① 재건축의 인센티브
ㅇ 재건축사업은 앞서 살펴본 바와 같이 도시및주거환경정비법에 근거하여 추 진하고 있다. 그런데 동법에서는 사업시행자에게 매도청구권과 토지분할 청구권을 부여함으로써 재건축 추진이 용이하도록 하였음
ㅇ 매도청구권은 주택재건축사업을 시행함에 있어 조합설립의 동의를 하지 아 니한 자(건축물 또는 토지만 소유한 자를 포함한다)의 토지 및 건축물에 대 해 매도를 청구할 수 있는 권리이고, 토지분할청구권은 2 이상의 건축물이 있는 주택단지에 주택재건축사업을 하는 경우조합설립의 동의요건을 충족 시키기 위하여 필요한 경우에는 그 주택단지안의 일부 토지에 대하여 토 지분할을 청구할 수 있는 권리임
② 재건축의 규제
ㅇ 지구단위계획 수립 의무화(2000.12)
- '선계획-후개발' 원칙에 따라 일정규모 이상의 아파트 건축 시 지구단위계획 수립의무화
․재건축정비구역 지정시 지구단위계획 수립 의제
․지구단위계획에 의거 법령 범위내에서 실질적으로 용적률 등을 제한
․(서울시 수립대상)대지면적이 1만㎡ 이상/건립예정 세대수 300세대이상
ㅇ 재건축 허용연한
- 도시및주거환경정비법(이하 도정법)에서는 기본적으로 준공 후 20년 이상
경과된 건축물을 재건축 대상으로 규정하고,
․시․도 조례가 그 이상으로 정한 경우에는 그 연수가 되도록 규정
․구조안전에 문제가 있는 경우에는 20년 이전에도 재건축이 가능
ㅇ 안전진단
- 예비평가를 시장․군수․구청장이 실시하여 안전진단 실시여부를 평가 - 안전진단결과 55점 이하는 조건부 재건축*, 30점 이하는 재건축을 할 수
있도록 하고 있음
․현 단계에서 재건축이 불필요하나 일정기관 경과 후(예시 2년～3년 후) 재 건축 추진 가능
․기타 도정법에서 재건축 추진단계별로 기준과 절차를 규정하여 재건축사 업의 투명성 확보 조치
ㅇ 후분양 의무화(2003.7)
- 수도권 과밀억제권역 중 투기과열지구내 재건축 일반분양은 공정율 80%
이상 진척 후에 분양
ㅇ 조합원지위 전매금지(2003.12)
- 투기과열지구 재건축 조합원에 대해서는 조합설립 인가후 조합원 지위 양도 금지
ㅇ 재개발·재건축 입주권 양도세 강화(2006.1)
- 재건축 입주권도 1주택으로 간주하여 양도소득세 과세
․1가구2주택자의 양도소득세 : 9∼36%→ 50%로 상향(‘07년)
․다만, ‘06.1.1 이후 관리처분계획이 인가된 입주권부터 적용
ㅇ 소형주택의무비율 규제(2003.9)
- 재건축시장 안정대책에 따라 수도권 과밀억제권역안의 재건축 소형주택의 무비율 규제 재도입
․60㎡(전용 18평)이하 20%, 60～85㎡ 40% 이상 건설하도록 의무화
ㅇ 임대주택 건설의무화(2005.5)
- 수도권 과밀억제권역의 재건축사업에 대해서는 재건축으로 증가되는 용적 률의 25%를 임대주택 건설 의무화
ㅇ 기반시설부담금 부과(8.31 정책, 2006.7 시행)
- 재건축의 경우 증가되는 연면적이 있을 경우, 기반시설의 추가소요를 유발 하는 건축행위에 대하여 일정액의 기반시설 설치 부담금 부과
․부담금: 원단위 비용*건축연면적*민간부담율(20%) - 공제액
ㅇ 재건축부담금 부과(2006. 5. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제정, 2006. 9 시행)
- 부과기준 : 종료시점 부과대상 주택의 가격 총액에서 다음 금액을 공제
․개시시점 부과대상 주택의 가격 총액
․부과대상 주택의 정상주택상승분 총액
․개발비용 등
- 부과율 : 조합원 1인당 평균이익에 따라 0~50% 부과