주택금융 리서치

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ISSN 2635-5183

HOUSING 2021.4.9.

통권 제16호

Pick of the Month

블록체인기술로

소유권증명하는NFT

Major Issue

영국주택구입지원정책이

주택금융 리서치

2021

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Pick of the Month

블록체인 기술로 소유권 증명하는 NFT 04

주택금융연구원 / 유선영

Major Issue

영국 주택구입 지원 정책이

‘공공자가주택’에 주는 시사점 10

주택금융연구원 / 고제헌

퇴직연금 중도인출 현황 및 시사점 19

주택금융연구원 / 최경진

2021.4.9. 통권 제16호

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Pick of the Month

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블록체인 기술로 소유권 증명하는 NFT

유 선 영 (주택금융연구원)

 2020년 하반기부터 NFT 시장규모가 확대됨에 따라 NFT에 대한 관심도 집중

 NFT는 특정 자산의 소유권을 디지털 토큰화한 것으로, 하나의 토큰이 다른 토큰으로 대체가 불가하여 복제가 쉬운 디지털 영역에서 원작 진위 확인과 소유권 증명이 가능

 과거 게임 한정판 아이템에서 현재 스포츠, 예술, 금융 분야로 토큰화가 확대되고 있으며, 최근 부동산 소유권 일부를 NFT로 발행하여 거래하는 사례 또한 등장

2020년 하반기부터 NFT 시장규모가 확대됨에 따라 현재 관심도 고조

지난해 하반기 이후부터 대체 불가능한 토큰(Non Fungible Token, 이하 NFT)에 대한 시장의 규모와 관심도가 급증

- NFT 시장정보 사이트 넌펀지블닷컴(Nonfungible.com)자료에 의하면, 2020년 하반기 이후의 NFT 시장규모가 동년해 상반기보다 약 2.5배 이상 상승

- NFT 구글트렌드* 역시 2018년부터 지수가 각각 40-60, 10-20을 횡보하다가 2020년 중반기부터 증가한 후 동년해 9월에는 100 도달

*구글(Google)에서 특정 키워드로 검색한 횟수를 지수화해 대중의 관심도를 보여주는 지수

올해 3월에는 세계 최대 규모의 가상화폐거래소 바이낸스(Binance)가 NFT 확장 가능성을 언급 - 바이낸스의 CEO인 창펑차오는 바이낸스코인(BNB)을 발행하여 게임, 해외송금 등의 다수 활용한 사례를

보유함에도 향후 유망한 가상자산을 NFT로 예상한다고 주장

- 또한, BNB을 NFT 관련 프로젝트에 활용하는 방안을 고민 중이라고 더불어 언급

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NFT는 특정 자산 소유권을 디지털 토큰화하는 것으로, 하나의 토큰이 다른 토큰으로 대체 불가하여 희소성 보장과 소유권 증명이 가능

대체 불가능한 토큰(Non Fungible Token)이란, 특정 자산의 소유권을 디지털 암호 토큰화한 것으로, 하나의 토큰이 다른 토큰으로 대체 불가능한 토큰

- 그림, 동영상, 부동산 등의 소유권을 디지털 토큰화한 것으로, 해당 자산의 NFT를 통해 디지털 영역에서 진위 여부를 확인하고 거래할 수 있음

NFT는 게임 내 한정판 아이템, 가상공간 내 캐릭터, 예술품 등 희소성 있는 상품의 소유권을 토큰화하기 때문에 토큰 1개당 가치가 모두 다름

- 코인 1개당 가격이 동일하여 1:1 교환이 가능한 비트코인·이더리움 코인과는 차별적

발행된 NFT는 블록체인 상에서 영구적으로 보존이 가능하기 때문에 복제가 어렵고 디지털 상에서 소유권 증명이 가능

- 이미지, 짧은 영상 등과 같은 디지털 예술품에 NFT를 적용할 경우, 원본과 구별이 어려운 복제·위조품 출현으로 원작의 가치가 하락하는 것을 방지할 수 있음

- 부분적인 소유권을 인정하여 1/n 형태로 거래 및 소유하기 때문에, 거래내역이 분산되어 위·변조가 어렵고 디지털 영역에서 소유권 증명이 가능

<대체 불가능한 토큰(NFT)의 주요 특징>

구분 내용

정보 열람 및 거래 투명화

∙ 블록체인 상에 저장되기 때문에 사용자 제한없이 누구나 NFT의 출처, 발행시간 및 횟수, 소유자 내역 등의 정보를 열람하고 거래가 가능

부분적인 소유권 인정 가능

∙ 부분적인 소유권을 인정해 토큰을 1/n 형태로 나누어 소유와 거래가 가능 ⇒ 발행된 NFT 및 거래기록이 분산되면 위·변조가 어렵고 디지털 영역에서 해당 자산의 소유권 증명이 가능

희소성 보장 ∙ 원본과 구별이 안되는 무한 복제 및 다운로드가 가능한 디지털 작품에 작품 생성일자, 소유자, 거래내용 등을 담은 NFT를 발행하면 희소성이 보장

※ 자료: 각종 언론자료 및 보고서 등을 참고하여 정리

과거 게임 한정판 아이템이나 가상현실 캐릭터에서 현재 스포츠, 예술 분야 등으로 토큰화가 확대

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(예술) 디지털 상에서만 존재하는 그림이나 실물 예술품의 소유권을 토큰화한 NFT는 시장에서 정품인증서와 같은 효력을 발휘하며 거래되고 있음

- 올해 3월 테슬라 CEO 일론 머스크의 아내 그라임스가 디지털 그림 컬랙션 10점을 온라인 경매에 내놓아 580만달러(한화 약 65억원) 낙찰 받은 사례에서도 NFT 활용

- DC코믹스 만화가 호세 델보(Jose Delbo)도 아티스트 트레버 존스(Trevor Jones)과 협업하여 제작한 배트맨 디지털 예술품 4점을 판매할 때에도 NFT를 발행

※ 자료: OpenSea, 조회기준: 2021.3.16

금융 분야에서도 게임 아이템, 미술품 등의 NFT를 담보로 대출하거나 부동산 소유권 일부를 NFT로 발행하는 사례 등장

NFT 담보대출 플랫폼 NFTfi는 가상현실 내 캐릭터나 미술품 등의 NFT를 담보로 맡기면, 그에 상응하는 가치의 가상화폐로 대출해주는 금융서비스 제공

- 차입자가 자신의 NFT를 담보로 설정하고 희망하는 대출금액, 상환기간, 이자 등을 입력하면, 대여자는 차입자에게 가상화폐로 빌려주는 방식으로 진행

- 올해 2월 차입자가 NFT를 담보로 대출을 받기를 희망하면, 대출에 대한 약속어음이 스마트계약(Smart contract)*의 NFT 형태로 자동 발행되는 서비스를 제공한다고 발표

*계약 조건이 블록체인에 기록되고 조건 충족 시 자동으로 계약이 실행되는 프로그램

∙ 약속어음 NFT 및 NFT를 담보로 설정된 대출 세부정보(대출금액, 상환기간, 이자, 차입자 지갑 주소 등)는 NFT플랫폼 오픈씨(OpenSea)에서 실시간 확인이 가능

- 차입자가 기한 내에 대출금과 이자를 납입 시 맡겨둔 NFT를 다시 돌려받을 수 있음

∙ 만약 갚지 못할 경우, 담보된 NFT의 소유권은 대여자에게 돌아가고, 대여자는 오픈씨(OpenSea)에서 원하는 조건으로 제3자에게 매각하여 대출금을 회수할 수 있음

NFT 경매 및 거래 플랫폼 민터블(Mintable)은 미국 세인트루이스 소재의 부동산 소유권 50%를 디지털 자산화하여 암호 토큰화한 NFT를 상장시킴

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올해 2월 글로벌 블록체인 기업 엔진(Enjin)은 홍콩 블록체인 부동산 플랫폼 랩스(LABS Group)와 함께 부동산 소유권 NFT 발행을 통해 거래할 수 있는 방안 발표

- 엔진(Enjin)이 아파트, 호텔 객실, 건물 등에 대해 일부 소유권을 나타내는 NFT를 발행, 랩스(LABS Group)의 블록체인 플랫폼을 통해 거래하는 구조

- 투자자는 엔진(Enjin)의 가상지갑에 NFT를 저장·관리하고, 엔진(Enjin)의 플랫폼을 통해 NFT 발행출처, 소유권 거래내역 등의 정보를 통해 진위여부 판별

이외에도 NFT 자산 가치, 수요 파악, 활성화 지갑의 자산 현황, 각종 거래정보 등을 분석해 제공하는 NFT 통합관리 및 분석 플랫폼 NFT Bank 등도 출시

- 현재 사용자가 가지고 있는 NFT 종류별 투자비중, NFT 거래내역, 시간 흐름에 따른 손익분기(Break-even) 및 투자자본수익률(ROI) 추이 등도 확인이 가능

※ 자료: NFT Bank 홈페이지, 조회기준: 2021.3.24

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Major Issue

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영국 주택구입 지원 정책이 ‘공공자가주택’에 주는 시사점

고 제 헌 (주택금융연구원)

 주택 가격이 상승하는 가운데 자기 자본이 부족한 가구의 주택 구입 기회 지원에 대한 정책적 고민이 증가하고 있음

 2·4 공급대책에서 제시된 ‘공공자가주택’개념과 유사한 속성을 가진 영국의 주택구입지원 정책의 경과 및 성과를 살펴봄으로써 한국 공공자가주택제도 운용을 위한 시사점을 찾고자 함

1. 논의 배경 : 2·4 공급대책 ‘공공자가주택’ 개념 등장

정부는 2025년까지 전국 대도시에 약 83만호 주택 공급 부지를 확보하고, 이 중 20~30%를 공공자가·공공임대 방식으로 공급하겠다 발표함

공공자가주택 유형으로 지분적립형주택, 이익공유형주택, 신(新)수익 공유형 모기지 공급을 제시하고 있음

- (지분 적립형 주택) 분양가의 2~40%에 해당하는 일부 지분 취득 후 2~30년에 걸쳐 지분을 추가로 취득하는 방식, 미취득지분 사용에 대해서는 임대료를 지불함

- (이익공유형 주택) 주택 최초 취득 시 분양가격의 일부만 지불하고 온전한 소유권을 확보하되, 처분(LH 등에게만 처분 가능)시 손익을 분담하는 주택

- (新수익 공유형 모기지) 기금융자를 받아 주택을 취득한 후 원리금을 분할상환하되 대출 평균잔액 비중에 따라 처분이익(처분대상 제한 無)을 기금과 공유(토지 등 소유자 전용)

상기 방식의 공통점은 주택구입자가 최소 자본으로 주택 구입을 가능하게 하는 반면 단기 주택시세차익 실현을 지양하고, 주택가치 상승분의 일부를 공공과 공유하는 방식임 - 주택 가격 상승은 지속되는데 반하여, 가계 소득 상승은 둔화되고 LTV,DSR 등 주택담보대출 규제 강화로

가계 주택 구입 여력이 저하되고 있음

- 특히 자본금이 부족한 청장년층, 생애최초 주택 구입자들의 주택 구입이 어려워지며 주거 양극화가 심화되고 있음

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만성적 주택 공급 부족을 경험하고 있는 영국 정부도 동일한 고민선상에서 주택 구입 지원 프로그램을 지원해 왔고, 최근 이를 강화하고 있음

2013년 이후 영국 주택가격은 글로벌 금융위기 이전 상승세를 회복, 특히 코로나 19 이후에도 런던 중심으로 가파르게 주택가격이 상승 중에 있음

- 이에 주택부담비율(지역별 중위주택가격/지역별 중위소득) 또한 가파르게 상승함

<영국 주택가격 지수(2000년1월=100)> <영국 주택부담비율*>

※ 자료 : HM Land Registry ※ 자료: ONS(Office for National Statistics * 지역별 중위소득대비 중위주택가격

영국 정부는 신규 주택 공급을 촉진하고, 자기자본 조달 여력이 부족한 가구를 지원하기 위해서 지분공유형 주택(Shared ownership) 및 정부지분대출제도(Equity Loan Scheme)를 확대 운영하고 있음

영국의 대표적인 주택 구입지원 정책인 지분공유형 주택 및 정부지분대출제도의 최근 경과와 향후 개선방향 등을 살펴보고, 이를 통해 한국의 공공자가주택 제도 운용에 대한 시사점을 찾고자 함

2. 지분공유형 주택(Shared ownership ; ‘part buy, part rent’)

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(이용자격) 지역에 따라 차이가 있음. 잉글랜드 지역의 경우 가계 소득 연간 £80,000 이하 (런던의 경우 £90,000), 생애최초 주택 구입자를 원칙으로 함

- 단 주택 보유 이력이 있지만 현재 구입할 여력이 안되는 경우, 기존 지분공유형 주택 구입자중 이사가 필요한 가구

(운용) 주택협회(Housing Association)가 주로 운용하지만, 지자체나 민간 단체가 일부 참여하기도 함

(임대료) 잔여 지분의 3%를 초과해서는 안되며, 연간 임대료 상승률은 물가상승률+0.5%을 초과해서는 안됨. 임대료의 경우 일부 지분에 대하여 지불하지만, 서비스 비용은 전적으로 부담해야 하며 관리와 수선 의무 또한 100% 부담

(추가지분 매수) 잔여 지분에 대하여 최소 10%이상씩 추가 구입가능. 구입 가격은 구입시점의 감정가격임

- 인지세(stamp tax)의 경우 생애 최초 주택 구입에 따른 면제가 아닌 경우, 최초에 모든 지분에 해당하는 취득세를 납부하거나, 취득 지분에 따라 여러번에 걸쳐 납부하는 방식을 선택할 수 있음

(SOAHP 2016-2021*) 영국 정부는 2016년-2021년까지 지분 공유형 주택 약 135,000가구 공급을 목표로 설정함

지분 공유형 주택은 오래전부터 존재하였으나, 2010년대 들어 자가보유율이 지속적으로 하락하자 정부는 제도를 활성화고자 함

- 지분 공유형 주택 모델은 60,70년대 지역 정부 차원에서 실험적으로 시행, 1980년 주택법제정(Housing Act 1980)과 함께 지금의 골격이 형성됨

*SOAHP: Shared Ownership and Affordable Homes Programme

2016년부터 5년간 약 £47억 규모의 기금을 투입하여 지분공유주택 공급 및 부담가능주택을 지원예정

- 지분공유주택 공급 및 부담가능주택 공급 재원 중 약 88%를 지분 공유형 주택 공급에 배정

(제도 개선사항) 과거 지분공유형 주택 공급 주체의 제한을 풀고, 민간 주택 공급주체의 참여를 장려함. 특히 입찰에 있어서 신규 진입자들의 행정적 부담을 경감시키고자 함

(현황) 영국 정부의 강한 정책적 지원에도 불구하고 지분 공유형 주택은 보편적 제도는 아님. 하지만 최근 들어 이용자가 빠르게 증가하며, 특히 정부 지원 신규 주택 공급에서 차지하는 비중이 증가하고 있음

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지금까지 약 157,000가구가 지분공유형 주택을 활용하고 있고(2019년 기준), 이는 전체 가구 중 약 1%도 미치지 못하는 수준임

하지만 연간 이용가구가 2016년 약 4,080가구에서 2019년 17,020호로 4배까지 증가함 - 특히 정부가 지원하는 부담가능한 주택(affordable housing)이 신규 공급 중 차지하는 비중이 동기간

23%에서 34%로 증가함

(이용자 특성) 영국 지분 공유형 이용자는 2~30대에 집중되어 있으며, 주로 단독 가구가 이용하고 있음

구입자 연령별 분포를 보면 30대가 35%로 가장 집중되어 있고, 가구 유형은 단독가구가 50%로 집중되어 있음

<지분공유형 주택 구입자 연령 및 가구 유형(2018-2019)>

※ 자료: Hannah Cromarty(2020), MHLCLG. Live tables 695-696(재인용)

(주) MHCLG(Ministry of Housing, Communities and Local Government)가 주택조합(HA)을 통해 공급한 지분공유형 주택 구입 자료임

(제약 요소) 지분 공유형 주택 공급 증가의 제약요소로 논의되는 것은 여전히 높은 보유 비용, 모기지 기관의 기피, 거래의 경직성 등임

(높은 비용) 추가 지분 구입시 최소 단위가 10%로 높게 설정되어 있고 영국의 주택가격 상승률을 고려할 때 주택 구입비용이 지속적으로 올라가는 상황임. 또한 추가 지분 구입시 부가 비용 발생과 지역에 따라 임대료 상승률이 민간임대료 상승률보다 높은 경우가 발생함

- 부가 비용으로 지분 추가 구입시마다 감정평가 비용 발생, 권리관계 변동시 처리에 따른 법적 비용 등 발생 - 임대료는 연간 물가상승률+0.5%로 상한을 두고 있지만, 연간임대료 상승률이 물가상승률과 거의 일치하여

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(향후 제도 개선사항) 영국 정부는 기존 지분공유형 주택 모델의 한계를 인지하고, 2021-2026 AHP(Affordable Homes Programme) 정책을 통해 다음과 같이 제도를 개선하여 2021년 4월 이후 적용 예정

(최소 지분율 하향) 지분 공유형 주택 구입 최소 지분율을 25%에서 10%로 하향 - 단, 최소 자기자본 5% 기준은 유지

(추가 구입 최소 지분율 하향) 기존 추가 구입 최소 지분율을 구입후 15년간 10%에서 1%로 하향

(거주자 통보 기간 단축) 지분 공유형 주택 거래를 활성화하기 위하여 8주 이전 통보를 4주 이전으로 단축시킴

(관리 수선 의무 부담 약화) 지분 공유형 주택 구입 이후 10년간은 주택 관리 수선 의무 부담 의무를 공급자에게 부여

3. 정부 지분 대출 제도(Help to buy: Equity Loan Scheme)

(제도 개요) 2013년 4월 이후 주택 구입 정책 일환으로 신규 주택 공급을 촉진하고 주택 구입 지원을 위해 지분대출(Equity loan)프로그램을 한시적으로 실행

(도입 배경) 글로벌 금융위기 이후 모기지 취급기관의 리스크 관리가 강화되며 LTV, DTI 규제가 심화되고 건설 경기 악화로 신규 주택 공급이 감소함

- 과거 생애최초 주택 구입자에게는 LTV 95%가 허용되는 다수의 모기지 상품이 존재했음. 이에 2007년 LTV 95% 대출 비중이 6%였으나 2009년 1%로 감소함

- 잉글랜드 지역의 경우 2007년 연간 신규 주택 공급이 160,000호에서 2009년 65,000호로 절반 이상 감소함

(개념) 정부가 주택 가격의 일부 지분(5~20%)을 대출해주고, 처분시점 손익을 대출지분율 만큼 공유

- 신규 주택에 한하여 주택가격의 5~20%(런던:40%¹⁾) 까지 정부대출(만기 25년, 모기지 만기가 25년 이상일 경우 이와 연동)을 활용하고 최대 75%를 민간 모기지 (런던: 55%)를 통해 나머지를 조달하여 주택(£60만 이하) 구매가능

<지분형 대출 예시>

※ 자료: helptobuy.gov.uk/equity-loan/equity-loans

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- 예를 들어, £20만 주택을 구입시 20% 지분을 대출하여 £4만을 차입한 경우 상환시 주택가격이 10%

상승해 £22만이라면 £4만4천를 상환해야함. 마찬가지로 상환시 주택가격이 10% 하락해 £18만이라면

£3만6천를 상환해야 함

- 5년 이후 이자만 상환, 단 원금은 향후 언제든지 일부 혹은 전부 상환 가능 - 이자율은 최초 1.75% 이후 소비자물가지수+1.0%로 변경

(현황) 2013년 시행이후 2018년 말까지 약 £117억 대출발생, 약 21만 가구에게 신규 주택이 공급됨

(주요 경과) 2013년 제도 시행이후 2021년까지 제도 연장을 발표(15년 8월), 2018년 10월 수정된 방식으로 2021-2023년 공급 후 종료 예정 발표

- 2013년-2016년 £35억 공급 목표 발표, 2021년까지 추가로 £86억 공급 발표(15년 8월). 2017년 10월

£100억 추가 공급 발표

(최종 목표) 2021-2023년 £72억를 추가 투입하여 총 £290억 대출 실행, 47만 가구에 주택 공급 목표

(지분형 공유 주택과 비교) 지분 공유형 주택보다 역사가 짧지만 보다 많은 이용자가 있고, 다양한 소득 계층의 가구가 활용하고 있음

지분 공유형 주택은 소득의 상한이 있는 반면, 지분형 대출은 소득 제한은 없고 신규 주택 (주택 가격 상한 존재)에 한해서 이용가능함

- 최소 자기 자본비율은 주택가격의 5%로 동일함

이용자들의 특성을 살펴보면 지분 공유형 주택이용자들이 보다 저소득층, 단독 가구에 집중됨

<지분형 공유형 주택과 지분대출 이용자 소득대별 분포>

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(제도 성과) 평균 주택가격이 높지 않은 지역 중심으로 신규 주택 공급에 기여하고, 특히 30대 이하 생애최초 주택 구입자들 주택 구입에 기여함

제도 시행이후 2018년까지 신규 주택 중 38%가 이를 통해 공급됨

- 2012-2013년 신규 주택 판매건은 61,357건에서 2017-2018년 104,245건으로 증가함

특히 평균 주택가격이 높은 지역보다 상대적으로 주택가격이 낮은 지역에서 동 비중이 높음 - 예를 들어, 런던의 경우 £60,000이하 주택의 비중이 68%인 반면, 런던을 제외한 잉글랜드의 경우 동주택

비중이 97%에 달함. 따라서 선택할 수 있는 주택의 폭이 넓음

<지역별 중위주택가격과 신규 주택 구입 중 지분대출프로그램 활용 주택 비중>

※ 자료 : NAO

지분 대출 이용자의 81%가 생애최초주택 구입자로 이중 63%가 34세 이하임

- 또한 제도 시행 이후 공급 되는 신규 주택 중 여건이 좋은 주택 공급이 증가한 것으로 추정됨(예, 신규 주택 방수 증가 등)

(제도 부작용) 첫째, 이용대상자에 제약이 없어 기존 주택 보유자의 제도 활용에 따른 형평성 문제와 둘째, 거래 주택 가격 상한이 오히려 신규 주택 가격 상승을 야기한다는 지적이 존재함

이용자의 약 19%가 기존 주택 보유자로 이들의 평균 구입주택가격이 생애최초 주택 구입자들의 주택 평균보다 높게 나타남

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지역별로 5~6개 개발자들의 공급이 집중되는 방식이며, 주택 공급자들은 프로그램 이용자들의 주택 구매 능력이 증가함에 따라 보다 높은 가격의 주택을 공급함

(개선 방향) 모기지 시장 대출 완화와 제도의 부작용에도 불구하고 여전히 생애최초 주택 구입자들의 주택 구입 지원을 위한 제도가 필요하다는 판단하에 연장하되, 제도를 보다 엄격하게 운용 예정

단 제도의 남용을 방지하기 위해서 이용대상자를 생애최초 주택 구입자로 한정하고, 지역별로 주택가격 상한 기준을 하향 조정

- 주택가격의 상한은 지역별 생애최초 주택구입 주택의 평균 가격*1.5배 수준

이 제도를 통해 신규 주택 구입 후 거주 하는 것이 아니라 임대로 활용하는 것은 장기 임대 등과 같은 예외상황을 제외하고는 허용하지 않음

4. 결론 및 시사점

한국의 공공자가주택 정책은 아직 구체적인 방향이 정립되지 않은 반면, 영국의 주택 구입지원 정책은 실제 운용을 통해서 제도의 성과와 한계를 경험적으로 확인함

주택의 일부 지분을 구입하고 잔여 부분에 대하여 임대료를 지불하며 추가적으로 지분을 구입할 수 있는 지분 적립형 주택은 영국의 지분공유형(shared ownership) 주택 모델과 유사함 또한 기금대출을 실행하되 대출잔액 비중만큼 처분이익을 공유하는 新모기주택은 정부지분대출 (Equity loan)제도와 유사함

영국 지분 공유형 주택 제도 운용 사례를 볼 때, 지분 적립형 주택은 제도가 복잡하고 효과적인 실행을 위해 선결해야 할 요소들이 많음

오랜 기간동안 시행되고 있는 제도임에도 불구하고 제도의 복잡성으로 인하여 다수의 잠재

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영국 지분 대출은 신규 주택 공급을 촉진하는 주요 제도로서 성공적으로 활용되고 있는 것으로 판단됨. 단, 주택가격에 비례하여 결정되는 상환액의 상환리스크는 아직 판단할 수 없음

주택 구입시점에 있어 주택가격의 최대 20%를 5년간 무이자로 대출해주는 프로그램은 생애 최초 주택 구입자에게 큰 편익으로 다가올 것으로 보임

반면, 주택가격 상승시 이용자가 처분이익의 20%을 상환해야 한다는 조건이 주택 상승폭에 따라 5년간 무이자 혜택을 초과할 수도 있음. 또한 주택 하락시 정부는 대출금의 일부를 상환 받을 수 없음

∙관계기관 합동(2021.2.4.) 「공공주도 3080+」 대도시권 주택공급 획기적 확대방안

∙Hannah Cromarty(2020), Shared ownership(England): the fourth tenure

∙Homes&Communities Agency(2016.04.13.), Shared ownership and affordable homes programme 2016 to 2021 Prospectus

∙NAO(2019.06.13.), Help to Buy: Equity Loan scheme-progress review

∙OGL(2020), New model for Shared Ownership: Technical consultation

∙Savils(2019), Shared Ownership

∙https://www.gov.uk/government/collections/help-to-buy–equity-loan-guidance-and -application-forms July 2019

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퇴직연금 중도인출 현황 및 시사점

최 경 진 (주택금융연구원)

 30대 근로자의 주거비 마련을 위한 퇴직연금 중도인출의 높은 비중은 향후 노후자산 감소로 이어진다는 점에서 적절한 대안이 필요

 30대 근로자의 노후자산 감소를 최소화하면서 주거비 마련 부담을 완화할 수 있는 주택금융의 역할이 중요

1. 검토 배경

퇴직연금제도는 국민연금 중심의 노후소득원을 분산하고 기업의 도산 또는 파산 시 근로자의 퇴직급여 수급권 보호를 목적으로 2005년 12월에 도입

퇴직연금은 퇴직급여 재원을 근로자 재직기간동안 사외에 적립하여 55세 이후 연금 또는 일시금을 수령하는 제도

퇴직연금제도 유형은 확정급여형 퇴직연금, 확정기여형 퇴직연금, 개인형 퇴직연금이 존재

퇴직연금제도는 매년 꾸준한 성장세를 나타낸 결과 2019년 말 기준 적립금이 약 220조 원을 기록하고 있으나 55세 이후 연금수령 비중은 낮아 노후소득보장 기능으로서 역할이 미흡

2019년 중 퇴직급여를 연금으로 수령한 계좌의 비율은 전체계좌의 2.7%, 연금수령 금액은 전체 금액의 26.3%에 불과*

*“2019년도 퇴직연금 적립 및 운용현황”, 금융감독원

퇴직급여의 연금수령 비율이 저조한 원인은 다양하나 그 중 하나로 퇴직연금 중도인출이

(22)

- 주택 및 전세가격 상승으로 기존 주택담보 및 전세대출 이외에 퇴직연금 중도인출 등을 통해 추가자금을 확보하려는 경향이 증가

이에 주거비 마련 중심으로 퇴직연금 중도인출의 개요 및 현황을 살펴보고 관련 시사점을 언급하기로 함

2. 퇴직연금 중도인출의 개요 및 현황

(1) 퇴직연금 중도인출 개요

확정기여형 퇴직연금 또는 개인형 퇴직연금 가입자는 무주택자의 주택구입 등 법정사유 발생 시 퇴직연금 중도인출을 통해 목돈을 마련할 수 있음

또한 퇴직연금 중도인출과 유사한 사유 발생 시 퇴직연금 담보대출 활용도 가능

퇴직연금 중도인출과 담보대출은 근로자 재직기간 중 목돈 마련을 위한 수단이지만 이용대상 및 금액, 법정사유 등에서 차이가 존재

<퇴직연금 담보대출과 중도인출의 비교>

구분 담보대출 중도인출

이용대상 확정급여형/확정기여형/개인형 퇴직연금 가입자 확정기여형/개인형 퇴직연금 가입자

이용금액 퇴직급여의 50% 퇴직급여의 일부 또는 전부도 가능

법정사유

중도인출 요건

+

가입자 및 부양가족의 대학등록금, 혼례비, 장례비

∙ 무주택자 주택구입

∙ 무주택자 임차 보증금

∙ 가입자 또는 부양가족 6개월 이상 요양

∙ 최근 5년 이내 파산선고 또는 개인회생절차 개시 결정

∙ 천재지변

퇴직연금 담보대출의 경우 퇴직연금 수급권에 대한 질권 설정이 현실적으로 어려워 은행 등 금융기관이 대출을 꺼리는 데다 가입자 측면에서도 비슷한 조건이라면 이용금액이 50%로 제한된 담보대출 보다는 중도인출을 선호

- 2014년 대법원 판례는 근로자 퇴직급여에 대한 직접적인 채권 압류나 추심을 금지하고 있어 퇴직연금 수급권에 대한 질권 설정은 사실상 불가능

- 현실적으로 퇴직연금 담보대출의 채권회수는 개인형 퇴직연금 계좌의 해지 또는 퇴직급여를 개인형 퇴직 연금 계좌에서 일반계좌로 이체할 때 가능

(23)

(2) 퇴직연금 중도인출 현황

중도인출 현황을 살펴보면 중도인출인원과 금액 모두 증가하는 추세로 2019년 기준 중도인출인원 및 금액은 2015년 대비 2배 이상 상승

중도인출인원은 72,830명으로 전체 퇴직연금 가입자 대비 약 1.1%를 차지하고 있으며 중도 인출금액은 약 2조 7,758억원 규모(2019년 기준)

1인당 평균 중도인출금액도 2015년 약 3,436만원에서 2018년 약 3,608만원, 2019년 약 3,811만원으로 증가하는 추세

<연도별 중도인출인원 및 금액>

단위: 명, 억원, 만원

구분 2015 2016 2017 2018 2019

중도인출 인원(①) 28,080 40,091 51,782 71,521 72,830

중도인출 금액(②) 9,648 12,318 17,406 25,808 27,758

1인당 평균인출금액(②/①) 3,436 3,073 3,361 3,608 3,811

※ 자료: 퇴직연금통계(통계청)

중도인출 사유를 살펴보면 주택구입 및 주거임차 목적이 전체 인원기준 52%, 금액기준 44%를 차지(2019년 기준)

< 퇴직연금 중도인출인원 비중, 2019년 기준 > < 퇴직연금 중도인출금액 비중, 2019년 기준 >

(24)

1인당 평균인출금액은 2015년 약 3,106만원, 2017년 약 3,330만원, 2019년 약 3,806만원으로 증가하는 추세

<연도별 주택구입 목적의 중도인출인원 및 금액>

구분 2015 2016 2017 2018 2019

인원(①) 15,799 18,319 21,368 25,038 22,023

금액(②) 4,907 5,530 7,122 9,086 8,382

1인당 평균 인출금액(②/①) 3,106 3,019 3,330 3,629 3,806

최근 3개년도 연령대별 현황을 살펴보면 중도인출인원은 30대가 50% 내외를 차지하여 가장 높은 비중을 나타냈으며, 중도인출금액은 30대와 40대의 비중이 70% 이상을 차지

<연도 및 연령대별 주택구입 목적의 중도인출 인원 및 금액>

단위: 명, 억원

연도

20대 30대 40대 50대 이상 합계

인원 (비중)

금액 (비중)

인원 (비중)

금액 (비중)

인원 (비중)

금액 (비중)

인원 (비중)

금액 (비중)

인원 (비중)

금액 (비중)

2017 1,124 (5.3%)

207 (2.9%)

11,490 (53.8%)

2,922 (41.0%)

6,310 (29.5%)

2,580 (36.2%)

2,444 (11.4%)

1,413 (19.9%)

21,368 (100%)

7,122 (100%)

2018 1,253 (5.0%)

223 (2.5%)

12,668 (50.6%)

3,404 (37.5%)

7,938 (31.7%)

3,493 (38.4%)

3,179 (12.7%)

1,966 (21.6%)

25,038 (100%)

9,086 (100%)

2019 911 (4.1%)

141 (1.7%)

10,391 (47.2%)

2,806 (33.5%)

7,330 (33.3%)

3,366 (40.2%)

3,391 (15.4%)

2,069 (24.7%)

22,023 (100%)

8,382 (100%) ※ 자료: 퇴직연금통계(통계청)

주거임차 목적의 중도인출인원 및 금액은 꾸준히 증가하고 있으며 30대의 비중이 가장 높은 상황

중도인출인원은 2015년 689명에서 2017년 11,566명, 2019년 16,241명으로 급격히 증가하고 있음

중도인출금액도 2015년 약 280억원, 2019년 약 2,701억원으로 2019년 약 3,940억원으로 꾸준히 증가하는 상황

반면, 1인당 평균인출금액은 2015년 약 4,064만원, 2017년 약 2,335만원, 2019년 약 2,426만원으로 감소하는 추세

(25)

<연도별 주택임차 목적의 중도인출인원 및 금액>

구분 2015 2016 2017 2018 2019

인원(①) 689 7,248 11,566 15,185 16,241

금액(②) 280 1,728 2,701 3,582 3,940

1인당 평균 인출금액(②/①) 4,064 2,384 2,335 2,359 2,426

최근 3개년도 연령대별 현황을 살펴보면 30대가 중도인출인원 및 금액 모두 가장 높은 비중을 차지하고 있으며, 20대도 주택구입에 비해 주거임차목적의 인출비중이 상대적으로 높게 나타남

<연도 및 연령대별 주거임차 목적의 중도인출 인원 및 금액>

단위: 명, 억원

연도

20대 30대 40대 50대 이상 합계

인원 (비중)

금액 (비중)

인원 (비중)

금액 (비중)

인원 (비중)

금액 (비중)

인원 (비중)

금액 (비중)

인원 (비중)

금액 (비중)

2017 1,359 (11.7%)

179 (6.6%)

6,128 (53.0%)

1,194 (44.2%)

2,910 (25.2%)

885 (32.8%)

1,169 (10.1%)

443 (16.4%)

11,566 (100%)

2,701 (100%) 2018 1,829

(12.0%) 215 (6.0%)

7,807 (51.4%)

1,531 (42.7%)

3,847 (25.3%)

1,181 (33.0%)

1,702 (11.2%)

655 (18.3%)

15,185 (100%)

3,582 (100%) 2019 2,185

(13.5%) 228 (5.8%)

8,131 (50.1%)

1,631 (41.4%)

3,971 (24.5%)

1,254 (31.8%)

1,954 (12.0%)

827 (21.0%)

16,241 (100%)

3,940 (100%) ※ 자료: 퇴직연금통계(통계청)

30대를 중심으로 주거비 관련 중도인출비중이 높다는 점은 결혼 및 1인 가구 증가 등으로 실 거주 목적의 주택구입 또는 임차를 위한 목돈마련 수요가 많다는 점을 보여주고 있음 평균초혼연령은 남자 33.2세, 여자 30.8세로 30대 신혼부부가구의 비중이 높은 상황에서 향후 자녀 출생 등 가족 구성원 증가로 인한 주택구입 또는 전세 목적의 주거비 마련 가능성이 높음

- 신혼부부가구는 일반가구에 비해 자가점유율은 낮으나 전세거주 비중이 높고 1인당 주거면적이 작은 특성을

(26)

34세 이하 청년가구는 1인 가구의 비중(59.2%)이 높은 상황에서 향후 혼인 등으로 월세에서 전세 또는 주택구입으로의 주거 상향을 위한 목돈마련 수요가 존재

- 청년가구는 일반가구에 비해 월세거주 비중이 높은 반면, 자가 및 전세거주 비중은 낮은 특성을 보임

<청년가구의 주거안정성 및 1인당 주거면적>

단위: %, ㎡

구분 거주형태

1인당 주거면적

자가 전세 월세 무상

청년가구 17.2 27.2 50.2 5.3 27.9

일반가구 58.0 15.1 23.0 3.9 32.9

※ 자료: 2019년도 주거실태조사(국토교통부)

최근에는 주택 및 전·월세 가격상승과 맞물려 적극적으로 주택시장에 참여하는 추세 - 실제 2019년 생애최초주택마련 평균연령은 39.1세를 기록하여 3년 만에 하락세를 나타냄

- 수도권을 중심으로 30대는 주택구입 시 주택담보대출을 제외한 신용대출상품 활용도도 높은 것으로 나타남*

*“3·40대 공황구매, ‘영끌’인가, ‘능력’인가”, 건설산업연구원·코리아크레딧뷰로

3. 퇴직연금 중도인출 관련 해외사례

미국 등 주요 선진국은 건강악화 및 장애, 재무적 곤경, 의료비 등 긴급한 자금수요, 최초 주택구입 등에 한해 중도인출을 허용

최근 코로나 19로 인한 경제적 손실에 대해서도 긴급인출을 허용하고 있음

<주요국의 퇴직연금 중도인출 사유>

구분 중도인출 사유

미국

∙ 사망, 영구장애, 실직(55세 이상), 의료비 지출 등 긴급한 자금수요 등

(단, 개인퇴직계좌는 고등교육비 지출, 실직 시 건강보험료 지출, 최초 주택구입 및 재건축 등으로 인한 중도인출도 허용)

영국 ∙ 건강사유로 인한 퇴직, 기대여명 1년 이하

호주

∙ 영구 및 일시적 장애, 심각한 재무적 곤경

∙ 치명적 질병으로 기대여명이 2년 이내인 경우

∙ 최초 주택구입을 위한 저축계좌(First home super saver scheme)이전

(27)

중도인출 허용 시에도 인출한도를 적용

- 미국의 경우 의료비 관련 인출은 총소득의 10%, 최초 주택구입 및 재건축비용은 ＄10,000, 코로나19로 인한 인출한도는 ＄100,000 수준

- 호주의 경우 최초 주택구입을 위한 저축계좌로의 이전은 총 A＄30,000 한도 내에서 연간 A＄15,000를 적용하며 코로나19로 인한 인출한도는 A＄20,000 수준

미국의 경우 긴급한 자금이 필요할 경우 퇴직연금 중도인출 보다는 담보대출을 우선적으로 활용

대표적인 퇴직연금제도인 401(k)의 담보대출은 ＄50,000 한도 내에서 적립금의 50%까지 허용하고 있으며 중도인출과 달리 세제 패널티는 존재하지 않음

- 담보대출 시 상환기간은 5년 이내가 원칙. 단, 실직 또는 퇴직 시에는 90일 이내 상환해야 함 - 담보대출 미상환 시에는 중도인출로 간주되어 소득세와 10% 가산세를 부과

4. 퇴직연금 중도인출 증가에 따른 영향 및 대응방향

노후소득마련 측면에서는 중도인출 시 퇴직연금자산의 적립기간이 짧아져 근로자의 노후소득 감소로 이어짐

30년 근속기준으로 10년, 20년 근속 가입자가 중도인출 할 경우 잔여적립기간은 각각 20년, 10년으로 단축되기 때문에 단축된 기간으로 인해 퇴직연금 자산도 감소

시뮬레이션 결과에 의하면 확정기여형 퇴직연금 가입자가 가입 후 15년 시점 적립금의 25%

중도인출 시 연금자산 감소효과는 14.2%, 만약 가입 후 15년과 20년 시점에 각각 25% 인출 한다면 감소효과는 28.9% 수준

- (시뮬레이션 가정) 가입기간: 30년, 기여율: 연봉의 15%, 수익률: 연3%, 수수료율: 연1%

<퇴직연금 중도인출에 따른 연금자산 시뮬레이션 결과> _{단위: %}

(28)

그러나 퇴직연금 중도인출을 금지하거나 중도인출 시 세제 패널티 등을 적용하여 중도 인출을 억제하는 방법으로는 한계가 존재

우리나라는 최근 30~40대를 중심으로 주택구매 니즈가 매우 높고, 주택가격 및 전·월세 가격 상승률이 높은 상황을 고려할 때, 중도인출 규제위주의 정책은 역효과를 가져올 수 있음 - 미국, 호주 등 선진국도 최초 주택구입 목적일 경우 제한적으로 중도인출을 허용

정부는 퇴직연금 중도인출 완화를 위한 단기적 방안으로 퇴직연금 담보대출 활성화를 추진하고 있음

퇴직연금 담보대출의 경우 대출기간 중도상환이 가능하고 퇴직급여 산정에 기초가 되는 월 평균임금과 근속연수가 증가할수록 향후 퇴직급여도 증가하므로 은퇴 시 퇴직연금자산 마련이 일부 가능하기 때문

고용노동부와 금융위원회도 퇴직연금 담보대출 활성화를 추진하고 있으나 퇴직연금 수급권의 담보권 설정과 관련한 법적 문제를 해소하지 못한 상황*

- 당초 고용노동부, 금융위원회, 은행들은 작년 11월에 퇴직연금 담보대출 상품을 출시하기로 일정을 잡은 상태였으나 퇴직연금 질권 설정에 대한 법적기반이 없어 난항을 겪고 있는 상황

*“퇴직연금 담보대출 무산? 정부 진퇴양난“ 머니투데이 기사 2020.09.25.

30대를 중심으로 한 청년층의 퇴직연금 중도인출 완화와 주거안정 실현을 위해서는 초기비용이 적어도 주택구입 또는 주거임차를 할 수 있는 다양한 주택금융상품 개발 및 지원이 필요

5. 결론 및 시사점

30대는 실 거주 목적의 주택수요가 높은 연령대로서 주거비 마련 목적의 퇴직연금 중도 인출 비중이 높은 상황

일반적으로 30대 연령층의 경우 결혼 및 가구원 수 증가 등으로 주거의 상향 이동이 필요한 상황

최근의 전세 및 주택가격 상승에 코로나 19 상황까지 겹치면서 향후 30대를 중심으로 퇴직 연금 중도인출 규모는 증가할 것으로 예상

(29)

퇴직연금 중도인출은 향후 노후자산 감소로 이어질 수 있어 퇴직연금 중도인출 완화를 위한 적절한 대안 마련이 필요

퇴직연금 중도인출 뿐 만 아니라 개인형 퇴직연금 계좌의 중도해지를 통해서도 주거비 부담을 위한 목돈 마련이 가능하므로 이를 감안하면 퇴직연금자산 감소 영향은 상당할 수 있음 주택구입의 경우 향후 노후소득 부족 시 주택연금 등을 통해 노후소득 마련이 가능하지만 주거임차의 경우 이를 대체할 수단이 존재하지 않음

퇴직연금 중도인출을 단순히 규제하기보다는 30대 근로자의 퇴직연금자산 감소를 최소화하면서 주거비 마련 부담을 완화할 수 있는 다양한 주택금융상품의 역할이 필요

퇴직연금자산 보전 측면에서 퇴직연금 담보대출이 대안으로 제시되고 있으나 법적 한계가 존재

30대와 청년층 무주택 실수요자를 위한 다양한 주택금융상품 지원이 필요

∙건설산업연구원·코리아크레딧뷰로 3·40대 공황구매 ‘영끌’인가 ‘능력’인가

∙국토교통부, 2019년도 주택소유통계 보도자료

∙금융감독원, 2019년 퇴직연금 수령현황

∙통계청 2020 고령자통계 보도자료

∙통계청 2020년 혼인·이혼 통계 보도자료

(30)

▪ 본사

구분 우편번호 주소 전화번호 관할구역

본사 48400

부산광역시 남구 문현금융로 40 (문현동1229-1)

부산국제금융센터

1688-8114 -

▪ 영업점 및 센터

수도권 동부본부

서울중부지사 04512 서울특별시 중구 세종대로 17

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서울시 서대문구, 종로구, 은평구, 중구, 마포구, 용산구, 경기도 고양시, 파주시

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(역삼동 677-25) 큰길타워 18층 02)3290-6500

서울시 서초구, 강남구, 송파구, 관악구, 경기도 하남시, 성남시,

광주시, 이천시, 여주시

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KB금융노원플라자 10층 02)3499-3300

서울시 도봉구, 노원구, 강북구, 성북구, 경기도 의정부시, 동두천시,

양주시, 연천군, 포천시

서울동부지사 04992 서울특별시 성동구 왕십리로 326

(도선동) 코스모타워 14층 02)2049-1300

서울시 동대문구, 강동구, 성동구, 광진구, 중랑구, 경기도 구리시,

남양주시, 가평군, 양평군

강원서부지사 24346 강원도 춘천시 경춘로 2370(온의동),

한국교직원공제회 강원회관 4층 033)259-3600

강원도(춘천시, 원주시, 철원군, 화천군, 양구군, 인제군, 홍천군,

횡성군, 영월군)

강원동부지사 25555 강원도 강릉시 율곡로 2806, 7층

(옥천동, 한화생명빌딩) 033)660-4700

강원도(강릉시, 동해시, 삼척시, 태백시, 속초시, 양양군, 고성군,

평창군, 정선군)

수도권 서부본부

서울서부지사 08209 서울시 구로구 경인로 662(신도림동)

디큐브시티 17층 02)2638-1900

서울시 양천구, 구로구, 영등포구, 금천구, 동작구, 강서구,

경기도 부천시, 김포시

인천지사 21390 인천광역시 부평구 부평대로 60(부평동

203-14) 현대해상부평사옥 9층 032)420-2155 인천시 전 지역

경기남부지사 16571 경기도 수원시 권선구 권광로 141(권선

동 1023-3) 서울보증보험빌딩 9층 031)8014-1100 경기도 수원시, 용인시, 평택시, 안성시, 오산시, 화성시

경기중부지사 14066 경기도 안양시 동안구 시민대로 286

(관양동 1600) 송백빌딩 8층 031)478-7000 경기도 광명시, 시흥시, 안양시, 과천시, 안산시, 군포시, 의왕시

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(31)

동남권 본부

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(덕산동 110) 삼성금융플라자빌딩 22층 053)430-2400

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(달동 1358-8) 유안타증권빌딩 9층 052)240-5800 울산광역시 전 지역, 경상북도(경주시, 포항시)

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솔레어빌딩 8층 055)750-3000

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함양군, 거창군, 남해군

경남동부지사 51515 경상남도 창원시 성산구 중앙대로 107

(중앙동) 한국교직원공제회 경남회관 6층 055)278-2900 경상남도 창원시, 밀양시, 김해시, 거제시, 통영시, 창녕군, 함안군

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백암문화센터 3층 054)850-3400

경상북도 안동시, 영주시, 상주시, 문경시, 의성군, 청송군, 영양군, 영덕군,

예천군, 봉화군, 울진군, 울릉군

제주지사 63084 제주특별자치도 제주시 연북로 33

(노형동) KT&G 601호 064)798-5160 제주도 전 지역

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1208-2번지) 한국토지공사 8층 062)370-5700

광주광역시, 전라남도(목포시, 나주시, 담양군, 화순군, 강진군, 해남군, 영암군, 무안군, 함평군, 영광군, 장성군, 완도군, 진도군, 신안군)

대전지사 35209 대전광역시 서구 한밭대로 745(둔산동

949) 신협중앙회관 15층 042)251-2628

대전광역시, 세종시, 충청남도(공주시, 논산시, 계룡시,

금산군, 부여군, 서천군, 청양군)

충북지사 28648 충청북도 청주시 서원구 사직대로 172,

삼성생명빌딩 2층 043)299-2800 충청북도 전 지역

충남지사 31169 충청남도 천안시 서북구 광장로 215(불당

동 1418) 충남경제종합지원센터 202호 041)559-5200

충청남도 천안시, 당진시, 보령시, 아산시, 서산시, 홍성군, 에산군,

태안군

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등록일자 I 2005년 1월 24일

변경일자 I 2020년 6월 11일 (부산남, 바00011) 2021년 (통권 제16호)

발행일 I 2021년 4월 9일 발행인 I 최준우 편집인 I 권오훈

발행처 I 한국주택금융공사 주택금융연구원

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