주요 선행연구

(1) 청약경쟁률 관련 선행연구

청약경쟁률 결정요인과 관련한 선행연구로는 회귀분석방법을 활용한 손재영 (2005), 김홍규 외(2005), 김남주(2011) 등의 연구가 있다. 손재영(2005)은 회귀분 석을 통해 아파트 청약률 결정요인에 기존 아파트가격 대비 분양가 비율, 단지규모, 브랜드 효과, 도심과 부동심과의 거리 등이 유의한 영향을 주는 것을 확인하였다. 김홍 규 외(2005)는 다중회귀분석을 통해 아파트 브랜드가 청약률에 미치는 영향을 분석한 결과 브랜드 및 아파트가격, 평형, 가구수 등이 영향을 미치는 것을 확인하였다. 김남 주(2011)는 1~3차 보금자리 사전예약률을 이용하여 회귀분석을 실시하였는데, 상업 시설과의 거리, 역세권, 간선도로 위치, 지역발전도 등이 유의한 변수임을 확인하였

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다. 또한 AHP를 실시하여 가격, 교통, 입지 등이 청약경쟁률을 결정하는데 중요한 요 인이라고 평가하였다.

(2) 미분양 결정요인 관련 선행연구

미분양 결정요인과 관련한 기존 연구로는 시계열 및 패널분석기법을 활용한 김상기 외(2010), 서범준 외(2010), 김대원·유정석(2014) 등이 있다. 김상기 외(2010)는 VECM을 통해 미분양 주택수의 동태적 관계를 분석하였다. 그 결과 전세가격지수에 비해 매매가격지수가 더 큰 영향을 준다는 것과 매매가격이 미분양 주택 발생 보다 선 행하는 것을 확인하였다. 서범준(2010)은 동태적 패널모형을 통해 지역별 미분양 아 파트 규모에 대해 분석한 결과, 주택매매가격, 인구 증가율, 대출액 증가율, 택지공급 량 등이 통계적으로 유의한 것을 확인하였다. 김대원·유정석(2014)은 패널 LSDV모형 을 통해 미분양률 결정에 미치는 영향을 분석한 결과, 담보대출금리, 정책규제지수, 글로벌 경기침체, 매매가격지수, 경제심리지수 등이 유의한 것으로 나타났다.

(3) 선행연구 주요변수

청약경쟁률 결정요인과 관련한 연구에서는 주로 분양가격, 세대수(가구수 등),편의 시설과의 거리, 아파트 브랜드 등의 변수가 주로 사용되었다. 또한 미분양 결정요인과 관련한 연구에서는 가격, 지역, 정책관련 변수, 경제관련 변수 등이 주로 사용되었다.

제4장 아파트 수급 불일치 결정요인 실증분석 ․ 125

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업지역과의 거리, 인근 공원과의 거리, 학군 등이 사용되었다. 경제관련 변수로는 금 리, 환율, 경기종합지수, 소비자동향지수, 종합주가지수 등이 사용되었으며 정책과 관 련해서는 주로 해당 주요 정책을 더미 변수로 처리하여 사용하였다. 수요와 관련한 변수 로는 인구 및 가구 증가율, 공급과 관련한 변수는 인허가실적, 재고주택 대비 분양주택 비율 등이 사용되었다.

구분 설명변수

단지 특성 가격 정보(분양가, 매매가, 매매가격지수 등), 규모(주택, 단지 등), 브랜드, 난방 방식 등 주거 환경 도심·부동심과의 거리, 지구중심 및 상업지역과의 거리, 인근 공원과의 거리, 학군 등

경제 금리, 환율, 경기종합지수, 소비자동향지수, 종합주가지수 등 정책 정책 규제 지수, 주택관련 주요 정책 더미, 미분양 해소대책 더미 등 수요/공급 인구증가율, 인허가실적, 재고 대비 분양율, 미분양 아파트 시차 변수 등 자료: 저자 작성

표 4-3 | 선행연구의 변수 정리

(4) 시사점

아파트 수급 불일치의 결과로 현시되는 아파트청약경쟁률과 미분양의 결정요인을 규 명하기 위한 많은 연구에서 단지특성, 주거환경특성, 거시경제 변화, 정책 변화, 수요 공급 관련 변수 등을 다양하게 도입하고 있다. 그러나 단지 차원에서 출발하여 이러한 다양한 원인을 모두 검토하고 있는 사례는 거의 없다고 할 수 있다. 중장기적으로 수요 가 안정될 경우 지역특성을 반영한 수급예측모형이 매우 중요해질 것으로 예상된다.

따라서 본 연구에서는 위치정보를 활용하는 공간계량모형인 GGAM모형과 GWR모형, 시계열모형을 기반으로 공간특성을 반영하는 SpVECM모형과 SGARCH모형, 그리고 지표 활용 평가법 등을 중심으로 검토하였다.

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