과세대상: 종합토지세는 원칙적으로 지적법상의 모든 토지에 대해서 부과된 다. 만약 지적공부상의 지목과 실제 활용되고 있는 지목이 다를 때는 실제 활용 되고 있는 용도에 따라 과세한다.
과세표준의 합산방법과 세율구조: 종합토지세는 토지보유자별로 보유토지의 과표를 합산하여 누진세율을 적용한다. 공유토지는 공동 명의 소유자들이 각각 소유하고 있는 지분의 크기 만큼을 각자의 소유분으로 간주한다. 법인은 납세의 무의 단일 주체로 간주되기 때문에 동일 법인 소유의 토지는 해당 법인의 이름 으로 합산된다.
한편 종합토지세는 대상 토지의 용도 및 특성에 따라 종합합산, 별도합산, 그리고 분리과세라는 다원적 세율 체계를 적용한다.
종합합산 대상에는 주거용 건축물의 부속 토지, 공장용지 중 입지기준면적 초과 토지, 부재지주 소유 농지, 목장용지 중 기준 초과 토지, 일반 영업용 건축 물의 기준 초과 토지, 지상 정착물이 없는 토지 등 소위 “투기성 수요”가 강하 게 나타날 우려가 있는 토지들이 포함된다. 공장구내의 공장이 아닌 건축물의 부속 토지, 골프장 내 건축물의 부속토지, 고급오락장용 건축물의 부속 토지 등 도 종합합산의 대상이 된다.
종합합산과세대상에는 최저세율 0.2%, 그리고 최고세율 5%가 적용된다.
다음의 <표 6>은 과표구간별 적용 세율과 납부세액의 결정방법, 그리고 그에 따 른 실효세율을 요약하고 있다.
이 표를 통하여 우리는 다음의 몇가지 사실을 확인할 수 있다. 첫째, 최저과 표 구간을 제외한 모든 과표 구간에 있어서 (과표에 대한 실제납부세액의 크기 인)실효세율은 명목적으로 적용되는 세율보다 낮다. 둘째, 최저 과표 구간에 대 해서는 단일 세율이 적용되나 나머지의 모든 과표구간에 대해서는 비록 동일한 과표 구간에 속한다고 하더라도 누진율이 적용된다. 즉, 비록 각 구간마다 적용 되는 명목세율은 불연속적 계단 구조를 가지고 있지만 상위 명목 세율은 하위 과표 구간의 최고 액수를 초과하는 금액에 대해서만 적용되기 때문에 실효세율 의 구조는 불연속적 구조의 명목세율과는 달리 비록 같은 구간에 속하더라고 연 속적 누진구조를 가진다는 것이다. 따라서 최고세율인 5%는 과표의 크기가 무한
대에 달할 때에만 적용이 가능한 극한치의 역할을 하게 된다. 단, 최저 과표 구 간의 경우는 더 이상의 하위 과표 구간이 존재하지 않기 때문에 동일 구간 내에 서는 실효세율과 명목세율이 일치하며 동시에 누진이 아닌 단일세율만이 적용된 다.
<표 6> 종합합산세율
과표(X)구간 적용세율(%) 납부세율(y) 결정방법 실효세율(y/X)(%)
X≤2천만 2천만<X≤5천만 5천만<X≤ 1억 1억<X≤ 3억 3억<X≤ 5억 5억<X≤10억 10억<X≤30억 30억<X≤50억 50억<X
0.2 0.3 0.5 0.7 1.0 1.5 2.0 3.0 5.0
X*0.002
4만+(X-2천만)×0.003 13만+(X-5천만)×0.005 28만+(X-1억) ×0.007 168만+(X-3억) ×0.010 368만+(X-5억) ×0.015 1118만+(X-10억)×0.020 5118만+(X-30억)×0.030 11118만+(X-50억)×0.050
0.20 0.20-0.26 0.26-0.28 0.28-0.56 0.56-0.74 0.74-1.11 1.11-1.71 1.71-2.22 2.22-5.00
별도합산은 영업용 건축물의 바닥 면적에 용도지역별 적용배율을 곱하여 산 정한 면적을 초과하지 않는 부분의 토지이다. 단 공장구내의 공장이 아닌 건축 물의 부속 토지, 골프장 내 건축물의 부속 토지, 고급오락장용 건축물의 부속 토 지, 건축물의 과세시가표준액이 토지 과표의 1/10에 미달하는 건축물의 부속토 지, 위법 시공 건축물의 부속 토지, 별장용 건축물의 부속 토지 등은 여기에서 제외된다.
별도합산의 세율도 구조적으로는 종합합산의 경우와 동일한 특성을 가지나 최저세율, 최고세율 및 구체적 과표의 적용 구간 구분이 종합합산세율의 구조와 다르다. 별도합산 과세대상에 적용되는 구체적 실효세율의 구조는 다음 <표 7>
과 같다.
<표 7> 별도합산 세율
과표(X)구간 적용세율(%) 납부세율(y) 결정방법 실효세율(y/X)(%)
X≤ 1억 1억<X≤ 5억 5억<X≤ 10억 10억<X≤ 30억 30억<X≤ 50억 50억<X≤100억 100억<X≤300억 300억<X≤500억 500억<Xꠐ
0.3 0.4 0.5 0.6 0.8 1.0 1.2 1.5 2.0
X×0.003
30만+(X- 1억)×0.004 190만+(X- 5억)×0.005 440만+(X- 10억)×0.006 1640만+(X- 30억)×0.008 3240만+(X- 50억)×0.010 8240만+(X-100억)×0.012 32240만+(X-300억)×0.015 62240만+(X-500억)×0.020
0.30 0.30-0.38 0.38-0.44 0.44-0.55 0.55-0.65 0.65-0.82 0.82-1.07 1.07-1.24 1.24-2.00
별도합산세율이 비록 최저세율이라는 면에서는 종합합산세율보다 높으나 그 효과는 종합합산의 최저과표구간인 2000만원 이하에 대해서만 적용될 뿐 그 나 머지의 모든 구간에서 전자의 세율은 후자에 비하여 낮다.
한편 선별적으로 경과세하거나 또는 중과세할 필요가 있는 토지는 과표를 합산하지 않고 분리과세하며, 동시에 누진세율이 아닌 단일세율이 적용된다.
분리과세의 대상인 토지 중 경과세의 대상이 되는 것은 입지기준면적 내의 공장 용지, 자경농지, 목장용지 중 기준면적 이내의 토지, 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 문화재 보호 등에 필요한 임야, 공급목적의 토지, 발전시설용 토 지, 채광인가를 받은 광구 내의 토지 등이고 중과세의 대상이 되는 것은 골프장 용 토지, 별장용 건축물의 부속토지, 주택의 부속토지 중 기준초과토지, 고급오락 장용 건축물의 부속토지 등이다. 분리과세의 세율은 다음과 같다.
<표 8> 분리과세 세율
과 세 표 준 세율(%) .자경농지(전.답.과수원)
.특수개발림, 영림계획인가림, 종중림 등 분리과세대상림야 .기준면적 내의 목장용지
.기준면적 내의 공장용지, 발전시설용지, 광구 내의 채광중인 토지 .토개공, 주공, 수자원공사의 분양, 공급, 매매용 토지
.골프장, 별장용 토지, 고급오락장용 토지 .기준면적초과 주거용토지
0.1 0.1 0.1 0.3 0.3 5.0 5.0
2. (건물분) 재산세
과세대상: (건물분) 재산세는 지방세법 제104조의 제4호에 의한 모든 건축 물을 과세대상으로 하는데 이에는 건물, 구축물, (승강기, 일정규모 이상의 발전 설비, 보일러, 대형 에어콘 등)건물과 구축물의 특수한 부대설비, 기타 전화교환 시설, 변전․배전시설등이 포함된다.
과세표준: 건물에 대한 과표는 1m2당 신축건물 기준가액에 면적, 경과년수 별 잔가율 및 5종의 지수를 곱하여 구해진다. 1m2당 신축건물 기준가액은 매년 내무부와 지방자치단체가 협의하여 결정하는데 1996년의 경우 145,000원이 적용 되었다. 건물과표의 산정에 사용되는 지수는 구조지수, 용도지수, 위치지수 및 가 감산특례지수의 4종이다.
세율: 현행 지방세법은 건축물의 종류에 따라 상이한 세율을 적용하도록 규 정하고 있다. 주택에 대해서는 과표의 크기에 따라 최저세율 0.3%, 최고세율 7%
에 이르는 고율의 6단계 체차누진세율이 적용된다. 점포, 사무실, 기타의 건축물
에 대한 세율은 0.3%이고 주거지역(상업지역,녹지지역 포함)내의 공장용 건축물 은 0.6%의 세율을 적용받는다. 한편 골프장.별장.고급오락장용 건축물 등은 5%
의 고율 단일세율이 적용된다.
<표 9> 건물분 재산세의 세율구조(주택)
(금액단위: 10,000원)
과표(X)구간 적용세율(%) 납부세율(y) 결정방법 실효세율(y/X)(%)
X≤ 700 700<X≤1,000 1,000<X≤1,800 1,800<X≤2,600 2,600<X≤3,500 3,500<X
0.3 0.5 1.0 3.0 5.0 7.0
X×0.003
2.1 +(X- 700)×0.005 190만+(X-1,000)×0.010 440만+(X-1,800)×0.030 1640만+(X-2,600)×0.050 3240만+(X-3,500)×0.070
0.30 0.30-0.38 0.38-0.44 0.44-0.55 0.55-0.65 0.65-0.82