1) 사회적 금융 지원의 필요성
이번 사업은 국가나 지자체의 보조금이나 매칭펀드 등을 수령하는 방식이 아니라 순 수한 금융적인 방식인 융자 방식을 활용하였다. 정부 예산을 투입하여 특정 민간 주체 가 부동산을 취득하도록 하는 것은 비판받을 여지가 있고, 실제로 자산 취득 시 일부 보조하는 사례는 있어도 이번 사업과 같이 대부분의 자금을 정부에서 지원하는 경우는 없었다. 또한 정부 보조 사업은 공간 활용의 자율성이 제약되며, 자금 사용의 절차가 까다로워 현장의 주체들이 사용하기도 어렵고, 기존 사업과 다른 혁신적인 새로운 시 도를 하기도 어렵다. 따라서 이번 사업은 10년이라는 장기간 동안 저리로 융자하였으 며, 자기자본 의무 확보 비율도 10%로 부동산 취득을 위한 사업비의 90%까지 융자할 수 있도록 한 새로운 유형의 사업이다.
그동안 사회적 경제주체들은 역사가 짧고 신용도가 낮으며, 담보가치가 있는 재산을 보유하지도 못하는 등 금융권으로부터 대출받기가 어려웠던 상황에서 이번 사업에 전 국에서 61개의 주체들이 응모한 것은 현장에서 지역자산화 수요가 상당히 있다는 것을 증명하는 것이다. 이렇게 지역에서 스스로 발굴된 공간 수요를 바탕으로 민간 주체에 게 금융 지원이 이루어지게 되더라도 공간의 활용이 대부분 사회적 목적으로 이루어지 고, 특정 주체가 아니라 지역 주민이나 공동체 등 광범위한 주체들에게 이익이 되도록 이루어질 예정이므로 융자금의 사적 활용에 대한 우려는 적다고 할 수 있다. 이번 사업 은 서류와 현장 심사 과정을 통해 사업 추진 주체들의 활동 내역과 지역 주민과 소통 현황, 공간의 필요성과 활용 계획의 적정성 등을 평가하여 선정되었므로 사업계획의 실현가능성도 높다고 할 수 있다.
지역자산화를 통한 사회적 부동산 조성은 정부보다는 주민 주도적으로 이루어져야 하며, 실제로 지역자산화의 주체들이 부동산 취득을 위해 스스로의 재원을 투입해야 소유권을 확보하면서 책임성을 가지고 수익을 창출하며 유지하려고 최선을 다하게 될
것이다. 따라서 정부의 보조금보다는 융자를 통한 사회적 금융의 지원이 더 필요하다 고 할 수 있다. 일반적으로 사회적 경제주체들은 자금력이 부족하며, 주민 투자를 통해 확보할 수 있는 자금의 규모도 제한적이므로 금융지원 없이 스스로 지역자산화를 기대 하기는 매우 어렵다. 따라서 매입 자금의 일부를 지역 주민과 공동체, 크라우드펀딩 등을 통해 마련하여 공동체의 소유권을 확립한 경우, 사회적 금융의 지원이 이루어지 도록 하여 필요한 시기에 필요한 공간을 취득할 수 있도록 지원할 때 사회적 부동산 조성이 적시에 원활하게 이루어질 수 있을 것이다.
2) 공간 활용의 다양성 확보 방안
사업 대상지를 선정하는 기준에는 공간 활용의 유형보다는 공동체 소유 구조의 확립 과 의사결정의 민주성 등이 큰 영향을 미쳤다. 이번 사업의 장점 중 한 가지는 공간 활용의 용도를 한정하지 않고 추진 주체들이 스스로 자유롭게 계획을 제출하면 지역자 산화의 관점에서 적절성을 평가하는 방식이었다. 공간 활용의 자율성이 주어지자 각 지역의 수요나 각각의 사업 내용에 적합한 매우 다양한 유형의 공간 활용 계획이 제출 되었다.
사업 계획 분석 결과 지역의 주체들이 스스로 공간 활용 용도를 결정하도록 하는 것 이 공간을 더욱 다양하면서도 지역과 조직의 실정에 맞도록 활용할 수 있도록 한다는 것을 알 수 있었다. 즉, 정부가 직접 또는 금융 지원을 할 때 부동산의 소유 구조를 지역에서 공유하도록 하면 공간 활용에 대해 특별한 제한을 하지 않더라도 지역 주체 스스로 더 효과적인 활용 방안을 마련할 수 있음을 보여준다.
융자 사업을 하면 조성하는 공간의 일부는 지역공동체를 위해 활용하고 일부 공간은 대출금 상환을 위해 일반적인 영리 임대 공간으로 활용할 것으로 예상했으나 실제로는 대부분 그렇지 않았다. 이것은 기존에 활동을 잘 수행하던 조직들이 지원 대상으로 선 정되었기 때문이었기도 하지만, 각 조직들이 기존에도 이미 임대료를 납부하고 있는 상황이었으므로 임대료 대신 이자를 부담하기 위해 별도의 영리적 공간을 마련하지 않
아도 가능한 상황이기 때문이다. 또한 공동체가 소유하고 있는 사회적 부동산을 일반 영리 업종에게 임대하는 것은 부동산의 소유자인 지역 주민들 다수의 동의를 얻기 어렵 기 때문으로 추정된다. 따라서 기존에도 자체적인 사업 운영을 통해 자립이 가능했던 사회적경제조직은 자금의 직접 지원이 아닌 융자를 통해서도 사회적 부동산을 확보하 고 활용하는 것이 가능하다는 것이 확인되었다.
결국 장기적인 융자를 제공하여 사회적 부동산 취득을 지원하면 지역 수요를 반영하 여 다양한 사회적 성과를 창출하는 공간이 조성될 것이 예상된다. 한편, 금융 지원은 공간 활용의 자율성을 제한하지 않는 방향으로 이루어져야 하므로 사회적 금융의 역할 이 중요하다. 그리고 사회적 부동산에서는 공간 활용의 영리성 여부가 중요한 요소가 아니라 오히려 공간으로부터 창출되는 지역사회에 대한 영향력의 수준이 더 중요하다 는 것을 인식할 필요가 있다.
3) 지역 거버넌스 형성의 중요성
지역자산화 추진 주체들의 역량은 근본적으로 지역 주민이나 지역 주체들과의 활발 한 교류와 활동을 통한 신뢰 형성에 있으며, 이러한 신뢰 형성을 위한 지역 거버넌스 형성이 매우 중요한 요소로 나타났다. 또한 지역 주체들과 협력적 거버넌스를 구축하 는 것은 지역자산화를 위한 자기자금 마련 시 주민과 지역 주체들의 투자를 받는 등 공동체 소유권 확립에도 도움이 되며, 지자체나 지역 금융기관으로부터 지원을 받는 등 지속적인 사업 운영에도 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다.
지역 주체들이 제시한 지역 거버넌스 형성 방식은 다음과 같이 유형화해 볼 수 있다.
① 주변의 사회적 경제주체나 주민공동체 조직들과 연대 및 협조 ② 주민들과 공간 조성 및 운영위원회 조직․운영
③ 해당 지자체 또는 지역 금융기관과의 협력 및 지원받기
이러한 지역 거버넌스가 활발히 이루어지면, 이를 바탕으로 해결해야 하는 지역 현 안이 발굴될 수 있으며 해결을 위한 수단 중 하나로 지역자산화를 시도할 수 있다. 이
번 사업에 응모한 지역들이 해결해야 하는 지역 현안은 공동체 공간 마련, 유휴 공간 (빈집, 폐교) 활용, 낙후지역 활성화, 사회복지 공간 확보(노인, 장애인 등), 지역 문 화공간 제공, 취약계층 일자리 창출, 지역 청년 양성 등으로 다양하게 나타났다.
이렇게 발굴된 현안을 지역자산화사업 추진을 위한 중심 가치나 미션으로 설정하고 사업을 진행해 나갈 때 공간 활용이나 수익 창출 방식의 공공성과 사회적 가치가 확보 될 수 있다. 실제로 지역 주민을 대상으로 하는 각종 프로그램을 진행하거나 지역 주민 들에게 공간을 개방하고 매장운영 수입이나 대관료, 멤버십 회비, 정부보조사업 수행 등을 통해 수익을 창출하는 사례가 많았다.
한편, 일부에서는 지역 주체들의 활동 공간 확보를 위해 사회적 부동산을 만들고자 연합 조직을 설립하여 추진하고 있었다. 이 경우 부동산의 소유 주체는 비영리 조직(사 회적 협동조합)이 소유하도록 하는 모델이 더욱 현실성이 있다. 각 조직들이 지분 출자 하는 영리 조직을 설립하여 부동산을 소유하는 경우에는 지분 구성의 문제, 개별 조직 들의 다양한 상황(입주시기, 부담가능 금액, 필요 공간 등) 등 조율하기 어려운 문제들 이 많아 성공하기 어렵기 때문이다.
결국 사회적 부동산은 자발적인 소유구조의 공유가 이루어지지 않으면 성공하기 어 렵기 때문에, 기존에 지역공동체나 지역의 거버넌스가 잘 형성되어 있을 때 더욱 성공 적으로 형성될 수 있다.
CHAPTER 4
1. 외국의 사회적 부동산 ···79 2. 우리나라의 사회적 부동산 ···90 3. 건맥1897협동조합 사례 분석 ···101 4. 사례의 종합 및 정책적 시사점 ···114
국내외 사회적 부동산
운영 실태
04 국내외 사회적 부동산 운영 실태
4장에서는 우리나라보다 앞서 다양한 사회적 부동산을 형성해온 외국 사례를 살펴보아 성공 요인을 도출해낸다. 그리고 우리나라에서 이미 사회적 부동산을 형성했거나 현재 진행중인 사례들 을 살펴보아 사업 추진 도중에 드러난 문제점과 제도적 한계 등을 밝힌다. 다음으로 최근 우리나라 에서 성공적으로 사회적 부동산을 형성한 사례인 건맥1897협동조합 사례를 스토리텔링 형식을 통해 심층분석하여 현장에서 얻을 수 있는 입체적인 시사점을 얻는다. 이를 통해 한국의 제도적 상황에서 사회적 부동산을 형성하는 방법을 보여줌과 동시에 법제도적 개선방안에 대한 시사점을 도출하였다.