제 9 장 재정비사업 활성화를 위한 정책과제
1) 효율적 추진을 위한 실행과제
(1) 주민협의회 구성 및 활용
◦ 단지내 및 단지밖의 이해당사자의 참여가 재정비 성공의 열쇠라고 할 수 있음. 주민참여를 활성화하기 위한 단지 내 및 단지밖 이해당사자들이 참여하는 재정비협의회를 구성
◦ 이해당사자의 참여에 의한 재정비 계획 마련
- 단지내․외 이해당사자들이 참여하여 기본계획 등 재정비 마스터 플랜을 결정하며, 마스터플랜의 계획단계부터 이해당사자의 참여를 유도하는 방안이 필요
◦ 재정비협의회 구성을 위한 지원 및 내부 지도자 육성 - 이해당사자의 참여를 실질적으로 유도하기 위해서는 조
직을 활성화하고, 재정비협의회가 원활하게 유지․발전할 수 있도록 지자체 등에 의한 지원이 필요
- 특히 이해당사자간 갈등해소를 위해서 재정비협의회의 역할이 크게 기대됨. 협의회를 지도하고 대표할 수 있는 내부 지도자를 육성하는 것도 필요
- 이해당사자의 참여는 개개인의 독자적인 참여형태가 아 닌 조직이나 단체를 통한 참여가 일반적인 현상임. 따 라서 재정비협의회 구성은 이해당사자 참여의 실질적인
◦ 이해당사자의 참여를 통한 재정비 사업 추진
- 산단 내․외의 이해당사자들은 재정비의 직접적인 수혜자 이며 동시에 사업추진의 추체라는 점을 인식시켜야 할 것임
- 이를 통해 이해당사자의 자발적인 참여와 지지를 유도 할 수 있으며, 주민간 분쟁의 소지를 최소화하고 효율 적인 재정비사업 추진을 위한 기반마련이 가능할 것임
◦ 주민협의회를 통한 투자재원의 보완
- 산업단지 재정비 사업은 막대한 선투자가 필요한 사업 으로, 지자체의 단독사업으로는 한계가 있음. 따라서 사 업주체와 함께 직접적 이해 당사자인 주민들이 재정부족 을 보완 할 수 있어야 함
- 이해당사자의 재정적 참여는 산업단지 재정비의 관념적 주체가 아니라 실질적 주체로서 주민의 권리에 대응하 는 당연한 의무라 할 수 있으며, 이해당사자의 참여에 의한 재정 보완을 통해 주민의 요구에 부합하는 사업 추진이 가능할 것임
◦ 지역 환경과 주민의 정서에 부합하는 산업단지 재정비 - 재정비 대상이 되는 산업단지는 과거부터 지역의 생산
거점으로써 뿐만 아니라 지역과의 연계가 활발하며, 해 당 지역의 사회적, 문화적 연계를 갖고 있어 이러한 여 건을 고려한 재정비 사업이 추진되어야 할 것임
(2) 입주기업 및 사업시행자에 대한 지원
◦ 산업단지를 재정비하기 위해서는 현재 생산활동을 하고 있는 업체와 재정비로 인해 다른 지역으로 이전이 불가
피한 업체에 대한 지원 대책이 마련되어야 함
- 재정비계획을 수립할 때 임시 가동공장을 확보하기 위 하여 주변의 공장이전 적지나 국공유지를 활용하거나 별도의 산업단지를 우선 조성하여 임시 가동장소를 확 보하여야만 재정비 사업이 원활히 추진될 수 있음 - 또한 재정비로 인해 부적격 업종이 된 업체 또는 재정
비를 계기로 다른 지역으로 이전을 희망하는 업체에 대 해서는 재정비 사업의 효율적 추진을 위하여 충분한 지 원이 있어야 함
◦ 산업단지를 효과적으로 재정비하기 위해서는 사업시행자 에 대한 지원이 중요함
- 산업단지 재정비사업을 이미 주어진 기능과 개발밀도 범위 안에서 추진하는 경우 채산성이 적어 재정비를 효 과적으로 추진하기 어려울 경우가 있음
- 특히 주변이 모두 시가화되어 땅값이 비쌀수록, 그리고 개발밀도가 높아 채산성이 떨어질 수록 사업시행자에 대한 지원이 절실함
- 이에 대한 지원책으로는 건폐율과 용적율의 상향조정 방안, 복합단지 및 복합건물화 추진방안, 국공유지에 대 한 개발권 부여 방안 등을 검토할 수 있을 것임
(3) 다양한 개발주체의 참여
◦ 재정비 사업도 신규 산업단지 조성과 같이 다양한 주체 가 참여할 수 있도록 해야 함
- 또한 공공부문과 민간부문 등 다양한 시행주체가 참여 할 수 있도록 재정비 계획에 반영해야 함
◦ 정부는 재정비 계획을 수립하고, 이 계획을 효율적으로 집행 할 수 있도록 지원책을 마련하며, 임대공장 등 정책 적으로 추진할 시설과 주요 기반시설 제공, 관련기관 조 정․지도․통제 등을 담당
◦ 입주업체를 포함한 민간부문은 재정비 계획에 따라 개별 공장을 재건축하고, 아파트형 공장, 벤쳐빌딩 등을 건축 하는데 참여
(4) 미래 산업구조를 감안한 유치기능의 검토
◦ 산업단지를 재정비하는 이유 중 하나는 산업구조고도화 임. 따라서 재정비계획은 입주대상 산업을 미리 정하고 수립해야 함
- 산업구조고도화는 정보통신 및 문화관련 산업의 급격한 성장으로 산업구조가 전통적인 제조업과 서비스 산업이 복합화 될 것임
- 또한 제조업과 연구개발기능, 업무기능, 상업기능 등이 하나의 공간에서 상호 유기적으로 연계하는 생산공간의 복합화가 촉진될 것임
◦ 복합화에 따른 토지용도별 적정 규모 확보 방안을 사전 에 검토하여 재정비계획에 반영토록 함
(5) 재정비시 용도의 혼합 및 입체화
◦ 용도의 혼합은 지구수준의 혼합, 부지수준의 혼합, 건물 수준의 혼합 등 3가지 유형으로 구분
◦ 지구수준의 혼합
- 한 지구내에서는 다양한 기능이 혼합되어 나타나나 부 지단위에서는 용도가 분리된 것으로 용도혼합의 범위가 가장 넓게 나타나고 기능간의 외부효과를 줄일 수 있는 방법임
◦ 부지수준의 혼합
- 부지단위에서는 용도의 분리가 이루어지나 개별 건물별 로는 용도가 분리된 방법으로 인접한 기능간의 외부 효 과를 어느 정도 줄일 수 있으나 전체적인 토지이용질서 를 부여하는데 어려움이 있음
◦ 건물수준의 혼합
- 한 건물내에서 층별로 또는 같은 층에서 벽으로 구획하 여 용도분리를 이루는 방법으로 서로 다른 기능간에 너 무 가까이 인접하여 문제를 야기할 가능성이 있음
(6) 산단내 소필지 합필
◦ 도심산단의 경우 대규모 공장의 이전으로 생긴 이전적지 에 소규모 공장들이 입주하면서 소필지화가 매우 빠르게 진행되고 있음
◦ 필지의 활용은 1필지 1공장, 1필지 다수공장, 다수필지 1 공장 등으로 나타남
- 1필지 1공장은 산단내 대부분이 이러한 형태이나 필지 규모에 따라 잠재적으로 분할할 가능성이 있음
- 다수 필지 1공장은 다수필지에 하나의 공장이 입지하고 있는 경우로 공장의 이전으로 다수의 공장이 입지할 수 있을 것임
◦ 도심의 산단내 대형 공장들이 이전하면서 이전적지가 다 수 필지로 분할되면서 필지가 영세화되어 기반시설의 공 급부족을 초래하거나 사도미개설로 인한 환경 및 안전 문제 발생 우려
◦ 소필지화로 공장들이 밀집하여 분포하고 있는 지역에 대 해서는 소필지 관리지역으로 설정하여 필지분할 억제 및 합필을 유도토록 함
- 대부분의 지자체와 산업단지관리기본계획에서는 건축물 이 있는 대지의 분할을 제한하고 있는데, 공업지역에서 는 최소 규모를 200㎡로 규정하고 있음
2) 효과적 추진을 위한 제도화 과제
(1) 산업단지 재정비 종합계획 수립
◦ 필요성
- 현재 전국의 산업단지가 600여개에 이르고 있으나 기존 산업단지의 자료수집 및 재정비를 위한 종합계획은 없음 - 전국의 산업단지를 대상으로 기반시설 현황, 지원시설
현황, 업종별 현황, 필지별 현황, 불록별 현황 등의 자 료를 축적하고 이의 분석을 통하여 업종별 장기 용지수 요를 전망하고 재정비 대상 단지 등을 선정함
◦ 법률 현황
※ 산업입지공급계획(산입법 제5조의 2)
․ 건교부 장관, 시도지사가 10년 단위로 산업입지 공급계획 수립
․산업단지 개발계획 등을 반영
◦ 정책방안
- 산업단지 재정비 종합계획 수립에 관한 조항을 산입법 에 신설
- 종합계획에 의해 산업단지 재정비사업 추진 및 해제 등 을 판단
(2) 재정비계획 수립의 의무화 및 정례화
◦ 필요성
- 산업단지 재정비가 효율적으로 시행되고 종합적인 계획 하에 진행되기 위해서 재정비 기본계획과 시행계획의 수립을 의무화함
- 재정비계획과 도시계획과의 연계성 확보를 위한 정책적 방안이 필요함
◦ 타 법률 현황
※ 도시․주거환경정비기본계획의 수립(도시및주거환경정비법 제3조)
․ 시장(특별․광역 등)은 10년 단위로 계획 수립 *일정규모(인구 50만) 이하의 시는 제외
․ 기본계획에 대하여 5년마다 타당성을 검토
․ 시장은 기본계획의 수립 및 변경시 도지사의 승인을 얻어야함
◦ 정책방안
- 산업단지 재정비 대상(20년 등의 요건을 갖춘 산업단 지) 산업단지에 대해서는 시장․군수․구청장이 관리기관과 협의하여 산업단지 재정비 기본계획의 수립을 의무화 * 다만 일정규모(33만㎡이하)이하의 산업단지는 재정비사
업을 추진할 경우에 기본계획을 수립하여 시행토록 함
- 10년 단위 재정비 기본계획 수립후 5년마다 타당성을 검토하여 수정계획을 수립토록 함
(3) 재정비협의회 구성방안
◦ 필요성
- 사업의 원활한 추진과 이해 당사자의 의견을 반영하기 위하여 재정비협의회의 구성과 운영을 활성화
◦ 타 법률 현황
※ 주민대표 회의(도시및주거환경정비법 제26조)
․ 구성 : 토지소유자, 건축물소유자, 지상권자
․ 인원 : 5인이상 15인 이하
․ 역할 : 건축물의 철거에 관한 사항, 주민이주에 관한 사항, 토지 및 건축물 의 보상에 관한 사항, 사업비 부담에 관한 사항 등에 의견을 제시 할 수 있음
◦ 재정비협의회 구성 등을 산입법에 반영
- 시장․군수․구청장은 재정비 사업의 원활한 추진을 위해 단지내 토지주, 공장주, 근로자들과 지구밖 주민들이 참 여하는 재정비협의회를 구성할 수 있음
- 재정비협의회는 각종 현안에 대해 자문을 할 수 있음