생활주택 수요이론과 증가요인

생활주택수요(Life housing demand)란 주택 구매에 대한 의지, 소망, 능력, 욕구 등의 집합적 표현이라고 할 수 있다. 이는 소비자의 소득, 주택가격, 저당 대출 이자비용 등과 같은 제약적 여건과 관계없이 인간이 존엄성을 유지하는데 요구되는 최소한의 주택의 양과 질을 의미한다. 생활주택수요는 주택수요와 밀 접한 관계를 갖는다. 일반적으로 생활주택의 수요는 주택수요보다 범위가 크며, 현실적으로 생활주택수요의 충족으로 주택수요를 충족시켜야 한다.¹²⁾

그리고 생활주택수요는 개별가구가 일정기간 동안 소비하고자 하는 주거서비

11) 김용민 외, 부동산정책론, 형설출판사, 2008, pp. 18-19.

12) 이래영, 부동산경제론, 삼영사, 2009, pp. 36-41.

구 분 2005 2007 2010 2020 2030 계

(비율)

18,971 (100%)

16,417 (100%)

17,152 (100%)

19,012 (100%)

19,871 (100%) 스의 양이 어떤 변수에 의하여 결정되는가를 나타내는 주택수요함수로 나타낼 수 있는데 이를 수식으로 표현하면 다음과 같다.

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즉, 주택수요량(Hd)은 주거서비스의 상대적 가격(P)과 가구 실질소득(Y) 그리 고 가구원 수 등 가구 속성(Z)에 의해서 결정된다. 따라서 주택은 내구재이므로 연간 소득보다는 오랜 기간에 걸쳐 가구들이 기대할 수 있는 평균소득 또는 항 상 소득(permanent income)이 주택수요를 결정한다고 볼 수 있다. 주거서비스 의 소비량은 일정기간 동안 주거서비스를 한 단위 사용하기 위해 부담해야 하 는 사용자 비용에 의해 결정되므로 주택의 상대적 가격(P)은 임차가구의 경우 지불임대료, 자가 보유가구의 경우는 귀속임대료가 된다.

또한, 상대가격과 소득 외에 주택수요에 영향을 미치는 변수에는 주택금융의 지원 금액 및 이자율, 주택관련 세금부담, 인구 및 인구의 연령별 구성비, 가구 형성 추세 및 가구원의 연령별 구성, 혼인연령 등이 있다.

이와 같은 생활주택의 수요는 주로 주택의 가격, 가구의 소득 및 속성 등에 의하여 결정된다. 최근 우리나라는 1~2인 가구의 증가 및 도심지역 평균가구원 수 감소 등과 같은 가구 구성의 변동과 높은 주택가격 대비 낮은 소득에 따른 1~2인 가구의 주택구입능력 저하 등으로 저가의 소형생활주택의 수요가 증가하 고 있는 추세인데 보다 구체적인 요인을 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 1~2인 가구가 증가하고 있다. 통계청의 장래가구추계 결과¹³⁾에 의하면 1~2인 가구 수는 2005년 6,723천 가구(42.1%)에서 2010년에는 7,431천 가구 (43.4%)로 늘어났고, 2020년에는 8,953천 가구(47.1%), 2030년에는 2005년 대비 53%나 증가한 10,296천 가구(51.8%)에 이를 것으로 추정되었다.

<표 2-8> 우리나라 가구원수별 가구 수

(단위: 천 가구)

1인 (비율)

3,187 (20.0%)

3,298 (20.1%)

3,473 (20.3%)

4,109 (21.6%)

4,713 (23.7%) 2인

(비율)

3,536 (22.1%)

3,693 (22.5%)

3,958 (23.1%)

4,844 (25.5%)

5,583 (28.1%) 3인

(비율)

3,344 (20.9%)

3,443 (21.0%)

3,595 (21.0%)

3,866 (20.3%)

3,797 (19.1%) 4인

(비율)

4,314 (27.0%)

4,409 (26.9%)

4,564 (26.6%)

4,746 (25.0%)

4,519 (22.7%) 5인

(비율)

1,228 (7.7%)

1,230 (7.5%)

1,241 (7.2%)

1,196 (6.3%)

1,075 (5.4%) 6인

(비율)

268 (1.7%)

256 (1.6%)

244 (1.4%)

203 (1.1%)

166 (0.8%) 7인

(비율)

93 (0.6%)

88 (0.5%)

77 (0.4%)

47 (0.2%)

18 (0.1%)

평균 2.89 2.83 2.73 2.48 2.35

자료 : 통계청, 2005~2030 장래가구추계 결과, 2007.

<표 2-8>에서 1~2인 가구 수 추계전망의 연도별 순증가분을 주택수요로 보 고, 가구 수 순증가분을 기간으로 나누어 연평균 주택수요를 산정하면, 2005~2010년까지는 연평균 142천 가구, 2011~2020년까지는 152천 가구, 2021~2030년까지는 134천 가구가 될 것으로 전망된다.¹⁴⁾

이러한 1~2인 가구의 증가는 젊은 층의 경우에는 독신과 이혼의 증가, 무자 녀가구의 증가 등이 주된 원인이며, 장년 혹은 노년층의 경우에는 이혼이나 자 녀의 분가, 배우자의 사별 등이 주된 원인인 것으로 나타났다.¹⁵⁾

결론적으로 이러한 1~2인 가구의 증가는 중대형주택보다는 소형주택을 중심 으로 한 생활주택의 수요증가로 이어지게 될 것이라 전망된다.

둘째, 도심지역의 평균가구원 수가 감소하고 있다. 통계청 자료(2007), ‘장래가 구추계 결과’에 의하면, 서울, 부산 등 도심지역이 향후 타 지역보다 평균가구 원 수가 현저하게 감소될 것으로 예상되고 있다.

14) 김신은, 도시형생활주택의 사업성 분석을 통한 개선방안 연구, 경희대학교 대학원 석사학위논문, 2011, pp. 24-25,의 내용을 재구성.

15) 윤창근, 도시형 생활주택제도 개선에 관한 연구, 국민대학교 대학원 석사학위논문, 2010, p. 15.

<표 2-9> 우리나라 도시별 평균가구원 수 전망

(단위: 명)

구분 2005(a) 2007 2010 2020 2030(b) a-b

전국 2.89 2.83 2.73 2.48 2.35 0.53

서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주

2.87 2.93 3.00 2.99 3.02 2.93 3.01 3.03 2.69 2.78 2.71 2.77 2.65 2.64 2.82 2.93

2.80 2.85 2.93 2.92 2.93 2.87 2.98 2.97 2.63 2.73 2.67 2.71 2.61 2.60 2.77 2.88

2.69 2.72 2.82 2.80 2.86 2.78 2.86 2.87 2.56 2.64 2.59 2.60 2.54 2.52 2.69 2.77

2.43 2.42 2.56 2.52 2.62 2.53 2.56 2.62 2.31 2.40 2.37 2.37 2.36 2.32 2.45 2.49

2.30 2.26 2.38 2.37 2.49 2.39 2.38 2.47 2.19 2.36 2.24 2.26 2.28 2.20 2.31 2.33

0.57 0.67 0.62 0.62 0.53 0.54 0.64 0.56 0.49 0.52 0.47 0.50 0.37 0.44 0.52 0.60 자료 : 통계청, 2005~2030 장래가구추계 결과, 2007.

<표 2-9>에서 보는 바와 같이 서울의 경우, 2005년 대비 2030년에는 0.57명이 줄고 특히, 부산 및 울산의 경우에는 각각 0.67명 및 0.64명이 줄어들 것으로 예상된다. 이는 자녀들의 도심이동 및 쾌적한 노후생활을 위한 인구이동 등으 로 1~2인 가구가 증가하는 것에 기인한다.

이와 같은 현상은 주거비용이 상대적으로 낮은 소형생활주택에 대한 선호를 증가시킬 것이라 판단된다.

셋째, 주택구입 능력이 저하되고 있다. 통계청의「가계 동향 조사」(2011)에 의하면, 도시의 1인 이상 가구원수별 가구당 월평균 소득은 전체 평균의 절반 에도 못 미치는 것으로 나타났다. 2인 가구의 경우에도 전체 평균의 80% 수준 에 불과한 것으로 나타났다.

<표 2-10> 도시의 1인 이상 가구원수별 가구당 월평균 소득

(단위: 원) 구분 2007. 4분기 2008. 4분기 2009. 4분기 2010. 4분기 2011. 4분기 전체평균 3,019,156 3,064,082 3,149,927 3,211,998 3,313,021

1인 (비율)

1,303,679 (43.2%)

1,450,803 (47.3%)

1,455,208 (46.2%)

1,443,694 (44.9%)

1,469,481 (44.4%) 2인

(비율

2,444,477 (81.0%)

2,401,187 (78.4%)

2,479,103 (78.7%)

2,570,301 (80.0%)

2,621,657 (79.1%) 3인

(비율) 3,345,708

(110.8%) 3,430,355

(112.0%) 3,595,700

(114.2%) 3,605,944

(112.3%) 3,882,997 (117.2%) 4인

(비율) 3,839,976

(127.2%) 4,000,899

(130.6%) 4,086,574

(129.7%) 4,232,739

(131.8%) 4,337,285 (130.9%) 5인이상

(비율) 4,015,853

(133.0%) 4,180,226

(136.4%) 4,447,064

(141.2%) 4,636,750

(144.4%) 4,673,984 (141.1%) 자료: 통계청, 가계동향조사, 가구원수별 가구당 원평균 가계수지(도시, 1인 이상), 2011.

<표 2-10>에서 보는 바와 같이 1~2인 가구의 낮은 소득수준과 높은 주택가격 은 1~2인 가구가 생활하기에 적합한 저가의 소형 생활주택에 대한 수요 증가로 이어질 것으로 전망할 수 있다.

문서에서 저작자표시 (페이지 31-35)