ㅇ 재건축사업에는 많은 규제와 각종 부담금이 부과되고 있음
- 규제로는 지구단위계획 수립 의무화(’00.12), 재건축 허용연한, 안전진단, 후 분양 의무화(’03.7), 조합원지위 전매금지(’03.12), 재개발·재건축 입주권 양 도세 강화(’06.1), 소형주택의무비율 규제(’03.9), 임대주택 건설의무화(’05.5) 등이 있고,
- 부과되는 부담금으로는 학교용지부담금, 광역교통시설부담금, 과밀부담금, 하수도원인자부담금, 기반시설부담금 등이 있음
ㅇ 또한 개발부담금이 부과될 경우 부담금의 중복 부과 문제가 제기될 수 있으 므로, 각종 규제와 부담금을 합리적으로 조정할 필요가 있음(<부표 1-2>와
<부표 1-3> 참조)
ㅇ 현행 개발부담금의 부담률과 주택재건축사업의 부담률이 다르고, 주택재건 축사업 내에서도 지역에 따라 개발부담금의 부담률이 다르므로 형평성 문 제가 제기될 수 있음
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C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 4
결론 및 정책제언
이 장에서는 재건축사업의 도시계획적 관리와 개발이익 환수방안에 대한 연구의 주요 내용을 요약하고, 몇 가지 정책제언을 하고자 한다.
1. 재건축사업의 도시계획적 관리방안
□ 도시계획체계의 재정립 필요
ㅇ 도시기본계획을 상위로 하여 수직‧하향적(도시기본계획→도시관리계획 → 도시개발사업)으로 운용되고 있는 현행 도시계획체계를 목표중심의 도시기 본계획과 토지이용규제 중심의 도시관리계획을 체계적으로 연계하여 운용 하는 체계로 재정립해야 함
□ 도시정비사업의 용적 증가를 도시계획으로 관리
ㅇ 용적률 기준 조정 방안으로는 ① 해당 용도지역이 다른 용도지역으로 상향 조정(up-zoning)되더라도 용적률은 변경전 용도지역의 용적률을 그대로 유 지하고, 변경전 용도지역의 용적률을 상회하여 개발을 허용할 때에는 개발 이익을 환수하는 방안(단기대책), ② 기준용적률 범위내의 개발은 해당 토 지소유자의 기득권으로 인정하여 개발을 허용하고, 기준용적률 이상의 개
발은 공공이 관리하는 것으로 하여 개발이익을 환수하는 방안(중기대책Ⅰ),
③ 현재 토지이용 상태의 기존용적률로 개발권을 동결하고, 추가적인 개발 에 대해서는 공공이 관리하되, 기준용적률까지는 개발부담금 징수를 전제 로 개발행위를 허가하고, 기준용적률 이상의 개발에 대해서는 조례 용적률 범위 내에서 공공계획이 있는 경우에만 허용하는 방안(중기대책Ⅱ) 등이 있 음
ㅇ 각 대책에 대한 장단점으로는 ① 단기대책은 용도지역을 상향조정하는 경 우에 한하여 적용함으로 다운조닝(down-zonig)과 달리 반발이 작을 수 있고, 현실화시키기 용이하나, 용도지역 변경이 있을 경우에 한정되므로 적용 사 례가 적을 수도 있다는 것, ② 중기대책Ⅰ은 일반적인 다운조닝(down-zoning) 수법에 해당하는 것으로 받아들이기 때문에 수용하기가 상대적으로 용이하 다는 것, ③ 중기대책Ⅱ는 개발권 부여 여부를 명확히 하여 토지이용관리를 체계화함으로써 장기 도시계획이 제대로 수립될 수 있고, 도시계획 및 도시 정비사업 추진과정이 형평성 있게 운용되도록 하며, 도시계획에 의한 개발 이익 사유화 방지가 가능하다는 것을 들 수 있음
□ 일조권 확보에 의한 용적관리
ㅇ 일조권 도입 방안으로는 일조 시간 적용을 의무화하는 방안이 있는데, 이 방안을 적용하면 판상형의 경우 공동주택 용적률을 180～200%이하로 제한 하는 효과가 있어 공동주택 단지의 주거환경개선 및 삶의 질 향상에 기여할 수 있으나, 탑상형의 경우는 35～50층의 초고층으로 건축하면 용적률을 최 대 220%～300%까지 확보할 수 있어 초고층아파트가 난립할 가능성이 있음
□ 용적총량제를 통한 용적관리
◦ 용적총량제는 교통혼잡, 환경오염 등 도시문제를 저감시키기 위하여 일정 단위의 시가지별로 기반시설의 용량에 따라 개발을 허용할 수 있는 용적률 의 한계를 설정하여 관리하는 도시성장관리기법임
ㅇ 도시 전체가 필요로 하는 총 용적을 설정하여 지역 여건에 따라 용적을 배 분하는 방법과 문제가 되는 특정지역에 대해서만 용적을 관리하는 방법이 있을 수 있음
◦ 용적총량제를 도입할 수 있는 방안으로는 ① 기반시설용량을 기준으로 하 는 방법(제1안 ), ② 균형발전개념을 도입하여 덜 개발된 지역에 많은 용량 배분하는 방안(제2안), ③ 기반시설 목표 수준을 설정하고 달성정도에 따라 추가용적 배분하는 방안(제3안)이 있음
◦ 용적총량제 시행의 기준이 되는 기반시설용량 산정에 사용할 기반시설로는
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 규정한 53종의 기반시설 중 개발 밀도(용적)와 관련한 기반시설 47종 중에서, ① 개발밀도와의 관련성, ② 자 료확보 용이성, ③ 자치구 단위공간에서의 적용가능성 등을 종합 검토한 결 과 5개의 필수시설과 11개의 고려대상 시설을 설정
ㅇ 용적총량제 산정을 위한 기반시설 서비스 수준을 결정하는 방법은 1)기반 시설 중에서 목표수준 대비 최소 수준을 보이는 시설의 수준을 당해 지역의 서비스수준으로 설정(리비치의 최소의 법칙 원용)(대안Ⅰ), 2)시설별 기반 시설수준에 가중치를 고려해 산출한 수치를 합산하여 지역별 기반시설수준 설정(대안Ⅱ), 3)기반시설 중 목표수준을 초과한 시설에 대해서는 초과점수 를 인정하지 않고 시설별 점수를 합산하여 서비스수준 설정(대안Ⅲ)하는 방 안이 있으나, 기반시설별 특성과 지역여건을 종합적으로 고려할 수 있다는 점에서 대안Ⅲ이 합리적