현재 관련 법령 상 위임을 받은 자치단체장이 주택공급과 관련한 대부분의 의사결정 을 담당하고 있으나, 주택 공급과 관련하여 해당 지역의 경제여건, 주택 시장 상황 등 에 대한 고려가 이루어지지 않고 있다. 지방자치제로 주택 인허가권이 대폭 시･도지사 또는 시장․군수․구청장으로 이양되었고, 대규모 개발 수요 감소에 따라 실제 대부분 주 택 인허가권자는 시장․군수․구청장인 상황이다. 주택공급 주요 법률인 주택법, 건축 법2) 이외에 택지개발촉진법 상에서도 “특별시장·광역시장·도지사 또는 특별자치도지 사(이하 "시·도지사"라 한다)는 「주거기본법」 제5조에 따른 주거종합계획 중 주택·택 지의 수요·공급 및 관리에 관한 사항(이하 "택지수급계획"이라 한다)에서 정하는 바에 따라 택지를 집단적으로 개발하기 위하여 필요한 지역을 택지개발지구로 지정(지정한 택지개발지구를 변경하는 경우를 포함한다. 이하 같다)할 수 있다.”고 하여 지정권자 를 지자체장으로 명시하고 있다. 주택법 상 주택건설 사업계획 승인, 건축법 상 건축허 가, 지구단위계획 결정 등 주택공급과 관련한 승인, 심의는 주택 시장 관련 요인을 고 려하지 않고 있으며, 기타 관련법 및 개별법 역시 주택 공급 시 수급 여건을 고려한 평가를 규정하지 않고 있다. 사실상 주택도시보증공사(HUG)의 건설보증, 분양보증 등을 통한 간접적 수단을 제외하면 착공, 분양 과정에서 수급 불일치 현상이 나타나도 그에 대한 직접적 조정수단이 없는 상황이다.
특히 주택 공급과 관련한 심의, 허가, 평가 등의 과정에서 국가 전체와 개별 시도에 서 마련한 주거종합계획 등 주거정책관련 계획이 반영되지 못하고 있다. 주거기본법은 효과적인 주택 수급을 통한 주거 안정을 위해 중앙과 지방정부에 주거종합계획 수립 의무를 비롯하여 계획적인 주거 공급이 이루어질 수 있도록 다양한 규정을 마련이 필요 하다. 주거기본법제5조는 국민의 주거안정과 주거수준의 향상을 도모하기 위하여 국토 교통부장관에게 주택ㆍ택지의 수요 및 공급에 관한 사항을 포함한 주거종합계획 수립
2) 주택법과 건축법 내용 중 주택공급에 관한 주요 내용은 부록 1을 참고하기 바람
제3장 주택 수급 관리 관련 국내외 제도와 동향 ․ 77
의무를 부과하고 있다. 주거기본법 제6조는 시･도지사에게 연도별 및 10년 단위의 시･
도 주거종합계획 수립 의무를 부과하며 이는 동법 제5조에 따른 주거종합계획에 적합하 도록 규정하고 있다. 주거기본법 제7조는 중앙행정기관의 장과 시･도지사가 주택의 건 설･공급 및 관리에 관한 사항 중 주거기본법에 규정된 사항 이외의 소관 업무를 수행할 때 국토교통부장관과 미리 협의 할 것을 규정하고 있다. 또한 주거기본법 제10조는
“국가 및 지방자치단체는 주택이 체계적이고 효율적으로 건설 및 공급되도록 노력하 고, 주택시장 및 주택산업이 건전하게 기능할 수 있도록 유도”해야 한다고 규정하고 있다. 이상의 규정과 의무에도 불구하고 주거종합계획은 주택 공급을 결정하는 각종 위원 회의 심의 기준에 포함되지 않아 국가와 시･도의 수급계획과 실제 주택 공급 간의 괴리가 발생하고 있다. 주거기본법 상 설치근거를 가진 주거정책심의위원회 역시 택지개발사 업 관련 개발계획 수립을 위한 지구지정, 택지개발예정지구 지정을 제외하면 주택 공 급관련 결정과정에 참여하지 못하는 실정이며, 주거기본법 제7조에도 불구하고 실제 지자체의 주택 공급 결정 시 국토교통부와의 협의가 제대로 이루어지지 않고 있다.
(2) 주택공급 과정에서의 수요 검증제도
주택공급에 대해 지구 지정을 통한 주택공급의 경우 관계법상 위원회의 심의를 거치 나 수요에 대한 검증은 하지 않고 있다. 주택법상 인허가 단계(사전심의)에서 건축위 원회의 심의를 받게 되는데, 건축위원회 심의의 초점은 주택공급의 수요에 대한 심의 보다는 건축물 관련 법규 준수 여부에 초점이 더욱 집중되어 있는 실정이다. 도시개발 구역 지정시 주거면적이 1만㎡ 이상을 넘을 경우, 시도 도시계획위원회(50만 이상 도 시의 경우 자체위원회)에서 심의 후 시·도지사가 지정하며, 한국토지주택공사(LH)가 지정 건의하는 택지개발예정지구의 경우 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 국토부장관 이 지정(20만㎡ 미만은 시·도지사 지정)한다.
행정중심복합도시, 기업도시, 혁신도시 등 대규모 국책사업의 경우 별도의 위원회를 두고 심의하며, 국토교통부 장관이 지정하고, 산업단지의 경우 산업단지인허가절차간 소화법에 따라 1000만㎡이하의 산업단지 지정시 산업단지심의위원회에서 심의하는데,
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각종위원회(도시계획위원회, 산업정책심의회, 교통영향심의위원회, 재해영향평가심 의위원회, 산지관리위원회, 에너지사용관련위원회 등) 심의를 통합하여 운영하고 있 다. 이처럼 개별 법률에서 사업 승인시 각종 위원회를 운영하고 있지만 형식적 심의로 흐르는 경우가 비일비재하며, 특히 지역 주택수요에 대해 엄밀하게 심의하는 경우는 거의 없는 실정이다(서태성 외, 2011).
정부의 위원회 심의와 별도로 전략환경평가, 사전환경성검토, 수도권 인구영향평 가, 교통영향평가, 사업예비타당성조사, 공기업·준정부기관 사업예비타당성조사 등이 평가제도가 있으나(서태성 외, 2011), 대규모 국가 재정이 동반되는 사업예비타당성 조사, 공기업·준정부기관 사업예비타당성조사 등을 제외하면 수요를 엄밀하게 검증하 지 않고 있다. 또한, 신규주택 공급의 80%를 담당하고 있는 민간의 주택공급 시에는 수요 검증 과정이 거의 없으며, 자체적인 사업지표에 따른 사업성 분석을 하여 사업 추진하고 있는 실정이다.
(3) 주택공급 수급 불일치 발생시 조정 수단 현황
대부분의 주택공급 인허가 권자는 시장․군수․구청장이나, 미분양주택의 증가 등 주택 수급의 불일치 문제 발생시 대응할 수 있는 정책수단이 거의 없는 실정이다. 자치단체 에서 시행하고 있는 건축위원회 심의는 인허가한 사업에 대한 준공심사 과정까지 사실 상 개입할 수 있는 방안이 없는 실정으로 재건축·재개발의 경우에도 사업승인, 관리처 분계획 인가, 이사시기 조정 등의 시기 조정 정도만 가능하다. 현재는 한국토지주택공 사(LH)가 조성하여 민간에 매각하는 택지에 건설하는 주택의 경우만 사업시기 조정이 가능하다. 공동주택의 경우 재원조달 문제로 대부분 주택도시보증공사(HUG)의 건설 보증, 분양보증 등 보증을 거치게 되는데, 착공 및 분양과정에서 국토교통부가 주택도 시보증공사(HUG)를 통해 일부 물량 조정에 개입이 가능하다. HUG에서는 미분양 주 택수가 많은 시군구를 대상으로 미분양관리대상지역을 공표하고 보증한도 비율 등을 조정하고 있다.
이러한 정책의 한계점 때문에 국토교통부에서는 주택시장점검회의(한국감정원), 부
제3장 주택 수급 관리 관련 국내외 제도와 동향 ․ 79
동산시장조기경보위원회(국토연구원) 등을 운영하여 주기적으로 부동산시장의 급격한 변동에 대비하고 있으나, 자치단체 협조 없이는 주택공급 조절에 한계를 가진다. 또 한, 중앙정부의 모니터링 기능과 자치단체의 공급 조절 기능이 유기적으로 잘 협조 되 지 않고 있는 상황이다. 서울 주택시장에서도 중앙정부와 서울시 간 정비사업 물량 관 련 정책조율이 잘 이루어지지 않아 재건축 물량이 동시에 몰리면서 가격이 상승하는 문제점이 발생하고 있다.
3) 주택공급기관 수급 관리