공공의 기반시설 비용 부담에 따른 개발이익의 변화 분석*6
An Analysis of The Development Profit Change Based on Public Infrastructure Costs
이승주**7 Lee, Seung Joo
정유란***8 Jeong, Yoo Ran
Abstract
In this study, the changes the public development benefits are analyzed when the public shoulder the cost by utilizing objective data about 14 housing redevelopment projects in Seoul.
For this purpose, the infrastructure that is provided by the public-sectors was categorized into 3 criteria. In Criteria 1, the Public-sector provided the more than 8m road installation fee. In Criteria 2, the Public-sector provided the more than 8m road and park installation fee. In Criteria 3, the Public-sector provided the road, park, and green areas.
The results are as follows. First, depending on 3 criteria, Value-ratio increased 8.7%, 16.2%, and 17.5%. Second, depending on 3 criteria, the public-sectors development profits in relations to overall profits decreased 10.1%, 19.2%, and 20.7%.
색인어 : 주택재개발사업, 기반시설, 개발이익
Keywords : Housing Redevelopment Project, Infrastructure, Development Profit
Ⅰ. 서론
1. 연구의 배경 및 목적
주택재개발사업은 과거 공공의 입장에서는 도시 내 낙후지역을 정비할 수 있는 수
* 본 연구는 도시정책학회 2015년 추계학술대회에서 발표한 내용을 보완한 것입니다.
** 서경대학교 도시공학과 교수(주저자 : sjlee@skuniv.ac.kr)
*** 서경대학교 도시환경시스템공학과 석사(교신저자 : merry-ran@hanmail.net)
단으로 이해되어 왔다. 또한 토지등소유자 등 주민들의 입장에서는 자신들의 자산 가 치를 상승시킬 수 있는 사업수단으로 이해되어 왔다. 그러나 최근 글로벌 금융위기로 부동산 시장 침체가 장기화되고 있으며 이에 따라 사업 진행 시 발생하는 분담금이 상승하면서 사업성이 하락하게 되었다. 이로 인하여 사업이 지연되거나 중단되는 사 례까지 발생하고 있다.
주택재개발사업에 있어 사업성 확보의 핵심적인 요인 중 하나는 기반시설 설치비 용에 관한 사항이다. 현행은 사업시행자가 기반시설 설치비용을 부담하고 있다. 과거 부동산 가격이 지속적으로 상승하고 분양 프리미엄이 높게 형성된 시기에 이러한 방 식은 과도한 개발이익에 대한 환수차원에서 이해될 수 있었기 때문에 큰 이슈가 되 지 않았다(김덕례, 2011). 그러나 현재처럼 부동산 가격 상승률이 안정기에 이르고, 토지 가격이 높아짐에 따라 민간의 실질적인 부담이 커지자 기반시설 설치비용 부담 자 등 그동안 크게 거론되지 않았던 문제들이 이슈화되고 있다.
다시 말해, 민간의 기반시설 설치비용 부담으로 인한 사업성 하락의 문제가 대두되 고 있는 것이다. 그러나 지금까지 기반시설 설치비용 부담자, 적정한 기반시설 공급 비율 등에 관한 연구가 부족한 상태이다. 따라서 본 연구에서는 공공이 기반시설 설 치비용 부담 시 개발이익의 변화를 실증적으로 분석하고자 하였다.
2. 연구의 범위 및 방법
본 연구에서는 서울특별시 주택재개발사업구역 내 시행주체가 조합이며, 관리처분 인가서와 자금운용계획서의 취득이 가능한 14개의 주택재개발구역을 분석대상으로 하였다. 또한, 공공이 기반시설 설치비용 부담 시 개발이익의 변화를 분석하기 위하 여 자금운용계획서 및 관리처분계획인가서에 포함된 사업의 수입 및 비용에 관한 사 항 등의 항목을 사용하였다. 본 연구에서는 공공이 부담하여야 하는 기반시설의 종류 를 8m이상의 도로, 공원, 녹지로 보았으며, 보상비와 공사비를 포함한 설치비용을 부 담하기 전과 후를 비교분석하였다. 공공의 기반시설 설치비용 부담 시 가장 영향을 많이 받는 두 대상을 분양대상조합원과 공공이다. 따라서 분양대상조합원을 대상으 로 개발이익의 변화를 비교하기 위하여 비례율을 살펴보았고, 공공을 대상으로 개발 이익의 변화를 비교하기 위하여 조합원, 공공, 시공사, 세입자 등이 얻게 되는 전체의 개발이익 중 공공의 개발이익이 차지하는 비율을 살펴보았다.
연구의 방법은 다음과 같다. 첫째, 선행연구를 통하여 주택재개발사업의 개발이익
개념을 살펴보았으며, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」,「서울특별시 도시 및 주거
환경 정비조례 」를 통하여 법 상 기반시설 설치비용 부담자에 대하여 살펴보았다. 둘
째, 대상 구역의 구역별 특성을 살펴보기 위하여 기초통계분석을 실시하였고, 비례율
및 전체 개발이익 중 공공의 개발이익이 차지하는 비율을 알기 위하여 종전자산가치, 사업 비용 그리고 종후자산가치에 대한 기초분석을 실시하였다. 이 때, 종전자산가치 와 종후자산가치를 계산함에 있어 실제 가격의 적용이 어려운 것은 식을 통하여 추 정 액을 산정하였다. 또한, 현재 관리처분계획에서는 분양대상조합원의 자산을 중심 으로 사업의 손익을 산정하고 있으므로 그 외 소유권을 가진 권리자의 자산항목의 가치는 드러나 있지 않다. 이에 공공의 개발이익의 종전자산가치는 사업비용 항목인 보상비 중 ‘조합 매입 국·공유지’를 이용하여 산정하였다. 셋째, 공공이 설치비용을 부담할 기반시설의 종류를 크게 3가지로 보고 이에 대한 기준을 세웠다. 기준1은 8m 이상 도로의 설치비용을 부담하였을 때이며, 기준2는 8m이상 도로와 공원의 설치비 용을 부담하였을 때이며, 마지막으로 기준3은 8m이상 도로와 공원 그리고 녹지의 설 치비용을 부담하였을 때이다. 다섯째, 각 기준에 따라 공공이 기반시설 설치비용의 부담 전·후의 비례율 및 전체 개발이익 중 공공의 개발이익이 차지하는 비율을 비 교 분석하였다.
Ⅱ. 이론적 고찰
1. 주택재개발사업의 개발이익 개념
본 연구에서는 주택재개발사업에 있어 공공의 기반시설 설치비용 부담 시 많은 영 향을 미치는 두 대상을 분양대상조합원과 공공으로 보고 연구를 진행하였다. 특히, 분양대상조합원을 대상으로 개발이익은 일반적으로 관리처분계획 시 제시되는 비례 율로 표현되고 있다(김금현, 2011). 비례율은 종전자산가치 대비 종후자산가치의 비 율을 나타내는 지표로서 재개발 사업으로 인하여 증가되는 자산의 비율을 의미한다.
다시 말해, 비례율은 종전 토지 및 건축물의 총 평가액(이하 ‘종전자산가치’이라 한다) 에 대한 종후 토지 및 건축물의 총 평가액(이하 ‘종후자산가치’이라 한다)에서 총 사 업비용을 차감한 금액의 비율이다. 비례율 산정을 통해 조합은 사업시행으로 예상되 는 개발이익을 추정할 수 있다. 또한, 조합원은 사업완료 후 분양받게 될 건축물의 분양규모 및 추가로 부담해야 할 비용을 예측할 수 있는 자료가 된다.
특히, 비례율이 100%인 경우에는 종전자산가치와 종후자산가치가 동일하다는 것
을 의미하며, 100%보다 큰 경우에는 개발이익이 있다는 의미가 된다. 그러나 비례율
은 분양대상 조합원 소유 자산의 종전가치와 사업완료 후 분양대상 토지 및 건축물
만의 종후가치를 산정하여 계산하므로 실제 재개발 사업에 의한 개발이익과는 많은
차이가 있을 수 있다. 이에 기존의 많은 연구에서는 연구자의 시각에 따라 주택재개
발사업의 개발이익 산정방법과 포함범위가 다양하게 존재하는 것을 알 수 있었다.
본 연구에서는 서울특별시 주택재개발사업구역 내 시행주체가 조합인 구역을 대상 으로 하였으므로, 대상 구역 내 토지등소유자의 자산을 통해 발생하는 자본이득을 통 하여 사업이익이 발생하게 된다. 이에 본 연구에서는 주택재개발사업의 개발이익을 사업구역 내 종후자산가치와 종전자산 가치의 차이인 자산 가치 증가분에서 사업에 소요된 비용을 제외한 것으로 보고 연구를 진행하였다.
2. 법적 기반시설 설치비용 부담자 및 선행연구 고찰
「도시 및 주거환경정비법」에서는 기반시설 설치비용이 포함되어 있는 정비사업비 는 동 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부 담한다고 규정하고 있으며, 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」에서는 서울특별 시 주택재개발구역에서는 자동차전용도로, 주간선도로, 보조간선도로, 공원(어린이 공원 제외)에 한하여 시장은 구청장에게 지원할 수 있다고 규정하고 있으며, 너비 8m 이상의 도시계획시설도로, 소공원, 어린이 공원 및 녹지에 대해서는 정비기반시설 설 치비용의 일부를 시장이 사업시행자에게 보조할 수 있다고 규정하고 있다.
이에 윤성진 외(2014)의 연구에서는 현행 기반시설부담방식에 대한 문제를 제시하 고, U-기반시설 설치의 일반화 및 부동산 시장이 악화되는 시기에 기반시설부담방식 의 개선이 사업성 제고에 어떠한 효과가 있는지 보이는 것을 연구 목적으로 하였다.
이를 위하여 서울시 내 주택재개발사업 20개 구역의 관리처분계획을 기초로 분양대 상조합원과 공공의 개발이익을 비교하고, 사업성 악화에 따른 비례율 감소에 대해 민 감도 분석을 시행하였다. 투입금액 대비 수익률을 분석한 결과, 분양대상조합원 평균 수익률은 21.8%인데 반해 공공은 131.7%로 공공이 6배나 높은 수익률을 보였고, 이 를 통해 주택재개발사업을 통해 얻는 수익의 상당부분은 공공에서 취하고 있음을 밝 힘으로써 수익자부담원칙에 근거한 기반시설설치부담의 전가의 불합리함을 실증적으 로 분석하였다.
정비사업에 있어 사업시행자는 수익금에 대한 각종 제한을 받고 있지만 공공은 장
기간 기반시설의 설치에 따른 수익을 얻게 되며, 지자체는 취득세와 재산세를 통한
재정확충 효과도 있기 때문에 공공의 ‘무임승차’문제가 발생할 수도 있다. 또한, 현재
사업시행자에게 기반시설 설치비용을 부담시키는 방식은 기반시설이 공공재의 성격
을 갖는다는 점과 향후 기반시설 등이 공공에서 소유·관리 된다는 점을 고려했을
때, 공공의 기반시설 설치비용 부담의 필요성에 대하여 논의될 필요가 있다.
Ⅲ. 기초 분석 및 실증 분석을 위한 자료 설정
1. 구역 특성
본 연구는 서울특별시 내 주택재개발사업 중 자료의 취득이 가능한 14개 구역을 대상으로 연구를 진행하였고, 각 구역의 개요는 [표 1]과 같다. 대상구역의 평균 계획 면적은 약 32,854㎡로 나타났으며, 평균 건폐율은 약 21%이며, 평균 용적률은 약 232%이다. 또한, 평균 공동주택 비율은 약 82.4%로 나타났으며, 평균 국공유지 비율 은 약 15%로 나타났다. 평균 정비기반시설 설치 비율은 약 18% 이며 이 때 정비기반 시설의 설치 비율은 도로의 비율, 공원의 비율, 녹지의 비율 순으로 나타났다.
구분 자치구 구역명 관리처분
인가
계획
면적 건폐율 용적률공동주택 비율
국공유지 비율
정비기반시설면적비율 합
계 도 로
공 원
녹 지
기 타 1 강북구 미아10-1 2008.01.1718,469.6 21.0 213.4 87.7 8.1 12.3 6.8 - 4.2 1.3 2 동대문구 휘경2 2008.01.01 15,683.0 11.9 249.5 83.6 3.3 16.4 3.9 - 8.2 4.3 3 성동구 금호18 2008.02.01 20,721.0 22.9 224.4 82.6 19.3 17.4 13.4 4.0 - 0.0 4 성북구 돈암5 2010.03.03 20,990.0 17.5 242.1 88.9 14.3 11.2 6.0 5.2 - 0.0 5 성북구 보문3 2011.02.01 52,245.8 20.0 220.1 82.6 20.2 17.4 5.9 9.9 - 1.6 6 성북구 정릉10 2009.09.01 18,107.0 20.6 227.5 77.7 14.9 22.3 18.7 3.6 - 0.0 7 성북구 종암6 2008.03.21 19,497.0 20.3 246.9 85.8 14.8 14.2 9.4 4.8 - 0.0 8 구로구 고척3 2008.02.04 17,832.0 27.8 234.1 87.6 8.5 12.4 8.3 4.1 - 0.0 9 성동구 옥수12 2009.01.29 92,618.8 22.8 237.5 83.6 25.9 16.4 9.8 3.0 3.6 0.0 10 성북구 보문4 2010.04.23 31,252.9 20.7 219.9 67.9 32.1 32.1 8.0 21.2 - 2.9 11 은평구 응암3 2010.06.24 18,631.7 21.3 265.8 81.0 12.3 19.0 10.1 8.9 - 0.0 12 은평구 응암8 2008.03.20 58,223.2 23.1 216.2 82.2 22.0 17.8 10.7 6.6 0.5 0.0 13 중구 신당6 2008.06.17 48,280.0 20.1 233.0 85.0 9.8 15.0 9.8 5.2 - 0.0 14 동작구 본5 2009.07.01 27,399.0 23.4 222.3 77.6 8.3 22.4 5.4 12.3 - 4.7
평균 32,853.6 21.0 232.3 82.4 15.3 17.6 9.0 7.4 4.1 -
표 1. 분석의 대상구역 및 구역별 사업규모
2. 개발이익 구성요소 및 추정방법
1 ) 공공의 기반시설 설치비용 부담 전 비례율
주택재개발구역 내 종전자산가치는 소유권에 따라서 크게 토지등소유자인 조합원
자산(분양대상조합원자산, 청산대상조합원자산)과 공공 자산으로 나눌 수 있다. 현재
관리처분계획에서는 분양대상조합원의 자산을 중심으로 사업의 손익을 산정하고 있
어 그 외 소유권을 가진 권리자의 자산항목의 가치가 드러나 있지 않게 된다(김금현, 2011). 즉, 청산대상조합원 및 공공의 자산에 대한 항목은 ‘보상액’으로서 사업비용에 포함되어 있다. 그러나 본 연구에서는 연구목적에 따라 [표 2]와 같이 공공의 개발이 익의 산정을 위하여 이를 비용이 아닌 청산대상조합원 및 공공의 종전자산으로 구분 하였다.
소유권에 따른 구분 자산 종류 추정 식
조합 원 자산
분양대상조합원 토지 및 건축물 종전 토지 및 건축물 평가액
청산대상조합원 토지 및 건축물 토지면적 × ㎡당 분양조합원의 종전토지및건축 물 평가액
공공 자산 존치 및 무상양도 국·공유지
토지 면적 × ㎡당 분양조합원의 종전 토지 평가액 조합(원) 매입 국·공유지
표 2. 종전자산가치 구성요소 및 추정방법
주택재개발사업의 시행에 소요된 사업비용은 [표 3]과 같이 직접·간접 공사비와 보 상비, 용역비, 각종부담금 등으로 구성된다. ‘청산 조합원 보상금’과 ‘조합 매입 국·공 유지’에 대한 항목은 각각 청산대상조합원 종전자산과 공공의 종전자산으로 구분하였 으므로 본 연구에서 공공의 개발이익 산정 시, 이 둘은 보상액 항목에서 제외하였다.
항목 세부 항목
공사비 직접 공사비 건축물 철거비, 조사측량비, 인입 및 이설 공사비, 대지 조성비, 건축시설 공사비 등 간접 공사비 설계비, 감리비
보상비 청산 조합원 보상금(공공의 개발이익 산정 시 제외), 조합 매입 국·공유지(공공의 개발이익 산정 시 제외), 주거 대책비, 영업 보상비, 등
용역비 행정용역비, 외주 용역비, 감정평가 수수료 각종부담금 하수처리, 학교용지, 교통시설유발, 기반시설 등
기타 사업비 조합운영비, 보존 등기비, 회계감사비, 소송 및 민원처리비, 제세공과금, 예비비, 공사비 부가세, 대여금 및 이주비 이자, 분양보증수수료 등
표 3. 사업비용 구성요소 및 추정방법
주택재개발사업에서의 종후자산가치는 [표 4]와 같이 크게 공동주택 및 상가등시설
과 기반시설의 분양수입으로 나눌 수 있다. 주택 분양수입에 있어 분양받는 대상에
따라 분양가는 각각 다르지만 건축된 일반 분양주택의 가치와 주택의 가치는 같다고
보았고, 이에 일반분양주택의 분양가를 기준으로 모든 공동주택의 종후가치를 동일
하게 추정하였다. 또한, 유상기반시설부지 매각금은 조합이 공공에게 유상 기반시설
부지를 매각하는 금액인데, 이는 기반시설 면적에 종후 택지가격의 평균가격을 곱하
여 추정하였다.
항목 자산 종류 추정 식
주택별 분양수입
일반분양주택
건축연면적 × ㎡당 일반분양주택 평균 분양가 조합원분양주택
임대주택
상가 등 시설 상가 등 시설 분양수입 추정액
기반시설 무상 기반시설 무상정비기반시설
설치면적 × ㎡당 (종후) 평균 택지가격 유상 기반시설 유상기반시설부지매각금
표 4. 종후자산가치 구성요소 및 추정방법
구역 별 관리처분계획인가서에 제시된 종전자산가치, 사업비용, 종후자산가치를 통 해 비례율을 살펴본 결과는 다음 [표 5]와 같다. 비례율이 100%보다 작은 구역은 미 아10-1, 보문3, 종암6, 고척3, 옥수12, 보문4, 응암3구역이다. 이 구역은 사업 전 가치 에 비해 사업 후 가치가 작다는 것으로 해석 할 수 있다. 14개의 대상 구역의 평균 비례율은 약 99.3%이며, 최소 약 89.6%부터 최대 약 106.8%까지 다양하게 나타났다.
구분 구역명
종전 자산 가치 (백만원)
사업비용 종후자산가치
비 례 율 (%) 공사비
비율 보
상 비 비 율
기 타 사 업 비 비 율
사업 비용 (백만원)
주택별분양수입 비율
상 가 등 시 설 비 율
종후자 산가치 직 (만원)
접 간
접 일반
조 합 원
임대
1 미아10-1 44,178 81.2 3.2 7.3 8.3 76,402 27.0 63.5 6.8 2.7 120,037 98.8 2 휘경2 36,626 76.4 2.8 7.7 13.1 74,646 48.3 46.5 5.2 0.0 111,320 100.1 3 금호18 61,762 74.6 1.4 11.4 12.6 98,741 16.4 74.0 8.1 1.5 162,163 102.7 4 돈암5 57,284 68.8 2.1 8.7 20.4 113,728 19.1 73.0 6.9 1.0 171,013 100.0 5 보문3 149,572 75.5 2.3 12.7 9.5 292,686 30.0 62.4 6.6 1.0 426,732 89.6 6 정릉10 30,232 66.8 2.4 7.0 23.8 96,387 40.1 53.1 6.1 0.7 126,741 100.4 7 종암6 45,334 75.6 2.1 13.1 9.2 89,073 32.7 60.9 5.7 0.7 134,316 99.8 8 고척3 28,933 68.3 1.8 17.2 12.7 85,360 52.5 40.4 5.7 1.4 114,119 99.4 9 옥수12 233,499 54.8 2.0 5.7 37.5 561,047 10.3 78.6 7.2 3.9 782,593 94.9 10 보문4 60,264 72.1 2.2 14.9 10.8 133,934 34.5 58.1 7.1 0.3 191,956 96.3 11 응암3 43,938 76.9 2.2 9.0 11.9 94,627 32.6 57.2 7.6 2.6 134,707 91.2 12 응암8 122,186 76.5 2.2 8.8 12.5 253,447 6.8 79.5 7.8 5.9 381,250 104.6 13 신당6 121,050 74.8 2.0 12.9 10.3 245,692 33.4 58.0 6.8 1.8 374,955 106.8 14 본5 91,344 59.8 2.1 10.1 28.0 190,248 58.4 36.0 4.7 0.9 286,829 105.7 평균 80,443 71.6 2.2 10.5 15.8 171,858 31.6 60.1 6.6 1.7 251,338 99.3 표 5. 공공의 기반시설 설치비용 부담 전 비례율 산정 결과
2 ) 공공의 기반시설 설치비용 부담 전 공공의 개발이익
본 연구에서 공공의 개발이익 추정을 위해 사용한 개발이익의 개념은 종후자산가 치에서 해당가치를 얻기 위하여 투입된 사업비용과 종전자산가치를 제외한 것을 의 미한다. 이 때, 공공의 종전자산가치는 관리처분계획에서의 보상비 중 ‘조합 매입 국·공유지’에 대한 항목과 ‘존치된 기반시설’그리고 ‘조합에서 무상양도한 국·공유 지’이다. 그리고 사업비용은 정비기반시설의 설치를 보조하는 기반시설 설치보조금과 유상기반시설의 부지 매입금과 임대주택 매입액이다.
구 분 임대주택개발이익 국공유지개발이익 기반시설개발이익 각종 부담금
종전자산
가치 -
▣ 조합(원) 매입 국·
공유지
▣ 존치 국·공유지
▣ 무상양도 국·공유지
- -
사업비용
▪ 임대주택 매입액
-
▪ 기반시설 설치 보조금
▪ 유상기반시설 부지 매입금
-
종후자산 가치
▣ 일반분양가 ▪ 조합(원) 국·공유지 매각액
▣ 무상·유상 귀속, 존치 기반시설 종 후가치
▪ 각종 부담금
공공의 개발이익
공공의 개발이익 = 종후자산 가치 - 사업비용 - 종전자산 가치 =
(일반분양가 + 조합(원) 국·공유지 매각액 + 무상·유상 귀속, 존치 기반시설 종후가치 + 각종 부담금) - ( 임대주택 매입액 + 기반시설 설치 보조금 + 유상기반시설 부지 매입금) - ( 조합(원)매 입 국·공유지 + 존지 국·공유지 + 무상양도 국·공유지)
* ▪는 추정식을 통한 추정액 적용 / ▣는 실제 가격 적용 표 6. 공공의 개발이익 항목별 구성
다시 말해, 주택재개발 사업에 있어 공공이 얻는 개발이익을 [표 6]과 같이 항목별
로 네 가지 개발이익으로 정리할 수 있다. 첫째, 임대주택에서 실제 가치에 해당하는
일반분양가와 실제 매입액 간의 차이에 의한 개발이익(이하 ‘임대주택 개발이익’라 한
다)이다. 둘째, 기존의 국·공유지에 의한 개발이익으로 용도 폐지되어 매각되는 국
공유지의 매각액에서 무상 귀속, 존지 국·공유지와 조합(원)매입 국·공유지 차이
값에 의한 개발이익(이하 ‘국·공유지 개발이익’이라 한다)이다. 셋째, 기반시설 확충
에 의한 개발이익(이하 ‘기반시설 개발이익’이라 한다)이다. 여기에는 면적의 증가에
의한 개발이익과 재개발사업으로 인한 토지의 가치증가에 의한 개발이익이 포함된
다. 넷째, 재개발사업의 시행에 따라 사업시행자인 조합이 납부하는 기반시설부담금
과 같은 각종 부담금에 의한 개발이익(이하 ‘각종 부담금 개발이익’이라 한다)이 있
다. 각종 부담금이란 종전자산과 사업비용을 투입하여 새로이 만들어지는 임대주택,
조합(원)이 매입한 국·공유지 매각액, 무상귀속, 유상, 존치되는 기반시설, 사업으로
인해 발생하는 부담금을 의미한다.
주택재개발사업에 있어 공공의 기반시설 설치비용 부담 전의 공공의 개발이익은 [표 7]과 같다. 평균 공공의 개발이익은 530억이며 이는 주택재개발사업으로 조합원, 공공, 시공사, 세입자들이 각각 얻게 되는 총 개발이익 중 68.4%에 해당한다. 즉, 주 택재개발사업으로 인하여 발생하는 총 개발이익 중 공공의 개발이익은 68.4%에 해당 한다는 것이다. 총 개발이익 중 공공의 개발이익이 가장 많은 구역은 보문4구역으로 84.5%에 해당하며, 공공의 개발이익이 가장 적은 구역은 종암6구역으로 53.5%에 해 당한다.
구
분 구역명
임대주택 국공유지 기반시설
부 담 금
공공의 개발 이익 (비율*) 종
후 가 치
사 업 비 용
종 전 가 치
개 발 이 익
종 후 가 치
사 업 비 용
종 전 가 치
개 발 이 익
종 후 가 치
사 업 비 용
종 전 가 치
개 발 이 익
1 미아10-1 15,450 8,153 - 7,297 2,508 - 1,825 683 12,529 0 - 12,529 191 20,700 (67.5) 2 휘경2 11,964 5,771 - 6,193 330 - 805 -475 14,158 0 - 14,158 324 20,200
(77.3) 3 금호18 24,158 13,094 - 11,064 5,209 - 8,676 -3,467 29,394 0 - 29,394 300 37,291
(71.3) 4 돈암5 16,799 11,827 - 4,972 4,994 - 5,420 -426 14,888 0 - 14,888 580 20,014
(67.6) 5 보문3 44,367 27,896 - 16,471 16,953 - 23,112 -6,159 55,498 0 - 55,498 1,60
8 67,418
(65.6) 6 정릉10 12,453 7,792 - 4,661 3,556 - 4,409 -853 20,600 0 - 20,600 0 24,408
(67.5) 7 종암6 12,704 7,680 - 5,024 4,112 - 9,254 -5,142 12,778 0 - 12,778 702 13,362
(53.5) 8 고척3 10,756 6,534 - 4,222 1,435 - 2,613 -1,178 9,734 0 - 9,734 450 13,228
(54.9) 9 옥수12 121,720 56,640 - 65,080 57,476 - 20,561 36,915 140,052 0 - 140,05
2 496 242,54 3 (77.3) 10 보문4 27,395 13,626 - 13,769 5,223 - 28,269 -23,046 60,175 0 - 60,175 629 51,527 (84.5) 11 응암3 15,035 10,260 - 4,775 2,174 - 4,646 -2,472 16,606 0 - 16,606 444 19,353
(60.4) 12 응암8 59,827 29,642 - 30,185 1,195 - 12,822 -11,627 64,452 0 - 64,452 1,27
9 84,289
(74.4) 13 신당6 40,992 25,412 - 15,580 28,897 - 50,307 -21,410 38,967 0 - 38,967 10,8
33 43,970
(55.2) 14 본5 30,778 13,522 - 17,256 14,316 - 19,007 -4,691 70,402 0 - 70,402 1,39
2 84,356
(80.5) 평균 31,743 16,989 - 14,754 10,598 - 13,695 -3,096 40,017 0 - 40,017 1,37
3 53,047
(68.4)
* 공공의 개발이익 중 괄호( )안의 값은 전체의 개발이익 중 공공의 개발이익이 차지하는 비율을 의미
표 7 공공의 기반시설 설치비용 부담 전 공공의 개발이익 산정 결과 (단위 : 백만원)
Ⅳ. 실증 분석
「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」에서의 정비기반시설 설치 비용의 지원등 에 관한 내용을 살펴보면, 주택재개발구역 안의 너비 8m 이상의 도시계획시설도로, 소공원, 어린이 공원 및 녹지 설치비용의 일부를 사업시행자에게 보조 할 수 있음을 확인하였다. 이에 본 연구에서는 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」에서 제시 되어 있는 항목을 고려하여 총 세 가지 기준을 세워 연구를 진행하였다. 기준1은 공 공이 8m 이상의 도로 설치비용을 부담하였을 때이며, 기준2는 공공이 8m 이상의 도 로와 공원의 설치비용을 부담하였을 때이며 마지막으로 기준3은 공공이 8m 이상의 도로와 공원, 그리고 녹지의 설치비용을 부담하였을 때이다.
1. 공공의 기반시설 설치비용 부담 전·후 비례율 변화 비교
주택재개발사업에 있어 공공이 기반시설 설치비용 부담에 따른 효과가 비례율에 얼마나 영향을 미치는 지를 파악하기 위해 주택재개발사업에 있어 공공이 기반시설 설치비용 부담 전과 후의 비례율의 변화를 비교하였다[표 8]. 분석 결과, 첫째, 공공 이 도로의 설치비용을 부담하였을 때(기준1) 비례율은 평균 8.7% 증가하였다. 이 때, 비례율이 가장 많이 증가한 구역은 정릉10구역으로 21.3%가 증가하였으며, 비례율이 가장 적게 증가한 구역은 미아10-1구역으로 0.2%가 증가하였다.
둘째, 공공이 도로와 공원 설치비용을 부담하였을 때(기준2) 비례율은 평균 16.2%
증가하였다. 이 때, 비례율이 가장 많이 증가한 구역은 보문4구역으로 39.1%가 증가 하였으며, 비례율이 가장 적게 증가한 구역은 고척3구역으로 11.3%가 증가하였다.
미아10-1구역과 휘경2구역은 설치되는 공원이 없기 때문에 기준2의 비례율 차이와 기준1의 비례율 차이가 같음을 알 수 있다.
셋째, 공공이 도로와 공원 그리고 녹지의 설치비용을 부담하였을 때(기준3) 비례율
은 평균 16.6% 증가하였다. 설치되는 녹지가 있는 구역은 미아10-1구역, 옥수12구역,
응암8구역인데, 이 중 비례율이 가장 많이 증가하는 구역은 응암8구역으로 23.4%가
증가하였으며, 가장 적게 증가하는 구역은 미아10-1구역으로 0.3% 증가하였다.
구분 자치구 구역명
설치비용 (백만원) 비례율 (%)
기준1 기준2 기준3 부담 전 부담 후 부담 전·후 차이
기준1 기준2 기준3 기준1 기준2 기준3 1 강북구 미아10-1 82 82 114 98.8 99.0 99.0 99.1 0.2 0.2 0.3 2 동대문구 휘경2 1,796 1,796 6,366 100.1 105.0 105.0 117.5 4.9 4.9 17.4 3 성동구 금호18 6,976 9,133 9,133 102.7 114.0 117.5 117.5 11.3 14.8 14.8 4 성북구 돈암5 3,663 7,055 7,055 100.0 106.4 112.3 112.3 6.4 12.3 12.3 5 성북구 보문3 9,536 21,573 21,573 89.8 96.2 104.3 104.3 6.4 14.5 14.5 6 성북구 정릉10 6,454 7,844 7,844 100.4 121.8 126.3 126.3 21.3 25.9 25.9 7 성북구 종암6 4,480 7,384 7,384 99.8 109.7 116.1 116.1 9.9 16.3 16.3 8 구로구 고척3 1,383 3,257 3,257 99.4 104.2 110.7 110.7 4.8 11.3 11.3 9 성동구 옥수12 29,082 36,749 46,103 94.9 107.3 110.6 114.6 12.5 15.7 19.7 10 성북구 보문4 6,010 23,568 23,568 96.3 106.3 135.4 135.4 10.0 39.1 39.1 11 은평구 응암3 702 7,397 7,397 91.2 92.8 108.1 108.1 1.6 16.8 16.8 12 은평구 응암8 18,918 27,661 28,569 104.6 120.1 127.2 128.0 15.5 22.6 23.4 13 중구 신당6 9,128 14,859 14,859 106.8 114.3 119.1 119.1 7.5 12.3 12.3 14 동작구 본5 8,381 18,632 18,632 105.7 114.9 126.1 126.1 9.2 20.4 20.4 평균 7,614 13,356 14,418 99.3 108.0 115.6 116.8 8.7 16.2 17.5
* 기준 1 : 공공이 8m이상 도로의 설치비용을 부담하였을 때 기준 2 : 공공이 8m이상 도로와 공원의 설치비용을 부담하였을 때
기준 3 : 공공이 8m이상 도로와 공원 그리고 녹지의 설치비용을 부담하였을 때 + 음영 부분은 각 기준별 설치되는 기반시설이 있는 경우를 표시한 것임
표 8. 정비기반시설 설치비용 및 공공의 기반시설 설치비용 부담 전·후 비례율의 변화
2. 공공의 기반시설 설치비용 부담 전·후 공공의 개발이익 변화 비교
주택재개발사업에 있어 공공이 기반시설 설치비용 부담 시 전체의 개발이익 중 공 공의 개발이익이 차지하는 비율의 변화를 분석하기 위하여 공공의 기반시설 설치비 용 부담 전과 후의 전체의 개발이익 중 공공의 개발이익이 차지하는 비율을 [표 9]와 같이 비교 분석 하였다.
분석 결과, 공공이 도로의 설치비용을 부담하였을 때(기준1) 공공의 개발이익은 전 체의 개발이익 중 10.1% 감소하였다. 이 때, 공공의 개발이익이 가장 많이 감소한 구 역은 종암6구역으로 17.9%가 감소하였으며, 공공의 개발이익이 가장 적게 감소한 구 역은 미아10-1구역으로 0.2%가 감소하였다. 또한, 공공이 도로와 공원 설치비용을 부 담하였을 때(기준2) 공공의 개발이익은 평균 19.2% 감소하였으며, 공공이 도로와 공 원 그리고 녹지의 설치비용을 부담하였을 때(기준3) 공공의 개발이익은 평균 20.7%
감소하였다.
구분 자치구 구역명
설치비용 (백만원)
전체 개발이익 중 공공의 개발이익이 차지하는 비율 (%)
부담 전 부담 후 부담 전·후 차이
기준1 기준2 기준3 기존 기준1 기준2 기준3 기준1 기준2 기준3 1 강북구 미아10-1 82 82 114 67.5 67.3 67.3 67.2 -0.2 -0.2 -0.3 2 동대문구 휘경2 1,796 1,796 6,366 77.3 70.4 70.4 52.9 -6.9 -6.9 -24.4 3 성동구 금호18 6,976 9,133 9,133 71.3 58.0 53.8 53.8 -13.3 -17.5 -17.5 4 성북구 돈암5 3,663 7,055 7,055 67.6 55.2 43.8 43.8 -12.4 -23.8 -23.8 5 성북구 보문3 9,536 21,573 21,573 65.6 56.4 44.6 44.6 -9.2 -21.0 -21.0 6 성북구 정릉10 6,454 7,844 7,844 67.5 49.7 45.8 45.8 -17.8 -21.7 -21.7 7 성북구 종암6 4,480 7,384 7,384 53.5 35.6 23.9 23.9 -17.9 -29.6 -29.6 8 구로구 고척3 1,383 3,257 3,257 54.9 49.1 41.4 41.4 -5.8 -13.5 -13.5 9 성동구 옥수12 29,082 36,749 46,103 77.3 68.0 65.6 62.6 -9.3 -11.7 -14.7 10 성북구 보문4 6,010 23,568 23,568 84.5 74.6 45.8 45.8 -9.9 -38.7 -38.7 11 은평구 응암3 702 7,397 7,397 60.4 58.2 37.3 37.3 -2.2 -23.1 -23.1 12 은평구 응암8 18,918 27,661 28,569 74.4 57.7 50.0 49.2 -16.7 -24.4 -25.2 13 중구 신당6 9,128 14,859 14,859 55.2 43.8 36.6 36.6 -11.4 -18.6 -18.6 14 동작구 본5 8,381 18,632 18,632 80.5 72.5 62.7 62.7 -8.0 -17.8 -17.8 평균 7,614 13,356 14,418 68.4 58.3 49.2 47.7 -10.1 -19.2 -20.7
* 기준 1 : 공공이 8m이상 도로의 설치비용을 부담하였을 때 기준 2 : 공공이 8m이상 도로와 공원의 설치비용을 부담하였을 때
기준 3 : 공공이 8m이상 도로와 공원 그리고 녹지의 설치비용을 부담하였을 때 + 음영부분은 각 기준별 설치되는 기반시설이 있는 경우를 표시한 것임
표 9. 기준별 정비기반시설 설치비용 및 공공의 기반시설 설치비용 부담 전·후 공공의 개발이익 변화
Ⅴ. 결론
