시적 마찰이 발생⁶⁾하고 있다. 이 러한 도심구조는 경주시의 역사문화적 배경과 주거환경적 맥락에서 볼 때 주거환경개선사업이 용이하지 않음을 시 사하고 있다.

2. 역사·문화 도시민의 생활과 주거환경

경주시의 주거지역 개발은 공공에 의한 대규모 개발과 개별적 건축 활동을 통해 이루어지고 있다. 그 결과, 기 성시가지인 도심에는 노후주택들이 방치되어 있고 상업 시설들이 혼재되어 형성되어 있다.

경주시의 개발은 역사·문화적 규제에만 초점이 맞추 어짐으로써 일반주거지역의 노후화는 심각한 수준이어서 역사·문화 관광도시 이전에 거주민의 삶터가 되는 주거 환경의 개선이 시급하다. 또한 최근에 두드러지는 경주시 주거환경의 문제점은 아파트 위주의 획일적인 주거환경의 확산과 단독주택의 노후화, 개수의 어려움, 관리미흡, 저 소득주민의 주거안정성 등이 지적되고 있다. 또한 대량공 급과 경제성 우위에 초점을 맞춘 고층, 대형 아파트 위주 의 주거환경이 확산됨⁷⁾에 따라 역사경관과의 부조화, 주 변지역과의 시각적, 기능적 단절을 초래하는 등 주거환경 을 역사·문화적 관점에서 조명할 필요성이 대두되고 있 다. 또한 시가지 내에는 저층 위주의 노후, 불량주택들이 다수 분포⁸⁾하고 있으며, 이들 노후 불량 주거지에 대한 관리가 미흡하므로 기존 노후 불량 주거지에 대한 주택 개량, 재건축 등으로 주거환경을 개선하고 주택공급을 확 대해 나가야 하며 저소득층 거주민들의 주거안정을 확보 3) 김홍기(2004), 임양빈 외(2003), 김영환 외(2003), 박형철(2005),

양성욱(2007), 이천복(2006)등의 연구가 있다.

4) 손세관 외(1997), 김용준(2004), 이종현 외(2003), 손세관 외(2002), 원세용(2003), 김미선(2005), 양우현(1995), 김희승(2004), 이왕기 (2005)등의 연구가 있다.

5) 대상지구는 2003년에 경주시에서 주거환경개선사업을 시행하기 위한 기초조사가 이루어진 바 있다.

그림 1. 연구대상 지역의 위치도

그림 2. 경주시 필지형상 및 가로체계 출처: 경주시, 2020경주도시기본계획(2004), 213

6) 경주시(2004), 2020경주도시기본계획, 228-229 7) 전게서, 239-240

8) 경주시청, 2006-2020 경주시 장기종합발전계획, 204

하기 위한 재정적 지원, 임대주택의 공급 등 현실적 차원 의 주거대책이 요구되고 있다.

3. 역사적 환경의 주거지재생 수법

역사적 환경의 재생 수법 중 지구수복 및 개량은 불량 지구나 노후지구를 대상으로 역사적 환경은 존치한 채 불 량, 노후한 요소만 제거하고 새로운 시설을 확충, 개선, 첨가하여 적정수준에 미달하는 기존 환경의 수준을 향상 시키는 방법이다. 이 중 수복은 현재의 노후상태가 관리 나 이용부실로 발생된 경우 본래의 기능을 회복하기 위 하여 현재 시설의 대부분을 그대로 보존하면서 노후, 불 량화의 요인만을 제거시키는 소극적 재생의 유형이다. 수 복형 재생방법은 기존의 생활 패턴을 유지함으로써 변화 에 의한 피해를 최소화할 수 있고 기존주거의 상태와 개 선정도에 따라 여러 가지 대안이 가능한 접근 방법의 하 나이다. 보전은 소극적인 원형유지 개념의 보존을 포함한 보다 확대된 개념으로서 시대변화와 달라진 생활패턴으로 인한 내·외부 형태의 변화개조와 용도변경까지도 의미한다.

기존의 도시 재개발 방법은 도시의 발생과 발전 과정에 서 형성된 독특한 도시구조와 역사문화적 환경들을 획일 화된 도시의 모습으로 변모시켜왔다. 근래에 들어서 이러 한 도시개발 방식에 대한 반성과 도시 역사 환경에 대한 중요성의 인식을 바탕으로 도시 역사환경의 보전에 대한 논의와 연구가 시작 되고 있다. 그 결과 기존 도심지역 내 에 형성되어 온 주거지의 보전과 재생을 위한 노력으로 기 존의 전면철거 방식을 지양하고 지역성을 반영하여 커뮤 니티를 증진시키는 수복형 방식이 적용되고 있는 추세이다.

4. 노후주거지 재생을 위한 주거환경개선 방법

노후주거지 재생을 위한 주거환경개선사업의 시행방식은

<표 2>와 같이 현지개량방식과 공동주택건설방식이 있다.

현지개량방식은 개별 필지와 주변의 도로상태가 비교적 양호한 지구에 적합하며 공동주택건설방식은 도로와 필지 의 형태가 불규칙하고 전면철거가 불가피한 지역을 대상 으로 시행된다.

현지개량방식의 문제점 및 원인을 <표 3>과 같이 물리 적, 사회적, 제도적 측면으로 나누어 살펴보면, 본래 주거 환경개선사업의 취지와는 달리 현실적인 문제에 직면해 있음을 알수 있다. 특히 서수정(2006)⁹⁾은 공공주도 기반 시설 정비와 주민주도 주택개량이 이원적으로 추진되다보 니 기반시설정비는 국고지원으로 원만하게 추진되나, 영 세 건설업자 중심의 주택개량으로 인한 과밀개발과 주택 의 질적 저하를 초래하고, 결국 전반적인 주거환경수준이 저하되어 기반시설 정비효과 마저 감소하는 현상이 나타 나며, 이는 급속한 재슬럼화로 이어진다고 지적하였다. 이 는 물리적 정비 위주의 사업추진으로 문화, 복지, 서비스 시설의 사회적 기반시설 정비가 미흡하기 때문이다.

표 1. 역사적 환경의 재생 수법

수법 정의

현상태의유지

보존 건축물의 현상태를 그대로 유지하는 것 보전 가장 포괄적 용어로 목적의식에 의해 과거의

유산이 어떠한 형태로 남겨지게 하는 행위 옛것의회복 복원 건물을 특정 시기의 모습으로 회복시키는 것

수복 복원보다 융통성이 있도록 기능도 회복시킴 새롭게변형

갱신 건물의 구조체 보강 후 내·외부를 완전히 수리 쇄신 건물의 기존상태를 버리고 새롭게 하는 것 옛것과새것의

조화

재생 옛것의 회복과 동시에 새로운 요구에 의한 변형 재활성화 기능적 측면에서의 재생

출처: 김홍기(2004), 역사적 도심재생의 계획특성에 관한 분석, 대한건 축학회논문집계획계, 20권5호, 162

표 2. 노후주거지 주거환경개선사업방식 비교

구분 현지개량방식 공동주택건설방식

사업시행주체 주민+시(지자체)

공동시설정비,확충-구청 대한주택공사 서울시도시개발공사 사업방식 부분개축, 증축, 신축 철거 후 신축

세입자대책 없음 지구내 임대주택 입주권 부여

주택건설규모 단독주택 증축, 개축 단독 또는 연립주택 건립

분양주택: 전용면적 18평 이하 장기임대주택: 전용면적 18평 이하, 영구임대주택: 6-12평 사업시행기간 주민이 수립 사업시행자가 수립 사업방법 사업계획에 따라 주민이

주택 건설 및 개량시는 공공 시설정비 및 확충

사업시행자가 토지, 건물 매수 후 토지소유자 등에게 보상금 지 급, 지구내 공동주택부양 부여 출처: 김영하(2005), 주거단지계획과 도시경관, 기문당, 57, 김인호(2008), 현지개량방식주거환경개선사업의 사업효과에 관한 연구, 동신대석사학 위논문, 9의 내용을 구성

9) 서수정, 노후주거지 현황과 과제, 2007 춘계학술발표대회 논문집, 한국주거학회, 45-47

표 3. 현지개량방식의 문제점 및 원인

구분 문제점 원인

물리 적측 면

토지이용 필지와 도로정비 위주의계획수립 주택개량 위주의 정비방식 가로망 주변지역과의 연계성부족 기존 공간 패턴을 고려하지

못한 계획수립

건축물 다세대, 다가구로 획일화 다양한 주거유형 개발 미흡 사회

적측 면

재정착률주민 세입자 재정착 저하

지역 커뮤니티 해체 토지주 및 가구주 위주의 정비 사업으로 세입자 대책 미흡 경제생활 정비 후 주민 경제대책 저하

부분임대형, 가내수공업 등의 여건을 고려하지 못한 주택 개량 중심의 정비

제도 적측 면

지정기준 지역주민의 요구에 의한 사업수법 결정 사업방식 결정을 위한 기준 미비

공공지원 도로정비에 집중지원 종합적 주거환경정비 차원의 공공지원 미흡 (지원시기의 불합리성) 적용수법 금전청산 위주의 공공시설 부지 확보 지구여건에 맞는 다양한 정비

방식 부재

출처: 서수정, 노후주거지 현황과 과제, 2007 춘계학술발표대회논문집, 한국주거학회, 46

III. 조사대상지구의 물리적 특성

1. 대상지구의 특성

황성동과 동천동은 지리상으로 도심의 북쪽과 서쪽에 위치하며 역사적 배경은

<

표

4>

와 같다

.

대상지구의 특성은 표

5

와같다

.

먼저갓뒤지구는 경주 시 황성동

225-5

번지 일원이며 면적은

82,320.0 m

²이다

.

용도지역은준공업지역으로 결정되어 있으며 주거환경개 선사업지구로 지정되면서 제

2

종일반주거지역으로 용도 변 경하였다

.

동천동 대안지구는 경주시 동천동

733-268

번지 일원이며 면적은

33,481.0 m

²이다

.

용도지역은 제

2

종일반 주거지역으로 결정되어 있으며 입지여건은 비교적 양호한 편이다

.

2. 주택 특성

1)

형태적 특성

주택의 형태적특성은

<

^표

6>

^{과 같다}

.

^{갓뒤지구는 한}

옥유형이

52.7%,

대안지구는 양옥형이

62.0%

으로 가장

높게 나타난다

.

지붕형태는 갓뒤지구의 경우 우진각형이

27.5%,

대안지구의 경우는슬라브 꺾임형이

31.6%

로가

장높게 나타난다

.

^{지붕재료는 갓뒤지구의 경우 한옥유형}

의 시멘트기와가

50.4%,

대안지구의 경우 슬라브형이

58.9%

로 가장 높다

.

2)

건축면적 및 주요구조

층수별현황은갓뒤지구와 대안 지구 모두

1

층건축물이

각각

97.9%, 85.3%

^{로가장 높게 나타난다}

.

^{이와 같은결}

과는갓뒤지구는 도심에서 비교적 원거리에 위치한 노후 된주거지로 한옥형의 주택유형이 주를 이루는 반면

,

대

표 4. 대상지구의 역사적 배경

황성동 동천동

연혁

• 경주군 천북면 황성리에서 1955 년 시(市)제 실시에 의하여 경주 시 황성동으로 변동

• 1973년 황성동과 용강동이 통합 되어 용황동으로 개칭

• 1995년 행정동 조정으로 황성동 과 용강동이 분동

• 1914년 행정구역 변경으로 경주 군 천북면 동천리라 부름

• 1955년 시(市)제 실시에 의하여 경주시로 편입하여 법정동인 동 천동이 되었음

• 1973년부터 행정동인 동천동으 로 운영

유래

• 말림갓인 황성숲 뒤쪽에 있는 마 을 또는 뒤를 북쪽으로 보고 있 다 하여 “지북” 또는 “갓뒤”라 함

• 해방 후 귀국동포들이 거주한 곳 으로 크게 편안하기를 기원하는 뜻에서 유래

지역 특성

• 5개의 자연부락과 가구수 9,487 세대로 구성, 황성공원과 충혼탑 이 있으며 종합운동장 등의 시 설과 준공업단지 보유

• 3개의 자연부락과 가구수9,082 세대로 구성, 포항간 국도와 산 업도로변에 위치, 축전과 소금강 산이 있음

주거 지특 성

• 도시개발 계획에 의거, 대상지구 를 제외한 고층고밀도 아파트단 지로 형성되어 도심 스카이라인 경관을 훼손

• 용강지구와 함께 고층 위주 개 발, 소규모 영세업자에 의한 개 발로 기반시설과 편익시설 부족

• 도시개발 계획에 의거, 아파트 및 일반주거가 밀집단지에 상업 지구로 형성, 충효 지구와 함께 기반시설이 부족, 계획당시의 설 정 밀도를 초과하는 고밀개발

• 고층아파트군으로 주변산악 경 관과 스카이라인의 부조화 연출 출처: 경주시(2004), 시정백서, p855pp860, 경주시(2004), 2020경주도시 기본계획, 287, 전국교직원노동조합경주중등지회 홈페이지 참고, 정리

표 5. 대상지구의 특성

지역 황성동 갓뒤지구 동천동 대안지구

필지 계체

경전

진입 로

고비 고비

• 부분적으로 도로가 개설된 상태이며 갓뒤지구는 45%, 대안지구 는 85% 보상완료(2008. 4월기준)되었으며, 보상 완료된 토지에 한해 1차 철거예정

• 보상후 이주한 상태의 빈집이 산재하며 안전사고 및 주거 환경 저해로 거주민의 건의가 제기

• 접도율이 비교적 낮고 대지여건

이 열악 • 접도율이 비교적 높고 소규모 제조업체가 소음유발

표 6. 형태적 특성 (N: 가구/동)

구분 갓뒤지구 대안지구

N % N %

주택유형

한옥형 48 52.7 17 21.5

양옥형 17 18.7 49 62.0

한양옥형¹⁰⁾ 14 15.4 3 3.8

판넬형 10 11.0 7 8.9

슬레이트형 2 2.2 3 3.8

지붕형태 한옥형

맞배형 1 1.1 - -

합각형 22 24.2 13 16.5 우진각형 25 27.5 4 5.1 양옥형

눈썹형 - - 3 3.8

슬라브박스형 7 7.7 21 26.6 슬라브꺽임형 10 11.0 25 31.6 한양옥형 혼합형¹¹⁾ 14 15.4 3 3.8 판넬형 박공형 11 12.1 10 12.7

모임형 1 1.1 - -

합계 91 100.0 79 100.0

지붕 재료

슬라브 31 22.0 76 58.9

시멘트기와 71 50.4 25 19.4

토기와 7 5.0 - -

슬레이트 15 10.6 14 10.9

샌드위치판넬 3 2.1 2 1.6

철근콘크리트 3 2.1 1 0.8

기타 11 7.8 11 8.5

합계 141 100.0 129 100.0

10) 한양옥형이란, 주건축물이 한옥 기와지붕 형태에 양옥형의 슬라 브지붕 형태가 접속되어 있거나 별동으로 존재하는 주택유형을 말한다.

11) 혼합형이란 주택유형 분류에서 사용되어진 한양옥형 주택의 지 붕형태를 말한다.

안지구의 경우 비교적 도심에서가까운 곳에 위치하며 초 기한옥형에서

2

^{층 한옥형의 주거지로 변모되는 과정을}

보여주고 있음을 알 수있다

.

건축면적별 현황은 각동의 연면적을 기준으로 조사하였으며 갓뒤지구는

50 m

² 미만 의 건축물이

83.0%,

대안지구는

50 m

² 미만이

65.1%

로 가장 높게 나타남으로써 영세한규모의 건축물 비율이 높 음을 알수있었다

.

^{주구조별 현황은 갓뒤지구는 목조가}

44.0%,

대안지구는시멘트블럭조가

64.3%

로가장 높게나

타나며 주택의 주구조및 지붕재료는주택유형과 관련해 서갓뒤지구에서는한옥형이

,

대안지구에서는양옥형이가 장높게 나타났기 때문임을 알수있다

.

^{경과년도별 현황}

은갓뒤지구의 경우

30

년이상 된 노후건축물이

49.6%,

대안지구는

20-30

년미만된 건축물이

47.3%

로가장 높게

나타남으로써 노후주거지의성향이 높게 나타남을 알수 있다

.

또한 무허가 건축물의 비율이 높을수록 불량적 성 격이 짙으며 갓뒤지구의 경우 무허가 건축물이

14.0%,

대

안지구는

7.9%

의비율로 낮게 나타나는 점을 미루어 본

대상지구는 불량적성향보다노후적성향이 짙음을 알수 있다

.

IV. 선호주택형 및 신축패턴 분석

1. 조사대상자들의 일반적 특성

대상지설문응답자의 사회인구학적 특성과

,

거주 특성 은

<

표

8>

과 같다

.

연령분포는 두 지구 모두

70

세 이상

고령자의비율이각각

37.5, 21.6%

로가장높게 나타났다

.

그러나 갓뒤지구의 경우는

70

세이상 고령자의 비율이 다른 연령에 비해 높게 나타났으나

,

대안지구의 경우는 갓뒤지구와 달리 다른 연령의 비율도 비교적 고르게나 표 7. 건축면적 및 주요구조별 현황

(N:

동

)

구분 갓뒤지구 대안지구

N % N %

층수

1

층

138 97.9 110 85.3

2

층

2 1.4 18 14.0

3

층

- - 1 0.8

4

층

1 0.7 - -

면적

50 m

²미만

117 83.0 84 65.1

50-100 m

²미만

18 12.8 22 17.1

100-150 m

²미만

3 2.1 12 9.3

150-200 m

²미만

2 1.4 7 5.4

200 m

²이상

1 0.7 4 3.1

구 조

시멘트벽돌조

13 9.2 32 24.8

시멘트블럭조

51 36.2 83 64.3

목조

62 44.0 9 7.0

철근콘크리트조

4 2.8 1 0.8

경량철골조

9 6.4 3 2.3

기타

2 1.4 1 0.8

경과 년도

5

년미만

7 5.0 3 2.3

5-10

년미만

5 3.5 4 3.1

10-20

년미만

18 12.0 26 20.2

20-30

년미만

41 29.1 61 47.3

30

년이상

70 49.6 35 27.1

합계

141 100.0 129 100.0

허가

허가

141 86.0 129 92.1

무허가

23 14.0 11 7.9

합계

164 100.0 140 100.0

그림 3. 경과년도별 위치분포

그림 4. 허가유무별 위치분포

표 8. 조사대상자들의 일반적 특성

(N: 48/37)

구분 갓뒤지구 대안지구

구분 갓뒤지구 대안지구

N % N % N % N %

사회 인구 학적 성특

령연

21

세미만

1 2.1 2 5.4

거주 특성

소유 유형 태

자가

37 77.1 25 67.6

21-29

세

2 4.2 5 13.5

전세

4 8.3 8 21.6

30-39

세

5 10.4 7 18.9

월세

3 6.2 3 8.1

40-49

세

8 16.7 4 10.8

사글세

2 4.2 1 2.7

50-59

세

6 12.5 6 16.2

무상

2 4.2 - -

60-69

세

8 16.7 5 13.5

가구 수

1

가구

29 60.4 17 45.9 70

세이상

18 37.5 8 21.6 2

가구

12 25.0 15 40.6

업직

농업

12 25.0 2 5.4 3

가구

4 8.3 4 10.8

무직

12 25.0 6 16.2 4

가구

1 2.1 1 2.7

학생

2 4.2 9 24.3

5가구 이상

2 4.2 - -

회사원

3 6.2 4 10.9

거주 년수

5년 이하

5 10.4 3 8.1

전업주부

9 18.7 1 2.7

6-10년 이하

4 8.3 3 8.1

자영업

5 10.4 1 2.7

11-20년 이하

2 4.2 6 16.2

공무원

2 4.2 3 8.1

21-30년 이하

3 6.3 6 16.2

전문직

1 2.1 10 27.0

31-40년 이하

5 10.4 11 29.7

기타

2 4.2 1 2.7

41년 이상

29 60.4 8 21.6

월수 입

50만원 미만

19 39.6 9 24.3

50-100만원 미만

5 10.4 7 18.9

100-150만원 미만

7 14.6 4 10.8

150-200만원 미만

5 10.4 8 21.7

200만원 이상

12 25.0 9 24.3

타난다. 직업은 갓뒤지구의 경우 농업에 종사하거나 무직 의 경우가 25.0%로 가장 높게 나타났으며 대안지구의 경 우 갓뒤지구와는 달리 전문직이 27.0%로 가장 높게 나타 났다.

월수입은 갓뒤지구의 경우 50만원 미만이 39.6%로 가 장 높게 나타났고 대안지구의 경우는 50만원 미만과 반 대의 경우 200만원 이상인 경우가 각각 24.3%로 동일하 게 나타난다.¹²⁾ 이러한 결과는 각 지구별 거주민의 직업 과 연령으로 미루어 알 수 있으며 특히 갓뒤지구의 경우 는 고령화, 빈곤화가 심각한 수준임을 알 수 있다. 현거 주지 거주년수는 갓뒤지구의 경우 41년 이상 거주한 장 기 거주자들이 60.4%, 대안지구는 31-40년 이하로 거주 한 경우가 29.7%로 가장 높게 나타났다.

2. 현주거지 만족도 및 개선요구사항 1) 현주거지 거주이유

현 주거지 거주 이유는 <표 9>와 같다.

현 주거지 거주 이유는 두 지구 모두 선조때부터 살던 곳이기 때문에가 50.0, 43.2%로 가장 높게 나타났다. 이 는 경주시의 상주인구가 줄어드는 현상과는 대조적으로 대상지구 주민들은 주거환경이 열악함에도 선조때부터 살 던 곳이라는 애착이 강함을 알 수 있다.

2) 주거환경 개선의 필요성

현 주거지 개선필요 여부는 <표 10>과 같이 각 89.6, 86.5%로 두 지구 모두 주거환경개선이 필요하다가 높게 나타났다. 개선필요 이유는 두 지구 모두 전반적인 주거 환경이 열악하기 때문이라고 응답한 경우가 각 39.5, 50.0%로 가장 높게 나타났다. 이는 현재 주거환경개선사 업이 시행중인 점을 감안해볼 때 현지개량방식의 특성인

수복형 재생방법이 적용되어 점진적 개선이 이루어지고 있기 때문임을 알 수 있다. 또한 철거로 인한 거주민의 이주로 발생되는 빈집이 곳곳에 산재함으로써 청소년들의 비행장소로 이용되는 등 안전사고의 위험과 오물 및 쓰 레기 등의 방치로 거주민들에게 불쾌감을 주고 있기 때 문으로 이해된다. 특히 갓뒤지구의 경우는 위에 열거한 항목을 포함, 지형 특성을 고려하지 않은 도로선형계획으 로 대지여건이 심각한 수준이며 비가 오면 골목길의 일 부가 침수 되어 통행이 어려운점 등 전반적 환경이 열악 하여 주민들의 항의가 꾸준히 제기되고 불편이 전혀 해 소되지 않고 있어 주거환경 개선의 필요성이 절실하다고 인식하고 있다.

3) 주거환경 불만족 요인 및 필요 기반시설

주거환경 불만족 요인 및 필요기반시설은 다중응답 가 능하였으며 그 내용은 <표 11>과 같다.

갓뒤지구의 경우 도로폭이 좁음(66.7%), 주변환경 불량 (52.1%) 등이 불만족 요인이며 대안지구의 경우는 주차문 제(54.1%), 도로폭이 좁음(51.4%), 주택의 노후화(54.1%)등 의 문제가 불만족 요인으로 나타났다. 따라서 필요기반시설 은 갓뒤지구의 경우 지구내 도로 개선이 58.3%, 대안지구 의 경우는 공영주차장 확보가 59.5%로 가장 높게 나타났다.

이와 같은 결과는 갓뒤지구의 경우는 대지여건, 특히 골 12) 2003년에 경주시에서 실시한 기초조사에 의하면, 영세민대상자

는 총 11세대였는데, 그중 거택보호대상이 7세대, 자활보호대상이 4 세대로 나타났다.

표 9. 현주거지 거주이유 ^{(N: 48/37)}

구분 갓뒤지구 대안지구

N % N %

거주 이유

선조때부터 살던 곳이어서 24 50.0 16 43.2

직장이 가까워서 9 18.8 7 18.9

자녀 교육 때문에 - - 2 5.4

집값이 싸서(가구주일경우) 5 10.4 1 2.7 집세가 싸서(세입자일경우) 1 2.1 1 2.7

교통이 편리해서 1 2.1 1 2.7

가족이 사는 곳이므로 1 2.1 1 2.7 친구와 같이 살기 때문에 2 4.2 - -

결혼하면서 이주 4 8.3 - -

살 곳이 마땅치 않아서 - - 2 5.4

살기 좋다고 해서 - - 1 2.7

기타 1 2.1 5 13.5

표 10. 주거환경개선의 필요성 (N: 명)

구분 갓뒤지구 대안지구

N % N %

개선필요 여부

필요하다 43 89.6 32 86.5

필요하지 않다 5 10.4 5 13.5

합계 48 100.0 37 100.0

개선필요 이유13)

집이 너무 낡아서 14 32.6 8 25.0 도로가 없거나 비포장도로이므로 5 11.6 4 12.5 소음.악취 등이 심해서 4 9.3 2 6.3 전반적인 주거환경이 열악해서 17 39.5 16 50.0

습기가 많이 차므로 1 2.3 - -

외국노동자들이 많으므로 1 2.3 - -

(공동)화장실사용불편 1 2.3 - -

대중교통이용이 불편 - - 1 3.1

문화시설 부족 - - 1 3.1

합계 43 100.0 32 100.0

그림 5. 지구내 열악한 환경의 사례

13) 현주거지 개선필요이유와 현주택개선요구사항은 주거환경개선 이 필요하다고 응답한 설문자에 한해 응답하게 하였다.

목길의 상태가불량하기 때문임을 알 수있으며 대안지 구의경우는 지구내 도로와 골목길의 상태가 양호함에도 접도율이 높고 지구내 상업시설이 혼재함으로써 주차난이 심각하기 때문에 거주민들이불편을 겪고 있기때문으로 판단된다

.

그러나 두 대상지구모두 주민들을 위한 공공 시설에 대한 계획은 전무하며

,

^{인근에 위치한 시설을 이}

용하도록 권유하고 있는 실정이다

.

3. 현주택 개선 요구사항

현주택 개선 요구사항은

<

표

12>

와 같다

.

갓뒤지구의 경우 집이 너무낡음이

47.9%,

대안지구의 경우 집의 구조가 불편함

,

^{주차공간부족}

,

^{방범이 제대로}

되지 않음이각각 동일하게

45.9%

로가장 높게 나타났다

.

갓뒤지구는 노후도에서

40

년 이상된건축물의 비중이 가장 높게 나타났던 점으로미루어 집이 너무 낡기 때문

에개선이 필요하다고 응답했음을 알수 있고

,

대안지구 의경우는 노후도는 갓뒤지구보다 심각하지 않기 때문에 집이 너무 낡아서 불편한 점보다 집의 구조가 불편하고 주차공간이 부족한 것이 문제시 되며

,

방범이 제대로 되 지 않기 때문에 개선해야 한다고 응답한거주민이 가장 많았다

.

4. 선호주택형

거주민들이 선호하는 주택형은

<

표

13>

과 같다

.

선호주택유형은 두지구 모두 전원주택형이 각

31.3%,

51.4%

로 가장 높게 나타났다

.

선호면적은 두지구 모두

약

100-133 m

²가 각

39.6, 43.3%

로 가장 높게 나타났다

.

선호평면유형은 두지구모두 각

50, 43.3%

로장방형매 스에

LDK

연계방식에서 거실이 식당 주방으로부터 독립 된 형태인 독립형

,

현관거실연결에서는 현관이 거실 중심 으로 연결된거실복합형을 가장 선호하는 것으로 나타났 다

.

이에 따라 갓뒤지구와 대안지구의 대지여건과 거주민 의 일반적특성은 차이가 있지만 선호도는 비슷하게 나 타남을 알 수 있다

.

이는 경주시에 가장 잘 어울리는 주 택유형에 관한 조사에서 한옥형이라고 응답한주민이 가 장많았으나 한옥유형의 행정적 권장과 정책적필요성에 대해서는 불필요하다고 응답한 주민이 가장 많은점¹⁴⁾과 대조를 이루며경주시의 역사·문화적 배경과 거주민의 실생활과의 괴리가 존재함을 의미한다

.

5. 현지개량방식에 의한 신축패턴과 문제점

1)

신축 패턴

갓뒤지구의경우

2005

년주거환경개선사업시행이후 신 축한 건축물이 무허가

1

사례와 평면조사가이루어지지 못 한

1

^{사례를 제외하고 총}

6

^{사례였으며 대안지구의 경우는}

전반적으로 주택개량이 진행된상태였으나

,

사업시행기간 동안 신축된 경우는

1

사례였으며 그 내용은

<

표

14>

와 같다

.

표 11. 주거환경 불만족 요인 및 필요 기반시설

(N: 48/37)

구분 갓뒤지구 대안지구

N % N %

불만 족요 인

도로폭이 좁음 32 66.7 19 51.4 상하수도시설 부족 16 33.3 9 24.3 주변환경 불량 25 52.1 15 40.5 공원 등 휴게 시설 등의 부족 12 25.0 14 37.8 주택의 노후화 17 35.4 19 51.4 주택규모 협소 11 22.9 11 29.7

주차문제 15 31.3 20 54.1

대중교통 이용 불편 15 31.3 11 29.7 가로등 및 야간조명 시설 부족 7 14.6 12 32.4 분뇨 등 쓰레기 수거 문제 18 37.5 7 18.9

기타 2 4.2 - -

필요 기반 시설

지구내 도로 확보 28 58.3 13 35.1 상·하수도 정비 17 35.4 10 27.0 어린이 놀이터 확보 19 39.6 20 54.1

경로당 확보 4 8.3 14 37.8

유치원·유아원 확보 6 12.5 7 18.9 공원·탁아소 확보 14 29.2 19 51.4

마트 확보 20 41.7 7 18.9

공영주차장 확보 18 37.5 22 59.5

버스정류장 설치 8 16.7 1 2.7

병원 확보 1 2.1 - -

경찰지구대 확보 1 2.1 - -

없음 1 2.1 - -

*다중선택 가능하였음

그림 6. 주거환경개선필요의 내용(일부)

표 12. 현주택 개선 요구사항 ^{(N: 43/32)} 현주택 개선 요구사항 갓뒤지구 대안지구

N % N %

집이 너무 낡음 23 47.9 16 43.3

집이 너무 좁음 20 41.7 15 40.5

집의 구조가 불편함 21 43.8 17 45.9

각 시설의 공동이용 9 18.8 8 21.6

이웃집과의 프라이버시가 보장되지 않음 10 20.8 8 21.6 생활시설(전기, 전화 등)이 불량 6 12.5 4 10.8

주차공간부족 15 31.3 17 45.9

(공동)화장실 사용이 불편 18 37.6 8 21.6 휴식공간이 마땅치 않음 8 16.7 14 37.8 방범이 제대로 되지 않음 13 27.1 17 45.9

14) 이종석(2008), 경주지역 주거건축의 건축계획적 연구, 계명대학 교박사학위논문, 105