자영업자 및 소상공인을 위한 상가정보시스템 구축 방안

이태리, 장요한, 최진도, 차남수

자영업자 및 소상공인을 위한 상가정보시스템 구축 방안

Establishing the Commercial Property Information System for the Self-employed and Small Business Owners

기본 |

21-24

기본 21-24

자영업자 및 소상공인을 위한 상가정보시스템 구축 방안

Establishing the Commercial Property Information System for the Self-employed and Small Business Owners

이태리, 장요한, 최진도, 차남수

￭ 저자

이태리, 장요한, 최진도, 차남수

￭ 연구진

이태리 국토연구원 연구위원(연구책임) 장요한 국토연구원 부연구위원

최진도 국토연구원 전문연구원

￭ 외부연구진

차남수 소상공인연합회 연구위원

￭ 연구지원

서울특별시(서울신용보증재단) 경기도(경기도시장상권진흥원)

￭ 연구심의위원

문정호 국토연구원 부원장

이수욱 국토연구원 부동산시장연구센터 소장 박천규 국토연구원 연구위원

박정은 국토연구원 도시재생연구센터 센터장 조정희 국토연구원 부연구위원

연규성 국토교통부 사무관

본 연구보고서의 주요 내용

숱 정보의 낮은 신뢰도와 비대칭성으로 인한 자영업자 및 소상공인의 분쟁 및 피해를 예방할 수 있는 상가정보시스템 구축방안과 운영 및 관리방안 도출 필요

숲 국내외의 민간·공공에서 운영하고 있는 상가정보시스템을 검토했을 때, 향후 상가정보시 스템 구축 시 상권정보, 경영정보, 입지정보 등을 기본정보로 제공

숳 소상공인과 자영업자가 상가거래 및 운영 시 겪었던 분쟁 및 피해 사례를 조사했을 때, 향후 상가정보시스템 구축 시 법률정보, 분쟁 및 피해 사례정보 등을 추가정보로 제공 숴 기본정보와 추가정보를 포함하여 제공하는 상가정보시스템은 상권/입지분석, 업종분석,

활성화지수, 분쟁 및 피해사례 분석의 카테고리 하에 세부적인 다양한 정보를 제공

본 연구보고서의 정책제안

숱 상가정보시스템은 이용자를 위해 다양한 정보를 포함하고 있어야 하며, 기본정보와 함께 자영업자와 소상공인의 분쟁 및 피해를 예방할 수 있는 추가정보를 함께 담을 필요가 있음 숲 추가정보 제공 시 효과적이고 신속한 접근을 위해 검색이 쉽도록 거래 시점 기준, 원인

등의 사례에 대한 유형화를 고려하고 해결을 위한 관련 법제도를 쉽게 소개해야 함 숳 민간과 공공의 타 상가정보시스템, 분쟁조정위원회와 연계하여 기본정보와 추가정보를 공유·

업데이트하고, 지수/지표를 개발·생산하여 자영업자와 소상공인에게 정보를 제공해야 함 숴 자영업자 및 소상공인이 임대차 계약 및 사업장 운영 시 권리금, 임대료, 고정비용, 매출 등에

대한 정보를 상가정보시스템에 직접 입력·신고하여 정보를 축적하는 신고제 도입이 필요함

주요 내용 및 정책제안

FINDINGS & SUGGESTIONS

1. 서론

□ 연구의 배경 및 목적

∙ 우리나라는 자영업자 및 소상공인의 비율이 높으며, 최근 창업비율이 높아짐 에 따라 상가 거래(매매, 임대차) 및 운영과 상가 투자에 대한 관심이 증대되 고 있음

∙ 코로나19의 발현과 경제적 사회적 여건 변화로 자영업자 및 소상공인의 상가 운영 및 창·폐업 등에 대한 근심이 커지고 있으며 상가 거래 시 분쟁이 빈번함

∙ 이 연구의 목적은 정보의 낮은 신뢰도와 비대칭성으로 인한 자영업자 및 소상공 인의 분쟁 및 피해를 예방할 수 있는 상가정보시스템 구축과 운영 및 관리 방안 을 제언하는 것임

□ 연구의 틀

∙ 자영업자 및 소상공인들이 상가거래 시 발생하는 분쟁 및 피해의 저감과 해소를 위한 상가정보시스템 구축 및 운영 방향 제안이라는 연구의 목적 달성을 위해,

∙ 먼저 소상공인과 자영업자, 상가의 개념을 정립하고, 분쟁과 피해 실태 및 상가 시장 현황을 파악하며, 상가 거래와 보호 및 지원에 대한 관련법 등 제도현황을 검토

∙ 다음으로 국내외의 민간·공공에서 운영하고 있는 상가정보시스템을 검토한 후 향후 상가정보시스템 구축 시 일반적으로 제공해야 하는 정보(기본정보)를 선정

∙ 이어서 소상공인과 자영업자가 상가 거래 시 겪었던 분쟁 및 피해 사례조사와 설문조사를 통해 분쟁 및 피해를 줄일 수 있는 정보(추가정보)를 선정

∙ 마지막으로 기본정보를 포함하여 구성한 틀 안에 추가정보를 포함하여 제공하 는 상가정보시스템의 시범적인 구축 예를 제시하고 운영 및 관리 방향을 제언

요 약

SUMMARY

2. 상가부동산 현황

□ 상가부동산 관련 개념

∙ 소상공인은 업체규모를 기준으로 분류된 개념으로써 개인/법인사업자를 모두 포함하는 개념이지만, 자영업자는 사업유형별 분류에 따른 개념으로써 법인사 업자를 제외한 개인사업자만을 지칭. 소상공인과 자영업자는 별도로 구분되지 만 사업유형과 규모에 따라 일부는 두 가지 지위에 모두 해당될 수도 있음

∙ 상업용부동산은 일반적으로 부동산의 사용목적 중에서 식당, 사무실, 도소매판매 점, 극장, 휴게소 등 상업용 목적으로 이용되고 수익성을 추구하는 부동산을 지칭

∙ 한국부동산원의 상업용부동산 임대동향조사에 따르면 건축법 제2조제2항에서 정한 주용도에 따라 오피스 및 상가로 크게 분류하여 상업용부동산이라 정의함

□ 상가부동산 시장 현황

∙ 저금리와 풍부한 시중 유동성을 바탕으로 투자수요가 늘어나면서 최근 몇년간 상업용부동산 시장은 양호한 성장세를 지속해 왔음(KB금융지주, 2019)

∙ 소상공인 및 자영업자가 주로 거래 및 사용하고 있는 상가부동산의 시장 상황을 살펴보면 수도권지역 상가 공급과잉에 따른 우려가 지속되고 있는 실정임

∙ 상가 시장에서 수요 침체와 공급과잉으로 장기간 임차인을 구하지 못하는 악성 공 실이 증가하고 있으며, 자영업 경기 침체와 상가 시장리스크는 확대될 것으로 전망

□ 소상공인·자영업자 보호 및 지원제도

∙ ‘소상공인기본법’은 소상공인의 지속 가능한 성장과 경영안정을 촉진하고 사 회적·경제적 지위 향상 및 고용안정을 도모하기 위한 시책의 기본적 사항을 정 함으로써 국민경제의 균형 있는 발전에 이바지함을 목적으로 함

∙ ‘소상공인 보호 및 지원에 관한 법률’은 소상공인의 자유로운 기업 활동을 촉 진하고 경영안정과 성장을 도모하여 소상공인의 사회적·경제적 지위 향상과 국 민경제의 균형 있는 발전에 이바지함을 목적으로 함

∙ ‘상가건물 임대차보호법’은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례 를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 함

□ 시사점 및 문제제기

∙ 공공의 역할 강화 필요

상업용부동산에 대한 공급계획과 관리에 대해 공공의 역할이 점차 강조되고 있 으며, 특히 자영업자 및 소상공인의 원활한 경제활동을 지원하기 위해서 공공에 서 더 많은 정보의 제공과 함께 제도적 보완을 통해 피해를 최소화 할 수 있는 방안 모색 필요

∙ 상가정보시스템의 활성화 필요

다양한 상가정보 관련 시스템이 개발되고 있지만, 중앙정부, 지자체, 민간에서 운영되고 있는 상가정보시스템을 사용해 본 자영업자 및 소상공인은 극히 일부인 것으로 나타나므로 상가정보시스템의 활용도를 높일 수 있는 방안을 강구할 필요

∙ 피해분쟁에 대한 대응 필요

사용자들이 합리적·투명한 거래를 할 수 있도록 수요자의 의견을 반영하여 상가 정보시스템에 피해 및 분쟁사례 정보를 추가로 제공함으로써, 분쟁 및 피해를 미연에 예방할 필요가 있음

3. 상가정보시스템 운영사례: 기본정보 선정

□ 국내 공공부문 상가정보시스템 운영 사례

∙ 국내 공공부문 상권정보시스템은 전국단위의 소상공인시장진흥공단, 지역단위 의 서울신용보증재단, 경기도시장상권진흥원에서 운영하는 시스템이 대표적임

구분 서울시 우리마을가게

상권분석시스템 소상공인 상권정보시스템 경기도 상권영향분석서비스 운영

기관

∙ 서울특별시 (서울신용보증재단)

∙ 중소벤처기업부 (소상공인시장진흥공단)

∙ 경기도

- 개발: 경기도콘텐츠진흥원 - 운영: 경기도시장상권진흥원) 서비스

개시일 ∙ 2015년 12월 ∙ 2006년 7월 ∙ 2018년 11월 데이터 ∙ 상가DB, 매출DB, 생활,

상존인구 등 31종

∙ 상가DB, 매출DB, 유동인구 등 데이터 16종

∙ 상가DB, 매출DB, 유동인구 등 데이터 18종

표 1 | 국내 주요 공공부문 상권분석시스템 운영현황

□ 국내 민간부문 상가정보시스템 운영 사례

∙ 국내 민간부문 상권정보시스템은 ’21년 현재 상가의신, 디스코, 밸류업시스 템즈, 스페이스워크 등이 있으며, 대부분 프롭테크 기술을 활용하여 토지 및 주거용부동산 정보를 함께 제공하고 있음

구분 상가의신 디스코

운영기관 ∙ 주식회사 트라이콘 ∙ 주식회사 디스코

서비스개시일 ∙ 2019년 10월 ∙ 2017년 4월

데이터 ∙ 매매정보, 임대정보, 직거래정보, 건축물 정보, 분양정보 등

∙ 토지, 상가, 사무실, 공장, 아파트, 오피스텔, 연립·다세대주택 등 모든 부동산 유형의 실거 래가 정보 등 22종

업종분류

∙ 별도 구분되어 있지 않고, 물건별 업종표기

∙ 상가종류 구분(근린, 복합, 주상복합, 오피 스 등)

∙ 별도 구분되어 있지 않고, 물건별 업종표기

상권영역 ∙ 사용자가 관심지역 상권선택 ∙ 사용자가 관심지역 상권선택

서비스종류 ∙ 대시민 ∙ 대시민

자료: 연구진 작성

표 2 | 국내 주요 민간부문 상권분석시스템 운영현황

□ 현행 상가정보시스템의 문제점 및 한계

∙ 데이터의 부정확성: 데이터의 신뢰성과 실시간 제공의 한계에 따른 어려움이 있으며, 또한 임대료 정보 등 데이터 수집이 어려움

구분 서울시 우리마을가게

상권분석시스템 소상공인 상권정보시스템 경기도 상권영향분석서비스 업종

분류 ∙ 생활밀착 100개 업종 ∙ 소상공인 837업종 ∙ 소상공인 73개 업종 상권

영역

∙ 골목상권, 발달상권,

전통시장상권, 관광특수상권 ∙ 주요상권, 전통시장상권 ∙ 국가기초구역 서비스

종류 ∙ 대시민, 전문가, 정책활용 ∙ 대시민 ∙ 대시민, 정책지원 도메인

주소 ∙ www.golmok.seoul.go.kr ∙ www.sg.sbiz.or.kr ∙ www.sbiz.gmr.or.kr 자료: 서울신용보증재단 내부자료(2020)

∙ 시스템의 기술적 한계: 데이터 효용성, 데이터 현행화 등의 시스템의 기술적 한계. 지자체 및 정부시스템 통합을 위한 제도적 개선 필요

∙ 서비스 사용자의 인식문제: 시스템 홍보부족, 편의성의 한계, 원하는 정보의 부재 등으로 인한 사용계층의 한계

□ 시사점 및 기본정보 선정

∙ 시스템의 완성도, 유지관리, DB정보제공, 피해 및 분쟁관련 데이터 제공 측면 에서 국내외 시스템을 비교하였으며, 각 시스템별 제공정보를 기준으로 상가정 보시스템에서 제공 가능한 기본정보를 선정함

국내 시스템 정보

우리마을 상권분석가게 서비스 (서울시)

소상공인 상권정보시스템

(소진공)

상권영향 서비스분석 (경기도)

상가의신(민간) 디스코

(민간) LoopNet

(미국) REALIS (싱가포르)

상가DB ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

매출 내국인 ○ ○ ○ X X X X

외국인 ○ X X X X X X

매출분석 ○ ○ ○ △ X X X

소득정보 ○ ○ X X X X X

프랜차이즈 ○ △ △ X X X X

◾◾

◾

매물정보(재고, 공실) X X X ○ ○ ○ ○

대출정보 X X X X X ○ X

재산세 등 세금정보 X X X X X ○ X

평가가치 X X X X X ○ ○

마케팅 정보 X X X X X ○ ○

물건별 거래데이터 X X X X ○ ○ ○

개발정보 X X X X X X ○

등기서류발급 X X X X ○ X X

수익률 계산 X X X ○ X X X

자료: 연구진 작성

표 3 | 국내외 상권분석시스템 정보 제공범위

4. 자영업자·소상공인 분쟁 및 피해 사례: 추가정보 선정

□ 분쟁 및 피해 사례 분석

∙ (분석 개요) 자영업자와 소상공인이 겪고 있는 분쟁 및 피해 사례를 파악하고 유형 화하는 것이 목적이며, 다음 분류 기준 하에 160건의 사례를 대상으로 검토 - 임대차 계약 기준(시점): 거래 전, 거래 중, 거래 후

- 분쟁원인 기준: 경제적 원인, 법률적 원인, 원상복구 원인, 기타

- 계약관계 기준: 임대인-임차인, 임대인-중개인-임차인, 임대인-임차인-임차인

∙ (거래 시점 기준 사례 분석) 거래 전 유형은 임대차 계약이 체결되기 전에 발생 한 분쟁에 대한 유형. 거래 중 유형은 임대차 계약이 체결되고 나서 계약이 만 료되기 이전까지 발생한 분쟁에 대한 유형. 거래 후 유형은 임대차 계약이 종료 되고 난 뒤 갱신, 계약 종료 등에서 발생한 분쟁에 대한 유형

시점 세부내용 건수 합계

거래 전 유형

계약해지·무효 2

4건

권리금 1

보증금 1

거래 중 유형

권리금 23

128건

계약 갱신·재계약 21

임대료 17

계약해지·무효 15

수리비·관리비 12

상임법 적용 8

보증금 8

기타 외 24

거래 후 유형

보증금 6

28건

계약 갱신·재계약 5

원상복구 4

임대료 3

계약해지·무효 2

하자물건 2

권리금 2

중개보수 외 4

합계 160건

자료: 소상공인연합회(2020), 서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회 내부 자료를 이용하여 연구진 작성 표 4 | 상가 임대차 거래 시점 유형의 사례 수(세부)

∙ (분쟁 원인 기준 사례 분석) 상가 임대차 거래 시 분쟁원인 기준으로 봤을 때 경제적 원인, 법률적 원인, 원상복구 그리고 기타로 분류하여 검토

- 경제적 원인: 권리금, 임대료, 보증금, 수리비·관리비, 중개보수 관련 등 - 법률적 원인: 계약 갱신·재계약, 계약 해지·무효, 상입법 적용, 영업방해 등 - 원상복구 원인: 원상복구, 하자물건 등

- 기타 원인: 코로나19 관련, 기타

∙ (계약 관계 기준 사례 분석)

- 임대인-임차인 관계: 임대료, 보증금, 권리금, 수리비·관리비, 계약 갱신·

재계약, 계약 해지·무효, 상가건물임대차보호법, 영업방해, 원상복구, 하자 물건, 코로나19, 기타 등

- 전대인-전차인 관계: 계약 갱신·재계약, 상가건물임대차보호법, 권리금 등 - 전대인-중개인-전차인 관계: 중개보수 등

□ 분쟁 및 피해 경험 설문조사

∙ (설문조사 대상 기본정보) 설문조사 대상은 서울, 경기 지역의 자영업자 및 소상공인으로 총 1,006명이 응답했으며, 여성, 50대, 서비스업, 1인 업체가 다수

∙ (상가정보 이용 관련 설문 결과) 상가정보시스템 이용 경험에 대해 대부분의 자영업자와 소상공인은 이용 경험이 없으나, 상가정보시스템이 필요하다고 응 답. 상가정보시스템 이용 시 검색을 원하는 정보 항목은 임대료 및 권리금 시세 정보, 상권주변 인구 및 지역정보, 상권분석 및 평가정보 등임

∙ (분쟁 및 피해 관련 설문 결과) 분쟁 및 피해 경험이 있는 자영업자와 소상공인 은 약 21%였으며, 발생 시기에 대해 상가거래 후와 거래중에서 크게 발생하는 것으로 나타남. 상가거래 전에는 권리금, 상가거래 중 및 후에는 계약갱신 및 재계약 관련 분쟁 비중이 높았음. 상가거래 시 발생하는 분쟁 및 피해 해결을 위해 필요한 중요한 정보는 임대료 및 권리금 시세, 상권주변 인구 및 지역, 상 권분석 및 평가 정보라고 응답. 추가적으로 제공하기를 바라는 정보는 금융비 용 구제방안, 계약관련 법적 해결방안임

∙ (상가정보시스템 정보수집 관련 설문 결과) 정부의 사업자 정보 수집 시 정보 제공 의향에 대해 의향이 있다는 응답이 많았고, 반대 이유는 개인정보 유출이 가장 다수임. 개인정보 보호가 선행되고 금전적 보상, 세제 혜택, 원하는 지역 의 세부정보가 제공된다면 사업자 정보를 제공할 의향이 있다고 답변

□ 추가정보 선정

∙ 사례분석 및 설문조사 시사점

- (분쟁 및 피해 사례 정보 축적) 조정이나 법률적 해결을 한 경우 관련 사례를 유형화하고 과정을 기록으로 남겨 분쟁 해결 정보를 제공할 필요

- (매체를 이용한 홍보) 실제로 분쟁을 야기하지 않기 위해 기본적인 질문의 경 우는 홍보 등을 통해 인터넷 등으로 손쉽게 접근할 수 있는 방안 마련이 필요 - (추가적인 정보제공) 상권정보, 경영정보, 입지정보 등 기본적으로 상가정보

시스템에서 제공해야 할 정보(기본정보)와 함께 자영업자와 소상공인이 직면할 수 있는 분쟁 발생 및 피해 예방이 가능한 관련 정보(추가정보) 제공이 필요

∙ 추가정보 항목구성

- (관련 법 규정 정보 제공) 관련 법 규정을 링크하여 열람할 수 있도록 하거나 직접 상가정보시스템에 탑재하여 추가적인 정보를 제공

- (분쟁발생 사례 정보 사전 제공) 임대차 거래 시 발생한 분쟁이 분쟁조정위원 회나 법적인 절차로까지 진행될 경우, 과정을 구체적으로 기록하고 분쟁발생 에 대한 정보를 사전에 제공

- (필요정보(생산정보) 추가 제공) 소상공인과 자영업자의 경영 지원, 사업장 운영 보호, 분쟁 및 피해 감소 등을 위해 참고할 수 있는 지수/지표 형태의 가 공 정보를 개발 및 생산하여 상가정보시스템에서 추가적인 정보를 제공

5. 상가정보시스템 구축 및 운영 방향

□ 상가정보시스템 구축 방향

∙ 상가정보시스템 서비스 구성 방향

서비스의 구성 방향은 크게, 대시민 서비스, 전문가 서비스, 정책활용 서비스 등으로 수요를 구별(<그림 1>)

∙ 상가정보시스템 서비스 아키텍처 및 연계 방안

아키텍처는 데이터의 융복합과 데이터의 정제 및 서비스 생산, 분쟁 및 피해 사례 관련 데이터, 데이터의 연계, 서비스 대상의 구체화 단계 등으로 세분 (<그림 3>)

∙ 상가정보시스템 서비스 화면구성

초기화면으로부터 상권/입지분석 서비스 화면, 업종분석 서비스 화면, 활성화 지수 서비스 화면, 분쟁 및 피해사례 서비스 화면으로 접근 가능함(<그림 4>)

자료: 연구진 작성 자료: 서울신용보증재단(2020), 경기도시장상권진흥원

(2020) 내부자료를 참고하여 연구진 작성 그림 1 | 상가정보시스템 서비스 구성도 그림 2 | 상가정보시스템 정보수집 및 제공방안

자료: 연구진 작성

그림 3 | 상가정보시스템 서비스 연계도 그림 4 | 상가정보시스템 초기화면

□ 상가정보시스템 운영 및 관리 방향

∙ 상가정보시스템 운영 및 관리

- (운영 방안) 타 상가정보시스템과 연계하여 기본정보를 공유하고 업데이트하 며, 지수/지표를 개발하여 정보를 제공해야 함. 자영업자와 소상공인의 분쟁 및 피해를 지속적으로 모니터링하고 기록해야 함. 자영업자와 소상공인이 매 출, 고정비용 등 정보의 직접 입력을 통한 신고를 통해 자료를 구축 및 축적 하여 자영업자와 소상공인 보호 및 지원을 위한 근거 자료로 활용할 수 있는 상가거래(매매, 임대차) 신고제를 제도적으로 보완하기를 제안함

- (관리 방안) 지속적인 시스템의 관리와 운영을 위해 민간기관의 거래데이터 와 등기시스템 등을 연계하여 사용자의 편의성과 접근성을 높이는 방안 강구

∙ 임대차 계약 신고제

임대차 계약이 이루어지면 권리금, 임대료, 고정비용, 매출 등에 대한 정보의 축적 및 구축을 위해 관련 사항을 자영업자 및 소상공인이 계약 시부터 사업장 운영 동안에 직접 입력·신고하는 등 자발적 참여

∙ 분쟁 및 피해 사례 정보의 상가정보시스템 반영을 위한 법률적 검토

분쟁 정보제공의 필요성이 있다고 하더라도 개인정보를 포함한 분쟁 정보의 수 집과 제3자 제공이 법률적으로 가능한지에 대해 의문이 있으므로 신중한 법률 검토가 선행되어야 함

6. 결론

∙ 상가정보시스템은 이용자를 위해 다양한 정보를 포함하고 있어야 하며, 기본정 보와 함께 추가정보를 담고 있어야 함

∙ 추가정보 제공 시 검색이 쉽도록 거래 시점 기준, 원인 등의 사례에 대한 유형 화를 고려하고 해결을 위한 관련 법제도를 쉽게 소개해야 함

∙ 개인정보가 보호되고 인센티브가 제공이 된다면 소상공인 및 자영업자로부터 수입과 지출 관련 정보와 거래 관련 정보를 신고를 통해 제공받을 수 있음

∙ 소상공인 및 자영업자들이 겪는 분쟁과 피해를 저감하기 위해 기본정보와 추 가정보로 구성된 상가정보시스템을 활용하여 다방면으로 지원 및 보호받기를 기대

차 례

CONTENTS

주요 내용 및 정책제안···ⅲ 요 약···ⅴ

제1장 서론

1. 연구의 배경 및 목적 ···3

2. 연구 범위 및 방법 ···7

3. 연구의 틀 ···11

4. 선행연구 검토 및 차별성 ···13

5. 연구의 정책·학술적 기대효과 ···18

제2장 상가부동산 현황 1. 상가부동산 관련 개념 ···21

2. 상가부동산 시장 현황 ···28

3. 소상공인·자영업자 보호 및 지원제도 ···35

4. 시사점 및 문제 제기 ···39

제3장 상가정보시스템 운영 사례: 기본정보 선정 1. 국내 공공부문 상가정보시스템 운영 사례 ···43

2. 국내 민간부문 상가정보시스템 운영 사례 ···60

3. 국외 상가정보시스템 운영 사례 ···67 4. 현행 상가정보시스템의 문제점 및 한계 ···73 5. 기본정보 선정 ···76

제4장 자영업자·소상공인 분쟁 및 피해 사례: 추가정보 선정

1. 분쟁 및 피해 사례 분석 ···85 2. 분쟁 및 피해 경험 설문조사 ···112 3. 추가정보 선정 ···134

제5장 상가정보시스템 구축 및 운영 방향

1. 상가정보시스템 구축 방향 ···143 2. 상가정보시스템 운영 및 관리 방향 ···161

제6장 결론 및 향후 과제

1. 요약 및 결론 ···173 2. 향후 연구 방향 ···175

기본 21-24

자영업자 및 소상공인을 위한 상가정보시스템 구축 방안

차 례

CONTENTS

참고문헌···177 SUMMARY···183 부 록···186

<표 1-1> 코로나19 사태로 인한 피해 현황 ···4

<표 1-2> 선행연구: 소상공인 지원 정책 및 제도마련에 관한 연구 ···13

<표 1-3> 선행연구: 정부지원정책이 소상공인의 경영 및 운영에 미치는 영향에 관한 연구 ···14

<표 1-4> 선행연구: 과학기술을 접목한 상가 및 상업용부동산 정보서비스 지원기술 관련 연구 ···15

<표 1-5> 선행연구와의 차별성 ···17

<표 2-1> 기업구분 ···22

<표 2-2> 상업용부동산 용도별 분류 ···26

<표 2-3> 건축물통계와 임대동향조사의 상가 분류 비교 ···27

<표 2-4> 국내 상가 관련 법규상의 정의 및 개념 ···28

<표 3-1> 국내 공공부문 주요 상권분석시스템 운영현황 ···44

<표 3-2> 서비스 대상별 제공정보 ···56

<표 3-3> 국내 민간부문 주요 상권분석시스템 운영현황 ···61

<표 3-4> REALIS의 데이터 제공 현황 ···69

<표 3-5> 국내 공공부문 상권분석시스템 정보 비교 ···77

<표 3-6> 국내 민간부문 상권분석시스템 정보 비교 ···79

<표 3-7> 국내외 상권분석시스템 정보 제공범위 ···81

<표 4-1> 상가 임대차 거래 시점 유형의 사례 수 ···87

<표 4-2> 상가 임대차 거래 시점 유형의 사례 수(세부) ···88

<표 4-3> 원인에 따른 상가 임대차 분쟁 및 피해 유형 ···102

<표 4-4> 계약 관계에서 발생한 분쟁 유형별 사례 수 ···110

<표 4-5> 설문에 응한 소상공인 및 자영업자 수 ···113

<표 4-6> 설문에 응한 소상공인 및 자영업자의 성비 ···114

<표 4-7> 설문에 응한 소상공인 및 자영업자 연령대 ···114

<표 4-8> 설문에 응한 소상공인 및 자영업자 업종별 비율 ···115

표차례

LIST OF TABLES

차 례

CONTENTS

<표 4-9> 설문에 응한 소상공인 및 자영업자의 종업원 수 ···116

<표 4-10> 설문에 응한 소상공인 및 자영업자의 월평균 매출액 ···117

<표 4-11> 상가정보시스템 이용 경험 ···118

<표 4-12> 상가정보시스템 필요 여부 ···119

<표 4-13> 상가정보 구득 경로 ···120

<표 4-14> 상가정보시스템 검색 선호 정보 ···121

<표 4-15> 상가 운영 시 분쟁 및 피해 경험 유무 ···122

<표 4-16> 분쟁 및 피해 발생 시점 ···123

<표 4-17> 상가거래 전 발생한 분쟁 및 피해 유형 ···124

<표 4-18> 상가거래 중 발생한 분쟁 및 피해 유형 ···125

<표 4-19> 상가거래 후 발생한 분쟁 및 피해 유형 ···126

<표 4-20> 분쟁 및 피해사례 해결 정보제공 여부 ···127

<표 4-21> 분쟁 및 피해 해결을 위한 중요 정보 ···128

<표 4-22> 분쟁 및 피해 해결을 위한 추가 정보 ···129

<표 4-23> 상가정보시스템 정보수집 시 정보제공 의향 유무 ···130

<표 4-24> 사업자 정보 제공 거부 이유 ···131

<표 4-25> 사업자 정보 제공을 위한 선호 혜택 또는 기반 마련 ···132

표차례

LIST OF TABLES

<그림 1-1> 상가임대차 분쟁조정 건수 ···5

<그림 1-2> 연구흐름도 ···12

<그림 2-1> 종사자 지위 분류 ···23

<그림 2-2> 소상공인과 자영업자의 구분 ···24

<그림 2-3> 국내 상업용부동산 거래/가격 및 준공추이 ···29

<그림 2-4> 전국/수도권 상가 착공 및 준공면적 추이 ···30

<그림 2-5> 자영업자 추이와 도소매 및 음식숙박업 GDP 성장률 ···31

<그림 2-6> 중대형 상가의 투자수익률 ···32

<그림 2-7> 중대형 상가의 공실률 ···32

<그림 2-8> 소규모 상가의 투자수익률 ···33

<그림 2-9> 소규모 상가의 공실률 ···33

<그림 2-10> 소규모 상가의 임대료 ···33

<그림 2-11> 집합상가의 투자수익률 ···34

<그림 2-12> 집합상가의 임대료 ···34

<그림 3-1> 서울시 우리마을가게 상권분석서비스 프로세스 ···45

<그림 3-2> 창업신호등 화면 ···47

<그림 3-3> 서울상권검색 서비스 화면 ···47

<그림 3-4> 내 점포 분석 화면 ···48

<그림 3-5> 상권분석 화면 ···50

<그림 3-6> 업소수 추이 분석 화면 ···52

<그림 3-7> 선택지역의 유동인구현황 분석 ···53

<그림 3-8> 상위 지역단위 분석 ···54

<그림 3-9> 경기도 상권영향분석서비스의 플랫폼 구조 ···56

<그림 3-10> 상권영향서비스 메뉴구조도 ···57

<그림 3-11> 예비창업자 분석 프로세스 ···58

<그림 3-12> 자영업자 분석 프로세스 ···59

그림차례

LIST OF FIGURES

차 례

CONTENTS

<그림 3-13> 상가의 신 메인화면 ···62

<그림 3-14> 분양 상가 호실별 정보 제공 ···63

<그림 3-15> 사전 임대상가 수익률 계산기 화면 ···64

<그림 3-16> 디스코 웹버전 화면 ···65

<그림 3-17> 디스코 서비스 화면 ···65

<그림 3-18> LoopNet 서비스 검색 설정화면 ···68

<그림 3-19> 상업용부동산 검색 및 분석화면 ···71

<그림 3-20> 상업용 개발사업 정보 제공 화면 ···72

<그림 3-21> 상권정보시스템 이용건수 ···75

<그림 4-1> 분석 구조도 ···86

<그림 4-2> 계약 관계에서의 분쟁 유형 ···110

<그림 4-3> 계약 관계에서의 분쟁 유형별 주요 내용 ···111

<그림 4-4> 설문에 응한 소상공인 및 자영업자의 성비 ···114

<그림 4-5> 설문에 응한 소상공인 및 자영업자의 연령대 ···115

<그림 4-6> 설문에 응한 소상공인 및 자영업자 업종별 비율 ···116

<그림 4-7> 설문에 응한 소상공인 및 자영업자의 종업원 수 ···117

<그림 4-8> 설문에 응한 소상공인 및 자영업자의 월평균 매출액 ···118

<그림 4-9> 상가정보시스템 이용 경험 ···119

<그림 4-10> 상가정보시스템 필요 여부 ···120

<그림 4-11> 상가정보 구득 경로 ···121

<그림 4-12> 상가정보시스템 검색 선호 정보 ···122

<그림 4-13> 상가 운영 시 분쟁 및 피해 경험 유무 ···123

<그림 4-14> 분쟁 및 피해 발생 시점 ···124

<그림 4-15> 상가거래 전 발생한 분쟁 및 피해 유형 ···125

<그림 4-16> 상가거래 중 발생한 분쟁 및 피해 유형 ···126

<그림 4-17> 상가거래 후 발생한 분쟁 및 피해 유형 ···127

그림차례

LIST OF FIGURES

<그림 4-18> 분쟁 및 피해사례 해결 정보제공 여부 ···128

<그림 4-19> 분쟁 및 피해 해결을 위한 중요 정보 ···129

<그림 4-20> 분쟁 및 피해 해결을 위한 추가 정보 ···130

<그림 4-21> 상가정보시스템 정보수집 시 정보제공 의향 유무 ···131

<그림 4-22> 사업자 정보 제공 거부 이유 ···132

<그림 4-23> 사업자 정보 제공을 위한 선호 혜택 또는 기반 마련 ···133

<그림 4-24> 분쟁 및 피해 사례의 분쟁요소와 유형 ···135

<그림 5-1> 상가정보시스템(가칭) 서비스의 구성도 및 서비스(안) ···145

<그림 5-2> 상가정보시스템 서비스의 권리금·관리비 정보 수집 및 제공방안 ···147

<그림 5-3> 상가정보시스템 서비스 연계도 ···151

<그림 5-4> 상가정보시스템 초기화면 예시 ···152

<그림 5-5> 상가정보시스템 상권/입지분석 예시 ···153

<그림 5-6> 상가정보시스템 업종분석 화면 예시 ···155

<그림 5-7> 상가정보시스템 활성화지수 화면 예시 ···158

<그림 5-8> 상가정보시스템 분쟁 피해 사례 화면 예시 (검색 단계) ···159

<그림 5-9> 상가정보시스템 분쟁 피해 사례 출력 화면 예시 (결과 출력 단계) ···160

<그림 6-1> 주택임대차분쟁조정위원회의 분쟁조정 사례집 목차 ···176

CHAPTER 1

1. 연구의 배경 및 목적 ···3 2. 연구 범위 및 방법 ···7 3. 연구의 틀 ···11 4. 선행연구 검토 및 차별성 ···13 5. 연구의 정책·학술적 기대효과 ···18

서론

01 서론

본 장에서는 국민생활과 밀접한 관련이 있는 상가부동산과 어려움을 겪고 있는 자영업자 및 소상공인에게 관심이 증대됨에 따라 분쟁 및 피해를 저감할 수 있는 방안으로써 상가정보시스템의 필요성과 이에 따른 연구목적을 명시하였다. 분석을 위한 범위와 방법을 기술하고, 기존 관련 연구 와 비교·검토를 통한 본 연구의 차별성을 부각했다. 마지막으로 본 연구를 통한 학술적·정책적 기대효과를 제시하였다.

1. 연구의 배경 및 목적

우리나라는 이른바 ‘자영업자의 나라’라고 할 수 있을 정도로 자영업자의 비율이 높 다. 경제협력개발기구(OECD)의 통계¹⁾에 따르면, 2019년 기준 국내 자영업자의 비율 은 24.6%에 달한다. G7 평균이 12%임을 고려하면 굉장히 높은 수치이며, 자영업으 로 창업하는 비율도 점점 높아지는 추세이다. 이에 따라 자영업자 및 소상공인의 상가 거래(매매, 임대차), 운영과 상가 투자에 관한 관심 또한 증대되는 등 상업용부동산시 장의 큰 축을 이루며 국민 생활과 밀접한 관련이 있는 상가(Retail)에 대해 지속적인 국민적 관심이 집중되고 있다. 하지만 최근 코로나19의 발현으로 자영업자 및 소상공 인의 상가 운영 및 창·폐업 등에 대한 근심이 커지고 있으며, 여전히 상가의 매매 및

1) OECD(https://stats.oecd.org, 검색일자:2021.3.8)

임대차 거래 시 크고 작은 분쟁이 발생하고 피해를 겪고 있다.

우리나라에서 코로나19 확진자는 2020년 1월 최초 발생한 이후 소강상태와 재확산 을 반복하며 사회적 거리두기 시행에 따른 집합금지 규정에 따라 영업제한을 받는 등 자영업자와 소상공인의 사업장 경영에 애로가 발생하고 있다. 코로나19의 유행으로 국 내 소비활동이 위축되어 서울을 포함한 전국의 경제에 큰 타격을 입힘으로써 방문객이 급속도로 감소(이태리, 2020:168)하고 거의 모든 자영업자 및 소상공인이 매출액 감 소를 경험하고 있다. <표 1-1>에서 제시한 소상공인연합회의 자영업자 및 소상공인을 대상으로 한 설문조사의 결과를 보면 코로나19 사태 이후 매출액이 감소하고 사업장을 방문하는 방문객이 급감했음을 알 수 있다.

구분 매우 감소하였다 감소하였다 증가하였다 매우 증가하였다 변동 없음

매출액 77.3 20.3 0.2 0.5 1.8

방문객 71.2 26.5 0.5 0.3 1.5

주: N=1,070

자료: 소상공인연합회(http://www.kfme.or.kr, 검색일자:2021.3.8.) 표 1-1 | 코로나19 사태로 인한 피해 현황

코로나19의 팬데믹은 자영업자 및 소상공인에게 여러모로 큰 타격을 입혔고 여전히 현재진행형이며, 코로나19로 인한 매출 감소는 자연스럽게 상가 매매 및 임대차 시 빈 번하게 발생하는 분쟁으로 이어지게 되어 자영업자와 소상공인이 피해를 입게 되었다.

<그림 1-1>의 대한법률구조공단에 접수된 상가 임대차 분쟁조정 건수를 보면 기존에는 한 달에 대략 50건 안팎으로 분쟁이 발생했었으나, 2021년 4월 기준 전반 15일 동안 41건이 발생하여 조정을 요하는 분쟁이 늘어난 것을 확인할 수 있다.

정부는 그간 상가건물 임대차와 관련된 문제들과 분쟁을 해결하기 위해 12차에 걸쳐 상가건물임대차보호법을 개정했으나 계약갱신요구권 연장, 권리금 정의 등의 개념 도 입 위주로 임대인과 임차인의 분쟁해결에는 미흡하였다(정수경, 2017)²⁾. 문제를 해

2) 정수경(2017). 상가임차인의 권리보호에 관한 사례연구, p.119

자료: 대한법률구조공단(https://www.klac.or.kr/legalinfo/counsel.do, 검색일자:2021.3.10) 자료를 기반으로 연 구진 작성

그림 1-1 | 상가임대차 분쟁조정 건수

결하기 위해서 한국토지주택공사(LH)는 증가하는 분쟁조정 수요에 빠르게 대응하고 고객 접근성을 높이고자 하는 목적으로 ‘주택 및 상가건물 임대차 분쟁조정위원회’와

‘임대차상담센터’를 2021년 4월 개소하였다. 서울시에도 상가 임대차 분쟁해결을 위 해 상가건물임대차분쟁조정위원회가 개설되어 있으나, 분쟁조정위원회가 지방자치단 체와 대한법률구조공단, 한국토지주택공사 등에서 별개로 운영되다 보니 통일성이 결 여되고 법조인조차 조정위원회의 존재를 알지 못하는 경우가 있어 조정 실적은 미흡한 편이다.

상가 매매 및 임대차 거래에서 발생할 수 있는 분쟁 및 피해를 줄이기 위해 지속적인 제도 개선과 보완이 필요한 상황에서, 이 연구에서는 분쟁과 피해를 예방하고 또한 발 생하게 되었을 때 원만하게 해결해 나갈 수 있도록 관련 정보를 제공하면 가능하다는 측면에서 접근하여 이를 포함한 상가정보시스템의 구축 방향과 관련 제도 개선 방향을 제언해보고자 한다. 상가정보시스템 구축을 위해서는 선행적으로 상가 임대차의 분쟁 과 피해를 예방할 수 있는 신뢰성 있는 다양한 데이터를 수집해야 하고, 이를 구축된 상가정보시스템을 통해 자영업자와 소상공인에게 제공해야 한다. 국내 부동산 시장의 투명성은 경제발전 수준에 비하면 아직 미흡한데, 이는 상업용부동산에 대한 신뢰성과 정보량이 부족하기 때문이며,³⁾ 이를 위해서는 공신력 있는 자료를 수집, 생산하고 정

보의 투명성을 향상시킨 누구나 접근 가능한 통합 상가정보시스템 구축을 통해 정보공 개 및 공유가 필요하다. 또한 실질적이고 지속가능한 상가정보시스템 구축을 위해서는 충분한 자영업자 및 소상공인의 임대차 분쟁 및 피해 사례 연구가 밑바탕이 되어야 할 것이다.

2) 연구의 목적

이 연구는 상가부동산에 대한 관심이 증대되고 있는 반면, 저성장, 코로나19, 인구 구조 변화, 온라인 기술 발전, 수요트렌드의 변화 등의 혼란의 시기에, 상가거래, 운 영, 투자 관련 낮은 신뢰도와 정보 비대칭성으로 인한 자영업자 및 소상공인의 분쟁 및 피해를 방지하고 시장참여자와 정책입안자가 활용할 수 있는 상가정보시스템 구축 방안과 운영 및 관리방안을 제언하는 데 목적이 있다.

자영업자 및 소상공인의 정보 비대칭성으로 인한 분쟁 및 피해를 방지하기 위해 활 용할 수 있는 상가정보시스템 구축과 관련 제도 개선방안을 도출하는 연구목적을 효과 적으로 달성하기 위해 세부 목표로는 첫째, 상가부동산 관련 제도 및 시장 현황을 정리 하고 자영업자 및 소상공인의 분쟁 및 피해 실태를 파악한다. 둘째, 기존에 구축되어 있는 국내외 공공 및 민간에서 운영하고 있는 상가정보시스템 현황을 정리하고 운영 및 관리사례를 검토하여 상가정보시스템에 반영할 일반적인 기본정보를 도출한다. 셋 째, 정보비대칭성, 상가부동산시장 여건 변화 등으로 인한 매매 거래와 임대차 거래에 서의 분쟁 및 피해 사례를 유형별로 분류하고 분쟁 및 피해 경험과 함께 상가정보시스 템에 필요한 정보를 설문조사하여 상가정보시스템에 반영할 분쟁 및 피해를 줄일 수 있는 추가정보를 도출한다. 넷째, 기본정보와 추가정보를 포함함으로써 소상공인 및 자영업자가 알고 싶어 하는 정보와 함께 분쟁 및 피해를 저감하는데 도움을 줄 수 있는 상가정보시스템 구축 방향과 관련 운영 및 관리방안을 도출한다.

3) 이태리 외(2016). 부동산시장 정책기반 강화 연구(Ⅰ): 상업용부동산시장 정보체계 구축 및 활용방안 연구, p.16-28

2. 연구 범위 및 방법

1) 연구 범위 (1) 공간적 범위

본 연구의 대상인 상가부동산 시장이 전국에 걸쳐 형성되어있고 동일한 제도 하에서 운영된다는 점을 감안하여 연구의 공간적 범위에 있어서 일반적인 논의는 전국을 기준 으로 한다. 단, 세부적인 측면에서 지역별 주요 도시는 일정규모 이상의 상권이 있어야 하므로 광역시도와 서울시를 포함한 수도권 지역으로 하되 서울시는 구단위 혹은 권역 단위 등 일정 지역으로 범위를 지정하여 기술한다.

(2) 시간적 범위

연구의 시간적 범위는 상가 시장은 인류 역사 상 집단생활을 하는 과정에서 형성되 었고 생활을 영위해 나가야하기 때문에 미래에도 지속적일 수밖에 없는 속성을 가지고 있으므로 일반적인 논의는 분류 기간 내에서 가능한 한도에서 넓게 고찰하고자 한다.

다만 현황분석, 사례분석, 실증분석, 설문분석과 같은 실질적인 논의는 실거래가, 건 축인허가, 공실률, 창업·폐업 수, 사업자등록 등 이용 자료의 축적된 기간에 따라 한정 적으로 검토하고자 한다.

(3) 내용적 범위

상업용부동산은 유형별로 업무시설과 상업시설로 분류되며, 일반적으로 상가, 공 장, 음식점, 여가시설 등을 포함하는 상업시설을 상가(리테일, 매장용)로 지칭한다.

이 연구에서는 상업용부동산 중 상가부동산으로 한정하여 관련 제도 및 시장 현황을 파악한다.

2) 연구 방법

(1) 문헌연구

문헌연구를 통해 상가부동산의 입지, 투자, 거래, 운영 등에 대한 이론을 정립하고 실증분석을 진행한 국내외 문헌을 고찰하여 관련 개념과 구조를 명확히 하는 등 연구의 이론적 기반을 다짐으로써 상가정보시스템 구축과 관련 제도 개선에 대한 논리적 근거 를 마련했다. 또한 문헌조사를 통해 정립한 이론적인 틀과 함께 국내외 소상공인 및 상가 관련 선행연구를 검토하여 최근 연구동향과 과거로부터의 흐름을 파악하여 주제 및 연구방법론에 대해 현실을 반영할 수 있는 실증적인 기반을 다지고자 했다.

(2) 제도 및 통계분석

관련법인 상가건물 임대차보호법, 소상공인 보호 및 지원에 관한 법률, 소상공인기 본법 등을 검토하여 통합된 상가정보시스템에 포함하여야 할 내용을 발굴하고 제도 개 선 사항을 도출하고자 했다. 또한 상가부동산시장이 처해있는 경제적, 사회적 시장 여 건 변화 상황을 검토하여 상가부동산시장에 미치는 영향을 살펴본 후, 현 상가부동산 시장의 업태, 규모, 입지, 창·폐업 점포, 매출액, 매매거래 가격, 임대차거래 시 상가 권리금 및 보증금과 임대료, 소상공인 및 자영업자의 분쟁 및 피해 실태 등에 대한 정 보를 이용하여 횡단면 통계분석과 시계열 통계분석을 진행하고자 했다.

(3) 현황 검토

국내 공공기관과 민간에서 운영하는 상가정보시스템 현황정보를 수집하고, 주변 여 건에 따라 필요한 정보를 생산하며, 기초정보와 생산정보를 외부에 공표하는 발표 단 계별로 검토하고자 했다. 국내 공공기관 부문에서 보았을 때, 한국감정원(現 한국부동 산원)의 부동산통계정보시스템, 국토교통부의 실거래가 공개시스템, 소상공인시장진 흥공단의 상권정보시스템, 서울시의 우리마을가게 상권분석서비스, 최근 개발이 진행

중인 소상공인연합회의 정보시스템 등 운영 중이거나 혹은 운영 예정인 상가정보시스 템에 대해 제공 정보와 운영 및 관리 관련 사항을 검토했다. 특히 중소벤처기업부에서 소상공인시장진흥공단에 위탁하여 전국단위로 운영하는 소상공인 상권정보시스템과 서울시에서 서울신용보증재단에 위탁하여 서울시를 대상으로 운영하는 우리마을가게 상권분석서비스, 경기도에서 경기도시장상권진흥원에 위탁하여 경기도를 대상으로 운 영하는 상권영향분석서비스를 면밀히 검토했다. 이와 함께 민간부문에서는 ‘디스코’, 슈가힐의 ‘네모’, 트라이콘의 ‘상가의 신’, 와이티파트너스의 ‘부동산플래닛’, 밸류업 시스템즈의 ‘밸류맵’ 등 크고 작은 상업용부동산 정보 플랫폼이 존재하며, 이 연구에 서는 ‘디스코’와 ‘상가의 신’을 비교 검토해 보았다.

국외에서 운영되고 있는 상가정보시스템은 국가마다 처해있는 상황과 시간의 흐름에 따라 형성된 고유의 전통이 반영되어 운영상에 강조되는 부분이 다른 측면이 있다. 이 연구에서는 미국의 RoopNet, 싱가포르의 REALIS 등 현재 외국에서 운영되고 있는 상가정보시스템의 제공 정보 및 운영 관련 사항을 검토했다. 국내외의 상가정보시스템 현황을 비교 검토함으로써 기본적으로 반영할 정보 항목을 도출하고 이러한 사항들을 새롭게 구축하고자 하는 통합 상가정보시스템에 기본정보로 반영하고자 했다.

(4) 사례 조사

상가 매매 및 임대차거래 시 절차별 분쟁 및 피해 사례 자료를 조사하여 특성에 따라 기준을 정하고 유사사례를 묶어 이를 범주(category)화하고자 했다. 소상공인연합회 와 협업을 통해 전국 회원을 대상으로 수집 된 분쟁 및 피해 사례와 함께 한국공정거래 조정위원회, 대한법률구조공단과 LH/한국부동산원의 상가건물임대차분쟁조정위원회, 서울시, 경기도 등의 지역 상가임대차 상담센터 및 분쟁조정위원회의 소상공인과 자영 업자에 대한 분쟁 및 피해 사례 등을 검토하고 사례를 유형별로 범주화하고자 했다.

또한 사례조사를 위해 자영업자 및 소상공인, 부동산중개인 등 실제 시장참여자들과의 면담을 통해 분쟁 및 피해 사례를 분류, 정리했다.

(5) 설문 조사

상가 매매 및 임대차 관련 분쟁 및 피해 경험과 상가정보시스템 필요성에 대해 의견 을 얻기 위해 자영업자 및 소상공인 등 상가부동산시장 관련 참여자에게 설문조사를 시행했다. 질문 내용은 분쟁 및 피해사례 유형, 주로 상가정보시스템 이용 현황, 상가 정보시스템에서 주로 이용하는 항목, 현 상가정보시스템에는 없으나 포함되기를 원하 는 항목, 관련 제도의 개선방안 등으로 구성했다.

(6) 협력연구 및 전문가 자문

소상공인연합회와 자영업자 및 소상공인과의 분쟁 및 피해 사례조사를, 서울시와 경 기도, 소상공인시장진흥공단 등 기관과 상가정보시스템 구축 및 운영 과정 등에 대해 논의하고 협업을 통해 연구를 진행했다. 또한 국내외 유관기관 및 현장 실무진과의 연 구협의회 및 자문회의를 개최하여 상업용부동산 시장 변화와 자영업자와 소상공인에 대한 지원 및 보호에 대해 논의했다. 논의를 위해 학계와 관련 현장실무자, 해당 공공 기관의 담당자 등으로 구성된 연구 자문 풀(Pool)을 구성하여 정기적인 자문회의를 개 최했으며, 국토교통부, 한국부동산원 등 관련 공공부문, 중소기업연구원 등 관련 연구 기관과 대학교, 민간부문과 연구협의회를 개최했다.

3. 연구의 틀

이 연구는 코로나19 사태, 사회 경제적 여건 변화, 수요 트렌드 변화 등에 따라 자영업자 및 소상공인들이 더욱 고통을 감내해야 하는 현 상황에서 상가의 매매거래 혹은 임대차거래 시에 발생할 수 있는 분쟁 및 피해를 줄이고 해소하기 위해 활용할 수 있는 정보제공이 가능한 상가정보시스템 구축 방향과 함께 운영 및 관리방안을 제 안 하려한다.

연구의 목적을 달성하기 위해 먼저, 소상공인과 자영업자, 상가에 대한 개념을 정립 하고, 업종별로 구분하여 범위를 정한 후 분쟁과 피해 실태 및 상가시장 현황을 파악하 며, 소상공인과 자영업자의 상가 매매 및 임대차 거래, 보호 및 지원에 대한 관련법을 검토하여 제도현황을 파악한다. 다음으로, 현재 공공기관과 민간에서 운영 중인 상가 정보시스템을 검토하고 또한 해외 운영사례를 검토한 후 제공하는 정보를 정리하여 상 가정보시스템 구축을 위한 시사점을 도출하며, 일반적으로 제공해야 하는 정보(기본정 보)를 선정한다. 이어서, 소상공인과 자영업자가 상가 매매 및 임대차 거래 시 겪었던 분쟁 및 피해 사례를 수집하고 연관이 깊은 유형별로 정리하여 범주화(Category)한다.

사전에 관련 정보가 제공되었다면 발생하지 않았을 사례를 분류하고 제도적 보완 가능 성과 상가정보시스템의 차별화된 정보(추가정보) 도입으로 저감 가능성을 타진한다.

이와 함께 추가정보는 소상공인과 자영업자를 대상으로 분쟁 및 피해를 줄일 수 있는 정보에 대해 설문조사를 실시한 결과를 반영한다. 마지막으로, 상가부동산과 관련되어 일반적으로 제공하는 정보(기본정보)를 포함하여 구성한 틀 안에 상가 매매 및 임대차 거래에서 발생할 수 있는 분쟁 및 피해를 방지할 수 있는 정보(추가정보)를 포함하여 제공하는 상가정보시스템을 시범적으로 구축해 보고, 운영주체, 정보 공개 범위 등의 내용을 포함한 운영 및 관리 방향을 제언한다.

자료: 연구진 작성 그림 1-2 | 연구흐름도

4. 선행연구 검토 및 차별성

1) 선행연구 검토

최근 자영업자 및 소상공인을 위한 상가정보시스템 구축과 관련된 선행연구는 크게 3가지 흐름으로 구분 지을 수 있다. 첫째, 소상공인 지원 정책 및 제도마련에 관한 연 구이고, 둘째, 정부지원정책이 소상공인의 경영 및 운영에 미치는 영향에 관한 연구이 며, 셋째, IOT·GIS 등 과학기술을 접목한 상가 및 상업용부동산 정보서비스 지원기술 관련 연구이다.

소상공인 지원 정책 및 제도마련에 관한 연구로는 소상공인 경쟁력 강화의 지원제도 에 관한 연구, 효율적인 소상공인 금융지원에 관한 연구, 소상공인 운영지원시스템의 개선방안, 소상공인 지원을 위한 조세 개선방안에 관한 연구 등 중소벤처기업부, 소상 공인진흥공단 등 정부의 지원정책과 부문별 문제점을 분석하여 제도개선방안을 마련하 는 연구가 주를 이루고 있다. 특히, 금융 및 조세분야의 제도개선 연구가 많이 이루어 졌으며, 상가정보 공개에 관한 연구도 일부 이루어진 것으로 파악된다.

구분 저자(년도) 연구제목 주요내용

소상공인 지원 정책 및 제도마련

에 관한 연구

우대일·김판진 (2011)

소상공인 경쟁력 강화 의 지원제도에 관한 연구

∙ 소상공인 지원정책을 검토하여, 소상공인의 경쟁력 강화 를 제시하는데 목적

∙ 지원정책의 문제점을 분석하여 경쟁력 강화방안 제시 이유태·이성백

(2012)

효율적인 소상공인 금 융지원에 관한 연구

∙ 소상공인 금융지원의 건전성을 제고하는 방법을 고찰

∙ 소상공인 지원 정책자금과 일반 은행 대출의 연체율 조 사를 통한 효과 분석

최상렬·노현섭 (2007)

소상공인 운영지원시 스템의 개선방안

∙ 소상공인 운영지원시스템의 현황과 문제점을 파악하고 개선방안을 제시

∙ 구조적인 측면과 운영지원시스템의 질적 개선방안 및 구 체적 사례를 제시

장성호 외 (2020)

소상공인 지원을 위한 조세 개선방안에 관한 연구

∙ 소상공인의 범위와 정의를 규정하고, 소상공인 지원을 위한 조세 제도의 문제점을 파악한 후 이에 대한 개선방 안을 제시

∙ 소상공인 정의의 세법 명시방안, 간이과세제도의 업종별 부가가치율 조정을 통한 실질적인 세부담개선방안 등 제안 표 1-2 | 선행연구: 소상공인 지원 정책 및 제도마련에 관한 연구

정부 지원정책이 소상공인의 경영 및 운영에 미치는 영향에 관한 연구로는 소상공인 지원제도가 사업성과에 미치는 영향에 관한 연구, 소상공인에 대한 정부 지원제도가 소상공인 경영성과에 미치는 영향에 관한 연구, 소상공인 창업지원제도가 창업성과 창 출에 미치는 영향 연구, 소상공인 지원제도가 경영자 역량과 재무적 성과를 매개로 하 여 고용창출에 미치는 영향에 관한 연구가 주를 이룬다. 특히, 소상공인에 대한 정부 지원정책의 실효성을 검증하기 위해 지원자금, 교육프로그램, 컨설팅지원 등에 대한 다양한 분석을 수행한 연구가 이루어지고 있다.

구분 저자(년도) 연구제목 주요내용

우형달·유선종 (2005)

상가건물 경매시 등록 사항 열람제도 문제점 에 관한 연구 - 상가임 차인 정보공개개선에 관하여

∙ 상가임차인의 세무서 등록사항을 응찰자가 응찰전에 파 악하는데 나타나는 문제점을 제기하고, 이의 개선방안 제시

∙ 상가임대차보호법 등 법적검토, 경매거래시 정보공개 범 위 및 문제점 분석

자료: 연구진 작성

구분 저자(년도) 연구제목 주요내용

정부지원 정책이 소상공인 의 경영

및 운영에 미치는 영향에 관한 연구

강대열 외 (2018)

소상공인 지원제도가 사업성과에 미치는 영 향: 강릉지역을 중심으 로 연구

∙ 정부지원정책인 소상공인지원제도가 소상공인에 유의 한 영향을 미치는지 강릉지역을 대상으로 조사

∙ 교육지원제도, 컨설팅제도는 영향을 미치지 않았고, 자 금지원제도 영향을 미치는 것으로 분석

김영문·강태균 (2018)

소상공인에 대한 정부 지원제도가 소상공인 경영성과에 미치는 영 향에 관한 연구

∙ 소상공인 지원제도 중 소상공인시장진흥공단을 중심으 로 시행되고 있는 정책자금, 교육지원, 컨설팅지원 등 소상공인 지원제도의 효과를 검토

정갑수·설병문 (2016)

소상공인 지원제도가 경남지역 소상공인 경 영성과에 미치는 영향

∙ 소상공인시장진흥공단이 지원하는 제도 중 자금지원제 도, 교육지원제도, 컨설팅지원제도가 소상공인의 경영 성과에 미치는 영향 분석

∙ 컨설팅제도, 자금지원제도 영향을 미치며, 교육지원제 도는 경영성과에 영향을 미치지 않음

김상순 외 (2012)

소상공인 창업지원제 도가 창업성과 창출에 미치는 영향 연구

∙ 정부의 지원제도에 대한 주요사업 및 지원형태를 고찰 하고, 정부 지원제도가 창업과정 특성을 사업계획서완 성도, 자금조달능력, 전문가활용정도, 입지우월성, 업종 차별화정도로 구분하여 사업성과에 미치는 영향을 분석 표 1-3 | 선행연구: 정부지원정책이 소상공인의 경영 및 운영에 미치는 영향에 관한 연구

과학기술을 접목한 상가 및 상업용부동산 정보서비스 지원기술 관련 연구로는 개별 객체 기반 지하도상가 정보 관리시스템 개발 연구, 서비스업의 검색과 상가 추천 시스 템 연구, 공간정보 기반의 효율적 지하도상가 정보 관리방안 연구, 미국, 싱가포르 등 해외사례를 통한 한국의 상업용부동산 정보체계 구축 방안 연구 등이 주를 이룬다. 특 히, 공간정보 등을 접목하여 상가의 위치정보 등 정보서비스 구현을 위한 연구가 많이 이루어졌으며, 해외사례 분석을 통한 상업용부동산 정보체계를 구축하는 방안을 도출 하는 연구가 이루어지고 있다. 그러나 현재 운영 중인 상가정보시스템에 대한 개선이 나, 고도화를 위한 연구는 여전히 전무한 실정이다.

구분 저자(년도) 연구제목 주요내용

류창구 외 (2019)

소상공인 지원제도가 경영자역량과 재무적 성과를 매개로 하여 고 용창출에 미치는 영향

∙ 소상공인 지원제도의 실효성을 검증을 통해 소상공인의 경쟁력 강화 및 고용창출을 위한 방안을 모색

∙ 자금, 컨설팅, 교육, 멘토링 지원 등 소상공인 지원제도 가 경영자역량과 수익성과를 토대로 하여 고용창출을 위해 어떠한 역할을 하는지 분석

자료: 연구진 작성

구분 저자(년도) 연구제목 주요내용

과학기술을 접목한 상가

및 상업용 부동산 정보서비스

지원기술 관련 연구

배상근 외 (2018)

개별객체 기반 지하도 상가 정보 관리시스템 개발

∙ 도형정보 위주의 기존 유사사업과 달리 도형정보와 속 성정보를 통합 구축하고, 이를 관리·활용할 수 있는 관리시스템을 개발

∙ 점포별로 생성·변경되는 정보를 지속적으로 축적하고 관리함으로써 정보 구축 뿐 아니라 상권분석, 재난재해 및 환경 분야에서도 지하도상가 정보를 유용하게 활용 할 수 있는 방안 제시

김동현 외 (2015)

서비스업의 가격 검색과 상가 추천 시스템

∙ 사용자에게 상가정보와 원하는 서비스업의 특정 서비 스에 대해 가격순, 거리순, 별점순으로 정렬된 정보체 계를 구축할 수 있는 알고리즘 개발

배상근 외 (2017)

공간정보 기반의 효율적 지하도상가 정보 관리방 안 연구

∙ 다양한 지하공간정보 중 지하공간정보의 개념 및 구분, 특성, 구축 및 관리 현황, 법제도 등에 대한 현황조사를 통해 지하도상가 정보서비스 모델 개발

이태리 외 (2017)

미국, 싱가포르 사례를 통한 한국의 상업용부동 산 정보체계 구축 방안 연구

∙ 한국 상황에 맞는 상업용부동산 정보체계를 구축 방안 을 도출

∙ 미국의 NCREIF와 공공주도로 운영되는 싱가포르의 URA를 유형별로 분류하여 검토·비교하고 시사점을 제시

표 1-4 | 선행연구: 과학기술을 접목한 상가 및 상업용부동산 정보서비스 지원기술 관련 연구

2) 선행연구와의 차별성

이 연구는 기존의 부동산시장 정보시스템의 연구가 주거용부동산에 치중하고 있으며 (한국감정원, 2015), 또한 비주거용부동산에 대한 정보제공, 시스템구축 연구도 오피 스에 치중되어 있어서(이수욱 외(2010), 이태리 외(2016)) 공신력이 있고 통합된 정 보의 제공이 가능한 상가부동산 관련 정보제공시스템 연구는 충분치 않다는 점에 착안 하였다. 또한 상가정보시스템 구축 시 실제 참여자인 자영업자 및 소상공인의 애로사 항을 반영하고 정보의 투명성을 제고함으로써 향후 분쟁 및 피해 사례를 최소화할 수 있는 등 실질적으로 이용 가능한 정보를 담고 있는 상가정보시스템 구축과 운영 및 관 리 방안을 도출하고자 했다는 차별점이 있다. 자영업자와 소상공인의 분쟁조정 사례를 제공하는 기존의 시스템은 사례를 유형별로 범주화하지 않고 제시하는 반면 이 연구에 서는 사례의 유형화 기준을 제안하였다는 점이 또 하나의 차별점이다.

구분 저자(년도) 연구제목 주요내용

이태리 외 (2016)

부동산시장 정책기반 강 화연구(1): 상업용부동 산시장 정보체계 구축 및 활용방안 연구

∙ 상업용부동산 투명성 제고 및 관련 투자 활성화 등 다 양하게 활용할 수 있는 상업용부동산 정보체계 구축 방향 제시

한국감정원 (2015)

부동산거래관리 시스템 활용 및 개선방안 연구

∙ 부동산거래관리시스템의 운영현황 및 문제점 등을 살 펴보고 개선방안 모색을 통해 부동산거래관리시스템 의 활용성과 효율성 제고

전범석 외 (2011)

GIS를 이용한 다차원 Isovist 시지각 특성이 도심 상업용부동산 가치 에 미치는 영향 연구

∙ GIS 기법을 통해 다차원 도시모델을 구축하고 2D/

3D Isovist 분석을 실시

∙ 3가지 헤도닉가격모형을 이용하여 시지각 특성이 상업 용부동산의 주요 가치척도인 재산세에 미치는 영향을 파악

이수욱 외 (2010)

상업용부동산 정보시스 템 구축방안 연구

∙ 우리나라 상업용부동산시장에 대한 정확한 실태파악 과 이를 통해 정책 수립에 기여할 수 있는 정보시스템 의 개발방안 제시

자료: 연구진 작성