HOUSING FINANCE RESEARCH

시장 분석

▶

▶

Ⅰ. 2020년 1분기 주택시장 현황

2020년 1분기 전국 주택매매가격 소폭 상승, 거래량은 크게 증가 전국 전세가격 지난 분기에 이어 하락세 지속, 서울은 하락에서 상승 전환

매매 · 전세가격 대전, 세종 상승세 지속, 반면 경남 하락세 지속

●

●

●

●

2020년 1분기

주택시장 현황 및 정책분석

: 새로운 주거복지 정책의 방향

Ⅰ. 2020년 1분기 주택시장 현황

Ⅱ. 2020년 1분기 시장환경 분석

Ⅲ. 새로운 주거복지 정책의 방향

Ⅳ. 결론 및 시사점

최 영 상, 유 선 영

한국주택금융공사 주택금융연구원 부연구위원, 연구주임

Market Analysis

조사

·

2020년 1분기 주택매매시장

2020년 1분기 주택전세시장

●1분기전국주택매매가격은소폭상승(0.80%),거래량은전년동기대비큰폭으로증가(124.19%)

●개발호재가있는대전(10.78%)과인근지역인세종(7.26%)의경우전국주택시장대비큰폭의상승세

●주택거래량(YOY)대부분의지역에서규제정책으로거래량이대폭하락한’19년1분기대비상승양상

●1분기전국전세가격은지난분기에이어하락세지속(-0.59%)했으나,서울은하락에서상승전환(-0.45%→0.26%)

●지방임대차시장대전(4.44%),대구(4.26%)전분기에이어상승세지속,상승폭도전국평균대비큰수준

●임대차거래량은전국적으로증가(12.07%)하였으나,코로나19로인해대구,경북지역임대차거래는감소

[표 1] 전국 및 서울, 상·하위 지역 변동률

자료:국토교통부/한국감정원*전세가:전년말대비전세호가,거래량:전년동기대비

자료:국토교통부/한국감정원*매매가:전년말대비매매호가,거래량:전년동기대비

[그림 3] 전세가격 최상위 및 최하위 지역 [그림 1] 매매가격 최상위 및 최하위 지역

'16.01 '17.01 '18.01 '19.01 '20.01 (2017.11=100)

전국 서울 경남 대전

84 88 92 96 100 104 108 88 92 96 100 104 108 112 116

'16.01 '17.01 '18.01 '19.01 '20.01 (2017.11=100)

전국 서울 제주 대전

[그림 4] 전월세 거래량 변동률 [그림 2] 매매 거래량 변동률

-10% 0% 10% 20% 30% 40%

12.07%

대구 경북 전남 울산 충남 강원 경남 세종 충북 서울 대전 전북 광주 전국 인천 부산 경기 제주

124.19%

0% 50% 100% 150% 200% 250% 300%

전남 제주 광주 전북 충남 경북 경남 강원 대구 충북 대전 울산 부산 전국 인천 서울 경기 세종

지역 매매가 거래량

전국 0.80% 124.19%

서울 1.88% 207.00%

대전 10.78% 96.79%

세종 7.26% 241.51%

제주 -3.60% 31.05%

경남 -3.24% 63.25%

지역 매매가 거래량

전국 -0.59% 12.07%

서울 0.26% 8.80%

대전 4.44% 10.58%

대구 4.26% 11.42%

울산 -3.94% 72.91%

경남 -3.66% 42.52%

1분기 주택시장 수도권 및 대전, 대구 상승세 지속, 경남 장기 하락세 지속

●전국적으로매매가격은소폭상승(0.80%),반면전세가격은소폭하락(-0.59%)

●매매시장은도심재개발이진행중인대전과인근지역인세종,최근가격이상승한인천등을중심으로상승세

●전세시장도매매시장과마찬가지로대전(4.44%),세종(4.26%)과수도권지역중심으로상승

자료:한국감정원

[그림 5] 3월 누적 매매가격 변동률

10.78%

대전 7.26%

세종 2.82%

인천 2.45%

경기 2.31%

전남 1.97%

대구 1.88%

서울 0.87%

광주 0.80%

전국 -1.01%

부산 -1.19%

전북 -1.51%

충남 -1.84%

울산 -2.48%

경북 -2.96%

강원 -2.97%

충북 -3.24%

경남 -3.60%

제주

[그림 6] 3월 누적 전세가격 변동률

4.44% 4.26%

1.81%

0.62% 0.58% 0.26% 0.88%

-0.66%

-0.26%

-0.59%

-1.70% -1.79%

-2.40%

-2.73%

-3.17% -3.45% -3.66%

-3.94%

대전 세종 대구 인천 전남 서울 경기 광주 전국 충남 부산 전북 경북 울산 충북 제주 강원 경남

조사

·

거시경제 : 코로나19로 각국 경제성장률 하향 조정, 하반기 불확실성 확대

●IMF올해초코로나19사태여파가확대되자,2020년세계각국의경제성장률전망치를대폭하향조정

●코로나19확대로인한경기충격완화를위해한국과美연준3월기준금리인하

●한국의경우신속한대응으로코로나충격상대적으로적으나글로벌경기악화로불확실성은지속적으로확대중

Ⅱ. 2020년 1분기 시장환경 분석

(경기현황) 코로나19로 각국 경제성장률 하향 조정, 하반기 불확실성 지속 (주택수요) 1분기 전국 거래량 10년 내 최대, 수도권 중심으로 거래량 증가

(주택공급) 인허가 및 입주물량 전반적 하락세, 미분양 또한 감소세

●

●

●

●

[그림 7] 2020년 세계 경제성장률 전망치(4월 기준, IMF) [그림 8] 주요 금리지표 추이

자료:IMF,Bloomberg,BOK(한국은행)

기준금리 국고채(3년) 미 FRB금리

16년

01월 16년

07월 17년

01월 17년

07월 18년

01월 18년

07월 19년

01월 19년

07월 20년

01월 (단위 : %)

3.0

2.5

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-12.0% -10.0% -8.0% -6.0% -4.0% -2.0% 0.0% 2.0% 4.0%

미국

독일

프랑스

이탈리아

스페인

일본

영국

한국

중국

인도

-5.9%

-7.0%

-7.2%

-9.1%

-8.0%

-5.2%

-6.5%

-1.2%

1.2%

1.9%

거시경제 : ’20년 1분기 국내 경기는 전반적 침체 양상, 수출은 1분기 들어 증가

●전산업생산지수는지난해1분기대비소폭하락(-0.1%),코로나19로인해서비스업이크게하락(-5.3%)

●반면공공부문의지원이증가함에따라공공행정생산지수가크게증가(10.8%)

●2020년1분기소비심리역시코로나영향등으로위축됐으나,수출물량지수는1분기들어상승

주택금융 : 주담대 수요 하락세 지속, 최근 가계대출 수요 상승전환

●주담대금리가지난분기에이어가장낮은수준을유지하는가운데,일반가계대출수요상승세전환

●반면,주택부문대출수요는작년에이어하락세지속,이는정부의지속적인주택관련대출규제때문인것으로추정

●가계대출및주담대증가율은지속적인하락세를보이다가1분기들어소폭상승

자료:한국은행,통계청,*전년동기대비

[그림 9] 2020년 3월 전산업생산지수 변화율

-0.1%

-5.3%

6.1%

0.0%

10.8%

-10.0% -5.0% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0%

전체

광공업

건설업

서비스업

공공행정

30%

20%

10%

0%

-10%

-20%

-30%

'16.01 '17.01 '18.01 '19.01 '20.01

소매판매액지수 소비자심리지수

[그림 11] 수출물량지수

30%

20%

10%

0%

-10%

수출물량지수

'17.01 '17.07 '18.01 '18.07 '19.01 '19.07 '20.01

[그림 13] 가계의 대출수요

자료 : 한국은행 경제통계시스템 / 대출태도지수는 +이면 완화, -이면 강화. 대출수요지수는 +이면 증가, -이면 감소

[그림 12] 시장금리 변동추이

(단위 : %)

2.0

1.5

1.0 2.5 3.0 3.5 4.0

'18.01 '18.07 '19.01 '19.07 '20.01

주담대신규 주담대잔액 CD91일물

-30 -20 -10 0 10 20 30 40

2015Q1 2016Q1 2017Q1 2018Q1 2019Q1 2020Q1

국내은행-가계(일반) 국내은행-가계(주택)

[그림 14] 가계대출 증가율 및 주담대 비율

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

54%

56%

58%

60%

62%

64%

'15.01 '16.01 '17.01 '18.01 '19.01 '20.01 가계대출 대비 주담배 비율(우) 가계대출(좌) 주담대(좌)

조사

·

주택거래량 : ’20년 1분기 주택거래량 약 33만 건, 10년내 최대 수준 거래량

●2020년1분기전국주택거래량은약33만건,2019년15만건에비해약18만건이상증가

●1분기거래량의5년평균(20.1만건)대비약12만건이상증가,연간거래량10년평균치인92만건의약1/3이상

●수도권제외지방시장연평균주택거래량40만건수준,’15년이후뚜렷한감소세지속,’19년23만건까지감소

●2020년1분기수도권제외지방시장주택거래량은약8만건,5년내평균치인10만건에비해약2만건감소

●최근5년서울주택매매거래량은감소하는추세이나,1분기매매거래량은5년평균치(3.7만건)를약1.3만건상회

●반면,수도권1분기매매거래량은약19만건,5년평균치인6만9천건보다약12만건이상급증

●이는주택수요상당수가서울및수도권의집중규제지역을피해,경기·인천의비규제지역으로이전했기때문으로추정

주택거래량 : 거래량 증가의 대부분은 경기 및 인천의 비규제 지역에서 발생

[그림 15] 전국 분기별 주택 매매거래량

[그림 17] 서울 분기별 주택 매매거래량

[그림 16] 지방광역시 및 기타지방 분기별 주택 매매거래량

[그림 18] 수도권 분기별 주택 매매거래량

자료:국토교통부

자료:국토교통부

5년 평균('15-'19) 5년 1Q평균(15Q1-19Q1) 4분기

1분기 2분기 3분기

(단위 : 만 호)

2015 2016 2017 2018 2019 2020

0 10 20 30 40 50 60 70

10 8 10.1 4.6 5.4

5 5.3 5.3 7.5

10 12.2 12.0

11 11.5 11.8 10.4

16.1 10.0 13.8 14.3

14 13.9 40.8

5년 평균('15-'19) 5년 1Q평균(15Q1-19Q1) 4분기

1분기 2분기 3분기

(단위 : 만 호)

2015 2016 2017 2018 2019 2020

0 10 20 30 40 50

19 8

11.4 9.6 9.5

6 9.0 10.2 10.2

6 8.6 9.8 7.2

8 8.0 12.1 11.4

6 7.9 10.3 15.3

37.0

6.9 0

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 20

40 60 80 100 120 140

97.1

10년 평균('10-'19) 5년 평균('15-'19) 4분기

1분기 2분기 3분기

5년 1Q평균(15Q1-19Q1)

33 20

19.3 15.7 25.2

24 25.8 26.3

21.7

15 19.3 24.7

14.4

14 30.0 26.8

14.3

23 24.5 29.2

24.0

27 34.1 29.2

29.1

20 25.8 21.0

27.9

23 20.5 21.3

20.6

20 26.8 28.5

15 29.3

19.8 20.9 16.9

30.0 92.3

5년 평균('15-'19) 5년 1Q평균(15Q1-19Q1) 4분기

1분기 2분기 3분기

(단위 : 만 호)

2015 2016 2017 2018 2019 2020

0 5 10 15 20 25

18.5

3 5 5.7 6.4 3.4

2 2.4 3.8 5.4

3 5.6 6.4 6.6 3.7 5.7 5.4

5

3.4 4.5 3.5

6 5.9

경기지역 5년 분석 : 1분기 경기지역 거래량 증가는 지난 분기들과 비교해도 이례적

●규제가덜한지역을중심으로한수도권의1분기거래량증가는그간1분기거래량에비추어볼때이례적

●특히,의왕등주목받는시단위지역의경우,몇몇안정적인도시지역들과는달리일괄적인상승세양상을보임

●성남,안양,용인,수원등의몇몇구에서발생한1분기거래량급증또한,과거에찾아보기힘든사례

경기지역 연간 분석 : ’20년 1분기 경기지역 주택거래량 ’19년 대비 증가세

●경기일부도시거래량증가폭이전년동월대비최대6배까지상승,더불어경기대부분지역도시거래량증가

●수도권의구단위주요지역매매거래량또한작년에비해3~4배이상증가,특히’19년말-’20년초들어급증

●다만,2.20대책이후구단위매매거래량의경우주택거래량이급감한지역과상승률이유지되는지역이혼재

[그림 19] 최근 경기 주요지역 주택매매거래 추이(시 단위)

[그림 21] 경기 주요지역* 주택매매거래 추이**(시 단위)

[그림 20] 최근 경기 주요지역 주택매매거래 추이(구 단위)

[그림 22] 경기 주요지역* 주택매매거래 추이**(구 단위)

자료:한국감정원

자료:한국감정원,*:최근1년간주택매매거래증가가가장많았던7개지역,**:음영부문은연도별1분기

수원시 영통구 고양시 덕양구 안산시 단원구

성남시 분당구 용인시 수지구 안양시 동안구 용인시 기흥구

500

0 1,000 1,500 2,000 2,500 (단위 : 호)

19년 01월

19년 02월

19년 03월

19년 04월

19년 05월

19년 06월

19년 07월

19년 08월

19년 09월

19년 10월

19년 11월

19년 12월

20년 01월

20년 02월

20년 03월

군포시 의왕시 안양시 화성시 구리시 하남시

'15.01 '16.01 '17.01 '18.01 '19.01 '20.01

(단위 : 호)

500

0 1,000 1,500 2,000 2,500

군포시 의왕시 안양시 성남시 화성시 구리시 하남시

19년 01월19년

02월19년 03월19년

04월19년 05월19년

06월19년 07월19년

08월19년 09월19년

10월19년 11월19년

12월20년 01월20년

02월20년 03월 (단위 : 호)

3,500

3,000

2,500

2,000

1,500

1,000

500

0

군포시 의왕시 안양시 화성시 구리시 하남시

'15.01 '16.01 '17.01 '18.01 '19.01 '20.01

(단위 : 호)

500

0 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500

조사

·

거래량 지역별 전이 : 2.20 대책 이후 규제 지역 거래량 감소, 인천지역 거래량 증가

●2.20대책발표후주요타겟지역인수원,안양,의왕일부구지역의거래급증세는대책발표후감소

●반면,5년간안정적인거래량변동을보여주던인천은1분기들어몇몇구를중심으로거래량이증가

●이는주택수요가규제가중첩된지역을피해상대적으로규제가약한수도권다른지역으로전이되고있음을보여줌

●전국1분기인허가물량은5년평균치인13.4만건에비해약4만건감소,서울의경우약5천건정도감소

●수도권(서울제외)인허가’15년이후점진적감소,’20년1분기물량은5년평균치인4.9만건에비해약8천건감소

●서울과수도권1분기인허가실적은5년평균치대비소폭하락

주택공급 : 전국 인허가 ’15년 이후 지속적 감소세, ’20년 1분기 인허가는 약 9.6만

[그림 23] 2.20 대책 추가 규제 지역 주택매매거래 추이 [그림 24] 인천 행정 구역별 주택매매거래 추이

자료:한국감정원

'15.01 '15.11 '16.09 '17.07 '18.05 '19.03 '20.01 (단위 : 호)

500 1,000 1,500 2,000 2,500

중구 부평구

동구 계양구

미추홀구

서구 옹진군

남동구 강화군 연수구

수원 장안구 수원 권선구 수원 영통구 안양 만안구 의왕시

'15.01 '15.11 '16.09 '17.07 '18.05 '19.03 '20.01 (단위 : 호)

2.20대책

500 1,000 1,500 2,000 2,500

[그림 26] 서울 분기별 인허가 실적

자료:국토교통부

[그림 25] 전국 분기별 인허가 실적

63.7

13.4

11.9 16.3 14.1 12.0 12.5 9.6

18.1

19.2 15.7

13.0 10.1 24.0 16.4

15.7

12.7 8.8

22.5 20.6

19.8 17.8

17.4 (단위 : 만 호)

20

0 40 60 80

2015년 2016년 2017년 2018년 2019년 2020년

4분기 5년 평균 5년 1분기 평균

1분기 2분기 3분기

[그림 27] 수도권(서울 제외) 분기별 인허가 실적

(단위 : 만 호)

4분기 5년 평균 5년 1분기 평균

1분기 2분기 3분기

2

0 4 6 8 10 12

2015년 2016년 2017년 2018년 2019년 2020년 8.3

1.9

1.6 1.6 2.2 1.4

2.8 1.4

2.0 2.1 1.9

1.4 0.9 3.5 2.0

3.3

1.4 1.1 3.0

1.9 4.0

2.4 1.4

4.1

4분기 5년 평균 5년 1분기 평균

1분기 2분기 3분기

(단위 : 만 호)

10

0 20 30 40

2015년 2016년 2017년 2018년 2019년 2020년

4.5 6.3 4.2 4.7 4.9

7.9 6.4

4.4 4.2 4.2

9.9 5.2

4.8 4.6 4.0

4.9 8.5

8.7

7.4 7.9 7.8

24.1

주택공급 : 1분기 전국 입주물량 약 10만 호, 수도권 입주물량 약 5.7만 호

●2020년1분기전국입주물량은약10만호,수도권5.7만호,광역시1.9만호,기타지방2.6만호수준

●수도권권역별입주는서울2.3만호,인천1.5천호,경기3.2만호,특히경기지역입주물량이수도권의절반이상을차지

●2020년예상입주물량은34만호,그중1/3이1분기물량으로향후각분기별입주물량은1분기보다적을것으로예상

자료:국토교통부

[그림 30] 1분기 전국 권역별 입주물량

103,278

57,727

19,424 26,127

0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000

전국 수도권 5대 광역시 기타지방

(단위 : 호)

[그림 31] 1분기 수도권 입주물량

(단위 : 호)

0 20,000 40,000 60,000 80,000

수도권 57,727

23,258

1,592 32,877

서울 인천 경기

[그림 32] 전국단위 입주물량 및 2020년 전망치

0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000

'09-'18년 평균물량 전국

(단위 : 호)

280,525

443,000 392,000

343,000

’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17 ’18 ’19 ’20(E) 358,609

주택공급 : 광역시 제외한 기타지방 1분기 인허가 5년 내 최저치(2.4만 건)

●지방광역시1분기인허가는약1.6만건으로5년평균치대비약4천건감소

●지방광역시를제외한기타지방인허가는장기적시장침체의영향으로지속적감소세유지

●기타지방1분기인허가는2.4만건으로,5년평균치대비약2.1만건감소,5년내1분기최저치기록

자료:국토교통부

2015년 2016년 2017년 2018년 2019년 2020년

0 (단위 : 만 호)

5 10 15 20 25 30

4.4 6.3 5.3

3.5 2.8 2.4

6.4 7.1

5.1 5.0

7.9 7.0

5.0 3.6

2.2

7.4 6.9

5.7 4.8

4.9

2.9 4.5 20.8

4분기

1분기 2분기 3분기 5년 평균 5년 1분기 평균

0 (단위 : 만 호)

2015년 2016년 2017년 2018년 2019년 2020년

2 4 6 8 10 12

4분기

1분기 2분기 3분기 5년 평균 5년 1분기 평균

2.0

1.3

2.4

1.6 10.4

1.8

3.6 4.3

2.4 2.1

2.7 2.3

2.6

3.1 1.4 3.7

3.2 2.8

2.6

3.3

2.1 2.3 2.0

조사

·

주택공급 : 광역시 중 입주물량 부산이 최대, 기타지방 입주물량 경남 최대

●1분기입주물량은수도권과지방이비슷한수준으로1~3월모두1만호를상회

●지방광역시의경우부산이9.4천호,다른지방광역시입주물량보다압도적으로많은수준을유지

●기타지방의경우경남,충북,전북,경북순,이중상위입주물량지역은약4천호안팎으로비슷한수준

●2020년준공물량은2019년대비약23만호이상감소예상,특히지방의경우약12만호이상감소예상

●미분양은준공물량감소로지난분기에이어전반적감소세,수도권·광역시를제외한기타지방의감소세가두드러짐

●기타지방의경우대부분지역의미분양이감소,최대미분양지역인경남또한’19.7월이후감소세

주택공급 : 준공물량 전반적 감소 예상, 미분양 ’19 하반기부터 감소 추세

[그림 34] 2020년 1분기 지방광역시 입주물량

[그림 37] 전국 지역별 미분양 물량 추이

자료:국토교통부

자료:국토교통부

[그림 33] 1분기 수도권 및 지방 입주물량

[그림 36] 수도권 및 지방 준공물량 및 전망

(단위 : 호)

10,000

- 20,000 30,000 40,000 50,000

2020년 1월 2020년 2월 2020년 3월 14,723

10,978

13,582

9,909

5,843 6,778

16,167

14,661

서울 수도권(서울 제외) 지방

10,637

(단위 : 호)

100,000

- 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000

’15년 ’16년 ’17년 ’18년 ’19년 ’20년(E)

지방 수도권

181,211 103,569

180,027 139,991

213,725 176,147

240,820 239,457

253,138 264,946

132,880 151,771

(단위 : 호)

2,000

0 4,000 6,000 8,000 10,000

인천 부산 대구 광주 대전 울산

1,592 9,488

3,124 4,331

684 1,797

수도권 광역시 기타지방

10,000 0 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 (단위 : 호)

10년 1월

10년 11월 11년 9월

12년 7월

13년 5월

14년 3월

15년 1월

15년 11월 16년 9월

17년 7월

18년 5월

19년 3월

20년 1월

[그림 35] 2020년 1분기 기타지방 입주물량

[그림 38] 지방시장 미분양 물량 추이

(단위 : 호)

1,000

0 2,000 3,000 4,000 5,000

세종 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 609

2,965 4,236

2,164 3,744

2,873 3,927

4,519

1,090

전남 경북 경남 제주

강원 충북 충남 전북

0 4,000 8,000 12,000 16,000 (단위 : 호)

'18.01 '18.07 '19.01 '19.07 '20.01

2017년 이후 전반적인 주택공급 정책은 크게 신도시, 재생, 복지 3부분으로 구분 가능

●2017년현정부출범이후발표된주택정책중공급관련정책은크게3가지성격을가짐

●3기신도시및거점지역공급확대로대표되는신규주택정책,기존주택·도시를재생하는도시재생뉴딜정책

●공공임대혁신을통한공공주택공급확대정책이포함된주거복지로드맵1.0/2.0을통한종합적주거복지정책

Ⅲ. 새로운 주거복지 정책의 방향

2017년 이후 주택공급 정책은 크게 신도시, 재생, 복지 3가지로 구분 주거복지 로드맵 2.0은 1.0을 계승 보완하여 4가지 방향성을 재설정 주거복지 정책 진행으로 2025년 이후 주택시장의 구조적 변화 예상

●

●

①

②

③

④

[그림 40] 기존 주택·시가지 재생

[그림 39] 신규주택 공급 [그림 41] 공공임대 포함 종합적 주거복지 정책

도심내 주택공급확대 신혼희망타운 조기공급

10만호 수도권신규

공공택지 10만호공급

서울과 1기신도시사이

3기신도시 20만호공급

우리동네살리기

수도권30만호등 공공주택 100만호공급

(’17~’25)

임대주택 정책 통합．확대

통한 공급혁신

경제기반재생 일반근린형

도시재생 혁신지구

제도개선등 실천기반구출

주거취약 계층지원

지역상생 협력정책 주거정비지원형

신사업 유형 (’19, 12 개정) 중심시가지형

생애주기별 주거지원및 금융지원

생애주기별 맞춤형 주거지원정책

총괄사업관리자 뉴딜 경제기반형

신사업 3기

신도시 및 거점지역 주택공급 확대

도시 재생 뉴딜 정책

주거 복지 로드맵

1.0

주거 복지 로드맵

2.0

조사

·

주거복지로드맵 2.0은 1.0을 계승하고 내용을 보완하여 4가지 방향성을 재설정

❶공공임대주택공급혁신정책으로다양한문제점이산재한공공임대주택정책을통합하고공급량을확대

❷1인가구증가,노령인구증가,저출산등으로인해주택수요구조가변화함에따라생애주기별주거지원정책강화

❸노후되고열악한주거의질상향정책

❹생활SOC확충등을통한지역상생및주거복지개선환경조성

-생활SOC확충및복합개발:지역의견을반영한공공임대+문화+복지복합SOC추진 -공공임대주택유형별품질혁신디자인및주거품질개선

-지자체역량강화를위한체계정립및접근성제고를위한다양한노력정책지원 -열악한주거의질향상을위해수요발굴

-주거의질향상을위한체계구축및이를통한보증금,이사비,돌봄서비스등종합지원

-반지하,쪽방,고시원,노후주택등낙후되고위험한주거지의질상향을정책적으로지원 -청년독신가구주거지원/신혼부부맞춤형주택공급/고령자및저소득층위한주택공급

-2025년까지청년주택35만호,신혼부부40만호,고령자주택8만호공급

-1인가구증가,저출산및고령화인구트랜드변화에따라생애주기별다양한주거복지지원 -장기공공임대주택240만호공급25년공공주택재고율목표10%설정

-복잡하고다양한공공임대주택유형통합->임대주택기준및유형일원화

-중산층도만족가능한평형및품질임대주택공급/소득수준에맞는임대료책정

-다양한계층,연령,가구유형이거주가능한소셜믹스형임대주택정책실행

지역상생 주거복지 환경조성 주거의질 상향정책 생애주기별

맞춤형 주거지원정책 공공임대주택

정책통합．확대통한 공급혁신

주거 복지 로드맵

2.0

자료:국토교통부

주거복지 로드맵 2.0

자료:국토교통부,통계청

도심외곽중심 공급으로인해 도심직장접근성악화 소형면적위주

공급으로인해 품질문제및 부정적인식확산 정책목표및대상

과도한정책변경 세부사항인식혼란

1.영구임대 2.50년임대 3.국민임대 4.분양전환 5.행복주택 6.사원임대 7.기존매입 8.장기전세

-공공주택추가

70만호(’21~’25)

공급을위한

신규도심부지확보

1.서울도심부지

수도권서울근접부지 2.지방지자체제안부지 3.도시재생부지 4.재건축재개발의무

임대비율

-40m²미만47%

-40~60m²미만40%

-60m²미만소형주택

약90%

-60m²이상대부분

분양전환주택

-기존복잡한유형을

하나로통합

입주자격임대료체계

등제도전반개선

-중산층까지

포괄하는공공임대

공급을위해

면적및품질상향

입주자격통합

임대료체계또한

소득연동형으로개선

-국민임대주택

도심외곽대규모

택지개발사업지

의무비율건설

-보금자리주택

그린벨트해제지역

건설

유형 통합 및 면적 다양화 도심 부지확보

직주 근접성 문제 소형면적 위주 공급

정책 변화 多

기존 공공임대 문제점 : 너무 많은 유형, 복잡한 입주조건, 소형 면적 위주 등

●기존공공임대정책은빈번한정책변경으로인해유형,입지,면적,재원,품질,입주조건등다양한문제점이산재

●공공임대유형및입주조건등이과도하게복잡해져수혜계층간배분형평성문제또한발생

●현공공임대재고물량약200만호수준(’20잠정치),무주택임차가구는약870만가구(’18년),수요에비해공급이부족

0 100,000 200,000 300,000 500,000

400,000 600,000

85m² 이상

40m² 40~60m² 60~85m²

행복주택 기존주택

매입 5년

임대 장기전세

주택 10년

임대 영구임대

주택 50년 임대

주택 국민임대

주택

분류 ’18 기준 ’20 잠정치 ’25 목표치

공공임대주택 약157만 (157+42.9)

약200만 약240만 무주택

임차가구 870만 - -

국민임대주택(40.7%) 10년임대(15.8%)

50년임대주택 (8.4%) 5년 임대

(4.8%) 장기 전세 (2.4%)

사원 임대 (1.4%) 전세임대(14.9%) 영구임대주택

(15.7%) 매입임대

(8.9%) 행복주택 (2.8%)

공공임대 공급 혁신 : 공공임대주택정책 문제점 완화를 위한 정책 통합 및 공급확대

●로드맵2.0은직주근접성문제완화를위해서울도심및서울근접부지를확보,향후5년간약70만호공급을계획

●또한,유형및입주조건이복잡해진기존정책의문제점을보완하기위해유형통합등제도전반을개선

●기존저소득층뿐아니라중산층을포괄하는임대주택공급을위해,공공임대품질제고및공급평형상향등추진

조사

·

주거취약계층 지원 : 수요 발굴을 중심으로 주거의 질적 상향을 적극적으로 지원

●쪽방,노후고시원,반지하등주거의질자체가열악하고위험한수준인가구들을중심으로다양한형태의정책지원

●주거상향을위해찾아가는수요발굴체계를구축하는한편공공임대주택이주를지원,지원대상또한다양하게확대

●

자료:국토교통부

-공공임대시범모델마련’22년공공임대총재고200만호 -순환형이주지원,기존거주민전원재정착원칙

-쪽방촌,노후주택밀집지역주민을위한임대주택공급 -역세권등불량거주지개선으로1인가구임대주택공급

-수요발굴을통해’25년130만지원확대,임대료현실화 -2차기초생활보장종합계획을통해지원확대지속검토

-주거환경이열악한가구를중심으로수요발굴체계구축 -취약주거가구전수조사,공공임대우선공급등지원강화

노후 영구임대

재정비 낙후 주거지

개선 정책

지원대상

확대 기준임대료

현실화 주거급여

지원강화

수요발굴 체계구축

공공임대 이주지원 주거상향

지원 쪽방

노후 고시원

반지하

노후주택

노후공공 임대주택

생애주기별 주거지원 : 인구 및 가구 구조 변화에 맞춰 생애주기별 주거복지 제공

●1인가구증가,저출산,고령화등인구및가구구조가변화함에따라주택에대한기존수요성향또한크게변화

●주택시장환경패러다임변화에따라생애주기에따른주거니즈가다양해지고있으나,이에대한정책지원은부족

●로드맵2.0은1인가구및고령화가구에대응하는한편,저출산문제대응을위해신혼부부등에관한정책지원진행

쪽방촌/역세권

불량주거지

개선 자료:국토교통부

1인 가구 ，고령화 가구 대응 강화 저소득취약계층 지원 신혼부부 다자녀 지원 저출산 대응

●

●민간공유주택 활성화

●청년주거비 별도지원

●

1.노후고시원거주자

이주시보증금융자

*금리1.8%,5천만限

●

●

●

자녀가구지원확대

●

●

적정면적공공임대 주택신규공급 2.다자녀가구

대출한도금리우대 지원강화 2.0

계획

1.0 성과

공공주택8.6만 금융지원15.8만

공공주택19.7만 금융지원23.2만 공공주택2.3만

집수리지원0.7만

공공주택8.4만 금융지원15.3만

청년가구 노령층 일반．저소득층 신혼부부 다자녀가구

지역상생 환경 조성 : 지역주민을 위한 실효성 있는 공공 허브 시설 공급

●노후공공임대시설의슬럼화가가속화됨에따라공공임대에관한편견또한확대,이로인해신규공급차질발생

●기존·신규공공임대의여유공간을활용하여지역커뮤니티및문화공간을SOC사업으로확충

●디자인개선,다양한특화설계도입등주거품질향상에관한노력및지자체중심의다양한정책추진

[그림 46] 캡션요청

지역주민 공동이용공간 생활 SOC 개발

우수 지자체 지원을 통한 지자체 역량강화

디자인 개선 등을 통한 주거품질향상

주거복지 정보 접근성 제고

●일부 노후 공공임대주택의 슬럼화 및 임대주택에 관한 편견 확대



●공공임대주택 여유공간 등을 활용한 지역커뮤니티 SOC 확충

-(기존단지)단지내노후상가리모델링등생활SOC공간확보 -(신규단지)공모사업을통한공공임대,문화,복지복합공간추진

●수도권 및 지방 지자체 등이 참여하는 주거지원 협의체 구성

●현장역량 강화 및 재정 인센티브 제공

-현장역량강화를위해’25년까지모든市,區주거복지센터설치

-지역별종부세증가분주거재원전환등의다양한인센티브제공

●공공임대 디자인 혁신 및 취약계층 주택 주거품질 개선 사업 추진

-주거복지예산확대를통해공공임대주택지원단가인상추진

●다양한 특화 설계 도입을 통해 주거복지 품질 향상

-신혼부부,청년,고령자,주거취약계층등을위한다양한특화설계

●희망 공공임대주택 정보 접근성 제고를 위한 민간 플랫폼 협업

-다방,집토스등민간업체와협업을강화정보제공통로개선

●공공주택 이용자 편의를 위한 입주자 모집 캘린더 제작(’20.4)

조사

·

정책 전망

●공공임대유형통합,부지확보및공급확대로임차시장안정화기여예상

●공공임대소득요건개선·품질향상으로중산층이선택가능한임차유형확대

●생애주기별맞춤형주거복지로혼인기피,저출산등의다양한문제완화기대

Ⅳ. 결론 및 시사점

2020년 1분기 전국 주택매매가격 소폭 상승, 거래량 크게 증가

로드맵 2.0은 공공임대 혁신 및 생애주기 주거지원 등이 포함된 종합 주거복지 정책 새로운 주거복지 정책으로 임차시장 안정화 및 주거기반 문제 완화 예상

●

●

●

●

시장 효과 주거 복지 로드맵

2.0

주택 시장 환경

1) 공공임대 유형 통합 및 공급확대로 일반적 주거의 한 형태로 공공임대 기능 확대 예상, 품질개선으로 이미지 제고 2) 공공임대 소득요건 개선 및 부지확보, 향후 중산층의 선택가능한 임차유형으로 공공임대 주택 자리잡을 것으로 예상 3) 생애주기별 가구 형태를 위한 다방면의 주거복지 정책으로 청년 1인 가구, 노령가구 등 주거 수요 충족 4) 다양하고 종합적인 주거복지 정책으로 주택문제에 기반한 혼인기피, 저출산, 독거노인 등 다양한 문제의 완화 기대

공공임대

유형통합/공급확대

240만호공급

공공임대재고율 10%달성/

공공임대의전반적 공급부족완화

저출산대응및 생애주기별 주거복지정책

청년주거문제로 인한혼인기피완화/

다양한계층의

주거안전망확보

중산층수요를 위한공공임대 소득요건개선/

평형상향등품질제고

공공임대품질, 이미지제고/중산층

임대수요충족

지역별공공생활

문화SOC공급 지역상생체계구축

공공임대시설 기피경향완화및

다양한지역사업 일자리확충