◦ 성급한 사업추진과 과다한 지구지정의 문제
－서울시는 2002년 시범 뉴타운지구를 시작으로 2003년 2차 뉴타운지구, 2005년 3차 뉴 타운지구를 지정하여 제도 도입 이후 불과 3년 만에 26개 지구(23.8㎢)를 지정하는 등 광범위한 지역에 빠른 속도로 지구지정이 이루어졌다.
－단기간에 가시적 성과를 내기 위한 이러한 성급한 사업추진은 사전준비 부족과 법제도 의 미비 등으로 인해서 관련 정비사업들과의 정합성 문제 및 도시관리체계의 혼선을 초 래하는 등 체계적이고 효율적인 사업추진을 어렵게 만든다.
－또한 뉴타운사업지구의 평균규모는 92ha(28만평)에 이르고 있는데, 구역지정 요건의 완 화 및 법제도의 변화로 지구 규모가 넓어졌다. 그러나 지구 내 노후도 등 기준이 충족되 지 않는 지역이 상당부분 포함되어 있어 서민을 위한 저렴주택으로 기능하고 있는 양호 한 단독‧ 다세대주택의 멸실이 우려된다.
◦ ‘생활권정비 계획범위’에서 ‘광역 정비사업 범위’로 변질
－2차 뉴타운의 경우, 생활권단위의 광역적인 주거지 정비를 목표로 하는 계획지구의 개념 으로 접근했으나, 3차 뉴타운의 경우는 재정비촉진지구 전체를 사업구역으로 설정하는 등 계획범위가 아닌 사업지구 개념으로 접근하고 있다.
－2차 뉴타운의 경우 당장 재개발사업이 가능한 계획정비구역이 지구전체의 47.7%를 차지 하였으나, 3차 뉴타운의 경우에는 2차의 계획정비구역과 동일한 개념인 재정비촉진구역 의 지정면적이 60.9%로 대폭 확대되었다(<표 2-11> 참조).
－이에 따라 당초 뉴타운사업이 지향했던 ‘광역적 생활권단위 정비(기반시설 확보)’라는 정 책목표에 따라 해당 지역의 특성별로 지역을 정비‧ 관리하는 방식에서 정비를 촉진하는 사업으로 변질되었다.
◦ 용적률 상향조정과 층수완화 등 기성주거지의 고층고밀 문제
－뉴타운개발계획에서는 일반주거지역 내의 종변경(2종 7층 이하→2종 12층 이하 또는 3 종)을 통하여 사실상 용적률을 상향조정해 줌으로써, 기반시설이 열악한 기성시가지에 지정된 뉴타운지구의 평균 용적률이 233%, 평균 최고층수가 25층에 이르는 고층고밀 개 발이 이루어지고 있다(<표 2-14> 참조).
◦ 정비기반시설 설치에 대한 공공의 역할 부재
－뉴타운사업에서 정비기반시설의 확보는 사업시행자 부담을 원칙으로 하고 있는데 공공 이 설치해야 할 광역기반시설까지 사업시행자에게 부담을 전가시키고, 대신에 용적률 상 향조정이라는 인센티브를 부여하는 방식으로 운영되고 있다.
－또한, 지역별 특성을 고려하지 않고 일률적으로 기반시설 확보 비율을 정함으로써 불필 요한 기반시설이 설치되거나, 기반시설 용지 부담의 반대급부로 주어지는 용적률 상향조 정으로 인해 과밀 개발을 부추기는 결과를 초래하고 있다.
◦ 세입자대책 등 원주민 재정착 문제
－뉴타운지구는 세입자 세대 구성비가 평균 69%를 차지하고 있어 세입자 등 저소득 서민 들의 주거안정을 위한 적극적인 대책이 필요한 지역이다. 그러나 현행 재정비촉진사업에 서는 공공주도로 시행하는 광역정비단위임에도 임대주택 건립비율(총 건립세대수의 17%)을 기존 주택재개발사업과 동일하게 적용하고 있다.
－특히, 85㎡ 이하 중‧ 소형 주택의 공급비율은 주택재개발사업에 비해 완화된 비율을 적 용하고 있어서 지역주민을 고려하기보다는 사업성을 고려한 중‧ 대형 위주의 주택공급이 라는 비판이 제기되고 있다(<표 2-18> 참조).
－이상에서 살펴본 서울시 뉴타운사업의 추진과정에서 나타난 여러 문제점들은 그동안의 신문기사 검색결과에서도 그대로 나타난다.
－서울시 뉴타운사업이 본격적으로 시작된 2003년 1월부터 2008년 4월말까지 4개 일간 지11)의 뉴타운 관련 기사, 사설과 칼럼(총 144건) 등을 검색한 결과, 서울시 뉴타운사업 의 파급효과와 문제점으로 기사화된 내용은 다음과 같다.
－부동산투기와 땅값 상승문제가 47건(32.6%)으로 가장 많이 기사화되었으며, 다음으로 세 입자와 원주민 재정착, 임대주택 문제가 20건(13.9%), 그리고 중앙정부와 서울시 간의 협의조정 문제가 13건(9%), 강남‧ 북 균형발전을 오히려 저해하고 있다는 기사도 13건 (9%)으로 나타났다.
11) 조선일보, 동아일보, 한겨레, 경향신문
순위 뉴타운기사 내용 기사건수 비율(%) 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년
1 부동산투기로 인한 땅값 및 분양가 상승문제 47 32.6 2 4 25 8
2 세입자, 원주민, 임대주택 등의 문제 20 13.9 2 5 6 3
3 중앙정부와 서울시 간의 협의 조정 문제 13 9.0 3 6 2 2
4 강남․북, 전국의 균형발전 저해 문제 13 9.0 2 5 4 1
5 공영개발 등 사업개발 방식의 문제 12 8.3 1 5 3 1
6 기반시설 부족문제(설치요건, 비용 등) 9 6.3 2 4 3
7 주민갈등 및 사업차질 9 6.3 1 6 1
8 추진속도 더딘 문제 6 4.2 1 4
9 동시 추진의 어려움, 추진시기 조정문제 4 2.8 2
10 기타 11 7.6 1 1 1 2 4
계 144 100.0 10 6 38 50 19
<표 3-1> 신문기사 검색을 통한 뉴타운사업 추진상의 문제점과 파급효과
47 20
13 13 12 9 9 6 4
11
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 부동산투기로 인한 땅값 및 분양가 상승 문제
세입자, 원주민, 임대주택 등의 문제 중앙정부와 서울시 간의 협의 조정 문제 강남·북 균형발전 저해 문제 공영개발 등 사업개발 방식의 문제 기반시설 부족으로 인한 문제(설치비요건·비용 등) 주민갈등 및 사업 차질 추진속도가 더딘 문제 동시추진의 어려움, 추진시기 조정 문제 기타
건
<그림 3-1> 신문기사 검색을 통한 뉴타운사업 추진상의 문제점과 파급효과
제2절 뉴타운사업의 부문별 문제점
이 장에서는 기존문헌 검토, 관계자 심층면담조사, 도시재정비위원회 참관 및 모니터링, 계획 수립내용의 분석 등을 통해서 지구지정, 계획수립내용, 기반시설설치, 원주민재정착, 법제도 등 5 가지 부문별로 주요 문제점을 도출하였다. 또한 부문별로 도출된 주요 문제점들에 대해서 뉴타운 사업에 직‧ 간접적으로 참여하였던 전문가들을 대상으로 실시한 설문조사결과를 토대로 응답내용 을 분석하였고, 설문조사 개요 및 결과는 부록에 수록하였다.