(1) 도시계획에 의한 토지이용제한
ㅇ 근대도시계획은 토지이용자유를 제한하는 제도로 출발
- 산업혁명 후 유럽 공업도시에 만연된 도시공해와 노동자 계층의 불량한 생 활환경을 개선하기 위해 토지이용 자유를 제한할 필요성 공감
※ 영국의 「공중위생법(1848년)」은 가로 폭, 건축선 위치, 건축물 높이 등 의 제한을 포함
- 토지이용에 대한 방임적 자유가 공동체 환경을 악화시켜 결국 모든 개인이 피해를 입게 되어 개인의 안녕을 포함한 도시 공동체 유지를 위해 대부분 나라에서 토지이용자유의 제한을 정당화
‧ 네덜란드는 도시용지의 개발 공급을 공공기관만이 하도록 하여 개발자의 투기적 이윤을 완전히 배제시키고 도시용지를 저렴한 가격으로 공급
‧ 독일도 우리나라의 지구단위계획에 해당하는 토지이용계획을 통하여 토지 의 시장가치를 결정
※ 미국은 다른 나라보다 개인의 토지재산권을 보호하는 편으로 경찰권적 견지에서 제도적으로 용도지역제 및 환경보전지역 등을 유지하고 있으 나, 배타적 용도지역제(exclusionary zoning)나, 기존 도심의 쇠퇴, 지역에 따른 공공재 서비스의 불균형 발생 등의 문제에 직면하고 부동산 자산가 들에 의한 지방정치 점유가 있기도 했음
ㅇ 우리나라 도시는 용도지역제를 중심으로 도시관리계획이 토지이용자유를 제한하는 핵심 제도로서 역할 수행
- 용도지역별로 허용되는 건축물의 용도, 건폐율, 용적률을 규정하여 토지이 용행위를 제한
- 개별 사업법에 의한 사업 시행 인허가 외의 소규모 개발행위에 대해서는 개 발행위허가제를 적용
(2) 도시계획을 통해 장래 목표를 설정하여 관리
ㅇ ‘도시계획’은 도시의 생활공간, 또는 인간 정주공간의 삶의 질을 제고함과 동시에, 사회의 경제‧문화 및 환경적 구조 변화를 물리적‧ 공간적 측면에서 대응하거나 이를 수용
- ‘세계화’에 따른 사회 환경 변화에 대응하는 일과 ‘삶의 질’ 제고가 다같이 중요하며 이에 대응하여 종합계획으로서의 도시기본계획을 수립하여 운용
ㅇ 도시기본계획은 점차 건축‧토목의 물리적 계획 중심에서 벗어나 시민들이 합의하는 수준의 전략적 목표를 설정하고 정책 목표 및 과제를 제시하고 다양한 계획 및 실천수단을 동원하여 이를 구현
(3) 계획체계를 통한 관리
ㅇ 목표중심의 도시기본계획과 토지이용규제 중심의 도시관리계획을 체계적 으로 연계하여 운용
- 현행 도시계획체계는 개인 재산권을 직접 구속하는 도시관리계획을 중심으 로 하면서, 외형적으로는 도시기본계획을 상위로 하여 수직‧하향적(도시기 본계획→도시관리계획 →도시개발사업)으로 운용되어 여러 가지 문제점이 노정
‧ 도시기본계획은 목표 계획이 되기보다는 수단 계획인 도시관리계획을 사전 에 약정하는 장치가 됨으로써, 도시기본계획으로 정하는 신규의 시가화용 지는 토지소유자에게 우발이득을 발생시킴
‧ 도시개발사업을 위해 먼저 도시관리계획을 변경하는 과정에서 토지소유자 의 우발이득 발생을 초래하고 사업시행자에게는 토지 취득비 부담을 증대 시킴
- 도시계획체계에 대한 수직‧하향적 패러다임(도시기본계획→도시관리계획
→도시개발사업)을 수평적 관계에서 내용적으로 서로 연관될 수 있는 체계 로 인식을 전환함으로써, 도시기본계획과 도시개발사업의 본래적 역할과 기능을 회복
※ 도시기본계획‧도시관리계획의 목적‧수단적 관계는 상하위적인 것이 아 니라 양편 사슬과 같은 연쇄(連鎖) 관계로 봄이 타당
<그림 2-1> 도시계획체계의 패러다임 변화 방향
주: 제4차 국토종합계획 수정계획, p.111
‧ 도시관리계획은 현재의 토지이용상황을 관리하는 데 충실하면서, 도시기본 계획의 목표 달성과 도시개발사업의 효율적 수행을 동시에 고려하여 운용 - 도시계획으로 우발이득이 발생하지 않는 만큼 도시개발사업으로 발생하는
개발이익은 철저히 환수하도록 도시계획의 운용 원칙을 정립
ㅇ 종합계획과 부문별 계획간의 체계화
- 사회가 복잡 다양해지는 가운데 분야별 전문화가 진행되면서 다분야간 협 동 작업도 필요하므로, 단순히 종합계획을 상위계획으로 부문별 계획을 하 위계획으로 간주하여 획일적․경직적으로 운용하는 것은 부적절
- 종합계획과 부문별 계획(물적, 비물적)간에 계획 내용이 환류 조정되고 반영 될 수 있게 하는 통합된 계획체계가 필요