연구의 내용 및 체계

문서에서 서울시정개발연구원 SEOUL DEVELOPMENT INSTITUTE (페이지 26-0)

1) 개발이익 환수제도 분석

법률적인 개발이익과 학술적 의미의 개발이익, 통상적 의미의 개발이익 사이 에는 개념의 차이가 존재하고 이로 인해 개발이익 환수 대상도 혼란을 일으키 게 된다. 1장에서는 개발이익의 개념, 개발이익 환수제도의 종류와 변화에 대해 서 분석하고 개발이익 환수제도에서 발생하는 쟁점을 정리하였다.

2) 개발부담금의 특징 및 환수 실태

개발이익 환수제도 중 가장 대표적인 개발부담금을 대상으로 하여 서울에서 개발부담금의 환수실태를 살펴봄으로써 제도의 실제 적용 상황과 영향, 제도적 특성을 분석하였다.

3) 기부채납의 운용현황과 쟁점

기성시가지 정비사업에서 적용이 용이하고 대규모 개발사업에서 다양하게 시행되고 있는 기부채납은, 활발하게 시행되고 있으나 개발이익 환수제도로 정착하고 있는 상황은 아니다. 기부채납의 운용현황 및 쟁점 등을 정리하여 기부채납을 개발이익 환수제도로 효과적으로 사용할 수 있는 방법을 모색하 였다.

4) 해외 사례 검토

개발이익 환수제도에 대한 논의가 활발했던 영국을 중심으로 개발이익 환 수제도 및 계획의무(planning obligation)와 협상제도를 검토하고 개발부담금 과 기부채납의 관계 설정방안을 도출하였다. 또한 미국의 개발이익 환수제 도 및 분필제도를 검토하여 개발이익 환수제도 개선 방향에 대한 시사점을 찾았다.

5) 제도적 보완점 검토

개발이익 환수 실태 조사를 통해 제도의 미비점 및 현상과의 충돌 지점 등에 대한 제도적 보완점을 검토하고 개선방향을 제시하고자 하였다.

8 도시개발에 따른 개발이익 환수실태 및 제도개선 방향 연구

개발이익 환수제도 분석 개발이익의 개념 개발이익 환수제도의 종류 및 변화

개발부담금 기부채납

개발부담금의 특징 기부채납제도의 운용 현황

개발부담금 환수실태 및 한계 기부채납제도의 쟁점

해외사례 연구

제도개선 방안

<그림 1-1> 연구 흐름도

제1절 개발이익 개념과 환수의 정당성 제2절 개발이익 환수제도 종류

제3절 개발이익 환수제도의 현황과 변화 추이

제2장 개발이익 환수제도 현황

2

제2장 개발이익 환수제도 현황 11

제 2 개발이익 환수제도 현황

제1절 개발이익 개념과 환수의 정당성 1. 개발이익의 개념

1)개발

영국의 ‘도시및농촌계획(Town and Country Planning Act, 1971)’과 ‘재정법 (Finance Act, 1974)’에서는 개발을 ‘지표 또는 지상에서 행하는 건축공사ㆍ토 목공사ㆍ채광 등의 공사와 같은 유형적 개발과 토지 또는 건축물의 중대한 용 도변경 등 무형적 개발’을 포괄하여 정의하고 있다. 반면 일본의 ‘도시계획법’

에서는 개발을 ‘건축 및 토지의 구획형질 변경’으로 규정하여 유형적 개발로 한 정하고 있다(국토연구원, 2003;25)

우리 나라에서는 ‘개발’이란 용어 자체를 정의하는 토지관련 법이 없고 다만,

‘국토의계획및이용에관한법률’ 제56조에서는 ‘개발행위’에 대해 ①건축물의 건 축 또는 공작물의 설치, ②토지의 형질 변경, ③토석의 채취, ④토지분할, ⑤녹 지지역・관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위 로 규정하고 있으며, ‘개발이익환수에관한법률’ 제2조에서는 ‘개발사업’에 대 해 ‘국가나 지방자치단체로부터 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받아 시행하는 택지개

발사업이나 산업단지개발사업 등’으로 정의하고 있다. 이처럼 ‘개발’ 자체를 정 의한 것이 아니라 ‘개발행위’, ‘개발사업’을 정의한 것이기 때문에 상당히 협소 한 차원에서 개발을 정의하고 있음을 알 수 있다. 법령에서 ‘개발’ 자체를 정의 하지 않고 ‘개발행위’에 대한 열거방식을 채택하고 있기 때문에 법조문 상에서 는 한정적으로 나타날 수밖에 없다.

2) 기존연구에서 개발이익의 정의

기존의 개발이익 환수에 관한 연구에서 개발이익을 ‘공공투자로 인한 편익증 진, 개발사업 인ㆍ허가로 초래된 계획이익, 토지개발 건축행위로 발생한 개발 이익, 기타 경제사회적 여건변화로 얻은 자본이득 및 우발이익을 총괄하는 개 념’2)이라고 정의하고 있다. 즉 개발이익을 ‘전체 지가상승분에서 토지 소유자 의 투자에 의한 증가분을 제외한 부분’으로 정의하고 있으며 개념적으로는 토 지 가치의 증가분과 개발이익을 <그림 2-1>과 같이 분류할 수 있다.

<그림 2-1> 토지가치의 증가와 개발이익의 개념

2) 서순탁, 2005, “아파트 재건축에 따른 개발이익 규모추정 및 이익환수에 관한 연구-서울시 사례 를 중심으로”, 「토지공법연구」 제27집 P.137

제2장 개발이익 환수제도 현황 13

6) 이 연구에서 개발이익의 정의

연구에서 실측의 대상이 되는 것은 ‘통상적 의미의 개발이익’ 즉 ‘지가상승 분’이며 지가상승분을 발생요인별로 정확히 분류하기가 어렵다. 따라서 이 연 구에서는 개발이익의 개념을 ‘통상적 의미의 개발이익’으로 정의(①+②+③+④) 하고 학술적 의미의 개발이익(②+③+④) 중 자본이득(④)을 제외한 ‘환수대상 개발이익(②+③)’으로 정의한다.

2. 개발이익의 환수수준에 대한 쟁점

1) 개발이익 범위 해석에서의 쟁점

개발이익 개념은 영국에서 처음 도입되었으며 1492년 방파제건설로 인한 편 익 대가를 수익자 부담금형태로 징수하였다. 그 후 20세기에 도시화가 급격히 진행되면서 개발이익 개념은 도시계획 및 토지이용 변경허가(무형적 개발)에 의해 상승한 이익(betterment)으로 확대되었고 결국 1965년 토지소유자의 투자 에 의한 증가를 제외한 모든 지가상승분(capital gain)으로 개발이익 환수대상이 확대되었다(정희남 외, 2003)

발생요인별 개발이익 중, 공공투자에 의한 지가 상승분과 용도지역의 변경 등에 의한 계획이득은 환수의 정당성이 대체로 인정된다. 그러나 사회ㆍ경제적 여건변화에 따라 발생하는 우발적 개발이익은 토지소유자의 노력에 의하여 발 생하는 개발이익이 아니지만 공공의 개입으로 발생한 이익으로 보기도 어렵기 때문에 환수 대상으로 보는데 논쟁의 여지가 많다(김상일 외, 2006)

그러나 대부분의 국가에서 광의의 개발이익 개념을 채택하는 이유는 다음과 같다.

먼저, 지가는 토지의 자연적ㆍ인문적 특성, 경제적 상황, 투기적 가수요, 공공 투자와 연관된 편익성, 도시계획 결정 등 다양한 요인에 의해 변동하기 때문이다.

제2장 개발이익 환수제도 현황 15 다음으로, 지가 상승요인을 이론적으로는 요인별로 정의할 수는 있지만 실제 요인별로 분류하여 계산하는 것은 매우 어렵기 때문이다.

마지막으로 여러 가지 사회ㆍ경제적 외부요인에 의해 발생한 개발이익이 토 지소유자에게만 전적으로 귀속되는 것은 형평성의 문제가 있기 때문이다.

2) 논쟁지점의 구분과 실태조사의 중요성

개발이익 환수에 대한 논쟁은 토지의 공공성과 토지소유자의 재산권에 대한 철학적 차이로 발생한다. 그러나 한편으로는 개발이익 환수제도와 그 제도의 수행과정에서 발생하는 비합리적인 문제도 논쟁의 커다란 원인이다. 행정적ㆍ 기술적 차원에서 발생하는 문제로 인한 논쟁은, 제도의 보완과 집행과정의 명 확성과 투명성을 이루면 많은 부분이 해결될 수 있다. 그러기 위해서는 현재 개 발이익 환수실태에 대한 실사가 가장 선행되어야 할 과제이다.

제2절 개발이익 환수제도 종류 1. 개발이익 환수제도의 유형

개발이익 환수제도는 크게 조세형식에 의한 개발이익환수제도, 부담금에 의 한 환수제도, 기타 형식에 의한 개발이익 환수제도로 나눌 수 있다.

조세는 대부분 매매과정에서 발생하는 자본이득에 대해 부과하는 제도로 광 의의 개발이익을 대상으로 하고 있다. 간주취득세는 지목변경을 통하여 지가가 상승한 경우 얻게 된 개발이익의 일부를 환수하기 위하여 지목변경 시 토지를 취득한 것으로 간주해 취득세를 부과하는 제도로 협의의 개발이익을 대상으로 하고 있다.

부담금제도는 직접적인 개발사업에 의해 발생하는 최협의 개발이익을 대상

으로 하고 있으며 직접적인 재원확보를 위한 수익환수형 부담제도와 개발사업

제2장 개발이익 환수제도 현황 17

익환수금’은 ‘해당 사업을 통해 발생한 이익’ 자체를 환수하기 위해서라는 목적 자체에서 차이가 난다. 여타 부담금의 부과 목적이 해당 사업과 관련 있는 사람 들에게 해당 비용을 충당하는 데 있지만, ‘개발이익환수금’의 부과목적은 해당 사업으로 발생하는 불로소득을 환수하는 데 있어 부과 목적이 다르다고 할 수 있다.

부담금 부과전 원인자, 시설부담금 부과 개발이익환수금

<그림 2-2> 개발이익환수금과 여타 부담금의 차이:목적의 차이

3) 개발이익 환수금과 여타 부담금과의 차이:부과된 부과금 수혜자의 차이

수익자ㆍ원인자부담금은 해당 사업으로 이익을 보거나 해당 사업의 원인을 발생시키는 사람들에게 해당 사업의 비용을 부담케 하는 제도로 사업으로 인해 이익을 받게 되는 수혜자와 그에 대한 비용부담자가 일치한다. 시설부담금 제 도는 해당 사업을 하여 기반시설의 수요를 발생시킨 자에게 시설 설치 비용을 부담하게 하는 면에서 원인자부담금과 성격이 비슷하다. 그러나 시설부담금으 로 설치하는 시설은 주로 도로나 학교와 같은 기반시설로 이 기반시설을 이용 하여 이익을 보는 수혜자와 시설을 설치하는 비용부담자가 정확히 일치하지 않 는다.

이와 비교할 때 개발이익환수금은 비용 부담이 아닌, 개발 사업으로 인해 발 생한 개발 이익을 사회에 환원하는 것으로 부담금의 납부자와 수혜자가 상이 하다.

제2장 개발이익 환수제도 현황 19

<그림 2-3> 개발이익환수금과 여타 부담금의 차이:수혜자의 차이

3. 대표적 개발이익환수제도:개발부담금

일반적으로 여타의 부담금의 해당 사업의 비용 충당을 위한 재원 마련에 초 점이 맞추어져 있는 반면, 개발이익환수금은 개인의 노력과 상관없이 발생하는

일반적으로 여타의 부담금의 해당 사업의 비용 충당을 위한 재원 마련에 초 점이 맞추어져 있는 반면, 개발이익환수금은 개인의 노력과 상관없이 발생하는

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