주택수급 불일치 발생원인과 정책대응의 필요성
2) 지역별 청약경쟁률, 미분양 현황 및 주택가격 변화 (1) 청약경쟁률 현황
2017년 기준 청약경쟁률 과열지역 상위 10%에 대해 분석하였다. 2017년 1월부터 12월까지의 청약대상지역은 125개 지역인데 이중 상위 10%에 해당하는 13개 지역을 분석하였다. 2017년도의 청약경쟁률이 가장 높은 지역은 부산광역시 수영구 (180.6%), 대구광역시 남구(128.4%), 경기도 평택시(89.6%), 대구광역시 수성구 (81.5%), 세종특별자치시(73.0%) 등의 순으로 높게 나타나고 있다.
(단위: %)
순위 시도 시군구 청약경쟁률
1 부산광역시 수영구 180.6
2 대구광역시 남구 128.4
3 경기도 평택시 89.6
4 대구광역시 수성구 81.5
5 세종특별자치시 세종특별자치시 73.0
6 부산광역시 강서구 70.4
7 대구광역시 북구 69.4
8 부산광역시 부산진구 58.2
9 부산광역시 서구 57.5
10 경기도 화성시 52.3
11 대전광역시 동구 52.0
12 대전광역시 유성구 51.5
13 서울특별시 서초구 50.0
자료: 아파트투유(APT2you) 청약경쟁률 자료를 활용하여 저자 작성 표 2-6 | 2017년 상위 10% 청약경쟁률 과열지역
제2장 주택수급 불일치 발생원인과 정책대응의 필요성 ․ 41 자료: 아파트투유(APT2you) 청약경쟁률 자료를 활용하여 저자 작성
그림 2-10 | 2017년 상위 10% 청약경쟁률 과열지구 분포도
42
제2장 주택수급 불일치 발생원인과 정책대응의 필요성 ․ 43 자료: 국토교통부, 국토교통 통계누리 자료를 활용하여 저자 작성
그림 2-11 | 2013년 상위 10% 미분양 위험지역 분포도
44
제2장 주택수급 불일치 발생원인과 정책대응의 필요성 ․ 45 자료: 국토교통부, 국토교통 통계누리 자료를 활용하여 저자 작성
그림 2-12 | 2014년 상위 10% 미분양 위험지역 분포도
46
제2장 주택수급 불일치 발생원인과 정책대응의 필요성 ․ 47 자료: 국토교통부, 국토교통 통계누리 자료를 활용하여 저자 작성
그림 2-13 | 2015년 상위 10% 미분양 위험지역 분포도
48
제2장 주택수급 불일치 발생원인과 정책대응의 필요성 ․ 49 자료: 국토교통부, 국토교통 통계누리 자료를 활용하여 저자 작성
그림 2-14 | 2016년 상위 10% 미분양 위험지역 분포도
50
제2장 주택수급 불일치 발생원인과 정책대응의 필요성 ․ 51 자료: 국토교통부, 국토교통 통계누리 자료를 활용하여 저자 작성
그림 2-15 | 2017년 상위 10% 미분양 위험지역 분포도
52
2013년~2017년 5년간 미분양 주택수가 높은 상위 10%의 미분양 위험지역을 분석 한 결과 수도권과 영남권에서 분양한 아파트해서 미분양률이 높게 나타나고 있음을 알 수 있다. 수도권 남부, 충청권 북부의 경우 대기업 투자, 미군기지 이전 등 지역개발사 업 호재에 대한 지나친 기대가, 영남권의 경우 조선, 철강 등 지역주력산업의 침체에 따른 주택구입여력 감소가 미분양 발생의 주된 원인으로 보인다. 한편, 민간업체들은 중도금 집단대출 규제 등도 미분양의 증가원인으로 인식하고 있다.
(3) 창원시 미분양 사례
2018년 9월말 기준 경남 창원시의 미분양 주택 수는 6,807호5)로 단일 시군구 차원 에서 전국에서 가장 미분양 주택이 많은 지역이다. 특히 창원시 마산합포구에 건설중 인 월영부영은 총 4,298세대의 대규모 단지임에도 2016년 5월 당시 청약계약건수가 177개로 저조하여 부영이 위약금을 물고 계약해지 후 공사만 진행하고 있다. 이러한 대규모 미분양 사태가 발생한 원인으로 지역전문가들은 지역경제 침체, 경쟁적 동시 분양, 상대적 고분양가, 무리한 외곽지역 주택 공급, 대출규제의 강화, 심리적 위축 등을 꼽고 있다. 이러한 원인 진단은 이 연구에서의 영남권 미분양 결정요인에 관한 실증분석결과를 지지하고 있다. 대규모 미분양 사태가 발생한 가장 큰 원인은 창원의 1년치 적정공급량은 약 6,000호 내외에도 불구하고 건설업체들이 신규주택 수요 감소 로 이어지는 지역경제의 침체 가능성을 예견하지 못하고 외곽지역에 경쟁적으로 분양 을 진행하였기 때문이다. 인허가 주체를 두고 보면 경제자유구역내의 인허가는 도차원 에서 진행되고 다른 곳은 시에서 인허가한 물량이 겹치면서 공급이 많아졌다. 인허가 기관이 서로 다른 상황에서 상호 교차 검증을 하는 과정도 부재하였다.
창원의 경우 앞으로도 많은 입주물량이 예고되고 있어 당분간 지역 주택시장의 침체는 불 가피해 보인다. 창원과 같은 대규모 미분양 사태로 인한 주택가격 급락과 건설업체 부실을 방지하기 위해서는 지역의 상황에 맞게 수요에 대응한 주택공급 방안 마련은 필수적이다.
5) 국토교통부. 미분양주택현황보고. 2018.9월 기준
제2장 주택수급 불일치 발생원인과 정책대응의 필요성 ․ 53 (단위: 호)
구분 2017 2018 2019 2020
입주예정물량 15,671 16,464 10,627 3,899
표 2-12 | 창원시 입주예정물량
자료: 부동산114
창원시 사례를 통해 중장기 수요에 맞게 공급이 이루어지도록 관리하고, 수요 감소 시기에 외곽에 무리한 주택공급이 이루어지지 않도록 인허가 과정에서 자치단체에서 수요 검증을 철저히 수행해야 함을 다시 한 번 확인할 수 있다.
그림 2-16 | 최근 창원시 공동주택 주요 공급지역
자료: 이상헌(2018)
54
(4) 주택가격 변화 현황
한국감정원 주택가격동향 자료를 바탕으로 2016년, 2017년 2개년도의 상위 10%
미분양주택 위험지역의 아파트가격 변화를 분석하였으며, 2016. 2017년 상위 10% 미 분양주택 위험지역의 아파트 매매가격의 변동률을 전국 변동률과 비교하였다.
2016~2017년 모두 전국과 미분양 위험지역의 아파트 매매가 변화 분석결과, 가격 이 변동하는 시기는 유사하게 나타나고 있으나, 주택가격은 전국 평균 보다 낮게 나타 나고 음의 상승률을 기록하고 있다.
(단위: %)
구분 전국 상위 10% 미분양 위험지역
1월 0.02 -0.05
2월 -0.01 -0.12
3월 -0.03 -0.12
4월 0.00 -0.15
5월 0.02 -0.21
6월 0.04 -0.23
7월 0.05 -0.22
8월 0.08 -0.23
9월 0.10 -0.17
10월 0.24 -0.12
11월 0.22 -0.17
12월 0.05 -0.26
자료: 한국감정원, 주택동향조사를 활용하여 저자 작성
표 2-13 | 2016년 아파트 매매가 전국 및 미분양 위험지역 주택가격 변동률
제2장 주택수급 불일치 발생원인과 정책대응의 필요성 ․ 55 (단위: %)
자료: 한국감정원, 주택동향조사를 활용하여 저자 작성
그림 2-17 | 2016년 아파트 매매가 전국 및 미분양 위험지역 주택가격 변화
(단위: %)
구분 전국 상위 10% 미분양 위험지역
1월 0.01 -0.12
2월 -0.01 -0.12
3월 0.03 -0.11
4월 0.06 -0.16
5월 0.11 -0.16
6월 0.22 -0.17
7월 0.15 -0.14
8월 0.24 -0.22
9월 0.05 -0.20
10월 0.07 -0.22
11월 0.07 -0.32
12월 0.08 -0.26
자료: 한국감정원, 주택동향조사를 활용하여 저자 작성
표 2-14 | 2017년 아파트 매매가 전국 및 미분양 위험지역 주택가격 변동률
56
(단위: %)
자료: 한국감정원, 주택동향조사를 활용하여 저자 작성
그림 2-18 | 2017년 아파트 매매가 전국 및 미분양 위험지역 주택가격 변화
월별 아파트 매매가격의 변화를 분석한 결과, 전국의 변동률에 비해 미분양 위험지 역은 지속적으로 낮고 음의 추세가 나타나고 있다.
변세일 외(2016)에서는 2016~2017년의 HIS준공물량과 주거종합계획의 수요에 대 하여 수급격차를 비교분석 하였을 때 주택매매가격변동율의 변화를 분석하였다. 준공 물량 대비 수요에 대한 수급격차를 분석한 결과, 인천, 대전, 충북을 제외한 나머지 지역은 수요에 비해 공급이 많은 것으로 나타났으며, 서울, 부산, 경기 등 일부 부동산 시장 과열지역을 제외한 나머지 지방도시에서는 공급과다로 인해 주택매매가격이 음의 추세로 나타났다. 대부분의 지역이 수급격차에 따라 주택 공급물량이 많을수록 주택가 격이 더 크게 하락하는 추세를 나타내고 있다.
제2장 주택수급 불일치 발생원인과 정책대응의 필요성 ․ 57 (단위: 호, %)
구분 준공물량 주택수요 수급격차 주택매매가격변동률
2016 2017 2016 2017 2016 2017 2016 2017 서울 89,343 71,942 70,497 70,512 18,846 1,430 2.14 3.64
부산 19,343 27,551 17,052 16,533 2,291 11,018 3.18 2.35
대구 31,187 22,083 14,642 14,117 16,545 7,966 -1.84 1.29
인천 18,281 21,702 26,717 26,411 -8,436 -4,709 0.79 1.42
광주 12,504 14,156 9,824 9,414 2,680 4,742 0.35 1.34
대전 8,811 9,363 12,034 11,768 -3,223 -2,405 0.28 1.51
울산 6,571 11,536 7,193 6,959 -622 4,577 0.44 -1.08
경기 157,085 192,763 121,777 119,719 35,308 73,044 0.84 1.67
강원 13,211 13,441 12,892 12,763 319 678 1.33 2.40
충북 16,879 18,805 18,139 17,910 -1,260 895 -0.70 -0.36
충남 42,650 50,534 21,164 20,869 21,486 29,665 -1.51 -0.53
전북 12,643 11,214 9,757 9,557 2,886 1,657 0.09 1.98
전남 17,346 15,224 9,181 9,390 8,165 5,834 1.05 2.23
경북 30,557 31,460 16,962 16,733 13,595 14,727 -1.66 -0.90
경남 30,463 46,380 22,456 21,946 8,007 24,434 -0.58 -1.62
제주 13,904 16,562 3,804 3,789 10,100 12,773 4.63 1.66 자료: 주택공급통계정보시스템(HIS), 국토교통부 주거종합계획, 한국감정원 주택동향조사, 변세일 외(2016) 재인용 표 2-15 | 2016~2017년 준공물량과 주택수요에 따른 수급격차에 대한 주택매매가격변동률
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