서 론

C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 1

이 연구의 목적은 부동산정책의 효과를 분석하여 향후 수립될 정책의 실효성을 제고 할 수 있는 방안을 제시하는데 있다. 이를 위해 기 시행된 정책들을 연대기별로 정책 패키지화하고, 정책 수단별로 관련 자료를 축적 및 활용하는 방안을 제시하고자 한다.

연구에 관한 이해를 돕기 위해 이 장에서는 연구수행의 배경과 범위 그리고 연구수행 방법 및 절차 등을 제시하고, 선행연구에 대한 고찰을 통해 이 연구와 기존 연구와의 차별성을 정리하였다.

1. 연구의 배경

우리나라의 부동산정책은 주택 및 토지가격의 안정과 주거복지 수준 향상을 가장 중요한 목표로 정책을 추진해 왔다. 이를 위해 수요측면에서는 세제, 거래 규제, 주택금융 등을 수요억제와 확대를 위한 수단으로 그리고 공급측면에서도 주택 및 택지 공급, 세제와 금융, 토지이용과 건축 규제 등의 정책수단을 시장 여건에 맞춰 적절히 정책화하며 시행해 왔다.

하지만 시대상황에 따라 경제 활성화와 안정을 위한 수단으로 부동산정책이 이 용되면서 정책의 일관성과 신뢰성에 대한 의문이 제기되었다. 1970년대 말 투기 억제대책, 1980년 초반 경기부양대책, 1980년대 후반 투기억제대책, 1990년대 말 경기부양대책과 같이 부동산정책이 시장상황에 따라 단기대응적으로 시행되면서 대책이 시행되더라도 다시 경기활성화조치에 의해 재상승할 것이라는 학습효과 를 심어주게 되었으며, 이로 인해 투기세력이 지속적으로 기승을 부리게 되었다.

또한 기 집행된 정책들의 파급효과에 대한 체계적인 분석 부족과 정책효과에 대 한 분석자료가 축적되지 못한 채 부동산대책들이 수립․시행되면서 과거의 대증 요법적 처방을 반복하고 있다는 비판이 제기되었으며, 이로 인해 정책의 신뢰도가 낮아지면서 정책의 실효성이 당초 예상보다 저하되는 문제에 직면하게 되었다.

이에 따라 향후 부동산정책은 명확한 목표와 방향을 가지고 추진되어야 한다 는 국민적 요구가 확산되고 있다. 부동산정책이 국민요구에 부응하기 위해서는 무엇보다 과거 부동산정책에 대한 철저한 분석과 효과에 대한 자료구축에 기초 한 합리적이고 일관성 있는 대책을 수립하고 집행하는 것이 필요하다.

2. 연구의 목적

부동산시장 안정을 위해 도입되었던 기존 정책들에 대한 단편적인 효과분석은 결국 정책의 실효성 제고라는 선결과제를 남겨주었다. 이러한 문제를 해결하기 위해 이 연구에서는 정책 분석의 합리성 제고, 분석모형 개발 그리고 시장 설명 력이 높은 자료의 데이터베이스화 및 활용방안의 목적을 달성하고자 한다.

이를 위해 먼저 부동산정책을 패키지화하여 효과를 분석하고, 정책수단별 관련 자료의 축적방안을 제시하였다. 부동산투기억제에관한특별조치법(1967.11.29)이 제정된 이래 정부는 부동산시장 안정이라는 정책적 목표를 꾸준히 추구해 왔다.

하지만 각기 다른 시대적 상황과 경제적 여건 하에 수립된 각각의 정책들에 대한 수립 배경과 내용 특히 성과에 대한 자료를 축적하지 못한 채 이론적 분석 만으로 정책의 성과를 평가하고 활용하는 방식을 취해왔다. 따라서 향후 부동산 시장 혼란시 정책수립에 참고할 수 있도록 부동산정책의 효과를 체계적으로 분 석하고 이를 축적할 수 있는 방안을 마련할 필요가 있다.

특히 정책을 축적하고 정리하는 방법에 있어서는 기존의 통사적인 방법에 의 한 단편적 성과 기술 차원을 넘어 시대적 상황과 경제여건에 따라 정책을 패키지 화하여 정책 환경과 수단 그리고 효과 등을 분석함으로써, 정책효과 분석결과의 신뢰성과 향후 부동산정책 수립시의 실효성을 제고해 나가는 것이 바람직하다.

다음으로 부동산정책 효과분석을 위한 모형을 검토하여 시대 및 경기상황에

따른 부동산시장의 변동을 가장 합리적으로 설명내지 분석할 수 있는 모형을 구 축하여 효율적인 정책 수립이 가능하도록 하였다.

이를 위해서 연산일반균형모형(CGE : Computable General Equilibrium Model) 의 시안을 개발하여 주택정책이나 시장여건 변화가 주택수요 등에 미치는 영향 을 분석할 수 있도록 하였다. 모형을 통한 분석결과와 부동산정책 DB를 활용하 여 부동산시장 안정과 국민주거안정을 위한 효율적인 정책수립의 기본 토대를 제공받을 수 있을 것으로 기대한다.

끝으로 부동산시장에 대한 예측력과 정책의 선제성 제고를 위하여 시장변동을 초래하는 여러 요인들을 도출하고, 이의 DB화 및 활용방안을 제시하였다.

기존 부동산정책의 대부분은 부동산 경기변동에 동행 혹은 후행하여 왔다. 이 의 요인으로는 부동산시장이 가지는 고유한 특성에 기이한 측면도 있겠지만, 부 동산시장에 대한 예측력의 한계도 대표적인 원인이라고 할 수 있다. 부동산시장 의 불안정 문제는 복합적이고 다양한 변동요인을 고려하거나 예측하지 못한데서 초래된 것인 만큼, 부동산 경기변동을 적절히 설명하는 지표 선정과 관련 자료의 DB화 방안 그리고 활용방안을 제시하는 이 연구는 선제적 정책수립 기반을 조성 하는데 기여할 것이다.

3. 연구의 범위

이 연구는 부동산정책효과 분석체계를 구축하기 위해 필요한 부동산정책 DB 와 분석모형의 구축 및 개발방법을 제시하고자 하였다. 이를 위해 부동산가격에 대한 시계열자료 확보가 가능한 1975년 이후부터 2006년 3.30조치까지 부동산시 장 안정과 경기 활성화를 위해 정부가 취한 부동산정책을 연구범위로 하였으며, 투기억제조치가 이루어지게 된 사회적 배경과 주요 내용 그리고 시장반응에 초 점을 맞추어 관련 내용을 분석하였다.

또한 부동산정책 효과를 국민소득 등 거시경제요인과 수요․공급요인으로 나 누어 진단하고, 이를 기초로 부동산정책 DB 구축과 모형개발을 위한 방향 그리 고 부동산정책효과 분석체계의 활용방향을 제시하고자 하였다.

4. 연구수행 방법 및 절차

이 연구는 부동산시장의 안정을 위해 1970년대 중반부터 현재까지 시행되었던 부동산대책을 정책 패키지별로 구분한 후 정책목표의 달성 정도를 진단하고, 관 련 자료를 축적 및 활용할 수 있는 방안을 제시하고자 하는데 목적이 있다. 이 같은 연구목적을 달성하기 위해 이 연구에서는 문헌 및 인터넷 조사, 언론보도 자료 분석, 모형개발을 위한 계량적 분석, 그리고 정책 패키지화를 위한 부동산 경기변동 분석과 시장 구분을 실시하였다.

연구는 아래와 같은 방법론적 틀에 준거하여 부동산 경기변동 분석부터 시사 점 도출까지 <그림 1-1>에서 보는 것과 같이 6단계로 나누어 연구를 수행하였다.

문헌연구 및 인터넷 조사는 거시경제 및 부동산 경기변동과 연관성, 부동산정 책 평가모형에 대한 검토, 부동산시장을 합리적으로 구분하기 위한 시대적 상황 과 경기여건 분석 그리고 부동산시장 안정을 위한 정책의 내용 등을 분석하기 위해 실시하였다. 또한 부동산정책에 대한 시장반응을 알아보기 위하여 주요 일 간지 와 경제지의 사설 및 관련 기사를 중심으로 보도 논조를 살펴보았다.

실증적 분석 연구는 국민경제 전반과 긴밀히 상호작용하고 있는 부동산시장을 분석하기 위해 일반연산균형모형(CGE)을 검토․적용하여 정책효과를 분석하였 다. 이를 위해 외부전문가와 협력연구를 실시하였으며, 이 과정에서 부동산의 수 요와 공급을 설명하는 다양한 경제이론(사용자 비용함수 등)을 접목하였다.

아울러 부동산경기변동 분석과 시장을 구분하는 방법을 통해 정책효과 분석과 관련 지표의 설명력을 확보하고자 하였다. 정책을 패키지별로 분석하기 위해 일 반경기순환구조와 부동산시장의 관계 그리고 부동산경기를 결정짓는 주요 인자 를 검토하였다. 이 연구에서 수행된 부동산시장의 구분은 정책의 패키지화를 위 한 것으로 연대기별로 구분하여 전반적인 경기동향, 개발계획을 포함하는 정책 환경, 시장반응 등에 대한 분석을 실시하였다.

<그림 1-1> 연구의 흐름도

5. 선행연구 고찰

(1) 주요 선행연구

부동산정책을 분석하고 평가하는 작업들은 다양한 차원에서 진행되어 왔다.

하지만 대부분의 연구들은 주택공급정책이 시장안정에 미치는 영향을 분석하는 형태와 같이 성격이 유사한 정책을 묶어 파급효과를 통사적(通史的)으로 분석하 는 연구가 주를 이루어왔다고 할 수 있다.

최근에는 이 같은 분석방법 외에 부동산시장의 변동성을 보다 정확히 예측하 기 위해 다른 요인들과의 상관성을 분석함으로써 설명력 높은 변수를 찾아내고, 이를 통해 정책과 시장의 관계를 설명하려는 시도들이 점차 많아지고 있다.

김경환․이한식(2005)은「부동산정책이 나라경제 미친 영향 분석 : 주택정책 을 중심으로」에서 주택정책이 부동산시장에 미친 영향과 연립방정식 모형을 이 용하여 거시경제 변수에 미친 영향을 분석하였다. 1980년대 중반 이후 주택시장 을 대상으로 역대 정부의 주택정책이 건설경기 및 주택가격 등에 미친 영향과

문서에서 부동산정책의 효과분석체계 구축 연구 (페이지 36-44)