단독주택보증제도 도입배경 및 발전과정
일본의 주택보증제도는 2009년 10월부터 주택 하자보증이 의무화되면서 새로운 전기를 맞고 있 다. 주택하자보증이 의무화되면서 기존의 독점적 주택하자보증 시장에 경쟁체제가 도입되었고, 기 존에 독점적 지위를 갖고 있던 보증사는 시장 점 유율면에서 2위로 밀려난 상태다. 또한 주택하자 보증이 의무화되고 이를 기반으로 한 보증사들이 경쟁하면서 주택완성보증, 지반보증, 리모델링보 증, 기존주택 매매보증 등 다양한 보증 상품들이 개발되어 판매되기 시작하는 단계다.
우리나라의 경우도 하자보증 상품이 판매되 고 있으나 보증 가입이 의무화되지는 않은 상황 이며, 주로 아파트를 중심으로 시장이 형성되어 있다. 반면 일본은 아파트뿐만 아니라 단독주택 에도 동일하게 보증이 적용되고 있어 우리와는 차 이가 있다.
일본의 주택보증제도는 1970년대로 거슬러 올
라가 그때부터 주택성능보증제도에 대한 필요성 을 인식하기 시작했다. 오일쇼크로 인한 건설자재 부족, 부실공사 등 주택의 품질 결함에 따른 사회 문제가 부각되면서 1975년 건설성에서 주택성능 보증제도의 필요성을 인식하고 제도 도입을 검토 하기 시작하였다. 그리고 1980년 홋카이도 구시 로지구에서 시범적으로 신축 단독주택에 대한 주 택성능보증을 운영한 후 이를 토대로 전국으로 확 대하기 위하여 1982년 (재)성능보증주택등록기 구가 설립되었다.
이렇게 시작된 일본의 주택보증은 1990년대 들어서 한 번의 전기를 맞았다. 1998년 지방공사 건설 주택에서 큰 하자문제가 발생하면서 1998 년에 주택건설 하자 발생과 주택품질확보법을 제 정하게 된 것이다. 그 이후 국회의 논의를 거쳐 민법의 하자보증책임의 특례로 제3의 하자보증책 임 특례가 추가되었다. 후속조치로 1999년 주택 의 품질확보의 촉진에 관한 법률(이하 ‘주택품질 확보법’)이 제정되었다. 이 법에서는 주택품질확 해 외 리 포 트
일본의 주택보증제도
김민철｜국토연구원 책임연구원
시제도, ② 주택분쟁에 관한 상담체제와 재판 외 분쟁처리제도(Alternative Dispute Resolution:
ADR), ③ 하자보증책임 특례 등이 도입된다.
일본 주택보증제도가 본질적인 전환을 맞게 된 것은 2000년대 들어서다. 2005년에 구조계산서 위조문제가 발생하면서 일본 사회 전체에 큰 충격 을 주었다. 이로 인해 주택사업자가 하자보증책임 을 다하지 못하는 경우, 주택구입자들이 매우 불 안정한 상태에 빠지게 되는 것이 밝혀지면서 사회 문제화되었다. 이에 따라 하자책임에 대한 제도적 보완의 필요성이 대두되었다. 후속조치로 2007년 주택구입자에 대한 소비자피해 보호를 위하여 주 택하자보증책임의 이행의 확보 등에 관한 법률 (이하 ‘주택하자보증이행법’)을 제정·공포하였 다. 그리고 2008년 4월에는 주택하자보증보험법 인의 지정과 특별분쟁처리체계가 정비되었다.
2000년대 일본 주택보증제도의 핵심은 의무적 하자담보책임제도의 시행이다. 2009년 10월부터 신축주택을 공급할 때에는 의무적으로 하자보증 금을 공탁하거나 하자담보책임보험에 가입해야 하는 의무제도가 시행되었다. 주택품질확보법에 근거하는 하자보증책임을 지는 업체 중에서 주택 의 건설공사를 시공하는 건설업자(건설업법에 의 한 허가업자) 및 주택을 판매하는 부동산업자(택 지건물거래업법에 의한 면허업자)는 주택하자보 증이행법을 따라 신축 주택(건설 및 판매)의 하자 보증 책임에 대한 이행확보조치를 해야 하는 의무 가 발생했다. 이행확보조치의 구체적인 방법은 ① 보증금의 공탁 또는 ② 주택하자보증책임보험에 가입하는 것이다.
주택하자보증책임보험의 보험업무는 국토교통대 신이 지정한 주택하자보증책임보험법인이 수행 한다. 주택하자보증책임보험법인은 100% 순수한 민간법인이다. 일본에서는 현재 5개의 주택하자 보증책임보험법인이 활동 중이며, 이들이 설립한 협회가 있다.
가장 대표적인 주택보증회사는 주식회사 주택 보증기구(Organization for Housing Warranty:
OHW)다. 이 회사는 당초 우리나라의 주택공제 조합과 유사한 형태를 유지하면서 독점적인 지위 를 누리고 있었으나 최근 경쟁체제의 도입과 함께 민영화된 상태다. 현재는 시장 점유율에서 2위를 차지하고 있다.
1980년에 설립되었으며, 자본금은 12억 2천만 엔이다. 30여 년의 주택보증업무 경험이 있다는 강점이 있고, 1980년 설립 당시에는 신축 단독주 택을 대상으로 한 주택성능보증제도의 창설과 함 께 주택 성능보증 등록기구 형태로 발족하였다.
2008년 주택하자담보이행법률에 따른 주택하자 보증책임 보험법인으로 지정되면서 경쟁체제에 진입했다. 2012년 5월까지 총 108만 호의 주택보 증실적을 기록하고 있다.
주식회사 주택안심보증은 1999년에 설립되었 다. 자본금은 4억 6,550만 엔, 직원 수 127명이 다. 2008년 5월에 국토교통대신이 지정하는 주택 하자담보책임보험법인으로 지정되었다.
주식회사 일본주택보증검사기구는 1999년에 설립되었으며, 자본금 규모는 10억 엔 수준이다.
보증상품으로는 주택하자보증책임보험, 리모델 링보험, 기존주택보험이 있으며, 주택성능표시,
건축물 검사 및 평가 등의 업무도 수행하고 있다.
주식회사 하우스G맨은 2000년에 설립되었으 며, 자본금은 3억 40만 엔이다. 등록된 성능평가원 은 186명이고, 현장검사원은 2,329명이다. 주택하 자보증책임보험, 리모델링보험, 기존주택보험 등
의 보증 상품을 취급하고 있으며, 주택성능표시, 건축물 검사 및 평가 등의 업무도 수행하고 있다.
하우스플러스 주택보증주식회사는 2008년에 설립되었으며, 자본금은 9억 700만 엔이다. 직원 수는 103명이고 668명의 평가원을 보유하고 있다.
주택하자보증책임보험, 리모델링보험, 대규모 수 선 하자보증, 기존주택보험 등의 보증 상품을 취급 하고 있다. 그리고 주택성능표시, 건축물 검사 및 평가의 업무도 수행하고 있다. 하우스플러스는 당 초 주택성능표시 업무를 목적으로 설립되었다. 따 라서 평가와 감리 부분에 있어서 경쟁력을 갖춘 상 태에서 주택보증기관으로 지정되면서 현재는 일본 주택보증시장에서 1위를 점하고 있다.
해 외 리 포 트
▲ 검사원이 체크리스트를 보여주고 있다.
<그림 1> 검사원의 주택하자 심사
▲ 검사원과 시공업체 직원이 검사항목 점검하고 있다.
▲ 검사원이 나사 조임 상태 지적하고 있다.
▲ 검사원이 방수처리 상태를 지적하고 있다.
▲ 시공업체 직원이 지적한 사항을 바로 조치하고 있다.
으로 의무화되어 있는 하자보증 상품을 주로 취급 하면서 그 외에 각 보증사의 특성에 맞게 보증 상 품을 개발하여 판매하고 있다. 또한 주택성능평가 업무와 같이 보증과 직접적으로 상관이 없는 업무 를 수행하기도 한다. 다만 동일 법인에서 금융업 무와 건설 관련 업무를 동시에 수행할 수 없도록 되어 있어서 금융 관련 업무를 수행하는 보증사들 은 별도의 법인을 두고 있다.
일본 주택보증사들의 가장 큰 특징 중 하나는 하자 여부를 검사하는 검사원(inspector)을 고용 한다는 점이다. 물론 고용의 형태는 회사의 상황 에 맞게 직접고용이나 회원등록, 혹은 외주의 형 태 등을 적절히 활용하고 있다. 대표적으로 하우 스플러스의 검사원 조달구조를 보면 다음과 같다.
본사는 동경에 있고 95%를 위탁하고 있다. 전국 에 2,500명의 검사원이 있으며, 본사에는 30~35 명의 1급 건축사들이 있고, 이들을 대상으로 월 1~2회의 교육을 실시하고 있다.
검사는 주택 시공 중에 통상 3회에 걸쳐 이루어 진다. 초기 구조 공사 이후, 벽과 기둥 등 구조 공 사 진행 중, 그리고 준공 직전이다.
보증사의 본사가 대부분 동경에 소재하고 있 고 일본 전역을 대상으로 해야 하므로 보증 영업 은 대리점을 활용하는 경우가 많다. 전국적인 지 점망을 갖춘 보증사는 OHW와 하우스플러스 주
영업을 적극 활용하고 있으며, 월 1회 정도의 교 육을 통해 대리점 영업자와 검사원들에 대한 교육 을 실시하고 있다.
주택하자담보책임보험협회는 시공사와 보증 사 간의 하자 관련 분쟁을 조정하는 역할을 수행 한다. 최근 2년간 1건의 처리 실적이 있을 정도로 분쟁 자체가 많지 않다. 분쟁 조정 외에 협회의 중 요한 업무는 소비자 보호를 위한 기금 운용이다.
시공사 귀책으로 하자가 발생하여 보증사에 보증 책임이 없는 상황에서 시공사가 도산한 경우 소비 자를 보호할 수 있는 수단이 없다. 따라서 이 경우 협회에서 운용하는 기금에서 지불해주는 시스템 을 갖추고 있다. 기금은 보험료 납부 시 일정률을 떼어서 적립하는 방식으로 조달된다.
보증의 종류, 내용 및 범위
대표적인 주택보증으로는 의무화된 하자보증이 있으며, 하자보증은 공탁과 보증으로 구분된다.
보증의 경우에는 현장검사비용을 포함하는 보증 수수료가 1주택당 8만 엔이다. 이에 비해 공탁의 경우에는 100호의 주택에 대하여 1억 엔이 필요 하고, 1만 호의 주택에 대해서는 3억 4천만 엔이 필요하다. 따라서 대량으로 주택을 공급할 경우에 는 공탁 쪽이 유리하다. 대규모업자는 공탁을 이
<표 1> 보증금 공탁과 보험 가입 주택 현황
구분 보증금 공탁 보험 가입 합계
건설업자가 건설해서 개인 발주자에게 주택을 넘겨준 호수
158,144호
(48.3%) 169,084호
(51.7%) 327,228호 (100%)
부동산업자가 주택을 판매한 호수 68,916호
(52.7%) 61,743호
(47.3%) 130,659호 (100%)
용하고 중소업자는 보험을 이용하는 경향이 있다.
2010년 3월 기준 보증금 공탁과 보험에 가입한 주택 호수를 보면, 보증금 공탁과 보험 가입에 큰 차이 없이 대체로 비슷하게 분포하고 있다.
2010년 3월 기준 보증금 공탁과 보험에 가입한 업체 현황을 보면, 보증금의 공탁보다는 보험에 가입한 업체의 수가 월등히 많게 나타난다. 주택 호수를 기준으로는 보증금 공탁이나 보험으로 가 입된 수에 큰 차이가 보이지 않으므로, 대기업들 이 대규모로 주택을 공급하는 경우 보증금 공탁을 선호하고, 소규모 업체들이 소규모의 주택을 공 급하는 경우 보험에 가입하고 있음을 알 수 있다.
주택하자담보이행법 제19조 제1호에 따라 신 규주택에 대한 하자보증책임보험은 의무가입 대 상이다. 의무가입 대상이 되는 경우로는 주택을 신축하여 공사한 등록건설업자가 개인에게 주택 을 인도한 경우와 신축주택 판매자(중개업자)가 개인에게 주택을 인도한 경우다. 나머지는 의무 가입 대상이 아니다(리모델링 하자보증책임보험, 기존주택 하자보증책임보험, 공동주택 대규모 수 선공사 하자보증책임보험은 임의사항).
하자보증을 강제하는 방법으로는 과태료와 형 사상 징벌 등이 있다. 그리고 건설업체는 6개월에 한 번씩 신축건수 등의 실적을 국토교통성에 보고 하도록 되어 있으며, 이 과정에서 이행 여부를 파 악할 수 있으므로 하자보증의 준수 여부도 자연스
럽게 파악된다.
보험의 보험료율은 주택하자보증 책임보험 법인에 따라 다르지만, 평균적으로 단독주택(약 120m2)이 약 7∼8만 엔, 공동주택(20가구, 4층건 물, 평균 75m2)이 약 100∼110만 엔(1가구당 약 4∼5만 엔대)이다.
주택하자보증은 주택하자보증이행법에 근거하 는 보험으로, 모두 주택사업자를 대상으로 제공된 다. 이 보증은 신축주택 주택사업자(건설업자, 부 동산업자 등)가 주택하자보증 책임보험법인과 체 결한다. 주택의 기본적인 내구성능 혹은 방수성능 을 만족시키지 못할 경우에 피보험자인 주택사업 자가 주택취득자에 대하여 10년간 하자보험책임 (무료로 보수하는 의무)을 부담하는 것이다. 한편 주택사업자가 도산 등에 의해 하자보증책임을 이 행할 수 없을 경우에는 주택취득자에게 직접 보험 금을 지불한다. 보증범위는 손해액에서 10만 엔을 제한 금액의 80% 한도, 1호당 2천만 엔 한도다.
주택리모델링 하자보증책임보험은 주택 리모 델링 공사의 도급업자인 리모델링 사업자가 리모 델링공사 부분의 하자에 대해서 하자보증 책임을 이행했을 경우에 그 손해를 보전하는 것이다. 리 모델링사업자가 도산 등에 의해 하자보증책임을 이행할 수 없을 경우에는 주택하자보증책임 보험 법인이 리모델링 공사의 발주자에게 직접 보험금 을 지불한다. 보증범위는 손해액에서 10만 엔을 해 외 리 포 트
<표 2> 보증금 공탁과 보험 가입 업체 현황
구분 보증금 공탁 보험 가입 공탁과 보험 병행 합계
건설업자 101업체
(0.4%) 26,059업체
(99.5%) 39업체
(0.1%) 26,199업체 (100%)
부동산업자 75업체
(1.2%) 6,071업체
(97.9%) 56업체
(0.9%) 6,202업체 (100%)
기존주택매매 하자보증책임보험(부동산업자 타 입)은 부동산업자가 판매한 기존주택(중고 주택)에 하자가 발생한 경우의 보수비용 등을 제공하기 위한 보험이다. 부동산업자가 도산 등에 의해 하자보증책 임을 이행할 수 없을 경우에는 주택하자보증 책임 보험법인이 소비자(주택소유주)에게 직접 보험금을 지불한다. 보증범위는 손해액에서 10만엔을 제한 금 액의 80%, 1호당 1천만 엔 한도다.
기존주택매매 하자보증책임보험(개인 타입)은 기존주택의 소유자(개인)가 그 주택을 매각할 경 우 제3의 검사기관이 판매 전에 해당 주택을 검사 하고, 그 검사 결과에 따라 소비자(주택소유주)에 대해 하자보증을 할 경우 보증책임을 보완하기 위 한 배상책임보험이다. 한편 검사기관이 도산 등에 의해 하자보증을 할 수 없을 경우에는 주택하자보 증 책임보험법인이 소비자(주택소유주)에게 직접 보험금을 지불한다.
공동주택 대규모 수선공사 하자보증책임보험은 대규모수선공사의 도급업자인 대규모수선공사 등 록사업자가 공사부분의 하자에 대해 하자보증책임 을 이행했을 경우에 보수비용을 조
달하기 위한 보험으로, 아파트 공 용부문과 임대주택의 대규모 수선 공사를 대상으로 한 주택하자보험 이다. 대상주택은 4층 이상 또는 500m2 이상의 분양 및 임대 아파 트로, 건축구조는 RC조, SRC조, S조가 대상이다. 구조내력 주요부 분에 관한 개보수 공사를 실시하는 경우에는 내진기준을 준수하는 주 택이 대상이 된다. 대규모수선 공
을 이행할 수 없을 경우에는 주택하자보증 책임보 험법인이 발주자(공동주택관리조합)에게 직접 보 험금을 지불한다. 보험을 이용하기 위해서는 주택 보증기구에 등록되어 있는 사업자여야 하며, 등록 기준은 건설사업법에 의한 건설업 허가를 받은 대 규모수선 공사업자다.
분쟁조정 절차
건설업자는 주택하자보증 책임보험법인을 통하 여 보증보험상품에 가입하고 이에 따라 보험료를 지불한다. 주택의 하자발생 시 주택구입자는 건설 업자에게 하자보수를 요구하고 건설업자는 이에 따라 적절히 보수한다.
하자에 따른 손해액 산정 방법은 다음과 같다.
시공사가 견적서를 보험사에 제출하면 견적서를 보증사가 평가하여 보수하여야 할 정도의 하자인 지를 판정하여, 시공 후 정산한다. 시공사가 없는 경우 개인이 수리업체를 찾아 견적서 제출한다.
입주자와 시공사 중 누구의 책임인지가 불분명하
<그림 2> 주택하자보증보험 하자처리 구조
건설업자 주택하자보증
책임보험법인
주택구입자 (주택건설공사 발주자) 보수 청구
하자발견
보험금 지급 보수
보험금 지급 보험금 청구 보험료 지불
보험금 직접 청구 - 업체 도산 시 - 불이행 시
해 외 리 포 트
여 분쟁이 발생하는 일은 거의 없다. 왜냐하면 대 부분 빗물 누수 형태의 하자이며, 이 경우 하자에 대한 책임 소재가 명백하기 때문이다.
건설업자는 지급한 보험금에 대하여 주택하자 보증 책임보험법인에 보험금을 청구하고 법인에 서는 이에 대한 보험금을 지급한다. 만일 주택건 설업자가 도산하거나 하자보수 요구를 이행하지 않는 경우 주택하자보증 책임보험법인이 직접 주 택구입자에게 보험금을 지급한다.
한계 및 시사점
주택의 주요 구조 및 빗물 누수 방지 이외의 부분 에 하자가 있을 경우 10년간의 하자보증책임이 의 무화되지 않고 계약서에서 2년간의 하자보증책임 기간을 규정하는 것이 일반적이다. 따라서 소비자 보호의 관점에서는 거주에 중대한 영향을 끼치는 모든 하자에 대해서 하자보증책임기간을 10년으 로 연장해야 한다고 하는 의견이 있다.
또한 신규주택 이외의 영역에 대한 의무화 확 대가 요구된다. 기존주택의 매매, 리모델링, 공동 주택의 대규모수선 등에 대한 보험은 임의사항이 며, 실적이 적은 상태다. 따라서 소비자보호의 관 점에서는 보험 가입을 법률로 의무화하는 범위를 확대해야 한다는 의견이 있다.
일본의 주택보증은 5개의 지정된 보증사 이 외의 금융사나 손해보험사에게는 개방되어 있 지 않다. 그러나 실제로 개방한다고 하더라도 손 해보험사들이 쉽게 주택보증 영역에 진입할 수 도 없는 상황이다. 왜냐하면 주택보증은 단순한 금융상품이 아니라 검사(inspection)라는 기술 적인 요소를 필요로 하기 때문이다. 주택성능평
가에서 노하우를 축적한 하우스플러스가 단기간 내에 시장 지배력을 확보할 수 있었던 것도 이 같 은 이유에서다.
우리나라의 경우 아파트에 대한 하자보증 체 계는 비교적 체계화되어 있다. 그러나 최근 건설 실적이 증가하고 있는 단독주택의 경우 이렇다 할 보증 상품이 전무한 상태이며, 소비자 보호를 위한 법적 장치도 취약한 상태다. 따라서 소비자 보호 차원에서 기술과 금융이 접목된 일본의 주 택보증 체계를 적극적으로 활용할 수 있을 것으 로 보인다.
