부동산정책효과 분석체계의 수립

C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 4

이 장에서는 제3장의 부동산정책효과의 진단 결과를 토대로 정책 수립 및 운용을 위 한 부동산정책 DB 구축방안과 정책효과 분석모형 검토에 관한 내용을 정리하였다. 부 동산정책 DB는 정책 자료의 정확성과 시의성이 확보될 수 있는 생산구조를 갖추어야 한다는 기본방향에 입각하여 세제개편 등 5개 정책수단별로 지표를 선정․제시하고, 이를 중심으로 유동성과 주택건설실적 등의 시장지표를 DB로 구축할 것을 제안하였 다. 또한 부동산정책효과 분석체계를 효과적으로 활용하기 위한 방안으로 주택시장-실물경제의 연산일반균형모형(Computable General Equilibrium Model)의 시안을 개발 하여 주택정책이나 시장여건 변화가 주택수요 등에 미치는 영향을 살펴보았다.

1. 부동산정책 DB의 구축

1) 부동산정책 DB의 기본방향

부동산시장의 변동은 거시경제를 비롯한 제도, 정책이나 사회적 흐름 등 다양 한 요인에 의해서 영향을 받는다. 이는 한정된 재화라는 부동산의 특성과 함께 입 지에 따라 부동산이 가지는 기능이 다양하게 부여되기 때문이다. 따라서 부동산정 책의 결정과정에서는 수급조절의 어려움, 지역 및 용도 등이 각기 세분화된 재화 가 차별적으로 거래되는 시장의 국지성, 그리고 부동산 구매력과 직결되는 자금 흐름 등을 고려하여야 한다.

부동산정책 DB의 구축은 부동산시장이 처한 사회적 여건과 시장상황 등을 진

단하고, 이를 기초로 시장불안요인을 찾아낸 다음 최적의 정책적 처방을 만들 수 있 는 기초자료를 제공하는데 목적이 있다. 이 연구에서는 부동산정책의 사전적․선제적 대응능력 제고와 정책의 효율성 및 신뢰성 제고를 달성하기 위한 분석체계 구축을 부동산정책 DB 구축의 기본방향을 설정하였다.

이러한 목표를 효과적으로 실현하기 위해서는 부동산정책 DB가 시장 및 가격 정보의 정확성, 시의성, 합리성이 달성될 수 있도록 통계자료의 생산구조를 갖추 는 것이 중요하다. 이를 반영하여 부동산정책 DB는 정책수단, 세부내용 그리고 시 장지표로 위계를 나누어 구성하였다.

먼저 정책수단은 거시경제 및 금융, 세제, 규제 및 관리, 주택공급, 제도 등 5개로 구분하였다. 수단별 세부내용은 정책수단의 구체적인 실천전략을 의미한다. 예를 들어 거시경제의 경우, 국민소득과 금융시장 등의 하위내용으로 정리해서 통계 자료를 구축할 수 있다. 특히 시장지표는 현실적으로 시장환경이나 정책의 결과 로 나타나는 통계자료를 DB화하는 것을 핵심으로 하며, 이들 지표를 통하여 부 동산시장에서 불안양상이 발생하거나 발생이 예견되는 시기에 복수의 정책수단을 적절히 배합(Police Mix)할 수 있는 기초적인 정보를 파악할 수 있다.

2) 정책수단별 지표의 선정

정책수단별 '정책 DB'의 구성은 기존에 시행된 부동산정책을 중심으로 거시경제 및 금융시장, 세제개편, 규제 및 시장감독, 주택공급 및 분양제도, 제도정비 등 5개 정책수단 지표로 구분하였다.

거시경제 및 금융시장 관리 지표에는 국민소득, 유동성 관리, 주택자금대출 관 리(LTV 규제, DTI 규제 등), 금리조정 등을 포함한다. 국민소득은 정책적 변수는 아니지만 가구소득의 변동이나 소비행태를 통해 부동산시장에 큰 영향을 미치는 거시경제지표라고 할 수 있다. 유동성은 경기호황이나 경상수지 흑자로 발생한 과 잉이 부동산시장으로 유입되면서 가격상승을 초래하였던 과거의 사례에서도 알 수 있듯이 부동산의 수요변화와 높은 상관성을 가진다.

금리는 부동산시장 뿐 아니라 거시경제 전반에 걸쳐 영향을 미치는 핵심적인

변수이며, 부동산의 수급에도 막대한 영향을 미친다. 물론 부동산을 대상으로 하 는 금리조정수단은 현실적으로 한계를 가질 수밖에 없다. 이에 비해서 주택자금 대출의 관리는 시장안정을 위하여 유용하게 사용할 수 있는 수단이다. ‘8.31대책’과

‘3.30조치’에서는 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 규제를 통해 시중유동자금의 부동산시장 유입을 차단하는 시도를 하였다.²³⁾ 이와 함께 한국 은행, 금융감독원 등에서 지급준비율 조정, 가계대출 대손충당금 적립강화 같은 간접적인 자금관리수단도 사용하고 있다.

세제 및 부담금 지표에는 양도소득세의 감면과 중과, 보유세(재산세와 종합부 동산세) 강화, 각종 부담금 부과 등을 포함한다. 세제개편은 부동산시장의 투명 성을 높이고 공정한 거래질서를 확립하는데 있어 가장 중요한 정책수단이다. 과 거에는 시장대책의 일환으로 양도소득세를 주로 사용하였으나, 최근 몇 년 사이 에는 과표 현실화를 통한 재산세 강화와 종합부동산세 도입 등 보유세제의 개편 이 부동산시장대책의 핵심사항으로 다루어지고 있다. 한편 세제의 강화는 부동 산투기를 억제하는데 어느 정도 한계가 있을 수밖에 없으며, 이의 보완책으로 개 발부담금을 부과하는 대책들이 실시되고 있다.

규제 및 시장감독 지표는 가장 자주 그리고 쉽게 사용되는 정책수단이다. 이 지표에는 토지거래허가․투기지역․투기과열지구․주택거래신고지역의 지정, 분양가격 규제, 분양가 자율화, 분양권 전매의 허용, 재건축에 대한 각종 규제 등 이 해당된다.

1980년대 이후 토지거래허가 등의 제도가 도입되었으며, 최근에는 투기지역 및 투기과열지구 지정 등의 대책이 시장안정을 위한 수단으로 사용되고 있다. 또한 주택분양과 관련하여 가격규제를 오랜 기간 시행하였으나 1999년 이후 전반적 인 규제완화 분위기에 맞추어 분양가 자율화와 분양권 전매를 허용하였다. 이 외에도 시장에 대한 강력한 직접규제대책으로는 재건축에 대한 안전진단 강화 등을 들 수 있다.

23) 일본의 경우 1990년대 초에 부동산 버블의 억제수단으로 금리인상과 함께 금융기관의 부동산대출총량 제를 시행한 바 있다. 그 결과 시중자금의 부동산시장 유입이 차단되었고, 외부자금에 크게 의존하였 던 부동산 버블은 붕괴되었다.

주택공급확대 및 분양제도 관련지표는 200만호건설, 신도시건설, 공공임대주 택 확대, 채권입찰제, 청약제도 개선 등을 포함한다.

부동산시장의 안정을 유지하기 위한 기본적인 바탕은 공급 확대에 달려있다.

과거 부동산시장이 불안양상을 반복했던 이유는 상당부분 수급불균형 문제에 기 인하였다. 이런 측면에서 주택공급이나 토지이용규제 등은 주요한 정책변수로 다루어져야 할 것이다. 주택200만호 건설을 비롯한 주택공급확대 정책이 강력하 게 시행된 바 있으며, 신도시건설을 통한 공급확대는 지속적으로 추진 중이다.

무주택서민을 위한 공공임대주택의 재고 확대는 국민임대주택 등을 통하여 추 진되고 있다. 또한 도시용지의 공급을 늘리기 위한 규제완화도 꾸준히 검토되 고 있다.

한편 분양제도는 주택이 필요한 사람에게 적절한 주택을 우선적으로 공급하 기 위한 목적 하에 시행되었으며, 청약제도는 시장상황이나 주택수요에 따라 수시로 변경되었다. 또한 주택투기에 따른 사회적 폐해를 줄이고 공공주택 투자 자금의 확보를 위한 채권입찰제가 적용되고 있다.

제도정비 지표에는 토지공개념, 부동산 실명제, 실거래가 신고 의무화 및 가격 등기, 부동산정보망 구축, 조기경보시스템(EWS) 개발 등을 포함한다.²⁴⁾

1995년에 시행된 부동산실명제의 도입은 부동산을 차명으로 소유하는 관행을 계속 허용할 경우 금융실명제의 효과가 반감될 뿐 아니라 금융시장에서 이탈한 자금이 부동산시장으로 흘러들어가 자금흐름을 왜곡하고 시장불안을 야기할 가 능성이 있었기 때문에 이루어졌다.²⁵⁾ 부동산실명제는 부동산 물권의 실명등기를 의무화하고 명의신탁을 무효화함으로써 투기 및 탈세 등의 행위를 방지하고 부동 산거래를 정상화하는데 크게 기여하였다.

24) 1990년 3월 2일부터 시행된 택지소유상한제(택지소유상한제법), 토지초과이득세제(토지초과이득세 법), 개발부담금제(개발이익환수법)를 골자로 하는 토지공개념제도는 헌법불합치 판정을 받아 1999 년 개발부담금제를 제외하고는 모두 폐지되었다. 개발부담금제는 현재 재건축재개발 사업 등에 적 용되고 있다.

25) 또한 당시 부동산거래 관행으로 이용되어온 명의신탁이 실소유자들은 관련의무를 회피하면서 필 요하면 언제든지 권리를 행사할 수 있도록 되어 있어 대외적으로 드러나는 부동산 명의자만을 대상으 로 하고 있던 부동산정책이 실효성을 떨어뜨릴 수밖에 없었다.

부동산정보망은 정보부족이 공정한 시장가격 형성을 저해하고, 공평과세 실

부동산시장 조기경보시스템은 2004년 9월 도입되어 주택 및 토지시장의 위기여 부를 알려주고 있다.²⁷⁾ 이와 함께 부동산시장의 동향을 실시간으로 파악할 수 있 는 상시모니터링 시스템의 개발이 추진되고 있다.

3) 부동산정책 DB 구축방안

(1) 부동산정책 DB 구축의 과제 및 절차

부동산정책 DB는 부동산시장과 연관된 변수를 발굴하고, 지속적으로 적합성 및 신뢰성 등을 유지할 수 있도록 상시유지 및 관리체계를 구축하는 것이 중요하

문서에서 부동산정책의 효과분석체계 구축 연구 (페이지 152-167)