(1) 중개업자
토지 건축물 그 밖의 토지의 정착물, , 입목에 관한 법률 에 따른 입목,
◦ 「 」
광업재단저당법 에 따른 광업재단, 공장저당법 에 따른 공장재단
「 」 「 」
에 대하여 거래당사자간의 매매 교환 임대차 그 밖의 권리의 득실변경ㆍ ㆍ 에 관한 행위를 알선 공인중개업법 제 조 령 제 조( 2 , 2 )
민사집행법 에 의한 경매 및 국세징수법 그 밖의 법령에 의한 공매
◦「 」 「 」
대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청 의 대리 공인중개업법 제 조 제 항( 14 2 )
단 경매대상 부동산의 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 하고자 하는 때 - ,
에는 대법원규칙이 정하는 요건을 갖추어 법원에 등록을 하고 그 감독을
제2 장 공인중개사 자격제도의 주요내용∙ 11
받아야 함 공인중개업법 제 조 제 항( 14 3 ) 금지대상 업무
◦
중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위
-무등록중개업자에게 명의를 이용케 하는 행위
-규정에 의한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위
-중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위
-양도 알선 등이 금지된 부동산의 분양 임대 등과 관련있는 증서 등의 매
- , ,
매 교환 등을 중개하거나 매매를 업으로 하는 행위,
중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위
-부동산투기를 조장하는 행위
-(2) 중개법인
중개법인의 경우 중개업자의 중개업무 및 경공매업무 이외에 다음의 업
◦ ․
무를 수행할 수 있음 공인중개업법 제 조 제 항( 14 1 )
상업용 건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산의 관리대행
-부동산의 이용 개발 및 거래에 관한 상담
- ㆍ
중개업자를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공
-일정한 주택 및 상가의 분양대행
-중개의뢰인의 의뢰에 따른 도배 이사업체의 소개 등 주거이전에 부수되
- ㆍ
는 용역의 알선 등
역할과 사회적 인식 2)
(1) 역할
중개업자는 부동산 거래 및 가격조정의 매개체 거래당사자의 재산보호 및,
◦
거래사고방지 역할을 수행2)
부동산 거래당사자를 연결하여 합리적이고 적정한 가격조정을 통해 부동
-산거래를 촉진하는 매개역할
부동산 거래당사자에게 중개물건에 대한 정확한 정보를 성실히 전달하고
- ,
안전한 거래를 통해 중개의뢰인의 재산을 보호하며 중개업자의 고의 또는, 과실로 인한 손해배상책임을 인정하는 등 거래사고방지 역할을 담당
사회적 인식 (2)
년도에 실시한 한 설문조사에 따르면
2005 ,
◦ 3) 일반국민 공인중개사 및 시험,
응시생 모두 공인중개사의 윤리의식 신뢰성 직업의 사회적 존경 및 전문, , 성에 대해 매우 낮게 평가
특히 공인중개사나 시험응시생의 경우 각각 가 공인중개사를
- , 56.9%, 61.2%
전문직으로 평가한 반면 일반국민의 경우, 40.4%만이 중개업자를 전문직 으로 인식
표 중개업자에 대한 사회적 인식 동의비율
< 2-3> ( )
(단위: %)
구분 일반국민 공인중개사 시험응시생
존경받는 직업 22.7 30.9 36.6
전문직 40.4 56.9 61.2
윤리의식이 높은 직업 25.2 41.1 37.8
신뢰할 수 있는 직업 29.8 48.7 47.2
주 일반국민: (1,510 ),명 시험응시생(500 ),명 일반국민(1,000 )명 을 조사
자료 손재영 외: . 2005.공인중개사 자격제도 개선방안에 관한 연구. - 별책보고서-.건설교통 부한국토지공사. p4.․
2) 문영기 외. 2008. 부동산 중개제도의 문제점과 개선방안에 관한 연구 한국공인중개사협회. . pp9-11.
3) 손재영 외. 2005.공인중개사 자격제도 개선방안에 관한 연구. -별책보고서-.건설교통부한국토지․ 공사. p4.
제2 장 공인중개사 자격제도의 주요내용∙ 13
자격시험제도 3.
자격시험의 법적 근거 1)
공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제 조 자격시험4 ( )
◦
공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제 조의4 2(공인중개사
◦
시험위원회)
표 시험근거 및 주요내용
< 2-4>
근거조항 주요내용
법 제 조4 (자격시험)
공인중개사가 되려는 자는 특별시장 광역시장 도지사 특별자치도지
◦ ㆍ ㆍ ㆍ
사 이하 시 도지사 라 한다 가 시행하는 공인중개사자격시험에 합격하( " ㆍ " ) 여야 함
국토해양부장관은 공인중개사자격시험 수준의 균형유지 등을 위하여 필
◦
요하다고 인정하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 직접 시험문제 를 출제하거나 시험을 시행할 수 있음
공인중개사자격시험의 시험과목 시험방법 및 시험의 일부면제 그 밖에
◦ ㆍ
시험에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정함
법 제 조의4 2 공인중개사시험 (
위원회)
공인중개사자격의 취득과 관련한 다음의 사항을 심의하기 위하여 국토
◦
해양부에 공인중개사시험위원회를 둘 수 있음 공인중개사의 시험과목 등 시험에 관한 사항 1.
시험선발인원의 결정에 관한 사항 2.
그 밖에 공인중개사자격의 취득과 관련한 중요 사항 3.
공인중개사시험위원회의 구성 및 운영 등에 관하여 필요한 사항은 대통
◦
령령으로 정함
공인중개사시험위원회에서 공인중개사자격시험에 관한 사항을 정하는
◦
경우에는 시 도지사는 이에 따라야 함ㆍ
자격시험 주관기관 2)
공인중개사시험은 부동산중개업법이 제정되면서 도입
◦
그 이전은 소개영업법에 의해 별도의 자격요건 없이 신고로써 영업가능
-제 회1 (1985 )년 부터 제 회5 (1990 )년 시험까지 내무부가 출제를 주관하고 시
◦ ․
도가 시행
년도부서 시험 추관기관이 내무부에서 건설부로 이관되었고 이후 제
1991 6
◦
회(1991 )년 부터 제 회12 (2001 )년 까지 건설부가 출제를 주관
출제는 중앙정부가 담당하고 시험시행은 시도가 담당 시도 지사 고유
- ․ ( ․
업무)
시험시행 직후 오답시비 등으로 이의신청 행정심판 행정소송 등과 같은, ,
◦
민원이 야기되어 제 회13 (2002 )년 부터 제 회15 (2004 )년 까지 시험시행을 시험 전문기관인 산업인력관리공단에 위탁시행
산업인력관리공단 시행 중 문제지 부족 문제유출 난이도가 높은 문제출제, ,
◦
등 사회적 물의를 야기하여 2005년부터 한국토지공사에 위탁하여 제 회15 추가시험 및 제 회16 (2005 )년 내지 제 회18 (2007 )년 시험을 시행
국가자격시험통합관리체계구축(2007년 월 에 따라3 ) 2008년 제 회 시험부19
◦
터 한국산업인력공단으로 시험업무위탁기관 변경
응시자격 시험방법 및 합격자 결정방법
3) ,
(1) 응시자격
응시자격은 제한이 없으나 법 조에 따라 자격이 취소된 자와 시행령 제, 6 12
◦
조에 따라 시험부정행위 처분을 받은 자로서 응시자격 제한기간이 시험시 행일 전일까지 종료되지 않은 자는 응시할 수 없음
(2) 시험과목
차 시험과목 부동산학개론 부동산 감정평가론 포함 민법 및 민사특별법
1 : ( ),
◦
차 시험과목 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법령 및 중개
2 :
◦
실무 부동산공시에 관한 법령 및 부동산관련세법 부동산 공법, ,
제2 장 공인중개사 자격제도의 주요내용∙ 15
(3) 시험방법
차 시험과 차 시험을 같은 날 동시에 치루고 차 시험에 합격한 자로서
1 2 , 1
◦
차 시험에 합격한 자만이 최종합격자로 결정하며 제 차 시험에 불합격한
2 , 1
자의 제 차 시험은 무효로 함2
시험방법은 원칙적으로 차 시험의 경우는 선택형 차 시험의 경우 논문형1 , 2
◦
이지만 예외적으로 차 시험과 차 시험을 모두 주관식 단답형이나 기입, 1 2 형을 가미할 수 있음
단만 차 시험과 차 시험을 같은 날 동시에 시행하는 경우 차 시험은
- 1 2 2
차의 시험방식을 따라야 하기 때문에 차 시험과 차 시험 모두 선택형임
1 1 2
공인중개업법 시행령 제 조 제 항
( 5 2 )
차 시험과 차 시험 모두 매 과목 점 만점을 기준으로 하여 매 과목
1 2 100
◦
점 이상이고 전 과목 평균 점 이상인 자만이 합격할 수 있음
40 , 60
차 시험만 합격한자에 한하여 다음 해 차 시험을 면제해 주고 본인 사정
1 1 ,
◦
으로 응시하지 않는 경우 면제혜택 대상이 아님
표 시험과목 및 방식
< 2-5>
구분 시험과목 시험방법 시험내용 시험유형 시험평가
1차
부동산학개론 민법 및 민사특별법
원칙 선택형: 주관식단답형 또는,
기입형 가미 가능
중개업무수행에 필요한 소양 및
지식정도 객관식 지5 선택형 과목당 문항 ( 40 )
매과목 40점이상, 전과목 평균
60점 이상 차 득점자
2
공인중개사법령 부동산공시법 및
부동산관련세법 부동산공법
원칙 논문형: 주관식 단답형 또는
기입형 가미
실무능력검정
표 시험범위 및 출제비율
< 2-6>
구
분 과 목 시 험 과 목 문항수( ) 출제비율
1차 시험
부 동 산 학 개 론
부동산학총론 1.
부동산경제론 2.
부동산시장론 3.
부동산정책론 4.
부동산투자론 5.
부동산금융론 6.
부동산개발 및 관리론 7.
85%내외
부동산 감정평가론
8. 15%내외
(소계) (40)
민법 및 민사특별법
총칙 중 법률행위 1.
질권을 제외한 물권법 2.
계약법 중 총칙매매교환임대차
3. ․ ․ ․
85%내외
주택임대차보호법 4.
집합건물의소유및관리에관한법률 5.
가등기담보에관한법률 6.
부동산실권리자명의등기에관한법률 7.
상가임대차보호법 8.
15%내외
(소계) (40)
2차 시험
공인중개사의업무및 부동산거래신고에관한
법령 및 중개실무
공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법령
1. 70%내외
2. 중개실무 30%내외
(소계)
부동산공시에관한법령 및 부동산관련세법
1. 지적법 30%내외
부동산등기법
2. 30%내외
부동산관련세법 3.
상속세 증여세 법인세 부가가치세 제외
( , , , ) 40%내외
(소계) (40)
부 동 산 공 법
국토의계획및이용에관한법률
1. 30%내외
도시개발법 2.
도시및주거환경정비법
3. 30%내외
4. 주택법 5. 건축법 6. 농지법
40%내외
(소계) (40)
합 계 200
합격자 결정방식 (4)
종래 제 회부터 제 회까지는 절대평가로 이루어졌고 제 회와 제 회는 중1 5 , 6 7
◦
개사의 전문화와 질적 향상을 위해 상대평가로 변경
제2 장 공인중개사 자격제도의 주요내용∙ 17
제 회부터 현재까지는 시행령에 선발인원을 공고 할 수 있다고 명시되어 - 8
있으나 제 회 및 제 회를 제외하고는 선발인원을 공고하지 않고 절대평가8 9 로만 시행
현재 공인중개사 시험은 1 2차 시험 모두 절대평가제로 운영되고 있으나,
◦ ․
시험시행기관장은 응시생의 형평성 확보 등을 위하여 필요하다고 인정하 는 경우에는 시험위원회의 의결을 거쳐 최소선발인원 또는 응시자 대비 최 소선발비율을 미리 공고할 수 있음 공인중개업법 시행령 제 조 제 항( 10 4 )
표 공인중개사 합격자 결정방법 및 주무부처
< 2-7>
시험운영 절차 4)
당해 연도 월 중순까지 시험위원회 구성 및 시험위원회를 개최하여 시험일2
◦
자 시험의 개략적인 사항을 심의의결 공인중개업법 시행규칙 제 조제 항, ․ ( 6 2 ) 동 내용을 시험시행기관에 통보하고 시험시행기관은 월 말까지 관보 및2
◦
일반일간신문에 공고
응시료 인상 필요시 원가계산서 검토 후 의제점검회의 등 자체 검토를 거친
◦
후 재경부 물가당국과 협의 후 결정
회 차 합격자 결정방법 주무부처 시행기관( ) 비고
제 회 제 회1 ～ 5 절대평가 내무부
-제 회 -제 회6 ～ 7 상대평가 건교부 시도시행( )
제 회 상대평가로 변경6 (‘90.4.26)
․
제 회6 2090명 선발
․
제 회7 1102명 선발
․ 제 회 제 회8 ～ 9 절대평가
선발인원공고
( ) ․건교부 시도시행( )
제 회8 2000명 이상 선발 공고
․
실제 명 선발
( 3469 ) 제 회9 3000명 이상 선발 공고
․
실제 명 선발
( 14,781 )
제 회 제 회10 ～ 19 절대평가 건교부
제 회 제 회 시도시행10 ～ 12
․
제 회 제 회 공단시행13 ～ 15
․
제 회 추가 제 회 토지공사시행15 ～ 18
․
제 회 공단시행19
․