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複合團地開發 活性化方案 硏究
Suggestions for Activating The Multi-Function Estate Development
1997. 9. 128면 / 기본연구(국토연 97-6) 徐泰晟 張喆淳
주거․산업․문화․교육 등의 기능을 두루 갖춘 복합단지를 일시에 개발하는 제도가 지 역균형개발법에 의한 복합단지개발제도이다. 종래에는 개별 법률이 가지고 있는 법률상 주 된 기능에 부대시설 규정에 따라 일부 시설을 부수적으로 개발하는 정도의 소극적인 복합개 발만이 제도적으로 가능하였다. 복합단지개발제도는 1994년 ｢지역균형개발및지방중소기업육 성에관한법률｣이 제정되면서 도입된 제도로서, 민간에 의한 토지공급을 활성화함으로써 지 역균형개발을 촉진하기 위한 목적에서 도입되었다. 복합단지는 주거․공업․교육․관광․
유통 등 여러 기능을 복합개발함으로써 시너지효과를 창출하기 위한 일단의 단지를 말하며, 국가, 지자체, 투자기관, 민간 등 다양한 개발주체가 참여할 수 있다. 그리고 22개 법률에 의한 의제처리가 가능하도록 절차를 간소화하였으며, 민간이 개발하고자 하는 경우 개발계 획을 수립하여 시․도지사의 승인만으로 개발할 수 있다.
그러나 복합단지개발제도가 도입된 지 3년이 지났지만 제도의 미흡이나 특혜시비 등 운영 상의 문제로 이 제도에 의한 복합단지개발사업이 시행된 사례가 아직 없어 복합단지개발을 활성화하기 위한 제도개선이 필요한 실정이다.
본 연구의 기본 방향은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 하나는 제도개선 연구이며, 다른 하나는 개발과 관련하여 지침서 성격의 참고내용을 작성하는 것이다.
본 과제를 통하여 제시된 개선방안은 민간사업자의 개발계획을 객관적으로 평가하기 위한 평가단을 구성하는 등 공공성 확보와 특혜시비 제거장치를 마련하며, 매수, 환매, 환지 병행 방식으로 일정 비율 이상의 토지에 대해 선협의 매수를 의무화하는 등의 제한적인 토지수용 제도 도입을 제안하였다. 또한 개발 후 용도지역은 도시지역으로 결정토록 하며, 개발 후 복 합단지 관리기구를 구성하도록 제시하였다. 한편 사업의 성실 시행을 확보하기 위하여 미착 수 및 중도포기 방지장치를 마련하고, 사업부실 방지를 위하여 사업권의 양도․양수를 제한 하도록 제시하였다. 그리고 공사 감독과 준공을 전문회사에 위탁 시행하도록 하였다.
특히 복합단지개발제도가 지역균형개발의 정책수단으로 적극 이용되도록 타 법률에서도 지원되고 있는 각종 조세감면 및 기반시설 설치, 행정 대행 등 지원장치를 본 제도에서도 가능하도록 제시하였다. 이로써 복합단지개발제도가 낙후지역 등 상대적으로 저개발된 지역 에서 개발을 촉진하는 수단이 될 수 있도록 유도하였다.
한편 공공이나 민간개발자들이 복합단지개발시 필요한 지침을 참고서 형태로 작성하였다.
입지선정, 개발계획 수립, 개발․준공․분양 및 임대․관리의 공공기관과의 협의, 개발지침 의 내용 등 개발시 고려해야 할 사항에 대해서 정리하였다.
