LH에서는 사업지 별 유효수요를 추정할 수 있는 방법론을 개발하기 위해 2014년 대한국토·도시계획학회 위탁연구3)를 시작으로 다양한 연구를 진행해왔다.
국토·도시계획학회(2014)는 전국을 7개 광역권으로 나누고, '신규공급물량', '사업 지와 잠재수요지역간의 거리', '고용접근성지수', '사업지의 대규모 공급여부'가 ‘이주 지선택’에 영향을 준다는 가정 하에 수요추정 모형을 개발하였다. 국토·도시계획학회 (2014)는 구체적으로 발생수요의 추정 → 연면적 단위의 호수 전환, 외국인가구수 추 정, 멸실가구 추정, 주택유형비율 추정 → 공급량 추정의 과정을 통해 수요를 추정하였 다. 그러나 조한진 외(2017)는 국토·도시계획학회(2014) 모형에서 선정한 독립변수 가 이주지 선택에 영향을 주는지에 대한 이론적 근거가 부족하고 실증분석에도 한계를 나타난다는 점 등을 들어 모형 개선이 필요하다고 말하고 있다.
이후 LH에서는 2016년 예비타당성 검증과정에서 수요가 과소추정되거나 각 개별 연구마다 상이한 방법론을 적용하는 문제를 해결하기 위해 연구4)를 시행하였으나, 사 업지 고유의 가격경쟁력, 기반시설 공급 정도 등 대상 사업지가 갖는 차별화된 어메니
3) 대한국토 ․ 도시계획학회. 2014. 지역별 수급추정 및 사업지별 수요추정 방법론 개발과 적용 용역. LH.
4) 한국부동산분석학회 ․ 대한국토도시계획학회. 2016. 예비타당성조사 대상사업에 대한 평가방법론 개발 및 평가기 준 수립 연구. LH.
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(2) 민간 주택건설업체 사례
① 조사의 개요
이 연구에서는 이 연구결과의 주요활용 대상 중의 하나가 민간 건설업체임을 감안하 여 민간 건설업체를 대상으로 민간 주택건설업체의 공동주택 수요 추정과 공급 관련 의사결정 방식 등에 대해 개별 심층면접(In-depth Interview)5) 조사를 수행하였다.
분석의 기초자료가 되는 개별심층면접은 2018년 6월부터 10월까지 진행되었으며, 2017년 기준 건축분야 시공능력 평가 100위 이내 건설업체 중 기업규모, 사업 지역의 범위 등을 고려하여 대기업 7개, 중견기업 5개, 지역 중심 기업 2개 등 총 14개 업체의 주택사업･기획･마케팅 실무자를 대상으로 조사하였다.
② 시장 변화에 대한 인식과 공급 규모
민간 주택건설업체들은 전반적으로 수도권 ･광역시와 기타 지역시장의 양극화가 지 속될 것으로 예상하며 수요 추정방법과 정밀도 역시 이러한 지역적 차이를 반영하고 있는 것으로 나타났다. 조사 결과 민간 주택건설업체들은 대부분의 수요가 집중되는 수 도권 및 광역시는 앞으로 신규택지 공급 여건이 어려워지면서 해당 지역 신규 공동주택 의 가치는 더욱 상승할 것으로 예상하였다. 특히, 현재 개발되어 있는 수도권 공공택지 는 향후 6년 이내 소진 될 것으로 예상하면서 지금부터 추가로 신규 공공택지를 조성하는 것이 필요하다고 판단하였다.
민간 주택건설업체들의 최근 사업 규모와 관련하여, 업체 규모에 따라 차이는 존재 하지만 대부분의 업체들이 수도권 주택가격이 본격적으로 상승하기 시작한 2015년을 기점으로 공급량이 집중적으로 증가한 것으로 나타났다. 10대 건설사에 속하는 대기업 의 경우에는 최근 3년간 평균적으로 연평균 15,000세 대, 중견업체의 경우 연평균 5,000세대 내외, 지역 중심 업체의 경우 연평균 2,000세대 내외 신규 공공주택을 공 급하는 것으로 조사되었다. 그러나 조사 대상 업체 대부분은 2018년을 기점으로 점차
5) 당초 표적집단인터뷰(FGI)를 계획하였으나 수요추정 및 사업성 분석 등 경영 전략과 관계된 민감한 사안에 대한 논의를 포함하고 있어 업체별 심층면접조사로 전환함
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공동주택 신규 공급 물량을 조정할 계획인 것으로 나타나 이러한 공급 증가세는 향후 둔화될 것으로 전망된다.
③ 수요추정방식과 절차
업체들은 사업대상지별 수요를 추정할 때도 지역별 시장 현황 차이를 반영하여 사업 후보지의 위치에 따라 수요 추정 방식을 달리 적용하고 있었다. 수도권 및 광역시 도심 지→ 수도권 및 광역시 외곽지역 → 기타 지방도시 순으로 갈수록 더욱 다양한 지표에 대해 세밀하게 검토6)하는 등 사업 후보지역의 특성에 따라 수요 추정방식을 탄력적으 로 운용하는 것으로 나타났다.
민간 주택건설업체들은 신규 공동주택 공급을 위해 단계적인 의사결정 절차를 거치 는 것으로 나타났다. 의사결정 절차는 일반적으로 담당부서의 사업 기획→ 유관부서 실무진 검토→ 주택공급 관련 부서 수주심의 → 금융, 법률 등을 포함한 전사(全社) 차원의 수주심의로 이루어지며, 사업개발 이후 최종의사결정까지 2~3차례의 심의를 거치는 것으로 조사되었다.
구체적인 의사결정 내용은 개별 사업의 유형에 따라 상이한 데, 자체사업의 경우에 는 택지매입 단계의 사업성 검토와 분양물량, 가격 등을 고려한 최종 사업성 평가로 이루어지며, 재개발과 재건축을 포함한 도급사업의 경우 분양물량, 가격, 시공대금 청 구 관련 리스크 등을 고려하여 사업성을 평가한다.
의사결정과정에서 주로 주택사업팀, 주택분양팀, 주택영업팀 등이 주택 공급과 관련 한 실무를 담당하며 사업의 기획, 사업성 평가, 구체적 사업 전략 수립을 위한 기초 작업이 이러한 실무 부서를 중심으로 이루어진다.
사업의 기초가 되는 사업 후보지 선정을 위해 실무부서는 먼저 시군구 등 미시적 단 위의 수급 관련 지표, 지역 경제, 거시 경제 지표, 정책 지표 등을 조사･ 분석하는 기
6) 구체적으로 다음과 같은 사례 존재
- 균형 내지 잠재적 초과수요 상황인 서울의 경우에는 주변 시세와 HUG의 분양가 관리 기준만을 비교 - 광역시와 수도권은 광역시 전체와 해당 구 전체의 지표를 분석
- 지방 소도시의 경우 전체 도시의 지표를 향후 2년 예측치까지 검토
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초 작업을 진행하는 것으로 나타났다. 이와 관련하여 업체별로 다소 차이는 존재하지 만 기본적으로 해당 지역의 인구 및 가구 구성, 인구 유출입 등을 통해 실수요자의 규 모를 우선적으로 파악하는 공통점이 있었다. 대부분의 업체들이 신규사업지가 인근 지 역의 수요를 흡수한다고 판단하여 인접 시군구를 포함하여 기초 통계분석을 진행하지 만, 구체적인 조사 범위는 사업 대상지의 위치(수도권/광역시/지방도시)등 사업의 특 수한 요인을 고려하여 탄력적으로 운용하는 것으로 나타났다.
④ 의사결정시 활용하고 있는 주요 지표
대부분의 민간업체들은 지역 주택시장 수급상황을 판단하기 위해 인구 추계 대비 공 급물량과 멸실 등 시계열 추이 등을 종합적으로 고려하는 것으로 조사되었다. 업체들 은 10년 내지 30년 간 지역의 평균 신규 공동주택 공급량과 최근 공급물량을 비교하거 나 그 동안의 사업 경험을 통해 지역별 균형 공급량에 대한 내부적 판단 기준에 따라 지역 시장을 해석하는 등 비교적 다양한 방식으로 지역 시장 수급 상황을 분석하고 있 었다. 이와 관련하여, 각 업체 실무자들은 효과적인 수급 추정을 위해서는 실제 공급규 모인 입주물량이 필요한데 그에 대한 공식 통계가 없거나 있다 하더라도 접근이 어렵다 는 문제를 제기하였다. 또한, 지역 주택시장에 대한 분석과 함께 개별 단지의 사업성을 판단하기 위해 사업 후보지 인근 공동주택 분양률, 청약율, 입주율, 미분양 등 인근지 역 최근 사업 결과 및 거래규모, 거래 가격 등에 대해서도 조사하고 있는 것으로 나타 났다. 특히 사업성 판단 시점에서 6개월 에서 1년 사이에 이루어졌던 사업의 분양률, 미분양률, 입주율 등이 높은 가중치를 부여하는 지표로 나타났으며 그 외 입지요인, 개발 및 투자 이슈 등도 중요하고 고려하고 있는 것으로 나타났다. 다음의 표는 민간 건설업체가 의사결정과정에서 활용하고 있는 주요 지표에 대해 정리한 것이다.
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적으로 수요 추정에 장기적인 경기 변동, 주택 시장 변화 등 거시적 요인을 반영하고자 노력하고 있는 것으로 나타났으나, 체계적이고 종합적인 분석을 수행하기는 어려운 것 으로 나타났다. 또한, 효과적인 수요 추정을 위해서는 분기별, 월별 등 짧은 주기로 발표되는 다양한 시장 조사결과 또는 전망치가 필요하나 공표되는 정부 통계는 주로 연 단위 자료로 활용에 한계가 있다는 점도 제기하였다.
⑤ 사업성 평가방법 및 절차
민간 주택건설업체들은 지표를 통한 기초 조사 이후 실제 사업성을 판단하기 위해 현장조사를 수행하며 이는 크게 대행사를 이용한 조사, 직접 조사, 대행사 및 직접조사 의 결합방식으로 구분된다. 대행사를 이용한 조사는 각 지역별 분양 대행사 및 분양사 무소가 시군구단위로 지역 시장을 분석, 관련 보고서를 작성하여 건설사에 제공하는 방식을 의미하며 직접조사의 경우 건설사 담당 실무팀이 지역 현장으로 내려가 지역 공인중개사 탐방, 인근 지역 주민을 대상으로 한 면대면 조사 등을 진행하는 것을 의미
민간 주택건설업체들은 지표를 통한 기초 조사 이후 실제 사업성을 판단하기 위해 현장조사를 수행하며 이는 크게 대행사를 이용한 조사, 직접 조사, 대행사 및 직접조사 의 결합방식으로 구분된다. 대행사를 이용한 조사는 각 지역별 분양 대행사 및 분양사 무소가 시군구단위로 지역 시장을 분석, 관련 보고서를 작성하여 건설사에 제공하는 방식을 의미하며 직접조사의 경우 건설사 담당 실무팀이 지역 현장으로 내려가 지역 공인중개사 탐방, 인근 지역 주민을 대상으로 한 면대면 조사 등을 진행하는 것을 의미