합격자 학력 비율은 시험 초기에는 고졸 합격자가 50%를 상회하였으나,
◦
년 외환위기 이후 대졸 합격자가 큰 폭으로 증가한 것으로 나타남 1997
그림 연도별 공인중개사 합격자 학력 분포
< 3-8>
0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0
1985년 1986년
1987년 1988년
1990년 1991년
1993년 1995년
1997년 1999년
2000년 2001년
2002년 2003년
2004년 2005년(추가)
2005년 2006년
2007년 2008년
%
기타 중졸 고졸 대졸 대학원
표 연도별 공인중개사 합격자 학력 분포
< 3-6>
구분 기타 중졸 고졸 대졸 대학원
1985년 2.0 5.0 55.0 36.4 1.6
1986년 2.0 4.6 46.0 44.5 2.9
1987년 1.1 5.8 49.6 39.7 3.8
1988년 1.3 5.6 54.7 36.1 2.3
1990년 1.9 5.0 54.5 36.8 1.8
1991년 1.4 5.3 57.6 34.4 1.3
1993년 1.4 3.9 55.6 38.1 1.0
1995년 1.8 6.4 45.7 41.1 5.0
1997년 0.1 1.3 39.3 56.8 2.5
1999년 0.6 1.9 30.3 63.7 3.6
2000년 0.7 1.8 34.5 59.8 3.2
2001년 0.5 2.1 35.3 58.9 3.2
2002년 2.8 1.2 28.5 63.7 3.8
2003년 1.9 3.1 41.2 51.0 2.8
2004년 2.9 0.6 26.2 68.0 2.3
2005 (년 추가) 5.2 5.6 35.3 51.1 2.8
2005년 13.6 4.7 21.2 56.8 3.7
2006년 14.1 1.5 26.0 55.0 3.4
2007년 17.1 1.1 25.6 53.2 3.0
2008년 27.9 0.6 21.9 46.5 3.1
제3 장 공인중개사 자격제도의 운영실태 및 문제점∙ 31
자격시험 관리 현황 3.
공인중개사 시험위원회 1)
공인중개사 자격 취득과 관련하여 국토해양부에 공인중개사 시험위원회를
◦ 설치
시험위원회는 위원장 명을 포함하여 명 이상 명 이하의 위원으로 구성
- 1 5 7
하고 시험과목에 관한 사항 시험선발인원의 결정에 관한 사항 그 밖에, , , 공인중개사자격의 취득과 관련한 중요 사항 등을 심의의결․
출제위원 등의 선정 2)
시험문제의 출제 선정 검토 및 채점을 담당할 자는 부동산중개업무 및
◦ ㆍ ㆍ
관련 분야에 관한 학식과 경험이 풍부한 자 중에서 선정
이론과 실무능력을 동시에 평가할 수 있도록 학계와 관계전문가 혼합편성
◦
교수 및 공인중개사와 관련된 산업체 학회 등에 시험위원 추천을 의뢰하고,
◦
내부 심사회의를 거쳐 대상자를 선정
학계 년제 대학의 전임강사 이상 또는 사이버대학 및 전문대학의 조교
- : 4 ,
수급 이상
정부 급 이상으로 관련 분야에 정통한 자 - : 5
산업계 석사학위 이상의 소지자로서 중개업무에 관한 연구실적이나 전문
- :
경력이 인정되는 자 중개업무에 관한 실무경력, 10년 이상인 자 연구기관 관련분야의 선임연구원급 이상
- :
시험 난이도 관리 3)
공인중개사 업무수행에 필요한 소양 지식 및 실무능력을 검정할 수 있는,
◦
수준으로 출제하고 난이도 기준은 국토해양부의 공인중개사시험위원회에, 서 결정
제 회 시험 이후 난이도 조정을 위해 모의고사제도를 도입15
◦
모의고사는 공인중개사시험의 공정성 확보를 위해 출제될 시험문제의 난
-이도 사전 검증과 시험문제의 오류 소요기간 기출문제 및 수험서 문제의, , 중복 등을 사전 검증
전년도 시험의 차 시험 동시합격자를 모의고사요원으로 선발하여 이
- 1 2․
들을 대상으로 모의고사를 실시하여 시험 난이도를 조정 시험문제 출제시 유형별 난이도 분류기준은 다음과 같음
◦
시험문제의 유형별 구성 기초문제: 40% 내외 응용문제, 60% 내외
․
시험문제의 난이도별 구성 : 어려운 문제 상( ) 30% 내외 보통 문제 중, ( )
․
내외 쉬운 문제 하 내외 평가위원의 난이도 검토를 토대로 난 40% , ( ) 30% (
이도별 구성의 변동은 가능)
표 난이도 기준표
< 3-7>
유형
분류 문항의 구성 난이도 분류
상 중 하
기초 실무이론․ 기초
높은 수준의
기초문제 일반적인 기초문제 단순 기초문제
응용
응용문제 복합 응용문제 일반적인 응용문제 단순 응용문제
이 해 력 높은 수준의
이해력 문제
일반적인 수준의 이해력 문제
간단한 수준의 이해력 문제
계 산 높은 수준의
계산문제
일반적인 수준의 계산문제
간단한 수준의 계산문제
시험관련 민원 및 이의신청 현황 4.
민원 현황 1)
공인중개사 시험은 매년10만 명 이상이 응시하고 있어서 시험문제에 대한
◦
난이도와 오답시비가 다수 발생
년 제 회 민원현황을 살펴보면 출제오류에 관한 사항이 이며
- 2008 19 , 78.6% ,
이와 관련하여 난이도 실패에 대한 민원이 50.2%로 가장 높게 나타남
제3 장 공인중개사 자격제도의 운영실태 및 문제점∙ 33
표 시험관련 민원 내용
< 3-8>
대분류 소분류 건수 비율(%)
출제오류 -출제오류 146 28.4
난이도 실패 재시험요구 포함
- ( ) 258 50.2
제도개선
난이도 하향 조정
- 6 1.2
난이도 상향 조정
- 11 2.1
법령 개정
- 4 0.8
출제기준 시험범위 의 명확한 공고
- ( ) 13 2.5
기타 시험시간 시험지 편철
- ( , ) 35 6.8
단순 질의
-합격기준 1 0.2
-시험범위 7 1.4
난이도 여부
- 1 0.2
답변 불만족 - 32 6.2
총계 514 100
주 제 회 공인중개사 자격시험 의견제시 및 전자민원접수 현황: 19 자료 한국산업인력공단:
이의신청 및 행정심판 현황 2)
시험문제에 대한 이의신청은 민법 과목이40 45%로 가장 높게 나타났으
◦ ～
며 다음으로는 부동산공법이, 34%로 나타남
년 제 회 추가시험 이후 이의신청에 대한 정답변경은 부동산공법
- 2005 15 (6
문제 부동산공시에 관한 법령 및 부동산 관련세법 문제 공인중개사법), (2 ), 문제 민법 문제 순으로 나타남
(1 ), (1 )
그림 시험관련 이의신청 현황
< 3-9>
민법 부동산학개론
부동산 공법
공인중개사법 공시법 및 세법
0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0
15회추가 16회 17회 18회 19회
자료 한국산업인력공단:
표 시험관련 이의신청 현황
< 3-9>
(단위 건: , %) 구분 민법 부동산학
개론
부동산 공법
공인중개 사법
공시법 및
세법 계 처리결과
15회추가 6,414 (45.3)
3,392 (23.9)
1,568 (11.1)
1,244 (8.8)
1,555 (11.0)
14,173 (100)
부동산공법 문제3 정답변경
16회 1,810 (34.9)
1,212 (23.4)
1,482 (28.6)
370 (7.1)
305 (5.9)
5,179 (100)
민법 문제1 부동산공법 문제2
정답변경 17회 2,196
(33.3) 1,026 (15.6)
1,382 (21.0)
630 (9.6)
1,359 (20.6)
6,593 (100)
부동산공법 문제1 정답변경 18회 1,472
(39.8) 904 (24.4)
344 (9.3)
928 (25.1)
50 (1.4)
3,698
(100) 정답변경 없음 19회 3,771
(33.3) 2,687 (23,7)
3,323 (29.3)
780 (6.9)
780 (6.9)
11,341 (100)
공인중개사법 문제1 공시법 및 세법 문제2 자료 한국산업인력공단:
년 제 회 추가시험 이후 행정심판 청구는 민법 문제 부동산학개론
2005 15 (58 ),
◦
문제 부동산 공법 문제 순으로 나타남 (49 ), (34 )
대부분의 문제 오류는 행정심판 전 단계 이의신청 에서 정답변경이 이루어
- ( )
지기 때문에 행정심판에서는 기각으로 처리되고 있음
표 시험관련 행정심판청구 현황
< 3-10>
구분 청구
건수
과목별 청구문항 수
처리결과 부동산학개론 민법 공인중개사법 공시법 및세법 부동산공법 계
15회추가 142건 16문제 19문제 14문제 10문제 8문제 67문제 모두기각 16회 22건 8문제 14문제 3문제 3문제 11문제 39문제 모두기각 17회 33건 12문제 15문제 6문제 15문제 7문제 55문제 모두기각 18회 12건 5문제 7문제 6문제 1문제 3문제 22문제 모두기각 19회 86건 13문제 10문제 4문제 3문제 8문제 38문제 진행 중 합계 283건 49문제 58문제 27문제 31문제 34문제 199문제 -자료 한국산업인력공단:
제3 장 공인중개사 자격제도의 운영실태 및 문제점∙ 35
부동산 중개시장의 규모
5. 추정
시장규모의 추정방법 1)
부동산중개는 토지건물 등 부동산을 거래 당사자 간의 매매교환임대
◦ ․ ․ ․
차기타 권리의 득실에 관한 행위를 알선중개하는 활동을 말함․ ․ 5)
선행연구는 지방세정연감의 부동산 취득세 납부건수와 납부세액을 기준으
◦
로 중개시장의 규모를 추정하고 있으나,6) 이를 통해서는 공인중개사의 중 개를 요하지 않은 상속증여신규분양 등을 구분하는 데 한계가 있음․ ․ 따라서 이 연구에서는 지방세정연감의 부동산 등록세 납부건수와 납부세액
◦
을 기준으로 중개시장의 규모를 추정함
상속증여소유권 보존등기 등은 공인중개사의 중개가 필요하지 않다고 - ․ ․
가정하고 유상취득 등기의 부동산거래를 기준으로 중개시장의 규모를 추정,
부동산 등기 및 등록세 현황 2)
년 말 현재 부동산 등기현황을 살펴보면 총 만 건의 등기행위에
2007 , 1974
◦
총 조5 6750억 원의 등록세가 부과됨
등기 건수는 기타 등기 만 건 유상취득 등기 만 건 상속 및 무상취
- 1694 , 200 ,
득 등기49만 건 소유권 보존등기, 29만 건임
등록세는 유상취득 등기 조 억 원 소유권 보존등기 억 원 기타
- 3 9800 , 7175 ,
등기7016억 원 상속 및 무상취득 등기, 2761억 원 순으로 부과됨
5) 대법원1995.9.29일자 판결 한국공인중개사협회; . 2007.부동산중개 이론과 실무Ⅰ. p.60.
6) 정희남 외. 2007.부동산 중개품질 향상방안 연구 국토연구원. . pp.5-6;손재영외. 2005.공인중개사 자 격제도 개선방안에 관한 연구 건설교통부한국토지공사. ․ . pp.14-20.
<그림3-10> 등기 유형별 건수와 등록세의 비율 구성(2007 )년 (단위: %)
< 3-11> 등기 종류별 건수와 등록세표 (2007 )년
단위 건수 억 원
( : , )
구 분 건수 세액
합 계 19,735,664 56,750
상속 238,271 1099
무상취득 등기 260,234 1662
유상취득 등기 2,003,169 39,798
소유권보존등기 294,543 7175
기타 등기 16,939,447 7016
주 : 기타등기에는 공유합유총유물 분할등기 소유권 외의 물건 및 임차권 등기 경매압류․ ․ , , ․ ․ 가등기 신청 등을 포함함
년 말 현재 유상취득 등기 만 건 중 토지가 만 건 주택이
2007 200 84 (41.9%),
◦
만 건 일반건축물이 만 건 으로 나타남 95 (47.7%), 21 (10.4%)
토지는 도 단위에서 전체 거래건수의 를 차지하였고 주택과 일반건
- 69.8% ,
축물은 수도권에서 전체 거래건수의 각각 55.9% 및 52.5%를 차지함 유상취득에 대한 등록세 총 조( 3 9780억 원 은 토지에 조) 1 4731억 원(37.0%),
◦
주택에 조1 8101억 원(45.5%), 일반건축물에6966억 원(17.5%)이 부과됨
<건수비율> <세액비율>
제3 장 공인중개사 자격제도의 운영실태 및 문제점∙ 37
토지 주택 일반건축물 세액의 평균 가 수도권에서 부과되었으며 광
- , , 65.6% ,
역시에서13.9%, 도 지역에서20.5%가 부과되어 중개시장의 지역별 격차 가 큰 것으로 나타남
표 유상취득 등기의 유형별 건수 및 등록세액 년
< 3-12> (2007 )
단위 건수 억 원
( : , )
중개시장의 규모 추정 3)
년 말 기준 부동산 중개시장 규모는 총 조 억 원으로 이 중에서
2007 5 2893
◦
매매가 조4 5667억 원 임대차가, 7226억 원으로 추정됨
중개업소 당 총수익은6325만 원 평균 운영경비, 3393만원을 제외한 중개인
◦
인당 평균소득은 만 원으로 추정됨
1 2932
표 부동산 중개시장의 규모 추정 년
< 3-13> (2007 )
단위 억 원 만 원
( : , )
구분 합계 토지 일반건축물 주택
건수 세액/ % 건수 세액/ % 건수 세액/ % 건수 세액/ %
건 수
계 2,003,169 100 840,205 100 208,138 100 954,826 100 수도권 832,312 41.5 189,269 22.5 109,255 52.5 533,788 55.9 광역시 287,422 14.3 64,557 7.7 27,821 13.4 195,044 20.4 도 883,435 44.1 586,379 69.8 71,062 34.1 225,994 23.7
세 액
계 39,808 100 14,731 100 6966 100 1,8111 100 수도권 26,090 65.5 8788 59.6 4203 60.3 13,099 72.3 광역시 5520 13.9 1761 11.9 1140 16.4 2619 14.5 도 8198 20.6 4182 28.4 1623 23.3 2393 13.2
합계 매매시장
소계 토지 일반건축물 주택 임대시장
금액 52,893 45,667 10,522 4976 30,169 7226 중개업소당
총수익 6325 5461 1258 595 3608 864
부동산 유상매매 중개시장의 규모 추정 준거 (1)
등록세율은 토지 및 일반건축물에2%, 주택에1%를 적용
◦ 7)
과표 현실화율은 토지 및 일반건축물에 70%, 주택에 60% 적용
◦ 8)
중개수수료는 토지 일반건축물 주택 거래시 매매당사자 각, , 0.5%를 적용
◦
부동산 임대차 중개시장의 규모 추정 준거 (2)
총 주택 수는2007년 말 현재 1379.3만 호를 기준
◦ 9)
주택임대 비율은 2007년 말 현재 전체 주택의26.2%를 적용
◦ 10)
중개가 필요한 임대주택 수는 120.5만 호를 기준
◦
임대주택 총 만호 중 임대기간 년과 재임대를 고려하여 평균 년마
- 361.4 2 3
다 중개시장을 거쳐 임대하는 것으로 가정
중개수수료는 평균 전세가격8,084만 원을 고려하여 임대당사자 각30만 원
◦
으로 추정11)
부동산 중개사무소 운영경비 및 연 평균 소득 추정 (3)
운영경비는 평균3393만 원은 2003년 기준3987만 원에 2007년까지 생산자
◦
물가상승률10.8% 적용한4418만 원12)과2005년 서비스업 통계조사보고서 기준2315만 원에2007년까지 생산자 물가상승률2.3% 적용한2368만 원의 평균을 적용
7) 2008년 말 현재 지방세법 적용
8) 행정자치부의 재산세 공정시장가액비율 고시자료(2009년 월4 15 )일 에 근거 9) 건설교통부. 2008.건설통계편람 건설교통통계연보/
10) KB국민은행 연구소. 2008. 주택금융수요실태조사. p.57.
11) KB국민은행 연구소. 2008.주택금융수요실태조사. p.57.; 서울특별시 부동산 중개수수료 요율표 기 준 임대금 천만 원 억 원의 임대수수료( 5 ~1 30만원 한도)
12) 손재영 외. 2005.공인중개사 자격제도 개선방안에 관한 연구 건설교통부한국토지공사. ․ . p.198.