사례연구 대상단지 선정

제 8 ^장 재정비사업의

유형구분 및 사례연구 대상단지 선정

1) 재정비사업의 유형구분 및 유형별 추진전략

제 8 장 재정비사업의 유형구분 및 사례연구 대상단지 선정

1) 재정비사업의 유형구분 및 유형별 추진전략

(1) 유형화의 목적

◦ 산업단지 재정비 사업의 성공적 시행과 성과 극대화를 위해서는 재정비산단을 유형화 하고 그에 따라 재정비 전략이 달라져야 함

◦ 즉, 노후산업단지 재정비사업은 노후 기반시설, 노후산단 입주기업의 생산성, 재정비 사업성 등의 요소에 따라 다 양한 유형화가 가능하므로 각각의 유형에 적합한 추진전 략을 추진하는 것이 필요

◦ 본 연구에서는 노후화된 기반시설정비, 토지이용의 합리 화, 산업단지의 생산성 제고라는 노후산단 재정비사업의 세 가지 목적을 달성하기 위해 이들을 기본요소로 하는 유형화를 시도 한 뒤 그에 따른 재정비 사업의 추진전략 을 제시하고자 함

(2) 재정비 유형의 설정

◦ 일반적으로 산업단지 재정비의 유형을 크게 4가지로 구 분함. 이전이 필요한 산업단지, 재정비가 필요한 산업단 지, 구조고도화가 필요한 산업단지, 체계적 관리가 필요

◦ 이전(폐쇄)이 필요한 산업단지

- 기존 산업단지가 더 이상 산업용지로서의 이용가치를 상실하였거나 토지이용상 공장용지로 존속할 수 없는 단지에 대해서는 타 지역으로 이전하고 기존 단지는 용 도를 전환

- 우리나라는 이전이 불가피한 산업단지는 아직 없는 것 으로 파악되지만 외국의 경우 석유화학, 철강, 자동차 등 대규모 특정 산업이 집적된 단지는 산업구조 변화로 이전이나 폐쇄의 사례가 있음

◦ 재정비가 필요한 산업단지

- 토지이용의 변환이 불가피한 단지로 전면재정비, 부분 재정비 등으로 구분하여 추진하며 산업단지로서의 기능 을 계속 유지하기 위해서 토지이용 변화를 통하여 단지 의 재활성화를 촉진할 수 있음

- 현재 일부 산업단지의 경우 부분재정비나 부분․순환재정 비가 필요한 단지가 있을 것으로 예상

◦ 기반시설 재정비가 필요한 산업단지

- 토지이용의 변화 없이 기반시설의 재정비를 통하여 생 산성을 높일 필요가 있는 산업단지로, 기반시설 재정비 를 통해서 충분한 경쟁력을 확보할 수 있는 산업단지를 대상으로 실시가 가능함

- 노후공장의 신축이나 개축, 단지내 도로나 주차장, 녹지 확보 등 공장내 환경 개선 등을 통하여 생산성을 향상 시킬 수 있는 산업단지에 적용이 가능할 것임

- 기반시설 재정비 사업이 효율적으로 진행되기 위해서는 산업구조고도화 사업이 동시에 추진되어야 할 것임

◦ 체계적인 관리가 필요한 산업단지

- 산업단지내 기반시설, 경영상태가 양호하나 체계적인 관리시스템이 구축되지 못해 생산성이 악화 되는 경우 필요한 재정비 유형임

- 단지 내 적치물 정리, 안내표시판 정비, 보도 블럭 정비 등의 사업을 추진하여 단지의 경쟁력을 강화할 수 있을 것임

- 또한 단지 전체의 조경이나 건물채색, 조명 등을 실시 하여 주변 도시시설과 조화될 수 있는 재정비 유도

◦ 한편, 재정비 사업은 복합개발의 전면 및 부분 재정비, 인프라 중심의 기반시설 재정비, 그리고 공장건물 중심의 단위시설 재정비 등으로 시행 할 수 있음

구 분 단위시설 기반시설 복합개발

부지면적 변화 없음 축소 축소

건물연면적 증가 증가 증가

기반시설 변화 없음 증가 증가

기능 변화 변화 없음 변화 없음 주거․상업․업무․지 원시설 등 비용 충당 연면적 증가, 일부 분양 연면적 증가,

일부 분양 연면적 증가, 용도변경, 분양

<표 8-1> 재정비 유형별 특성

(3) 유형화 분석 지표

◦ 노후산업단지 유형화를 위한 지표는 재정비의 목적에 부 응하여 선정되어야 할 것임. 산업단지 재정비는 변화하는 도시구조와 산업구조에 맞추어 단지내․외의 토지이용 합 리화를 도모하고, 기존 산업단지의 생산능력을 제고하여

◦ 따라서 노후산업단지 재정비는 노후된 생산시설, 토지이 용의 합리화, 산업단지의 생산능력 제고라는 세가지를 주 요 재정비요소로 설명할 수 있으며, 이에 맞는 지표를 선 정하여야 할 것임

① 물리적 노후도

◦ 산업단지의 물리적 노후도는 산업단지 지정연도를 기준 으로 30년 이상된 산업단지를 우선적으로 고려하였으나, 실제 조사 결과 산업단지 내에서 입주기업의 자체적인 리모델링, 재건축, 아파트형 공장의 도입 등이 진행되어 단지 지정 연도만을 기준으로 노후도를 평가하기에는 한 계가 있음

◦ 따라서 시설노후도 측면에서 접근하기 보다는 생산환경 정비측면에서 지표가 선정되어야 할 것임. 대부분의 산업 단지가 90년대 후반 IMF위기를 정점으로 산단 내 입주 업종의 변화, 소규모 필지 분할, 기업 규모의 소형화 등 으로 인한 도로, 주차장 등의 부족을 경험하였으므로 이 에 대한 시설개량 및 개선이 산단 정비의 최우선 과제로 부각되고 있음

◦ 즉, 생산환경 개선을 위해 산단내 과밀해소와 환경정비를 재정비사업의 우선 목표로 설정해야 하므로 아래의 관련 지표를 사업방식 선정의 전단계인 유형화 단계에서 활용함

․부지면적당 종사자 : 차량증가로 인한 주차장 부족에 따른 이면주차, 불 법주차 문제 등에 관한 진단이 가능

․부지면적당 업체수 : 필지분할오 소규모 제조시설들이 집단화되어 있는 산단 환경을 진단할 수 있음

․녹지비율 : 단지내 환경정비차원에서 필요성을 진단할 수 있음

② 입주업체 생산성

◦ 생산환경 개선의 필요성을 기준으로 재정비대상을 선정하 여도 사업유형은 개별입주업체의 생산성에 따라 달라질 수 있음. 즉, 노후산단의 물리적 여건이 심각하여 생산환 경개선이 필수적인 경우에도 입주업체의 생산성이 높고, 경영활동이 활발한 경우 물리적인 재정비 사업의 시행은 입주업체의 반발과 막대한 영업보상이 전제되어야 함

◦ 이럴 경우 전면적인 재정비 보다 제도개선을 통해 분할ㆍ 분필 등으로 향후 신규로 입지하는 업체가 스스로 주차장 확보, 녹지조성, 인도 확보, 생산시설 개선 등을 점진적으 로 개선해 나갈 수 있도록 엄격한 관리규정을 통해 재정 비를 진행시켜 나가는 것이 합리적일 것으로 보임

◦ 또한 경영성과가 우수하지 못해 이전을 희망하는 업체수 가 많거나 입주업체를 중심으로 점진적인 생산환경 개선 이 불가능 할 경우에는 국가, 민간투자를 통해 전면적인 재정비, 집단매수 등의 재정비 사업방식이 결정될 수 있음

◦ 따라서 생산환경 개선의 필요성이 있다 하더라도 입주업 체의 생산성, 경영상황을 고려해 재정비방식의 운영방식 선택 등이 달라질 수 있으므로 아래의 변수들을 통해 기 업의 경영상태를 반영하는 유형화지표로 사용

ㆍ가동율 : 가동율이 나쁠 경우 재정비의 필요성 있으며, 기업에 대한 직접 지원정책이 필요함

ㆍ종업원 1인당 생산액 : 단위 생산액이 낮을 경우 경영상태가 악화된 것이 며, 이는 기업지원정책 차원에서의 재정비 필요성 이 있음

ㆍ종업원 1인당 수출액 : 단위 수출액이 낮을 경우 생산성이 낮은 경우로 간주할 수 있으며, 이는 기업지원정책 차원에서 의 재정비 필요성이 있음

③ 재정비 사업성

◦ 노후산단의 생산환경 개선이 필요하고, 개별 기업체의 생 산성이 낮아 재정비가 우선 고려된다고 해도 재정비에 소요되는 막대한 재정투자를 공공이 모두 부담하는 것은 불가능하며 재정비 사업의 실효성도 기대하기 어려움

◦ 따라서 재정비 필요성이 있는 노후산단에 대해 민간투자 를 유치함으로써 합리적인 토지이용을 제고하고, 다양한 사업방식의 적용을 통한 수익성있는 사업모델을 개발하 기 위해서도 노후산단 재정비시 사업성을 고려해야 함

◦ 따라서 산업단지 재정비사업성을 확보하기 위해 아래의 변수를 고려하여 재정비 유형을 구분

ㆍ도심에서의 거리 : 도심과 가까울수록 사업성이 크다고 할 수 있음 ㆍ배후도시 인구규모 : 인구규모에 따라 사업성이 달라질 수 있음

ㆍ주변 공시지가와의 격차 : 주변 지역의 공시자가와 차이가 클 수록 사업 성은 커짐

ㆍ면적당 업체 수 : 업체당 면적이 클수록 사업이 수월하고 수익도 커짐

유형화

요소 관련지표 현황 및 재정비추진방식

물리환경 요소

ㆍ녹지비율 ㆍ면적당 업체수 ㆍ면적당 종사자수

ㆍ획지분할 등으로 발생하는 과밀ㆍ과집적 파악

ㆍ주차장, 내부도로 부족 등 추정 ㆍ녹지부족, 과밀 등 시설환경개선이

필요한 산단을 파악

경영성 요소

ㆍ가동율

ㆍ종업원 1인당 생산액 ㆍ종업원 1인당 수출액 ㆍ휴폐업면적

ㆍ개별사업장의 경영파악으로 산단기능을 진단

ㆍ기업들의 경영이 우수한 산단의 경우 강제이전, 전면재정비와 같은 사업방식은 막대한 영업보상을 필요로 함

ㆍ부분재정비 및 제도개선을 통한 점진적 시설정비유도

사업성요소

ㆍ도심에서의 거리 ㆍ배후도시 인구규모 ㆍ주변공시지가와의

격차

ㆍ면적당 업체수

ㆍ노후산단이 도시권에 포함되어 있는지 판단

ㆍ사업성요소가 우수한 노후산단의 경우 지원시설과 생산시설을 함께

재정비하는 복합개발 추진

< 표 8-2 > 유형화 분석 요소

(4) 재정비사업의 유형구분 및 유형별 추진전략

◦ 앞서 제시한 물리환경, 경영성, 사업성의 세 가지 요소를 조합하는 경우 재정비사업유형은 8개의 유형으로 구분

물리환경 요소 경영성 요소 사업성 요소 유형

개선필요

양호 양호 I

불량 II

불량 양호 III

불량 IV

개선필요

양호 양호 Ⅴ

불량 Ⅵ

양호 Ⅶ

< 표 8-3 > 노후산업단지 재정비 사업의 유형 구분