또한 필요할 것이다. 공공이 선행하여 투자를 통해 지역 활성화의 기대감을 조성하고, 민간이 후속하여 각종 사업에 참여하는 등의 전략도 고려해볼만 하다.
▮ 외곽 신규주택단지 개발사업 통제 없이는 정비사업의 개선 효과가 미미 단일한 사업자 중심의 신규주택공급사업과는 달리, 정비사업은 사업참여 주체가 많 아 의사결정에도 많은 시일이 소요되며, 사업구조도 상당히 복잡하다. 많은 재건축․재 개발 사업과 소규모주택정비사업이 추진된 수도권과는 달리 지방도시의 경우 조합의 사업 이해도나 지방 중소건설사들의 전문성 부족으로 상시적 사업비 변경과 조합원 부 담 가중, 정보공유 미비 등 갈등이 발생하고 있다. 최진도(2019)의 연구에 따르면 사 업계획과 사업추진과정에서 사업비 중 분담금(학교용지, 광역교통시설, 상하수도)의 괴리가 사업 지연․포기의 주 원인으로 파악되고 있다(최진도, 2019:12). 또한 사업의 총괄적 운영․관리와 정보 공유가 투명하지 않고 체계적으로 이루어지지 않아 조합원간, 조합-건설사간 갈등도 문제로 제기된다(최진도, 2019:21). 무엇보다 과거에 비해 간 소화 된 절차로 사업이 추진되고 있으나, 구비․동의․인증 서류 준비나 지자체 협의, 이 에 따른 금융․컨설팅 비용의 사업비 가중 등이 사업 기획 차원에서 상당한 부담으로 작용하고 있다(최진도, 2019:15).
두 번째로는, 저렴한 농촌지역의 토지를 이용가능한 개발사업과는 달리, 정비사업은 상대적으로 비싼 도시 내 토지를 이용하므로 사업성이 부족하다는 것을 들 수 있다.
주거지역과 녹지지역은 지역과 입지여건에 따라 다르나 통상적으로 지가가 2~5배 정 도 차이가 있다. 특히, 신규주택 공급과 택지개발 관련해서는 강력한 정책적 유인요소 가 존재하는데 비하여, 도심의 노후 주거지역 정비 관련해서는 지원책이 많아 보이지 만, 현실적으로 제한되어 있다. 예를 들어, 교외의 도시개발사업을 할 경우, 용도지역 변경(예를 들어, 자연녹지를 일반주거지역으로 변경) 시 용적률, 건폐율 증가를 기대 할 수 있으며, 대지조성사업을 할 경우, 지목이 임야에서 대지로 변경되며, 물리적 여건, 공간적 접근성도 개선되어 토지가치가 크게 상승하게 된다. 반면, 도심에 위치 한 주거지역의 경우, 기반시설의 과부담 등의 이유로 용도지역의 변경이 제한이 있는
데다가, 공공의 적극적 참여 없이는 기반시설 여건이 크게 개선되기는 어렵다는 한계 도 있다.
그 결과, 도심의 노후 주거지 정비가 절실한 지방도시에서도 노후 주거지에 대한 정 비사업은 외면하고, 신시가지의 개발사업 위주로 진행되고 있다. 통계적으로도 정비사 업은 감소하며, 개발사업의 비중은 높아지고 있다. 지방도시는 수도권 지역과는 달리, 인구규모가 작고, 인구의 유입도 많지 않아 주택에 대한 수요도 한정적이다. 신시가지 개발 등을 통한 신규 주택 공급은 주택의 멸실이 없으므로 주택보급률이 상승하는 효과 와 더불어 빈집이 증가하는 문제가 있다. 신규주택 공급이 활성화될수록 지역선호도가 떨어지는 기존 주거지역에 대한 정비 수요는 상대적으로 타격을 받을 가능성이 높다.
기성시가지의 주거환경은 개선되지 않을 뿐만 아니라 오히려 도심 내 빈집 문제로 인하 여 악순환이 발생할 우려가 있다. 따라서 도심 노후 주거지역의 정비사업의 경쟁력 강 화를 위해서는 직접적인 인센티브 부여 등의 제도개선도 필요하겠지만, 신규 개발사업 에 대한 억제 노력이 수반되어야 한다.
▮ 도시재생사업, 소규모주택정비사업의 성과에 대한 검토와 노후 주거지 정비 효과를 높이기 위한 제도 보완 필요
2010년 후반에 들어서면서 도시의 새로운 활력을 불어넣기 위한 도시재생 전략이 도시 패러다임의 주류로 대두되었다. 다행히, 현재까지 많은 지자체에서 도시재생전략 에 대하여 적극적으로 호응하고 있다. 도시재생선도지역 지정을 통해 도시재생계획 및 사업의 성과를 검토하고 이를 바탕으로 타 지역에도 적용하는 등, 국가적으로도 도시 쟁전략이 빠르게 안착되고 있다고 판단된다. 최근에는 소규모주택정비사업, 복합개발 사업 및 혁신지구와 연계하는 등 도시재생뉴딜사업으로 확대되고 있다.
다만, 도시재생전략은 기존 주거환경 정비제도의 문제점에 대응하기 위하여 등장하 였지만, 한편으로는 도시의 물리적 환경개선에 대해서는 한계가 있을 것이라는 의견도 동시에 제시되었다. 소규모주택정비사업 또한 아직까지 사업 초기단계로서, 가시적 성 과를 판단하기에는 이른 시점이다. 하지만 민간 업자 주도로 소규모로 주택정비가 이
루어지는 만큼, 당초 기대했던 것 보다는 사업 확산과 민간 참여가 이루어지지 않고 있다라는 의견도 있다.
따라서 우선적으로는 도시재생전략을 원칙으로 도시전략을 수립하되, 지역여건에 따라 주거환경정비사업이나 재개발재건축사업, 소규모주택정비사업 등의 물리적 환경 개선사업을 병행하거나 연계하여 시행할 수 있는 유연한 계획운용이 필요하다. 이와 더불어, 도시재생전략과 관련 사업이 실제 물리적 환경 개선효과 및 민간 건축 시장 활성화에 미치는 영향에 대한 검토도 필요할 것으로 보인다.
CHAPTER 4
1. 사례 분석 개요 ···83 2. 사례 지역의 주거환경 현황과 변화 ···87 3. 사례 지역의 정비·재생 계획 및 사업 현황과 효과 ····94 4. 사례 분석의 종합과 시사점 ···110
지방도시 사례 지역의
심층 분석
04 지방도시 사례 지역의 심층 분석
지방도시의 주거환경 여건과 노후 주거지역의 개선을 위한 각종 계획, 사업 등의 제도를 앞서 분석하였다. 노후주거지 정비를 위한 정비 제도는 신시가지로의 인구 유출, 사업성의 부족, 지역 주민의 부담감, 공공 재원 부족 등으로 인하여 지방도시에서는 운용하기 어려운 것으로 판단된다.
따라서 지방도시에서도 주거환경 개선을 위한 각종 제도가 실효성을 가지기 위해서는 실제 지방도 시의 사례를 통해 보다 심도 있게 들여다볼 필요가 있다. 본 장에서는 4개 사례 도시(청주, 목포, 익산, 공주)를 선정하여, 주거환경 실태를 분석하고, 각종 주거환경 개선 제도가 실제로 해당지역에 서 어떻게 운영되고 있으며, 물리적 환경에 어떠한 영향을 미치고 있는지 검토하였다.