부동산시장연구
■부동산시장 선진화 시스템 구축 연구(II)
: 부동산시장 진단 및 전망 모형(K-REMAP)의 고도화와 활용도 제고 방안 44
■부동산시장 진단지수 개발을 위한 기초연구 : 주택시장을 중심으로 45
주거복지연구
■보금자리주택단지의 사회적 혼합방안 연구 46
■저소득·서민의 주거안전망 구축을 위한 기초 연구 47
■한국형 고령자주택 유형 개발에 관한 연구 48
■녹색성장형 국토발전 전략 연구 : 주거부문 49
토지연구
■선진적 국토관리를 위한 용도지역제 개선과 손익조정제도 도입방안 연구(I) 50
■신도시 개발에 따른 기업지원 방안 연구
: 산업시설에 대한 존치부담금을 중심으로 51
■부동산 중개제도 개선방안 연구 : 공인중개사 자격제도를 중심으로 52
■녹색성장형 국토발전 전략 연구 : 토지이용부문 53
건설경제연구
■지역경제 활성화에 따른 건설산업 역할강화 방안 54
03
44KRIHS
본 연구는 2008년 연구를 통해 개발된 부동산시장 진단 및 전망 모형(이하 K-REMAP)의 기능을 고도화하고, 그 활용성을 높일 수 있는 방안을 찾는 데 목적이 있다.
연구보고서는 모두 일곱 개 장으로 구성하였으며, 주로 분석모형의 수정과 추가개발, 정보시스템 확장을 통한 K-REMAP의 기능 고도화, 부동산시장 관련지 수 도입 및 분석기능 다양화를 통한 K-REMAP의 활 용도 증진 방안을 담고 있다.
연구를 효과적으로 수행하기 위해 문헌연구 및 해외 사례조사를 통해 이론적 토대와 분석방법론을 내실화 하였고, 계량적·실증적 연구로 분석결과의 객관성과 합리성을 제고하였다. 또한 일반가계(RCSI), 중개업소 (RBSI) 대상 설문조사를 실시하여 부동산시장 참여자 의 소비심리를 파악하였다.
연구를 통해 부동산시장을 분석하는 기능이 한층 향 상된 K-REMAP은 다음과 같은 사회적·정책적 역할 을 할 것으로 기대하고 있다.
첫째, 부동산시장 조기경보시스템(EWS)을 지원할 수 있을 것이다. EWS의 분석기능 중 미흡했던 현재의 부동산시장 동향 측정에 대한 제약을 K-REMAP이 보 완해줄 수 있다.
둘째, 부동산시장 동향분석 정책레포트를 신속하게 제공해줄 수 있을 것이다. 이를 통해 정책 당국자들은 부동산시장 상황을 보다 정확하고 빠르게 이해할 수 있 는 기준을 제시받을 수 있다.
셋째, K-REMAP은 정책 당국자에게 전국/지역적 시장, 하위 시장(매매/전세, 주택/토지)에 따라 차등화된
정책을 도입할 수 있는 맞춤형 정책기반을 제공해준다.
기존 연구와는 차별화되는 매우 훌륭한 연구성과에 도 불구하고, 이 연구는 제한된 연구기간과 폭넓은 연 구대상으로 인해 소비자심리조사 대상의 표본 확대 문 제, 가격변동 이동경로 탐색의 정교화 문제 그리고 정 책효과의 계량화 문제 등의 한계와 해결해야 할 과제를 안고 있다.
연구기간: 2009. 1. 1~2009. 12. 31 서지사항: 205면, 국토연 2009-41
>> 부동산시장 선진화 시스템 구축 연구(II)
: 부동산시장 진단 및 전망 모형(K-REMAP)의 고도화와 활용도 제고 방안
A Study on the KRIHS Model for Analysis and Pre-estimation of Real Estate Market(II) 이수욱, 김재환, 문지희, 박천규, 전성제, 최정임, 황관석
45KRIHS 03 주택토지·건설경제연구본부Ⅱ분야별주요연구
부동산시장을 진단하는 데 있어 종합적인 분석틀의 중 요성이 대두되고 있다. 부동산가격은 하방경직적인 특 성을 가지고 있어 기존의 연구와 같이 가격만을 예측하 고 지표화하는 경우 주택시장은 큰 위기로 식별되지 않 지만, 미분양주택, 매수심리 등 다른 지표를 함께 고려 할 경우 주택시장은 과거에 경험하지 못했던 큰 침체상 황을 경험하고 있다. 따라서 부동산시장을 진단하는 데 있어 기존의 가격중시 경향에서 벗어나 종합적인 분석 틀을 빠르게 갖추어야 하는 상황이다.
본 연구는 부동산시장을 체계적으로 진단할 수 있는 종합적인 분석틀을 마련하여 시장부문별[예: 가격 (Price), 미분양(Unsold Housing), 공급(Supply), 거 래(Transaction) 등] 진단지수를 개발하고, 나아가 혼 합 및 종합지수를 개발하는 데 목적이 있다. 시장분석 틀은 부동산정책의 주요 목표인 부동산시장 정상화 또 는 바람직한 부동산시장의 모습과 연계하여 마련하였 다. 주택시장의 시스템 즉, 구조를 반영할 수 있는 개별 진단지수를 개발하고, 이를 혼합 또는 종합하여 주택시 장을 종합적으로 분석할 수 있도록 접근하였다.
주택시장진단지수는 1990년대 후반 외환위기 여파 로 매우 낮은 수준에 머물었으나, 2000년대 초반부터 주택시장 과열현상으로 2003년까지 급등하였다. 이후 2003년 10.29 대책의 영향으로 주택시장진단지수는 하락하였으나, 2004년 하반기부터 다시 주택시장진단 지수는 상승하기 시작하였다. 특히 고분양가 논란이 불 거진 2006년 하반기에 주택시장진단지수는 2000년대 초반 수준으로 급격하게 상승하였다. 정부의 주택금융 규제, 분양가규제 등 강력한 부동산시장 안정대책의 시
행으로 주택시장진단지수는 다시 안정세를 유지하던 중 2008년 상반기 강북지역 주택가격 불안으로 상승하 였다. 하지만 2008년 하반기 글로벌 경제침체, 미분양 주택 증가 등으로 주택시장진단지수는 하락하기 시작 하였다.
본 연구는 주택시장 상황을 종합적으로 진단할 수 있는 지수개발에 관한 기초연구로서 그 가치가 높다고 생각한다. 먼저 부동산 시장상황에 대한 진단 및 미래 시장에 대한 예측 능력 제고를 통해 부동산정책의 실효 성을 증대시킬 수 있을 것이다. 단순히 가격만을 예측 하고 지표화하는 기존 연구와는 달리 이 연구는 주택시 장 시스템을 종합화함으로써 주택시장 상황을 보다 정 확하게 진단할 수 있는 기반을 마련하였으며, 이를 통 해 부동산정책의 적시성 증진에 기여할 수 있다.
연구기간: 2009. 3. 1~2009. 5. 31 서지사항: 90면, 국토연 2009-4
>> 부동산시장 진단지수 개발을 위한 기초연구 : 주택시장을 중심으로 A Study to Develop Housing Market Index
박천규
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46KRIHS
공공임대주택의 대량 공급에 있어 분양주택 입주민, 공 공임대주택 입주민, 세입자들 간의 사회적 갈등을 방지 하고, 공간적, 사회적으로 통합을 이룰 수 있는 방안의 마련은 매우 시급하고 중요한 현안 정책과제이다. 공공 임대주택의 공급은 지속적인 물량공급도 중요하지만 인근 분양주택과의 관계형성과 건강한 커뮤니티 유지 차원에서 적절한 사회적 혼합이 이루어져야 궁극적으 로 사회통합에 기여할 수 있다. 따라서 현재 정부에서 추진하는 보금자리주택공급에 있어서 구체적인 사회통 합적 관점에서의 전략 마련이 중요하다.
본 연구의 목적은 첫째, 공공임대주택(또는 단지)에 대한 공간분리 현황 및 사회적 배제실태의 현황을 조 사, 평가하고 사회통합의 실현수단으로서 임대혼합단 지 조성을 위한 물리적 계획방향을 제시하고, 둘째, 사 회적 혼합이 이루어진 주거지 내에서 계층 간 갈등이 발생하지 않도록 하는 사회적 지원방안을 제안한다. 구 체적으로는 공공임대주택 또는 저소득계층 주거의 도 시 내 입지 및 단지 혼합방식, 공공임대주택 관리의 개 선방안과 사회적 지원방안 등을 제시하는 것이다.
실태조사 결과 혼합에 따른 임대주택 거주자에 대한 사회적 배제 정도는 독립형이나 인접형에 비해 단지 내 혼합유형과 동 내 혼합유형이 낮은 것으로 조사되었으 며, 단지 내 혼합이나 동 내 혼합의 경우 거주자들 간의 갈등요인은 단지 내 공동체 활동이나 관리프로그램에 따라 해소할 수 있는 것으로 조사되었다. 단지배치 및 공간특성에 있어서 임대주택 거주자들에 대한 물리적 차별로부터 사회적 배제가 기인하는 경우가 많은 것으 로 나타났고 특히 독립형이나 인접형의 경우 외형적으
로 담장을 치거나 주거동 형식의 차별, 마감 수준의 차 이 등으로 시각적, 물리적으로 차이를 유발하여 임대주 택 거주자들에게 상대적 박탈감을 유발시키는 것으로 조사되었다. 반면, 단지 내에 임대주택과 분양주택이 혼합되거나 물리적으로 구분되지 않을 경우 반사회적 행위도 적고, 임대주택거주자들에 대한 사회적 배제의 식도 낮은 것으로 조사되었다.
사회통합을 지속적으로 유지하기 위한 물리적 혼합 의 기본원칙은 다음과 같이 제안될 수 있다. 첫째, 단지 별 적극적인 계층혼합 실현을 위해 단지 내 혼합방안을 제시하고 입지조건, 주택건설규모에 따라 동 내에 혼합 하는 방안을 고려할 수 있다. 둘째, 소득계층뿐 아니라 거주자의 사회계층 특성을 반영한 임대주택공급이 필 요하다. 셋째, 다양한 분양주택과 임대주택의 혼합 뿐 아니라 다양한 유형의 임대주택혼합이 전제되어야 한 다. 마지막으로 물리적인 차별이 없는 단지계획을 실현 하는 것이 중요하다.
이러한 기본원칙을 바탕으로 혼합방식은 개발규모 에 따라 동별 혼합방식과 군집형 혼합방식, 주거동 내 혼합방식을 차등적으로 적용하는 것이 필요하며, 장기 적으로는 동 내 혼합을 기준으로 지구특성 및 개발규모 에 따라 동별 혼합방식을 병행하는 것이 바람직하다.
연구기간: 2009. 8. 7~2009. 10. 6 서지사항: 222면, 국토연 2009-15
>> 보금자리주택단지의 사회적 혼합방안 연구
A Study on Social Integration of the Nest-Housing District 천현숙, 강미나, 서수정, 임현성, 서종균, 김윤이
47KRIHS 03 주택토지·건설경제연구본부Ⅱ분야별주요연구
47KRIHS 03 주택토지·건설경제연구본부Ⅱ분야별주요연구