1) 사회적 부동산의 개념
사회적 부동산이란 ‘지역공동체 주도로 확보하고 관리하며, 이를 통해 지역공동체의 역량 강화, 지역성 회복, 지역발전 등 공공의 이익에 기여하는 사회적 가치를 창출하는 부동산’을 의미한다(최명식, 2019: 3).
캐나다에서는 ‘사회적 목적 부동산(Social Purpose Real Estate)’7)이란 ‘혼합가치 (blended value)8)로 보상받고자 하며 지역공동체의 이익을 목적으로 하는 조직과 투 자자들이 소유하고 운영하는 부동산과 시설물’을 의미한다고 정의하고 있다.
영국에서는 ‘지역 자산 (Community Asset)’이란 ‘지역공동체 조직이 소유하거나 관리하는 토지와 건물’을 의미한다고 정의하고 있으며, 이것은 부동산이 지역공동체가
7) 캐나다의 Social Purpose Real Estate Collaborative에서 정의하는 사회적 목적 부동산의 개념 (https://www.socialpurposerealestate.net/about/what-is-spre)
관리해야 할 지역 자산의 핵심이라는 것을 나타내고 있다.
따라서 이 연구에서 지역의 공유자산은 공동체가 소유하는 부동산을 의미하며, 지역 에 기반하는 것과 공동체 소유는 각각 그 자체로 유․무형의 사회적 가치를 창출한다는 점을 강조하는 측면에서 이런 특징을 갖는 부동산을 사회적 부동산으로 지칭한다.
그림 2-2 | 지역자산화와 사회적 부동산
자료: 저자 작성
2) 사회적 부동산의 필요성
전 세계적으로 나타나는 시장경제체제의 부작용과 함께 지역사회에서도 불평등과 양 극화 심화, 지역 이익의 역외 유출9) 등이 발생하고 있다. 특히 지역사회에서 이런 현 상이 발생하면 소외 또는 배제되는 계층이 발생하고, 결국에는 지역이 쇠퇴하여 공폐 가가 증가하며, 빈곤이 특정 지역에 집중되는 등의 부작용이 발생한다. 따라서 불평등 을 극복하고 지역 이익의 유출을 방지하기 위해서는 지역에서 발생하는 이익을 지역
9) 특히 부동산 개발과 관련해서는 지역에서 개발되는 부동산들로 인한 개발 이익이 지역과 관련 없는 사업시행자에게 흡수된다는 문제점, 젠트리피케이션이 발생하는 지역에서는 외부 건물주들이 지역에서 발생하는 이익을 과도하게 누릴 수 있는 구조가 형성되어 있다는 점(최명식 외, 2016: 32-33)이 문제로 지적되고 있음
주민 다수가 실질적으로 공유할 수 있는 지역자산화 전략이 필요하다.
지역자산화를 위한 전략 중 가장 근본적이면서도 기존 체계에 많은 변화가 필요한 것은 지역의 부동산을 주민 다수가 공동으로 소유하고 운영하는 것이다. 이러한 ‘사회 적 부동산’을 통해 더 공정하고 포용적인 지역경제 시스템을 구축하고, 지역 내 자산을 효율적으로 활용할 수 있기 때문이다(최명식 외, 2018: 149). 사회적 부동산을 만들 어내기 위해서는 공동체토지신탁(CLT), 협동조합, 사회적기업, 종업원 소유기업 (ESOP), 지역금융기관, 지역 비영리단체 등을 다양하게 활용하는 전략이 필요하다 (Kelly & McKinley, 2015).
사회적 부동산은 지역 내의 실질적인 거버넌스 구조를 확립하고, 지역의 지불가능성 과 지속가능성을 확보하며, 커뮤니티 활동을 통한 연대성 또는 장소성을 형성하는 수 단으로 활용이 가능하다. 특히 지역의 필요에 대응하는 수요자 기반 부동산 활용, 지불 가능한 임대료 수준 유지, 지역사회에 대한 기여와 이익 공유, 민주적 주민참여 촉진 등 많은 사회적 가치를 창출할 수 있을 것으로 기대된다.
(1) 자산의 불평등과 젠트리피케이션 극복
오늘날 많은 문제의 원인이 되는 불평등은 그동안 세계적으로 주류였던 시장경제체 제의 불완전함과 모순을 극명하게 보여주고 있다. 개인 차원의 불평등이 고착화됨으로 인해 상대적 박탈감 등 많은 문제들이 야기되었고, 지역 차원에서는 지역 격차가 심화 되고 지역개발 및 성장의 한계에 부딪히고 있다. 특히 낙후된 도심에 들어와 창의적 활동으로 지역을 활성화시킨 주체들이 자본에 의해 밀려나는 젠트리피케이션 현상은 대표적인 시장경제체제의 모순을 보여주고 있다.
이와 같은 불평등의 심화로 인한 양극화와 젠트리피케이션 문제의 근본 원인은 소득 불평등 보다는 자산 소유의 불평등이 더욱 큰 원인이라고 할 수 있다(남기업․이진수, 2017). 즉, 자산 불평등의 해소가 시장경제의 모순을 극복하는 근본적인 해결책이 될 수 있는 것이다. 그러나 현재 소유권(재산권)이 국가나 개인에게 지나치게 집중되어 있으며, 이런 상황에서 자산 불평등을 극복하기는 불가능하므로 다수가 골고루 소유하
는10) 공동체 소유권(community ownership)의 확대를 통해 해결의 실마리를 찾을 수 있다. 이와 관련해서 2009년 노벨 경제학상 수상자인 엘리너 오스트롬(Elinor Ostrom)은 저서 ‘공유의 비극을 넘어(Governing the Commons)’을 통해 국가와 개 인에 속하지 않은 공동체의 자산도 잘 관리될 수 있다는 것을 여러 사례를 통해 증명하 였다. 당시 세계는 경제위기를 겪으면서 시장경제의 모순이 극대화되었으며, 오스트롬 이후 세계 각지에서 이에 대한 대안으로 공유자산을 형성하고자 하는 노력과 시도가 활발하게 나타났다.
공동체의 소유권이 구현되는 사회적 부동산을 통해 지역 내에서 부동산의 개발과 운 영으로 발생하는 이익이 보다 공정하게 배분될 수 있다. 사회적 부동산은 이익 극대화 가 목적이 아니며 지역사회 공동의 이익을 위해 운영되므로 기존 부동산과는 다른 특징 을 갖는다. 부동산 임차료를 지불가능한 수준으로 장기간 유지하여 젠트리피케이션을 방지하고 저소득층이나 영세 소상공인이 쫓겨나지 않도록 보호할 수 있다. 이로 인해 지역에 기반한 주체들이 오랜 기간 안정적으로 지역에 거주하거나 영업을 할 수 있게 되므로 배제와 소외가 아닌 포용적 지역공동체가 형성될 수 있다.
(2) 지역 이익의 선순환 구조 구축
지역에서 발생하는 경제적 이익이 지역 내에 머물지 않고 유출되는 현상은 시장원리 에 의한 자본의 이동이 특정 지역에 국한되지 않는다는 특징 때문에 자연스럽게 발생하 고 있다. 민간 부동산을 개발하는 경우 지역 외부의 자본이 대지를 조성하고 건물을 건축하여 고가에 분양하고 시세차익을 남겨 다른 곳으로 떠나는 방식이 반복되어 왔 다. 이 과정에서 지역 주민은 소외되고 지역의 부동산을 개발했음에도 불구하고 그 이 익이 지역에 남아있지 않게 된다. 또한 젠트리피케이션이 발생하는 지역에서는 원래 지역에서 활동하던 주체들이 다른 지역으로 밀려나게 되어 계층변화가 발생하는 등 자
10) 그러나 이것은 마을의 공터나 문중의 공동묘지 등과 같이 과거부터 오랫동안 공동으로 소유되어왔으나 어느 누구의 소유도 아닌 것처럼 취급되어온 총유 형태의 자산과는 달리, 개개인이 투자하고 배당을 받는 자산의 부분 소유자가 되는 개념으로 그 자산으로 인한 이익과 손실을 같이 담당하는 실질적인 소유자가 되는 것임
본의 논리에는 지역이 고려될 여지가 없다.
사회적 부동산은 이런 측면에서 지역 주민들을 비롯한 여러 지역 주체들의 소규모 자금이 모여 투자되므로 이익도 지역 내에 골고루 퍼질 수밖에 없다. 물론 사회적 부동 산이 이익 극대화가 목표가 아니므로 많은 경제적 이익을 가져오지는 않겠지만 스스로 극대화시키지 않은 경제적 이익(시세보다 낮은 임차료)을 통해 그곳에서 영업하거나 거주하는 지역 주민들이 혜택을 누리게 된다. 또한 지역 주민이 주인인 사회적 부동산 을 활용하는 사업체들은 해당 지역 주민을 고용함으로써 지역 내 일자리를 창출하기도 한다. 즉 지역 내 부동산의 개발과 운영으로 인한 이익이 결국 지역 내에서 순환되어 지역 이익의 유출을 방지하고 지역 내에서 선순환하는 구조가 마련될 수 있다.
사회적 부동산은 지역 이익의 선순환 구조를 구축하고 지역 내의 일자리가 창출되는 등 경제적 측면 뿐만 아니라 지역의 공간적 포용성과 개방성을 확대하는 역할을 한다.
지역의 저소득층이나 영세 소상공인을 배려하는 공간이 되어 구매력이 낮은 계층도 손 쉽게 접근할 수 있는 개방적 공간이 된다. 따라서 시장논리에 따른 원치 않는 이주를 막을 수 있으며 지불가능성을 장기간 보존하여 사회적 약자의 생존권과 영업권을 보장 할 수 있다.
(3) 주민들이 지역발전의 주요 주체로 등장
그동안 지역사회의 발전과 활성화를 위한 정책은 공공부문이 주도해 왔다. 그러나 중앙정부나 지자체, 공공기관들에 의한 지역 활성화 사업이나 도시재생사업은 지역 주 민들의 실질적인 필요를 적절히 반영하는 것에는 한계가 있었다. 실제로 지역 사회의 주체가 되어야 할 지역 주민들은 그동안 공공부문이나 전문가들의 역할에 비해 지역문 제 해결과 지역 활성화를 위한 공적 영역에서의 역할이 매우 미약한 수준이었다.
사회적 부동산이 확산되면 시장 논리로는 개발이 안되던 지역 내의 유휴 부동산도 공동의 이익을 위해 적재적소에 활용될 수 있다. 지역 내의 공․폐가나 나대지 등 기대 수익률을 보장할 수 없는 유휴 공간들도 지역의 필요에 의해 사회적 부동산으로 개발하 여 활용할 수 있다. 공공과 시장에 의해 활용되지 않던 부동산도 지역의 현실과 필요를
가장 잘 아는 지역 주민들과 지역 주체들이 활용하게 되면 창의적이고 지역 실정에 맞
가장 잘 아는 지역 주민들과 지역 주체들이 활용하게 되면 창의적이고 지역 실정에 맞