3.공공조합원+제도의+도입이+임대주택+확보에+미치는+영향+분석

공공조합원 제도의 도입이 임대주택 확보에 미치는 영향 분석

An Analysis on the Additional Rental Housing by Public Participation as Union Members

이승주*¹ Lee, Seung Joo

Abstract

The purpose of this study is to analyze that characteristic elements of Housing Redevelopment Projects(HRP) about the additional rental housing by public participation as union members. For this purpose, multiple regression analysis was performed by setting that the dependent variable is the number of additional rental housing and the independent variables are characteristic elements of HRP.

As results of this analysis, the study shows that the determinant variables of the number of additional rental housing are ; the area of the HRP union members’s land, the area of public-owned land purchased by HRP union, the proportion to disposal of property for HRP, the gap between HRP association members's and for-sale housing prices per ㎡, the difference between the actual price and the appraised price for public-owned land purchased by HRP union per ㎡. This result implies that (Regression Equation) can be estimated to the number of additional rental housing and we should consider characteristic elements of HRP on applying public participation as union members in HRP.

색인어 : 주택재개발사업, 공공조합원, 임대주택

Keywords : Housing Redevelopment Project, Public Participation as Union Members

* 본 학회 이사. 서경대학교 도시공학과 교수(주저자: [email protected])

Ⅰ. 서론

1. 연구의 배경 및 목적

주택재개발사업은 도시 내 노후⋅불량한 주거 밀집지역의 주택을 개선하고, 기반시 설을 정비하는 공공성이 요구되는 도시계획사업이다. 그러나 민간의 자본력에 의존하 여 사업을 추진함에 따라, 공공성보다는 사업성에 초점이 맞춰지게 되었다. 이로 인해 각종 부정⋅비리, 주민간의 갈등, 원주민 재정착률 저조, 세입자 주거 대책 부족의 문 제점 등이 발생하였다. 이러한 문제를 해결하기 위한 노력으로 민간은 사업의 시행으 로 얻은 개발이익을 세입자용 임대주택건설, 주거이전비 지급 등의 방법을 통해 사회⋅

공익적 차원에서 부담하고 있다. 반면 공공은 노력에 비해 사업의 시행으로 많은 개발 이익을 얻고 있지만 세입자 주거 대책 부족의 문제점 등에 대해서는 민간보다 소극적 으로 대응하고 있다. 따라서 공공은 주택재개발사업을 통해 얻은 개발이익을 주민을 위해 보다 적극적으로 활용할 수 있는 방안을 찾아야 한다.

공공의 개발이익을 지역 주민을 위해 활용하는 방안중 하나로,‘공공조합원제도’를 고려해 볼 수 있다. 이는 정비구역 안에 토지를 소유한 국가나 지방자치단체가 조합원 의 자격으로 주택재개발사업에 참여하여 분양받은 주택 및 상가를 세입자의 주거안정 을 위해 임대주택 등으로 활용하는 제도이다.(국회도시재생선진화포럼,2010)

공공이 조합원으로 주택재개발사업에 참여할 시 추가 확보된 임대주택이 세입자 주 거 대책 마련에 얼마나 영향을 미치는 지에 관하여 객관적이고 실증적인 규명이 필요 하다. 또한, 구역별 주택재개발사업의 특성요소가 임대주택 추가 확보에 어떠한 영향 을 미치는지에 대한 분석도 요구된다. 따라서 본 연구의 목적은 공공이 조합원으로 참 여함에 따라 주택재개발사업의 특성요소가 임대주택 추가 확보에 미치는 영향을 분석 하는 것이다. 본 연구의 결과는 주택재개발사업에 있어 공공 참여 방안 및 세입자를 위한 제도 마련⋅개선 및 정책결정의 기초자료로 활용될 수 있다.

2. 연구의 범위 및 방법

본 연구에서는 서울특별시에 위치하고 있는 주택재개발구역을 대상으로 하였다. 또

한, 대상지들은 주택재개발사업의 수입 및 비용에 관한 사항을 알 수 있는 관리처분계

획 인가를 받은 33개의 구역이다. 그리고 본 연구에서는 주택재개발사업에 있어 공공

이 조합원으로 참여함에 따라 추가 확보된 임대주택이 세입자 주거 대책 마련에 얼마

나 영향을 미치는 지를 분석하기 위해, 공공이 조합원으로 참여하기 전과 참여한 후의

주택 수를 비교하였다. 그리고 구역별 주택재개발사업의 특성요소가 임대주택 추가 확

보에 어떠한 영향을 미치는 지를 분석하기 위해, 종속변수를 추가 확보된 임대주택 수 로 독립변수를 구역특성요소, 사업특성요소, 자금운용특성요소로 하는 다중회귀분석을 실시하였다. 이를 위해 본 연구에서 사용한 자료는 관리처분계획에 포함된 관리처분계 획인가서 및 관리처분계획대상물건조서와 사업의 수입 및 비용에 관한 사항 등이 포함 된 자금운용계획서이다.

본 연구에서는 조합원 및 분양대상자의 자격 조건, 국공유지의 관리처분 및 감정평 가에 관한 이론과 선행연구를 고찰하였다. 그리고 기초분석에서는 주택재개발구역의 자료를 바탕으로 대상구역의 특성을 분석하였다.

주택재개발사업에 있어 공공이 조합원으로 참여하기 위해, 도시재생선진화 포럼에 서 제시한 공공조합원제도(이하‘공공조합원제도’라 함.)에 제시되어 있는 내용을 따라 다음과 같은 전제조건을 설정하여 연구를 진행하였다. 첫째, 공공은 주택재개발사업시 정비구역 내 조합에게 매각하던 국공유지를 매각하지 않고, 이를 종전자산으로 주택재 개발사업에 투자하여 조합원의 자격을 얻게 된다. 이러한 조합원을‘공공조합원’이라 하였다. 둘째, 공공이 조합원의 자격을 얻어 주택재개발사업에 참여할 수 있는 최대 자 격 수를‘공공조합원의 자격 수’라 하였다. 공공조합원은 공공조합원의 자격 수 범위 내 에서 주택을 분양받을 수 있다. 셋째, 주택재개발사업에 있어 공공조합원이 분양받는 주택은 공공조합원제도에서 제시하고 있는 대로 임대주택으로 사용되게 되므로‘추가 확보임대주택’이라 하였다. 추가확보임대주택은 국민주택규모(85㎡) 이하의 일반분양 주택을 대상으로, 가장 작은 규모부터 차례로 전환하였다. 이는 주택재개발사업에 있 어 공공이 조합원으로 참여하여 확보하고자 하는 것이 임대주택으로, 큰 규모보다는 작은 규모라도 보다 많은 세대수를 확보하는 것이 더 중요하기 때문에 위와 같은 방법 을 사용하였다. 넷째, 분양받은 추가확보임대주택 수가 공공조합원의 자격 수보다 적 을 경우, 공공에서 추가분담금을 지원하여 1세대를 더 매입하는 것으로 가정하였다. 그 리고 분양받은 추가확보임대주택 수가 공공조합원의 자격 수와 같을 때 공공조합원의 권리가액이 남은 경우에는 다시 공공조합원에게 돌려주는 것으로 가정하였다.

공공 참여 방법은 다음과 같다. 첫째, 주택재개발사업에 공공이 조합원으로 참여하 기 위한 전제조건이 되는 조합매입 국공유지의 존재유무를 살펴보았다. 둘째, 공공조 합원제도에서 제시하고 있는 공공조합원의 자격 수 산정 기준에 따라 구역별 공공조합 원의 자격 수를 각각 산정하였다. 셋째, 산정된 공공조합원의 자격 수 범위 내에서 공 공조합원의 권리가액으로 분양 받을 수 있는 추가확보임대주택 수를 구역별로 각각 산 정하였다. 넷째, 공공이 조합원으로 참여하기 전의 주택 수와 공공이 조합원으로 참여 함에 따라 변화된 주택 수를 구역별로 비교하였다.

공공조합원제도에 의하면 조합매입 국공유지 면적은 임대주택 추가 확보에 가장 중

요한 요소가 된다. 그러나 비례율, 주택 분양가 등과 같은 주택재개발사업의 다른 특성

요소도 임대주택 추가 확보에 영향을 미칠 수 있다. 따라서 실증분석에서는 구역별 주 택재개발사업의 임대주택 추가 확보에 조합매입 국공유지 면적과 함께 어떤 특성요소 가 영향을 미치는 지를 분석하기 위해 다음과 같은 방법으로 연구를 진행하였다. 첫째, 주택재개발사업에 있어 각 구역별 특성요소와 공공이 조합원으로 참여함에 따라 공공 조합원이 분양받은 추가확보임대주택 수를 변수로 추출하였다. 둘째, 추출된 자료의 특성을 파악하기 위해 기초분석으로 기술통계량을 살펴보았다. 또한 특성요소간의 관 계를 알아보기 위해 상관분석을 실시하였다. 셋째, 추가확보임대주택 수를 종속변수로 하고 구역특성요소, 사업특성요소, 자금운용특성요소를 독립변수로 하는 다중회귀분석 을 실시하였다. 그리고 다중회귀분석의 결과로 얻은 다중회귀식을 바탕으로 공공이 조 합원으로 참여함에 따라 주택재개발사업의 특성요소가 임대주택 추가 확보에 미치는 영향을 분석하였다.

Ⅱ. 이론적 고찰

1. 조합원 및 분양대상자의 자격 조건

주택재개발사업에 있어 조합원은 ｢도시및주거환경정비법｣ 제2조에 따라 토지등소 유자로 하되, ｢도시및주거환경정비법｣ 제19조에 따라 토지 또는 건축물의 소유권과 지 상권을 여러 명이 공유하거나, 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하거나, 조합설립 인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하 여 동시에 여러 명이 소유한 때에는 그 여러 명 중 대표하는 1인을 조합원으로 본다.

그리고 분양대상조합원의 경우 ｢도시및주거환경정비법｣에서 기본적인 요건에 대해 정 하고 있으며, 구체적인 내용은 대부분 시⋅도 조례에 위임하고 있다. 더 자세한 내용은 조합원들이 협의하여 조합정관에서 정할 수 있도록 위임하고 있다.

먼저 서울특별시의 경우 ｢서울특별시도시및주거환경정비조례｣제27조 제1항에 따라 종전의 건축물 중 주택을 소유한 자이거나, 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90㎡이상인 자이거나, 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소 규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자이거나, 사업시행방식전환의 경우에는 전환되 기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자이거나, ｢도시재정비촉진을위한특별법｣

제11조 제4항에 의하여 재정비촉진계획에 따라 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택에 관한 보상을 받은 자는 토지등소유자로 봄과 동시에 분양대상조합원으 로 보고 있다.

｢도시및주거환경정비법｣ 제48조 제6항에 일정한 요건을 충족하는 토지등소유자가

다수의 주택을 소유한 경우 소유한 주택 수만큼 주택을 공급할 수 있다는 예외 규정이 있다. 이에 따라 투기과열지구 안에 위치하지 아니하는 재건축사업의 토지등소유자, 근로자숙소⋅기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자, 국가⋅지방자치단체 및 주택공사 등의 요건에 해당하는 토지등소유자에 대해 소유한 주택 수만큼 주택을 공급할 수 있도록 하였다.

여기에서 보다 적극적으로 공공이 재개발사업에 참여하여 임대주택을 추가 확보 할 수 있도록 한 내용이 본 연구에서 검토하는 공공조합원제도 내용이다. 이 공공조합원 제도에서는 공공이 현행 주택재개발사업에 있어 해당구역 내 토지만 소유한 자로 토지 등소유자가 됨과 동시에 조합원의 자격을 부여받아 공공조합원으로서 사업에 참여할 수 있는 제도이다. 그러나 본 연구와 같이 참여주체가 공공으로 여러 개의 필지를 공유 하여 주택재개발사업에 있어 공공이 조합원으로 참여하는 경우가 없어, 현재는 이에 대한 시⋅도 조례가 없는 상태이다. 이에 따라 주택재개발사업에 있어 공공이 조합원 으로 참여할 경우 분양대상자의 수를 산정할 수 없다. 따라서 본 연구에서는 주택재개 발사업에 있어 공공이 조합원으로 참여할 경우 분양대상자의 수 즉, 공공조합원의 자 격 수 [표 1]을 기준으로 하였으며, 이 세 가지 기준에 따라 각각 산정하여 가장 작은 최솟값을 공공조합원의 자격 수로 보도록 하였다.

구분 공공조합원의 자격 수 산정기준 (최소값 선택 및 소수점 이하 절사)

기준1 ◦구역별 조합원 수의 5%에 해당하는 수

기준2 ◦정비구역 내 토지의 필지 수에 대한 국⋅공유재산인 토지의 필지 수의 비율에 전체 조합원 수를 곱한 수 기준3 ◦정비구역 내 토지면적에 대한 국⋅공유재산인 토지면적의 비율에 전체 조합원 수를 곱한 수 표 1. 공공조합원의 자격 수 산정기준

※ ｢국회도시재생선진화포럼(2010), 도시정비사업의 공공성 강화를 위한 도시 및 주거환경정비법 개정 공청회｣의 제시안임

2. 국⋅공유지의 관리처분 및 감정평가

주택재개발사업을 시행하기 위하여 유상으로 매입하여야 하는 토지에 대한 감정평 가는 ｢도시및주거환경정비법｣ 제66조에 따라 아래와 같은 절차와 방법으로 이루어진 다. 정비구역 내 국공유지는 사업시행인가의 고시가 있는 경우 그 날부터 종전의 용도 가 폐지된 것으로 보고, 그 날을 기준으로 ｢토지보상법｣을 준용하여 ｢부동산가격공시 법｣에 의하여 감정평가해서 점유연고권이 인정되는 소유자에게 국공유지를 다른 사람 에 우선하여 수의계약을 할 수 있는 권한을 주고, 점유자가 없는 도로 등의 국공유지와 건축물 소유자가 매입할 수 있는 면적을 초과하는 국공유지의 경우에는 사업시행자가 매수하게 된다.

그리고 사업시행인가로 용도 폐지된 국공유지를 조합 또는 조합원에게 처분할 때에

는 용도폐지 전의 종전 용도와 관계없이 사업시행인가일을 기준으로 당해 사업 목적물 의 용도로 평가하여 처분한다. 또한, ｢도시및주거환경정비법｣에 의한 매각 및 불하시 감정평가액을 산정하는 경우 사업시행인가시점을 기준으로 인근 표준지의 공시지가를 기준으로 하되, 평가시 연도별 지가상승분 등 가격상승분을 반영한 금액, 즉 시가로 평 가⋅산정하여 매각 및 불하한다.

한편, 현행법상 국공유지의 경우 감정평가에 있어 매각 및 불하를 위해 국공유지의 종후가치만을 평가하기 때문에 감정된 종전평가액이 없다. 따라서 본 연구에서는 공공 조합원도 조합원으로서 분양대상조합원과 같은 절차와 방법을 따르기 위해 공공조합 원의 종전자산에 대한 평가액은 조합매입 국공유지면적에 분양대상조합원의 ㎡당 종 전토지평가액을 곱하여 산정하였다. 그리고 공공조합원의 종전자산에 대한 권리가액 은 공공조합원의 종전자산에 대한 평가액에 주택재개발사업에 있어 공공이 조합원으 로 참여함에 따라 변화된 비례율을 곱하여 산정하였다.

3. 선행연구의 고찰

현재까지 공공이 사업성 개선 혹은 공공성 확보 등 주택재개발사업에서의 문제점을 해결하기 위하여 간접적으로 주택재개발사업에 참여하여야 한다는 연구는 꾸준히 이 루어졌다. 그러나 본 연구에서처럼 공공이 직접 참여하여 세입자 주거 대책 문제를 해 소하는 방안을 다룬 연구는 사실상 없었다. 따라서 본 선행연구의 고찰에서는 주택재 개발사업에 있어 공공의 역할 확대 방안 및 사업성 개선방안, 세입자 문제점에 대한 개선방안 등과 관련된 연구와 임대주택 관련 회귀분석, 시나리오 및 시뮬레이션 기법 을 이용하여 분석한 연구를 중심으로 살펴보았다.

주택재개발사업에 있어 공공 참여 방안 및 세입자 문제점을 다룬 선행연구는 국회사 무처(2008), 채갑식(2008), 김해숙(2009)을 들 수 있다. 국회사무처(2008)는 세입자 보 호를 위한 정책 및 제도개선 대책을 제시하고 있다. 이 연구는 서울특별시 뉴타운⋅재 개발 현황 및 문제점과 뉴타운⋅재개발 지역의 세입자 문제 그리고 뉴타운재개발사업 에서 주거약자 보호를 위한 정책 및 제도개선 과제에 대하여 자세히 연구한 바 있으나, 설문조사 등 실증분석이 없다는 한계점이 있다.

채갑식(2008)은 공공 역할, 인센티브 부여, 주민조직참여, 재원확보방안에 대하여 개 선방안을 제시한 바 있다. 이 연구는 주택재개발사업의 전반적인 내용은 다루고 있으 나 세입자 보호측면에서는 구체적인 정책적 제안이 미흡하다는 한계점이 있다.

김해숙(2009)은 주택재개발사업에 있어서 세입자 보호를 위한 법적⋅제도적 개선방

안, 주거이전비 지급시기조정과 세입자보호원칙, 세입자 비용의 건물주 부담원칙의 정

립, 분쟁조정위원회 설치 및 시행, 재정착을 위한 법적 보호 장치 마련과 세제혜택 부

여 등을 제시하였다. 그러나 이 연구는 주로 문헌연구에 그치고 적절한 사례 연구를 통한 실증분석이 부족하다는 한계점이 있다.

시나리오 및 시뮬레이션 기법, 특성요소 관련 회귀분석을 이용하여 분석한 선행연구 는 이승주(2007), 정대운(2009), 이혁근(2012), 한창섭(2012)을 들 수 있다. 이승주(2007) 는 기존의 뉴타운계획에 의한 4개의 정비사업과 촉진계획에 의한 7개의 촉진사업을 대 상으로, 가정한 시나리오를 적용하여 두 사업방식간 비교를 통해 정비사업보다는 촉진 사업이 더 사업성이 좋은 사업방식임을 분석하였다. 또한 재정비특별법에서 정하고 있 는 특례조항 중 주택규모 완화, 임대주택 건설비율에 관해서 그 효과를 분석하였다.

정대운(2009)은 1990년 이후 구역지정을 받고 2000년 이후 준공인가를 마친 서울특 별시 내 34개 주택재개발구역을 대상으로 각 구역별 구역특성요소로 추출하고, 다중회 귀분석을 이용하여 주택재개발사업의 구역특성이 원주민 재정착에 미치는 영향을 분 석하였다. 분석에 사용된 변수는 조합원 재정착률 외 23개이다. 종속변수를 조합원 재 정착률, 세입자 재정착률, 원주민 재정착률로 하여 다중회귀분석을 실시한 결과, 조합 원 재정착률에 영향을 주는 구역특성요소는 무허가 비율, 건립가구 평균면적, 임대주 택 공급 세입자 비율, 주거대책비 지급 세입자 비율, 임대주택 건설 비율, 85㎡초과 가 구 비율, 조합설립에서 사업시행까지의 기간, 관리처분계획에서 준공까지의 기간이고, 세입자 재정착률에 영향을 주는 구역특성요소는 임대주택 공급 세입자 비율, 일반분양 가구 비율, 60㎡이하 가구 비율이며, 원주민 재정착률에 영향을 주는 구역특성요소는 건립가구 평균면적, 임대주택 공급 세입자비율, 임대주택건설 비율, 85㎡초과 가구 비 율, 관리처분계획에서 준공까지의 기간인 것으로 나타났다.

이혁근(2012)은 전제조건 및 시나리오를 바탕으로 주택재개발사업에 있어 공공이 조합원으로 참여함에 따라 조합과 공공 그리고 세입자에게 미치는 효과를 분석하였다.

이를 위해 공공 참여 전과 후의 비례율, 공공의 개발이익, 공급주택의 세대수를 비교 및 대응 표본 T검정(T-test) 하였다. 분석 결과, 공공이 조합원으로 참여함에 따라 조합 및 조합원에게 악영향을 미치지 않는 것으로 나타났다.

한창섭(2012)은 주택재개발사업의 개발이익에 영향을 미치는 계획요소를 선정하고,

다중회귀분석을 이용하여 주택재개발사업의 개발이익에 영향을 미치는 영향요인을 분

석하였다. 분석에 사용된 구역 수는 2004년 이후 관리처분계획을 인가받은 서울특별시

내 주택재개발구역 58개이다. 그리고 분석에 사용된 변수는 구역 전체면적 외 24개이

다. 종속변수를 주택재개발사업의 참여주체별 관점에 따라 총개발이익과 분양대상조

합원의 개발이익, 공공의 개발이익으로 하여 다중회귀분석을 실시한 결과, 총개발이익

에 영향을 주는 계획요소는 ㎡당 일반분양가, ㎡당 조합원분양가, ㎡당 직간접공사비,

국⋅공유지 면적 비율, 순부담율이고, 분양대상조합원에 개발이익에 영향을 주는 계획

요소는 ㎡당 일반분양가, ㎡당 조합원분양가, ㎡당 국공유지 매입 평가 차액이며, 공공

의 개발이익에 영향을 주는 계획요소는 ㎡당 임대주택 종후가치, 순부담율, ㎡당 국공 유지 매입 평가 차액인 것으로 나타났다.

이와 같이 선행연구의 대부분은 주택재개발사업에 있어 세입자의 법적지위, 세입자 주거 대책의 문제점 및 개선방안 등이 주를 이루고 있다. 그러나 본 연구는 선행연구와 차별화하여 시나리오 기법 및 회귀분석 등을 활용하여 공공이 조합원으로 참여함에 따 라 주택재개발사업의 특성요소가 임대주택 추가 확보에 미치는 영향 분석하였다. 그 내용이 공공이 조합원으로 참여함에 따라 추가 확보된 임대주택이 세입자 주거 대책 마련에 얼마나 영향을 주는지, 그리고 각 구역별 주택재개발사업의 특성요소가 임대주 택 추가 확보에 어떠한 영향을 미치는 지를 실증분석 하였다는 점에서 선행연구들과 차별성이 있다.

Ⅲ. 기초분석 및 공공 참여 방법

1. 대상구역의 특성

분석에 사용된 자료는 관리처분계획을 승인받기 위하여 구청에 제출하는 구역별 관 리처분계획승인신청서에 포함된 관리처분계획대상물건조서와 자금운용계획서이다. 연 구의 대상구역은 서울특별시 내 주택재개발사업 중 구청에서 자료의 취득이 가능한 [ 표 2]의 33개 구역이다. 분석 대상 구역별 사업규모의 기초통계량은 [표 3] 와 같다.

평균 사유지의 면적 비율은 약 80.9%, 평균 국공유지의 면적 비율은 약 19.1%로 나 타났다. 그리고 사유지의 면적 비율이 가장 높은 구역은 불광7구역으로 계획면적의 약 99.0% 이며, 국공유지의 면적 비율이 가장 높은 구역은 신당6구역으로 계획면적의 약 38.5% 이다. 평균 건폐율은 약 20.9%이며, 평균 용적률은 약 231.9%이다. 평균 공동주 택의 택지 비율은 약 80.8%, 평균 정비기반시설의 면적 비율은 약 19.2%로 나타났다.

그리고 공동주택의 택지비율이 가장 높은 구역은 돈암5구역으로 사업면적의 약 88.8%

이며, 정비기반시설의 면적 비율이 가장 높은 구역은 보문4구역으로 사업면적의 약 32.1% 이다.

서울 5대 권역 분석대상 주택재개발 구역

도심권 신계, 신당6, 신당7

동북권 전농7, 미아10-1, 쌍문1, 휘경2, 휘경4, 금호18, 돈암5, 보문3, 보문4, 정릉10, 종암6, 답십리16, 옥수12 서북권 아현4, 가재울3, 가재울4, 대흥3, 홍은12, 불광3, 불광4, 불광7, 응암3, 응암7, 응암8, 응암9,

서남권 흑석4, 흑석6, 고척3, 도림16, 본동5

표 2. 분석대상 주택재개발사업구역

조합원수 (명)

공공조합원의 자격수 (조합원 수 x 기준)

산정결과 (최소)

기준1-5% 기준2

(필지수 비율) 기준3

(면적 비율)

평균 665 33 122 (19.90) 124 (18.40) 330

최대값 (비율)

(해당구역) 2229

(가재울4구역) 111

(가재울4구역) 408 (18.80)

(가재울3구역) 543 (25.10)

(가재울3구역) 111

(가재울4구역) 최소값 (비율)

(해당구역) 145

(휘경2구역) 7

(휘경2구역) 5 (2.70)

(휘경4구역) 4 (2.80)

(휘경2구역) 4

(휘경2구역)

표준편차 556.10 27.78 100.50 125.74

표 4. 공공조합원의 자격 수 산정 결과

평균 최대값

(해당구역) 최소값

(해당구역) 표준편차

계획면적비율 (%)

사유지 80.9 99

(불광7구역) 48.8

(신계구역) 11.22

국공유지 19.1 51.2

(신계구역) 1

(불광7구역) 11.22

건패율(%) 20.9 27.8

(고척3구역) 11.9

(휘경2구역) 3.09

용적률(%) 231.9 265.8

(응암3구역) 194.5

(응암7구역) 16.08 구성비율 (%)

공동주택등택지 80.8 88.8

(돈암5구역) 67.9

(보문4구역) 6.09

정기기반시설 19.2 32.1

(보문4구역) 11.2

(돈암5구역) 6.09

표 3. 주택재개발사업구역의 규모

2. 공공 참여 방법 및 적용

1) 공공조합원의 자격수 산정 방법 및 결과

주택재개발사업에 있어 공공이 조합원으로 참여가 가능한 지, 그리고 가능하다면 공

공조합원의 종전자산은 얼마인지를 확인하기 위해 먼저, 정비구역 내 국공유지가 있는

지를 확인하고, 그 면적 및 필지 수를 확인하였다. 다음, 조합매입 국공유지의 면적을

확인한 후 이를 공공이 조합에 매각하지 않고 종전자산으로써 활용하여 주택재개발사

업에 조합원으로서 참여하였다. 다음, 공공조합원의 자격 수를 산정하였다. 이를 위해

먼저, 공공조합원제도에서 제시하고 있는 3가지 기준을 사용하여 각각의 공공조합원의

자격 수를 산정하였다. 그리고 공공조합원제도에 준하여 산정된 3가지의 값들 중 가장

작은 최솟값을 공공조합원의 자격 수로 보았다. 이와 같은 기준을 적용하여 구역별 공

구역명 조합매입 국⋅공유지 면적

(㎡)

㎡당 종전토지 평가액

(천원)

추가확보 임대주택 매입비용(백만원)

추가확보 임대주택 수 (세대)

평균 3,028.20 2,162 5,051 15

최대값

(해당구역) 20,901.40

(옥수12구역) 3,775

(신계구역) 36,483

(가재울3구역) 108

(가재울3구역) 최소값

(해당구역) 49.9

(응암7구역) 859

(옥수12구역) 252

(휘경4구역) 1

(휘경2 외 6개 구역)

표준편차 4828.25 785.04 6938.65 20.46

표 5. 추가확보임대주택 수 산정 결과

공조합원의 자격 수를 각각 산정 결과의 요약은 [표 4] 와 같다. (전체자료는 부록참조) 산정 결과에 의하면 [표 4] 에서 보는 바와 같이 평균 공공조합원의 자격 수는 30개 로 나타났다. 그리고 공공조합원의 자격 수가 가장 많은 구역은 가재울4구역으로 111 개이며, 가장 적은 구역은 휘경2구역으로 4개이다. 그리고 공공조합원의 자격 수 산정 기준 세 가지 중 기준3이 최소값인 구역은 휘경2구역, 휘경4구역, 불광7구역, 응암7구 역, 불광3구역으로 5개의 구역이다. 이 구역은 국공유지의 면적 비율이 전체 구역면적 의 5%보다 작기 때문으로 구역 내 활용 가능한 조합매입 국공유지가 적은 것을 의미 한다. 그리고 나머지 28개의 구역은 모두 기준1이 최솟값으로 기준1의 산전 값을 공공 조합원의 자격 수로 보았다. (전체자료는 부록참조)

2) 추가확보임대주택 수 산정 방법 및 결과

공공조합원은 공공조합원제도에 따라 공공조합원의 권리가액과 공공조합원의 자격 수를 바탕으로 추가확보임대주택을 분양 받을 수 있다. 본 연구에서 사용한 추가확보 임대주택 수 산정 방법은 다음과 같다. 먼저, 구역별 공공조합원의 종전자산에 대한 평 가액을 산정하였다. 공공조합원의 종전자산에 대한 평가액은 조합매입 국공유지면적 에 분양대상조합원의 ㎡당 종전토지평가액을 곱하여 산정하였다.

다음, 구역별 공공조합원의 종전자산에 대한 권리가액을 산정하였다. 공공조합원의 종전자산에 대한 권리가액은 공공조합원의 종전자산에 대한 평가액에 주택재개발사업 에 있어 공공이 조합원으로 참여함에 따라 변화된 비례율을 곱하여 산정하였다. 다음, 추가확보임대주택 수를 산정하였다. 즉, 산정된 공공조합원의 자격 수 범위 내에서 공 공조합원의 권리가액으로 분양 받을 수 있는 국민주택규모(85㎡) 이하의 일반분양주 택 수를 구역별로 각각 산정하였다. 이와 같은 방법을 적용하여 구역별 확보 가능한 추가확보임대주택 수를 각각 산정한 결과의 요약은 [표 5] 와 같다.

산정 결과에 의하면 [표 5] 에서 보는 바와 같이 평균 추가확보임대주택 수는 15세대

로 나타났다. 그리고 추가확보임대주택 수가 가장 많은 구역은 가재울3구역으로 108세

공공 참여 전 공공 참여 후

조합원 일반 임대 조합원 일반 임대

기존 임대 공공 조합원

평균 623 213 175 623 198 175 15

최댓값

(해당구역) 2,241

(가재울4구역) 1,095

(가재울4구역) 711

(가재울4구역) 2,241

(가재울4구역) 1,091

(가재울4구역) 711

(가재울4구역) 108 (가재울3구역) 최솟값

(해당구역) 133

(고척3구역) 38

(금호18구역) 50

(쌍문1구역) 133

(고척3구역) 31

(불광4구역) 50

(쌍문1구역) 1 (휘경2 외 4개구역)

표준편차 530.68 222.76 156.02 530.68 215.06 156.02 20.46

표 6. 공공 참여 전과 후 주택 수의 변화 (단위 : 세대)

대이다. 그리고 흑석6구역, 휘경2구역, 휘경4구역, 종암6구역, 불광7구역, 응암7구역의 경우 추가확보임대주택의 수가 1세대로 가장 적게 나타났다. 이는 공공조합원의 종전 자산 즉, 조합매입 국공유지의 면적이 작기 때문에 그 만큼 권리가액이 낮아 확보 가능 한 추가확보임대주택 수가 적은 것이다. 따라서 공공조합원의 자격 수가 아무리 크더 라도 권리가액이 낮으면 분양 받을 수 있는 추가확보임대주택 수는 적은 것이다. 그리 고 쌍문1구역, 대흥3구역, 가재울3구역, 신계구역, 본동5구역의 경우 공공조합원의 자 격 수와 추가확보임대주택 수가 많은 것으로 나타났다. 이는 공공조합원의 종전자산 즉, 조합매입 국공유지의 면적이 크기 때문에 그 만큼 권리가액이 높아 확보 가능한 추가확보임대주택 수가 많기 때문이다. 따라서 공공조합원의 권리가액이 아무리 높더 라도 산정⋅결정된 공공조합원의 자격 수가 적으면 분양 받을 수 있는 추가확보임대주 택 수도 적은 것이다.

3) 공공 참여 전과 후의 주택 수 변화 비교

주택재개발사업에 있어 공공이 조합원으로 참여함에 따라 추가 확보된 임대주택이 세입자의 주거 대책에 얼마나 영향을 미치는 지를 파악하기 위해 다음과 같은 순서 및 방법으로 연구를 진행하였다. 첫째, 공공이 조합원으로 참여하기 전과 참여한 후의 주택 수 변화를 비교하였다. 이를 위해 먼저, 주택재개발사업에 있어 공공이 조합원으로 참여 하기 전의 주택 수를 산정하였다. 이는 관리처분계획에 포함된 관리처분계획인가서 및 관리처분계획대상물건조서에서 발췌하여 그대로 사용하였다. 다음, 주택재개발사업에 있어 공공이 조합원으로 참여함에 따라 일반분양주택이 추가확보임대주택으로 전환되 어 공공조합원에게 분양된다. 그러므로 일반분양주택 수는 감소하게 되지만, 추가확보 임대주택이 발생되어, 임대주택 수는 증가하게 된다. 따라서 이를 다시 정리하여 공공이 조합원으로 참여한 후의 주택 수를 산정하였다(구역별 변화사항은 부록 참조).

다음, 앞에서 산정한 공공이 조합원으로 참여하기 전의 주택 수와 공공이 조합원으

로 참여한 후의 주택 수를 바탕으로 공공 참여 전과 후 주택 수의 변화를 비교하였다.

분석 결과에 의하면 [표 6] 에서 보는 바와 같이 주택재개발사업에 있어 공공이 조합원 으로 참여한 후의 임대주택 수가 평균적으로 약 15세대(약 1.5%) 증가하였다. 즉, 공공 이 조합원으로 참여한 후의 임대주택 수는 공공 참여 전 임대주택 수 대비 약 8.6%가 증가한 것이다. 그러나 전체 주택 수는 변화가 없었다. 이는 주택재개발사업에 있어 공 공이 조합원으로 참여한 후 일반분양주택 수가 약 15세대 감소되고, 그 만큼 추가확보 임대주택이 확보됨으로써 임대주택 수가 약 15세대 증가하였기 때문이다 그러나 일반 분양주택이 추가확보임대주택으로 전환될 때, 조합원분양주택 분양가로 매각되었기 때문에 수입이 변화하여 정비사업의 비례율도 변화하게 된다.

Ⅳ. 실증분석

1. 자료의 설명 및 기초분석

1) 자료의 설명

구역별 주택재개발사업의 특성요소가 공공이 조합원으로 참여함에 따라 임대주택 추가 확보에 어떠한 영향을 미치는 지를 분석하기 위해 먼저, 주택재개발사업에 있어 공공이 조합원으로 참여하기 전 즉, 현행 주택재개발사업의 각 구역별 특성요소를 독 립변수로 공공이 조합원으로 참여함에 따라 추가 확보된 임대주택 수를 종속변수로 추 출하였다. 추출된 특성요소는 총 17개로 구역특성요소 8개, 사업특성요소 3개, 자금운 용특성요소 6개로 구분된다. 변수에 대한 설명은 다음과 같다. 추가확보임대주택 수는 주택재개발사업에 있어 공공이 조합원으로 참여함에 따라 추가 확보된 임대주택 수이 다. ㎡당 일반분양주택 분양가는 전체 일반분양주택 수입추산액에서 일반분양주택 건 축연면적을 나누어 산정된 값이다. ㎡당 조합원분양주택 분양가는 전체 조합원분양주 택 수입추산액에서 조합원분양주택 건축연면적을 나누어 산정된 값이다. ㎡당 일반분 양주택 분양가와 조합원분양주택 분양가의 차액은 ㎡당 일반분양주택 분양가에서 ㎡ 당 조합원분양주택 분양가를 뺀 차액이다. ㎡당 조합매입 국공유지 평가액은 조합매입 국공유지 면적을 분양대상조합원의 ㎡당 종전토지평가액으로 곱한 값이다. ㎡당 국⋅

공유지 매입액은 조합에서 매입한 조합매입 국공유지의 가격을 조합매입 국공유지 면

적으로 나눈 값이다. ㎡당 국공유지 매입 평가 차액은 ㎡당 국공유지 매입액에서 ㎡당

조합매입 국공유지 평가액을 뺀 차액이다. 그리고 분양대상조합원 토지 면적, 분양대

상조합원 매입 국공유지 면적, 존치 국공유지 면적, 조합매입 국공유지 면적, 무상양수

면적, 청산 면적, 수용 면적, 협의매수 면적, 건폐율, 용적률, 비례율은 관리처분계획인

구분 변수 및 설명 단위 기호 최소값 최대값 평균 표준편차

종속변수 추가확보임대주택 수 세대 Y 1.0 108.0 15.0 20.8

독립 변수

구역 특성요소

분양대상조합원 토지 면적 ㎡ X01 10247.9 219449.8 45381.3 46879.9 분양대상조합원 매입 국⋅공유지 면적 ㎡ X02 0.0 13143.2 1983.0 3262.8

존치 국⋅공유지 면적 ㎡ X03 0.0 8641.8 685.1 1920.3

조합매입 국⋅공유지 면적 ㎡ X04 49.9 20901.4 3028.2 4903.1

무상양수 면적 ㎡ X05 0.0 39456.6 5985.6 9648.6

청산 면적 ㎡ X06 0.0 22562.3 3060.0 4906.0

수용 면적 ㎡ X07 0.0 3319.2 545.7 917.0

협의매수 면적 ㎡ X08 0.0 3105.5 308.5 787.1

사업특성 요소

건폐율 % X09 11.9 27.8 20.9 3.2

용적률 % X10 194.5 265.8 231.9 16.3

비례율 % X11 91.2 113.3 102.2 5.3

자금 운용특성 요소

㎡당 일반분양주택 분양가 천원 X12 2430.8 4810.4 3371.9 707.0

㎡당 조합원분양주택 분양가 천원 X13 2039.7 3812.8 2702.0 404.7

㎡당 일반 - 조합원 분양가 차액 천원 X14 25.9 2006.5 670.0 443.5

㎡당 조합매입 국⋅공유지 평가액 천원 X15 858.8 3775.2 2162.1 797.3

㎡당 조합매입 국⋅공유지 매입액 천원 X16 1337.1 4791.2 2796.6 833.1

㎡당 조합매입 국⋅공유지 매입 평가 차액 천원 X17 51.8 3689.5 634.5 727.5 표 7. 변수의 설명 및 기술통계량

가서에 발췌하여 그대로 사용하였다. 변수의 설명 및 기술통계량은 [표 7] 과 같다.

[ 표 7]에서 보는 바와 같이 각 구역별 조합매입 국공유지 면적은 최소 약 49㎡에서 최대 약 20,901㎡로 공공이 조합원으로 참여할 때 활용 가능한 토지 면적이 평균 약 3,028 ㎡이다. 이는 평균 전체 구역 면적의 약 5%에 해당한다. 다시 말해, 공공이 조합 원으로 참여할 때 활용 가능한 토지 면적 비율은 평균 약 5%인 것이다. 그리고 ㎡당 일반분양주택 분양가는 ㎡당 조합원분양주택 분양가 보다 평균 ㎡당 약 67만원 비싼 것으로 분석되었다. 또한 ㎡당 조합매입 국공유지 매입액은 ㎡당 조합매입 국⋅공유 지 평가액 보다 평균 ㎡당 약 63만원 비싼 것으로 분석되었다.

2) 상관분석

추가확보임대주택 수와 추출된 각 구역별 특성요소의 자료를 이용하여 변수들 사이

에 어떤 상관관계가 있는지를 파악하기 위하여 상관분석을 시행하였다. 그 결과는 [표

8] 과 같다. 여기서 보는 바와 같이 종속변수인 추가확보임대주택 수과 99%의 신뢰수

준에서 유의한 상관관계를 가지는 특성요소는 분양대상조합원의 토지 면적과 조합매

입 국⋅공유지 면적 그리고 무상양수 면적인 것으로 분석되었다. 특히 추가확보임대주

기호 Y X01 X02 X03 X04 X05 X06 X07 X08 X09 X10 X11 X12 X13 X14 X15 X16 X17 Y 1 .499** .357* -0.104 .868** .507** 0.192 0.103 -0.075 -0.068 0.145 0.219 0.157 0.139 0.123 0.209 0.154 -0.053 X01 　 1 0.066 -0.106 0.327 .900** .843** -0.078 -0.002 -0.003 -0.058 0.130 0.052 -0.053 0.131 0.113 0.338 0.263 X02 　 　 1 0.103 0.330 0.163 -0.087 0.050 0.143 -0.086 0.068 0.282 .386* 0.126 .500** .476** 0.245 -0.242 X03 　 　 　 1 -0.089 -0.095 -0.169 -0.078 -0.066 0.118 -0.291 -0.202 0.221 0.313 0.067 0.170 0.112 -0.058 X04 　 　 　 　 1 0.273 0.038 0.320 0.066 -0.073 0.185 0.004 0.260 0.229 0.205 0.093 0.125 0.041 X05 　 　 　 　 　 1 .761** -0.260 -0.088 -0.040 0.107 0.329 -0.024 -0.163 0.110 0.191 .414* 0.265 X06 　 　 　 　 　 　 1 -0.287 -0.103 -0.103 -0.132 0.104 0.103 0.016 0.149 0.004 0.252 0.285 X07 　 　 　 　 　 　 　 1 0.274 0.179 -0.089 -0.287 0.012 -0.025 0.043 -0.200 -0.254 -0.072 X08 　 　 　 　 　 　 　 　 1 -0.067 0.253 -.381* -0.071 -0.090 -0.031 0.052 -0.084 -0.153 X09 1 -0.332 -0.026 -0.242 -.359* -0.059 -0.198 -0.012 0.203

X10 　 1 -0.010 -0.204 -0.122 -0.214 0.226 0.339 0.140

X11 　 　 1 0.126 -0.073 0.267 0.331 0.275 -0.048

X12 　 　 　 1 .816** .850** 0.337 0.235 -0.101

X13 　 　 　 　 1 .388* 0.281 0.098 -0.196

X14 　 　 　 　 　 1 0.281 0.285 0.018

X15 　 　 　 　 　 　 1 .603** -.406*

X16 　 　 　 　 　 　 　 1 .485**

X17 1

* 상관계수는 0.05 수준에서 유의하다.

** 상관계수는 0.01 수준에서 유의하다.

*** 음영부분( )은 상관관계가 0.6이상인 변수들을 표시한 것임 표 8. 상관분석 결과

택 수와 조합매입 국공유지 면적은 상관계수 0.868의 상관관계를 갖는 것으로 나타났 다. 이는 주택재개발사업에 공공이 조합원으로 참여할 때 조합매입 국공유지를 종전자 산으로 활용되기 때문이다. 추가확보임대주택 수에 조합매입 국공유지가 자산으로 활 용되어 가장 큰 영향을 미치기는 하나 절대적인 것은 아니라는 것을 보여준다.

다음으로 특성요소들 간의 상관관계를 분석하였다. 독립변수인 분양대상조합원 토

지 면적과 무상양수 면적, 청산 면적은 상관계수가 각각 0.900, 0.843으로 매우 높은

것으로 분석되었다. 분양대상조합원 토지 면적이 많다는 것은 상대적으로 분양대상조

합원 수가 많다는 것이고, 분양대상조합원 수가 많다는 것은 상대적으로 구역면적이

넓다는 것을 의미한다. 따라서 구역면적이 넓은 구역은 그 만큼 새로 설치하는 정비기

반시설의 면적과 설치비용이 높기 때문에 기존 정비기반시설에 대한 무상양수 면적도

많은 것이다. 또한 분양대상조합원 수가 많은 구역은 상대적으로 청산대상조합원 수도

많기 때문에 높은 상관관계가 나타난 것으로 판단된다. 그리고 독립변수인 ㎡당 일반

분양가와 ㎡당 조합원 분양가, ㎡당 일반 분양가와 조합원 분양가의 차의 상관계수가

각각 0.816, 0.850으로 분석되었다. 이는 ㎡당 일반분양주택 분양가가 높은 구역은 상

대적으로 ㎡당 조합원분양주택 분양가가 높으며, 이에 대한 차액도 커지는 구역이 많 다는 자료의 특징을 의미한다. 그리고 독립변수인 ㎡당 조합매입 국공유지 평가액과

㎡당 조합매입 국공유지 매입액은 상관계수가 0.603으로 나타났다. 이는 ㎡당 조합매 입 국공유지 평가액 즉, 분양대상조합원의 ㎡당 종전토지평가액이 높을수록 ㎡당 조합 매입 국공유지 매입액이 높은 구역이 많다는 것을 의미한다.

2. 임대주택 추가 확보에 영향을 미치는 특성요소 분석

구역별 주택재개발사업의 특성요소가 공공이 조합원으로 참여함에 따라 임대주택 추가 확보에 미치는 영향을 분석하기 위해 종속변수를 추가 확보된 임대주택 수로 설 정하여 다중회귀분석을 실시하였다. 다중회귀분석 결과 본 모형은 약 87.5%의 설명력 을 가졌고 99%의 신뢰수준에서 유의한 것으로 분석되었다. 공차한계는 모두 0.1이상 으로 분석되어 설명변수의 자기상관 및 다중공선성의 문제는 크지 않았다.

   

 

 

 

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( 식) 여기서,   추가확보임대주택 수



 분양대상조합원 토지 면적



 조합매입 국⋅공유지 면적



 비례율



 ㎡당 일반 - 조합원 분양가 차액



 ㎡당 조합매입 국⋅공유지 매입 평가 차액

변수명 추정계수 t-통계량 유의확률 Tolerance VIF

intercept -78.5245 -2.7769 0.0099 　- -

독립변수

X01 0.0001 3.4316 0.0019 0.8101 1.2345

X04 0.0035 11.0641 0.0000 0.8567 1.1672

X11 0.8269 2.9404 0.0066 0.9048 1.1052

X14 -0.0062 -1.8135 0.0809 0.8859 1.1288

X17 -0.0041 -2.0057 0.0550 0.9210 1.0858

자유도 5, 27 F 37.635(0.000) ^ 0.875

표 9. 회귀분석 결과

위의 (식)에 따르면, 추가확보임대주택 수를 결정하는 데 있어 중요한 변수는 분양대

상조합원 토지 면적, 조합매입 국공유지 면적, 비례율, ㎡당 일반 분양가와 조합원 분

양가의 차액, ㎡당 조합매입 국공유지 매입 평가 차액이다. 또한 분양대상조합원 토지

면적, 조합매입 국공유지 면적, 비례율은 추가확보임대주택 수에 대하여 정(+)의 관계

를 갖고, ㎡당 일반 분양가와 조합원 분양가의 차액, ㎡당 조합매입 국공유지 매입 평 가 차액은 추가확보임대주택 수에 대하여 부(-)의 관계를 갖는 것으로 분석되었다. 그 리고 이들 특성요소가 민감도 1%씩의 변화를 할 때 마다 추정계수값에 의해 평균 추 가확보임대주택 수 약 15세대 내에서의 변화를 발생시키는 것으로 분석되었다.

구역별 주택재개발사업의 특성요소가 공공이 조합원으로 참여함에 따라 임대주택 추가 확보에 미치는 영향에 대한 다중회귀분석 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 분 양대상조합원 토지 면적이 넓을수록 추가확보임대주택 수가 많은 것으로 분석되었다.

분양대상조합원 토지 면적이 넓을수록 상대적으로 분양대상조합원 수가 많은 데, 이는 공공조합원의 자격 수 산정에 기준으로 활용된다. 따라서 조합원 수가 많은 구역은 공 공조합원의 자격 수도 많게 산정되므로 확보할 수 있는 추가확보임대주택 수도 많을 것으로 판단된다. 둘째, 조합매입 국공유지 면적이 넓을수록 추가확보임대주택 수가 많은 것으로 분석되었다. 조합매입 국공유지 면적이 넓을수록 공공이 조합원으로써 활 용 가능한 종전자산이 많아 그 만큼 권리가액도 높아지게 되므로 확보 가능한 추가확 보임대주택 수도 많을 것으로 판단된다. 셋째, 비례율이 높을수록 추가확보임대주택 수가 많은 것으로 분석되었다. 따라서 비례율이 높은 구역일수록 공공조합원의 권리가 액이 높아져 확보할 수 있는 추가확보임대주택 수도 많아지게 되는 것이다. 넷째, ㎡당 일반 분양가와 조합원 분양가의 차액이 작을수록 추가확보임대주택 수가 많아지는 것 으로 분석되었다. 공공이 조합원으로 참여함으로써 공공은 일반분양주택을 조합원주 택의 분양가로 추가확보임대주택을 분양받게 된다. 이때 일반분양주택 분양가와 조합 원분양주택 분양가의 차액이 적을수록 조합 입장에서는 총 분양수입에 대한 감소량이 적어지게 된다. 따라서 총 분양수입에 대한 감소량이 적을수록 비례율에 대한 감소량 도 적어지게 된다. 즉, 비례율이 적게 감소된 구역의 공공조합원은 비례율이 보다 많이 감소된 구역의 공공조합원보다 많은 권리가액을 가지게 되므로 더 많은 추가확보임대 주택을 확보할 수 있다. 따라서 총 분양수입에 대한 감소량이 적은 구역일수록 비례율 의 감소가 적으며, 이에 따라 확보할 수 있는 추가확보임대주택 수도 많아지게 되는 것으로 판단된다. 다섯째, ㎡당 조합매입 국공유지 매입 평가 차액이 작을수록 추가확 보임대주택 수가 많은 것으로 분석되었다. 조합매입 국공유지 매입액은 공공이 조합매 입 국공유지를 조합에 매각한 가격이고, 조합매입 국공유지 평가액은 공공이 조합매입 국공유지를 주택재개발사업에 조합원으로 참여할시 종전자산으로 평가받게 되는 평가 액이다. 따라서 ㎡당 조합매입 국공유지 매입 평가 차액이 작다는 것은 공공의 입장에 서 출자한 자산 대비 인정받을 수 있는 자산에 대한 가치가 높다는 것을 의미한다. 즉,

㎡당 조합매입 국공유지 매입 평가 차액이 작은 구역의 조합매입 국공유지의 가치가

공공이 조합원으로써 주택재개발사업에 참여할시 높으며, 이에 따라 공공조합원은 높

은 권리가액으로 더 많은 추가확보임대주택 수를 확보할 수 있게 된다.

Ⅴ. 결 론

본 연구에서는 공공이 조합원으로 참여함에 따라 주택재개발사업의 특성요소가 임 대주택 추가 확보에 미치는 영향을 분석하였다. 주택재개발사업에 있어 세입자 주거 대책 마련에 관한 연구는 그 사례가 많다. 하지만 아직까지 실제사례를 이용하여 구체 적인 연구는 사실상 없다고 할 수 있다. 그러나 본 연구는 실제사례를 활용하였다는 점과 공공이 조합원으로 직접 참여하여 임대주택을 추가 확보한다는 정책대안에 대한 효과를 직접 산정해본다는 점에서 커다란 의의를 가진다고 본다.

본 연구의 분석 결과를 바탕으로 종합하면, 주택재개발사업에 있어 공공이 조합원으 로 참여함에 따라 추가 확보한 임대주택은 공공조합원제도의 도입 효과로 볼 수 있다.

이는 공공이 조합원으로 참여하기 전의 임대주택 수보다 평균적으로 약 8.6%가 증가 한 것으로 세입자의 주거안정을 위해 기여할 수 있는 것으로 판단된다.

공공조합원의 자격 수 산정 방식과 추가확보임대주택의 확보에 있어 구역별 주택재 개발사업의 특성에 따라 그 효과가 다른 것으로 분석되었다. 본 연구에서 적용한 공공 조합원제도에 의하면 조합매입 국공유지 면적은 임대주택 추가 확보에 가장 중요한 요 소가 된다. 그러나 비례율, 주택 분양가 등과 같은 주택재개발사업의 다른 특성요소도 임대주택 추가 확보에 영향을 미친다. 본 연구의 분석결과, 분양대상조합원 토지 면적, 비례율, ㎡당 일반분양주택 분양가와 조합원분양주택 분양가의 차액, ㎡당 조합매입 국공유지 매입 평가 차액 등이 조합매입 국공유지 면적과 함께 임대주택 추가 확보에 영향을 주는 주택재개발사업의 주요 특성요소로 분석되었다.

따라서 공공조합원제도의 도입시 본 연구의 분석 결과인 (식)을 활용하여 확보 가능 한 추가확보임대주택 수에 대한 추정이 가능함으로 이에 대한 검토 및 각 구역별 주택 재개발사업의 특성요소에 대한 고찰이 필요할 것으로 판단된다.

특히 공공조합원의 자격 수 산정에 기준이 되는 분양대상조합원의 토지 면적, 공공

조합원의 참여자산인 조합매입 국공유지 면적, 공공조합원의 권리가액 산정요소인 비

례율, 비례율에 영향을 주는 ㎡당 일반분양주택 분양가와 조합원분양주택 분양가의 차

액, 공공조합원의 참여자산에 대한 가치인 ㎡당 조합매입 국공유지 매입 평가 차액에

대한 사전 검토는 반드시 전제되어야 한다. 또한 공공이 주택재개발사업에 직접 참여

함으로써 사업의 투명성⋅효율성 제고 및 시간의 단축 효과 등 다양한 효과에 대한

분석이 이루어진다면 공공 조합원 제도의 효용성에 대한 인식을 늘일 수 있을 것이다.

상당히 오랜기간 주택재개발사업은 민간사업으로 인식되어 왔다. 이에 따라 사 업과 관련된 이해 당사자들 사이에서 개발이익의 점유와 관련된 많은 문제점이 노정되고, 이로 인하여 사업이 중단되는 등 심각한 문제가 발생하기도 하였다. 이 러한 문제점을 해결하고자 2000년대 들어서면서 공공관리제도가 도입되고, 2015 년에 공공지원제도로 변경되면서 공공의 역할이 커지고 있다. 그러나 이러한 공 공의 역할이 증대됨에 따라 주택재개발사업의 시행으로 얻어지는 개발이익의 대 부분을 공공이 차지하고 있으나, 주택재개발사업에 의하여 삶의 터전을 잃어야 하는 저소득 주민에 대한 공공의 대책은 매우 부족하다고 한 것이 현실이다. 이러 한 상황에서 그 시작으로 본 연구에서 효과를 분석한 공공조합원제도의 도입은 매우 의미있는 정책이 될 수 있으리라 판단된다. 공공이 얻게 되는 개발이익을 해 당 지역의 저소득 주민의 주거안정을 위하여 활용하는 정책은 어려운 지역의 개 발이익을 해당지역에 되돌려 준다는 정당성과 재원의 효율적이라는 측면에서도 매우 유용할 정책이 될 수 있을 것이다.

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논 문 접 수 : 2017.03.21

1 차 심 사 완 료 : 2017.04.21

게 재 확 정 : 2017.03.24

부록

구역명

계획면적비율(%) 건폐율 (%) 용적률

(%)

구성 비율(%) 조합원수

(명) 조합원 산정결과자격수

(최소)

공공참여전 공공 참여 후 추가확보 임대주택

수 공동주

택등 택지 정비 기반시설

사유지 국⋅공

유지 일반 임대 일반 총임대

아현4 79.5 20.5 22.5 227.8 83.4 16.6 870 43 120 201 96 225 24 가재울4 85.6 14.4 19.8 234.1 74.8 25.2 2,229 111 1,095 711 1,091 715 4

전농7 80.2 19.8 19.3 236.7 71.5 28.5 1,690 84 529 413 502 440 27 흑석6 73.9 26.1 25.0 204.1 75.7 24.3 595 29 179 170 178 171 1 미아10-1 91.9 8.1 21.0 213.4 87.7 12.3 257 12 76 70 71 75 5 쌍문1 67.3 32.7 24.3 235.5 73.3 26.7 185 9 70 50 61 59 9 휘경2 96.7 3.3 11.9 249.5 83.6 16.4 145 4 110 51 109 52 1 휘경4 97.0 3.0 21.9 221.4 86.7 13.3 196 5 179 78 178 79 1 대흥3 81.2 18.8 17.9 245.0 86.5 13.5 283 14 190 96 176 110 14 홍은12 83.7 16.3 19.5 247.8 87.2 12.8 408 20 109 94 107 96 2 금호18 80.7 19.3 22.9 224.4 82.6 17.4 286 14 38 83 34 87 4 돈암5 85.7 14.3 17.5 242.1 88.8 11.2 381 19 76 84 65 95 11 보문3 79.8 20.2 20.0 220.1 82.6 17.4 594 29 211 159 189 181 22 정릉10 85.1 14.9 20.6 227.5 77.7 22.3 192 9 92 52 87 57 5 종암6 85.2 14.8 20.3 246.9 85.8 14.2 225 11 113 68 112 69 1 불광4 85.5 14.5 22.0 220.6 86.2 13.8 470 23 46 100 31 115 15 불광7 99.0 1.0 20.3 208.1 87.1 12.9 695 7 231 188 230 189 1 응암7 98.4 1.6 19.9 194.5 81.0 19.0 964 15 108 78 107 79 1 응암9 78.0 22.0 25.0 261.2 79.5 20.5 698 34 67 219 61 225 6 고척3 91.5 8.5 27.8 234.1 87.6 12.4 171 8 147 59 143 63 4 가재울3 74.9 25.1 20.28 232.0 69.3 30.7 2,167 108 683 629 575 737 108 답십리16 88.0 12.0 23.15 242.4 80.1 19.9 1,446 72 679 413 644 448 35 신계 48.8 51.2 16.71 250.0 68.3 31.7 503 25 263 168 238 193 25 흑석4 64.7 35.3 23.05 227.7 71.9 28.1 569 28 184 139 169 154 15 불광3 96.6 3.4 23.3 214.4 78.5 21.5 1,125 38 63 147 60 150 3 옥수12 74.2 25.8 22.8 237.5 83.6 16.4 1,477 73 90 310 33 367 57 보문4 67.9 32.1 20.7 219.9 67.9 32.1 263 13 108 79 97 90 11 응암3 87.7 12.3 21.3 265.8 81.0 19.0 208 10 85 60 80 65 5 응암8 78.0 22.0 23.1 216.2 82.2 17.8 957 47 39 255 36 258 3 도림16 87.7 12.3 16.0 249.4 87.3 12.7 422 21 290 147 269 168 21 신당7 70.2 29.8 15.2 248.8 83.5 16.5 543 27 217 158 198 177 19 신당6 61.5 38.5 20.1 233.0 85.0 15.0 532 26 284 161 259 186 25 본동5 81.5 18.5 23.4 222.3 77.6 22.4 193 9 245 91 236 100 9 평균 81.4 18.5 20.9 231.9 80.8 19.2 665 30 213 175 198 190.15 15 최대값 99.0 51.2 27.8 265.8 88.8 32.1 2229 111 1,095 711 1,091 737 108

최소값 48.8 1.0 11.9 194.5 67.9 11.2 145 4 38 50 31 52 1

표준편차 11.22 11.22 3.09 16.08 6.09 6.09 556.1 27.99 222.76 156.02 215.06 169.04 20.46

<재개발 구역별 특성 및 임대주택산정 결과>