◦ 현 거주인구 대비 계획인구 97%, 계획세대수 90%, 세입세대수 19%
－26개 뉴타운지구의 계획인구 및 계획세대수를 분석한 결과, 현재의 거주인구 및 세대수 에 비해 각각 97%와 90%로 줄어들고, 특히 시범뉴타운을 제외한 2‧ 3차 뉴타운지구의 경우 계획인구 및 세대수가 현저히 감소하는 것으로 나타났다.
－세입자 세대수와 계획된 임대주택 세대수를 비교해 보면, 뉴타운지구 내 공급계획 중인 임대주택 수는 세입자 세대수의 19%에 불과하고, 시범뉴타운에서 3차 뉴타운으로 갈수 록 그 비율이 낮아지고 있다.
구분 지 구 인 구 (인) 총 세대수 (세대) 세입자 세대수 (세대)
현황 계획 비율(%) 현황 계획 비율(%) 현황 계획 비율(%)
시범
은 평 28,604 45,281 158.3 10,595 16,172 152.6 4,302 5,797 134.8 길 음 57,280 55,883 97.6 20,311 19,503 96.0 12,949 1,745 13.5 왕십리 11,861 14,000 118.0 4,572 4,939 108.0 3,620 903 24.9 시범소계 97,745 115,164 117.8 35,478 40,614 114.5 20,871 8,445 40.5
2차
돈의문 4,231 6,048 142.9 1,945 2,288 117.6 1,559 480 30.8 한 남 37,089 39,636 106.9 18,616 14,680 78.9 13,935 2,360 16.9 전농・답십리 34,900 25,804 73.9 13,900 11,375 81.8 11,046 1,238 11.2 중 화 39,910 21,085 52.8 18,234 8,126 44.6 7,982 1,221 15.3 미 아 42,831 28,000 65.4 18,243 11,291 61.9 8,058 674 8.4 가재울 55,370 52,800 95.4 21,662 20,541 94.8 12,409 3,578 28.8 아 현 44,787 45,000 100.5 18,433 18,500 100.4 14,544 1,637 11.3 신 정 37,525 32,600 86.9 14,190 11,001 77.5 8,450 2,915 34.5 방 화 19,183 19,350 100.9 7,454 7,530 101.0 5,804 1,195 20.6 영등포 4,986 6,160 123.5 2,141 2,200 102.8 1,860 200 10.8 노량진 30,230 31,000 102.5 12,160 12,500 102.8 9,985 2,689 26.9 천 호 15,885 16,000 100.7 6,757 6,565 97.2 5,353 - -2차소계 366,927 323,483 88.2 153,735 126,597 82.3 95,632 18,187 19.0
3차
이문・휘경 39,910 40,000 100.2 18,234 17,388 95.4 14,859 2,074 14.0 장 위 70,000 73,270 104.7 26,890 24,072 89.5 20,973 4,071 19.4 상 계 22,691 24,160 106.5 8,938 8,948 100.1 6,947 805 11.6 수색・증산 31,814 34,744 109.2 12,383 12,719 102.7 8,775 1,964 22.4 북아현 33,330 32,997 99.0 13,982 11,650 83.3 4,779 1,489 31.2 시 흥 25,634 27,478 107.2 9,691 9,733 100.4 4,279 1,049 24.5 신 길 56,730 50,878 89.7 24,258 18,845 77.7 21,257 2,389 11.2 흑 석 29,222 30,700 105.1 13,241 13,600 102.7 10,592 1,294 12.2 신 림 20,082 18,263 90.9 8,478 6,885 81.2 6,443 774 12.0 거여・마천 34,090 31,202 91.5 13,302 11,345 85.3 10,457 458 4.4
창신·숭인 26,734 30,264 113.2 9,083 11,209 123.4 7,019 1,693 24.1 3차소계 390,237 393,956 101.0 158,480 146,394 92.4 116,380 18,060 15.5 전체 854,909 832,603 97.4 347,693 313,605 90.2 232,883 44,692 19.2 자료 : 서울시 균형발전본부 뉴타운사업1담당관 내부자료(2008.09, 지구별 개발기본계획 참고)
<표 2-15> 뉴타운사업지구의 계획인구 및 세대수
◦ 세입자 임대주택 확보기준
－세입자 임대주택의 경우, 도정법과 도촉법상 주택재개발사업에서는 원칙적으로 건립세대 수의 17% 이상을 확보하도록 되어 있고, 도촉법상 주택재개발사업에서는 용도지역 상향 조정이 있을 경우 증가된 용적률의 50% 이상을 임대주택으로 추가 건립토록 되어 있다.
구 분 기본사항 용도지역 상향조정에 따른 추가건립
도시및주거
환경정비법 •전체 건립세대수의 17% 이상 임대주택을 건설하되, - 전용면적 40㎡ 이하: 전체 임대주택 세대수의
40% 이하(도정법)
- 전용면적 40㎡ 이하: 임대주택건립 세대수의 30% 이상 또는 전체세대수의 5% 이상
•규정없음 도시재정비
촉진을위한 특별법
•증가된 용적률의 50% 이상을 임대주택으로 건립 - 전용면적 85㎡ 초과: 40% 이하
※ 도정법 시행령 제13조의3, 도촉법 시행령 제34조
<표 2-16> 도정법과 도촉법상 주택재개발사업의 임대주택 건립비율
－재정비촉진사업에서의 세입자 임대주택 건립기준에 따라, 3차 뉴타운지구 중 계획수립이 완료된 6개 지구의 임대주택 건립 세대수를 보면, 전체 건립세대수의 17% 선에서 이루 어지고 있다. 서울의 경우, 뉴타운지구에서의 용도지역 변경이 2종 7층 주거지역에서 2 종 12층으로 이루어지는 것이 대부분이어서 증가되는 용적률이 없기 때문에, 추가로 건 립할 임대주택이 없다.
－이에 따라 도정법에 의한 주택재개발과 서울의 재정비촉진사업에서의 임대주택 건립은 사실상 같은 비율(17% 이하)로 운영되고 있다.
지구
계 획
인구 총
세대수
존치 세대수
건립 세대수
임대주택 세대수
비율
건립세대기준 총세대기준 이문・휘경 40,000 17,388 5,770 11,618 2,074 17.9% 11.9%
장위 73,270 24,072 226 23,846 4,071 17.1% 16.9%
수색・증산 34,744 12,719 281 12,438 1,964 15.8% 15.4%
북아현 32,997 11,650 3,046 7,115 1,489 20.9% 12.8%
신길 50,878 18,845 4,608 14,237 2,389 16.8% 12.7%
신림 18,263 6,885 2,340 4,545 774 17.3% 11.2%
자료 : 서울시 균형발전본부 뉴타운사업1담당관 내부자료(2008.09)
<표 2-17> 3차 뉴타운지구의 임대주택 건립계획
－앞서 서울시 뉴타운지구의 평균 세입자 세대비율이 70% 선이고, 이문‧ 휘경(81%), 장위 (79%), 신림(76%) 등에서 세입자 세대비율이 높은 점을 감안하면, 재정비촉진특별법에 근거하여 추진되는 뉴타운사업의 경우 세입자 및 원주민 재정착을 위한 조치가 보다 특 별하게 이루어져야 할 것이다.
◦ 주택 규모별 건립기준
－뉴타운지구에 공급되는 주택의 규모별 건립기준을 보면, 도정법상 주택재개발사업에서는 85㎡ 이하: 85㎡ 초과가 각각 8:2로 배분되어 있으나, 재정비촉진지구의 주택재개발사업 에서는 60㎡ 이하: 85㎡ 이하: 85㎡ 초과가 각각 2:4:4로 되어 있다.
－이렇게 볼 때, 재정비촉진사업을 통한 주택의 규모별 건립비율은 도정법상 주택재개발사 업에 비해 중대형 평형의 비율이 늘어난 완화된 기준이 적용되고 있다. 즉, 주택재개발 에서는 85㎡ 이하의 중소형 비율이 80%였으나 재정비촉진사업에서는 60%로 줄어든 반 면, 85㎡를 초과하는 중대형 비율은 20%에서 40%로 증가하여, 중소형 주택 비율은 감 소하고 중대형 주택 비율은 증가하도록 되어 있다.
구 분 60㎡ 이하 60~85㎡ 85㎡ 초과
도정법
주거환경개선사업 90% 이상 10% 이하
주택재개발사업 80% 이상
-주택재건축사업 20% 이상 40% 이상
-도촉법 주거환경개선사업 40% 이상 40% 이상 20% 미만
주택재개발사업 20% 이상 40% 이상 40% 미만
※ 도정법: 시행령 제13조의3, 도촉법: 시행령 제21조2항, 서울시조례 제11조
<표 2-18> 도정법 및 도촉법상의 공급주택 평형배분 기준
지구 건립계획 (세대, %)
60㎡ 이하 60~85㎡ 이하 85㎡ 초과 소계(세대)
이문・휘경 3,849 33.1% 4,596 39.6% 3,173 27.3% 11,618
장위 5,617 23.4% 9,703 40.5% 8,650 36.1% 23,970
북아현 2,567 29.8% 4,046 47.0% 1,991 23.1% 8,604
신길 4,344 30.5% 5,706 40.1% 4,187 29.4% 14,237
신림 1,301 28.6% 2,439 53.76% 805 17.7% 4,545
자료 : 서울시 균형발전본부 뉴타운사업1담당관 내부자료(2008.09)
<표 2-19> 3차 뉴타운지구의 주택건립 평형 비율
－실제로 3차 뉴타운지구의 주택평형별 건립비율을 보면, 60㎡ 이하가 20~30%, 60~85㎡
이하가 40~50%, 85㎡ 초과가 20~30%로 이루어지고 있어 주택재개발에 비해 85㎡ 이하의 중소형 주택비율이 감소하였다. 그러나 뉴타운사업이 서민들의 주거안정에 기여하기 위해 서는 60㎡ 이하 및 85㎡ 이하의 중소형 저렴주택의 공급비율을 상향조정할 필요가 있다.