한 지역을 재개발 하는 이유는 인접지역에 비해 물리적인 환경이 너무 낙후되어 있고, 당해 지역에 거주하는 주민들과 관련한 사회적인 문제가 함께 제기될 때 설득력을 가지게 된다.
신도시 건설 또한 분명한 개발의 필요성과 계획목표들이 전제되어야 하고, 인접 지역과의 분쟁요 소를 최소화하기 위한 준비 작업이 또한 필수적인 요소로 이해되어야 한다.
여기서 라멘플란을 통한 준비라 함은 물리적 개발의 규모와 성격, 실현시기, 소유주 관계의 파악 및 공간적 개선조치사항의 정의, 확보 가능한 대지와 이후의 개발가치 산출을 통한 재정적 실현 가능 성 여부 등을 의미하며 구체적으로 설명하자면 다음과 같다.
① 재개발 또는 개발지역의 공간적 범위 설정
재개발을 위한 준비 조사 작업에서, 라멘플란은 대책마련을 위한 가장 합리적인 공간적 범위를 유 도한다. 도면상에 다이아그램 또는 요점으로 표현된 시행대책들은 문서와는 다른 시각적인 조망을 가능케 한다. 특히 토지소유구조와 소유주들의 참여의사를 표현할 수 있고, 그 외에도 단계적인 시행
16) Sanierungsgebiet Buckau, Städtebaulicher Rahmenplan 1993. S.55
가능성을 타진하거나, 가능한 해당지역의 후속적인 상세계획을 탐색해 볼 수도 있다.17)
17) Schriftreihe Stadtentwicklung Band 02.016.Bonn 1978. S.3
18) 개발이익을 환원하기 위한 비율은 각 지자체의 개발압력 정도에 따라 다르다. 뮌헨의 계산모델인 "소본베레흐눙"(SOBON
3) 조정 기능 (관청 내 부서간 의견조정, 정책적인 안정성 확보)
21) Kopetzki, Christian. 1987. Fotschungsantrag städtebaulicher Rahmenplan. Gesamthochschule Kassel
토목부, 교통부, 재무부, 지적부 등에게는 별로 영향력이 없는 도면이 되어버린다. 따라서 이에 대한
23) Holland, K.J. und Pfotenhauer,E. 1980. Teilräumliche Entwicklungsplanung, Informationssystem der Universität Oldenburg.
24) Holland,K.J. Pfotenhauer,E. 1980, S.132
② 민원 및 분쟁의 예방
라멘플란은 때로 한 도면에 나타낼 수도 있으나, 다양한 전문분야들을 표현하기 위하여 다른 이름
․건설유형별(아파트, 다세대, 독립건물 등)로 건축된 대지의 범위
현 부하상태와 개선방향 표시
6. 라멘플란의 제작
다. 그림에서 볼 수 있듯이, 분석의 통합을 통하여 잠재적인 수요와 공급을 규명하고, 입지가 가지고
상기의 과정을 바탕으로 경관컨셉(Gestaltungskozept), 용도컨셉(Nutzungskonzept) 또는 종합적인 마 스터플랜을 작성하며 부문별로 중요한 컨셉들을 심화하여 별도로 보여주기도 한다. (예: 교통/녹지/
통해 제시될 수 있다. 예를 들어 우선순위 계획도는 재정계획과 기반시설 구축을 위한 중요한 단서로 작성되며, 차별화된 시행대책도면들은 과제별․테마별․참여자별․공간별․시간범위별로 관리를 가능하게 한다.
경우에 따라서 시행대책의 총괄적인 목록을 작성하고, 재정 및 공정에 관한 계획이나 전략을(예:
현상공모전이나 워크숍의 실시, 실행에 있어서 계획법적인 문제, 참여절차, 계획 및 프로젝트 총괄, 모범사례로 시작하는 선두 프로젝트의 선정 및 유도대책) 수립한다. 마지막으로 평가를 위한 제안과 이후 전략 및 후속조치 등을 언급할 수 있다.
3
(1) 사례개요: 에슬링엔 시 “베르크하임(Berheim)” - 기본에 충실한 구(區)도시계획
위 치: 독일남부 바덴위르템베르크(Badenwürtemberg)주, 에슬링엔 시(Stadt Esslingen) 발기인: 에슬링엔 시의회
설계팀: 에슬링엔 시 도시계획청(Stadtplanungsamt) 규 모: 약 7,800명의 인구
<그림 3-1> 라멘플란의 표지그림
(2) 프로젝트 내용: 구의 도시기본계획으로서 중장기 대책에 관한 컨셉 및 시행전략수립
배경: 약 7,800여명의 인구를 가진 베르크하임 지역은 옛 중심지 주위로 주거와 산업 기능이 동시 에 발달하여 왔다. 혼합된 용도로 이용되고 있었기 때문에 기능상, 미관상, 용도상의 분쟁이 빈번했 으며, 옛 중심지와 새 상업중심지와의 불균형적인 발달은 지역 전체의 현대화를 늦추면서 주거환경 을 저해하고 있다.
주민들의 상당수가 에슬링엔(Esslingen)과 슈투트가르트(Stuttgart)시에서 필요한 물품들과 서비스를 충족하고 하고 있지만, 지역 내에서도 일상의 수요를 공급할 수 있는 가게들의 입지를 강화해야 하 고, 용도 간 분쟁을 억제할 수 있는 유도책을 통해, 상업 및 산업(방해되지 않는 도심산업)이 고르게 발달할 수 있는 바탕을 마련해야 한다는 필요성이 대두되었다. 그 외에도 교통소음에 대한 대책이나 외부지역과의 연결을 원활히 할 수 있는 시행 대책들이 수립되어야 하며, 도시 확장을 최대한 억제하 여 자연생태계를 보호하는 동시에 여가활용의 장으로 활용하는 중장기적인 계획 또한 필요하다는
인식이 생겼다. 도시계획청은 지구상세계획을 제작하고 건축행위를 평가하면서, 이와 같은 중장기적 4.4.4 Dürrbeundstrasse / Brunnenstrasse 4.4.5 대지 개발 가능성
4.4.6 산업지역 4.4.7 공공기관 4.4.8 요약 4.5 교통현황
5.0 시행대책
5.5.4 뒤르보인트 가로(Dürrbeundstrasse)와 브룬덴 가로(Brunndenstrasse)의 중정구조
<그림 3-3, 도면 A> 상위관련법
<그림 3-4, 도면 B> 녹지 / 오픈스페이스 현황도
<그림 3-5, 도면 C> 토지이용 현황도
<그림 3-6, 도면 D> 녹지/오픈스페이스 컨셉
<그림 3-7, 도면 E> 토지용도 컨셉
<그림 3-8, 도면 F> 교통컨셉 I
<그림 3-9, 도면 G> 교통컨셉 II
<그림 3-10, 도면 H> 중심지역 크로넨가(Kronenstrasse) 발전컨셉
<그림 3-11, 도면 H> 라멘플란 베르크하임
<그림 3-12> 개발대상지
(2) 프로젝트 내용
옛 군사기지 개발을 통해 복합주거, 학교 및 사회복지, 문화시설을 공급하는 계획으로, 2015년까지 약 6500명을 위한 주택 및 2000여 개의 직장을 수용하는 것을 내용으로 한다.
- 배경: 쉬드슈타트(Südstadt:이하 남구)는 철도와 국도로 인하여 도심부와 연결이 단절된 곳이며, 건설자재판매장, 화물역사, 창고, 군대 등의 특수용도가 많아 ‘도시속의 금지된 도시’라는 좋지 않은 이미지를 가지고 있었다. 저소득층과 외국인 망명자들의 값싼 주거지로 슬럼화 될 위험도 있었다.
1991년, 남구에 주둔했던 프랑스군이 철수하자 60ha에 이르는 병영지가 공동화되었다. 당시 주택난 과 함께 소매상들을 위한 공간이 부족했던 튀빙엔시에게는 이 문제를 해결함과 동시에 남구 전체를 튼튼한 도시구역으로 새로운 뼈대를 만들기 위한 좋은 기회였다. 그 첫 단계로 아이디어 공모전을 통해 52개의 다양하고 참신한 제안들을 접수하였으며, 다음과정으로서 라멘플란의 작성이 시의회에 서 결의되어 1992년부터 라멘플란에 따라 개발이 진행되고 있다.
- 목적: 문화적 다양성 및 융통성이 있으면서도 튼튼한 구조의 도시구역으로 강화
<그림 3-13> 튀빙엔 시 남구에 대한 단계적인 개발 계획
28) 이는 튀빙엔 시 내 다른 지구나, 다른 도시의 도시개발프로젝트에 비해 월등히 높은 밀도이다 - 도시재개발청의 개발요약문에 서 발췌.
1부 설계지침
<그림 3-14> 튀빙엔시 남구 라멘플란
(4) 세부사항
이 계획에서 핵심적으로 다루고자 하는 내용은 고밀화, 구조의 다양성, 지구 내 네트워크를 돕는 공간조성이다. 이들을 좀 더 자세히 설명하면 다음과 같다.
-
고밀화: 고밀화를 통한 저렴한 주택 공급, 도시풍 분위기 조성, 자체적 상권형성을 목표로 함-
다양성:
대규모 단일기능의 기존 ‘단지’를 지양하고 소규모 개발 유도 (소규모 건설조합에게 우선
권을 줌),
필지의 소규모 및 다양화,
주거평면과 건축의 다양성 확보,
다양한 사회계층을 수용할 수 있는 다양한 형태의 주거 공급(가족 ,
독신,
노인,
외국인,
다양한 직종에 따른 개별적이고 창의적인 주거형태),
오픈스페이스의 다양화 (녹지,
놀이공간, 휴식공간, 여가활용의 장),
옛것과 새것의 조화(가능한 옛 군대막사를 이용 ,
개조, 혼합), 혼합 용도 및 직종의 다양성 확보(50%
서비스업, 20% 제조및 수공업
,10%
소매상, 20% 사회복지 / 문화시설)
-
네트워크를 돕는 환경:
차 없는 거리와 광장, 물건수송, 업무를 제외한 지구 내부의 주정차금지,
보행자 우선권,
공동 자동차 제도(Carsharing), 오픈스페이스의 차별적인 활용,
만남의 기회를 높여 자 체 네트워크의 강화를 유도 (이는 다양한 사회 구성원 간 융합을 위한 조건으로서 인위적인 사회복지 및 문화시설보다 효과적인 방법일 수 있음)
<그림 3-15> 튀빙엔시 남구지역 : 혼합용도의 유도
다양성과 창의성을 높이기 위한 라멘플란 내의 제도적 도구로는 건축주의 자유의사 존중
,
시민참 여, 작은 규모의 건설조합에게 우선권 인정하는 방법을 사용할 수 있다.
이 라멘플란에서 시민참여에 대한 내용을 살펴보면
,
시민과 관련자들은 공공용지 계획에 폭넓게 참여하고 있으며,
이해관계에 따른 특정그룹, 예를 들어 가족,
청소년,
장년층,
상인, 건설투자자 그룹 등이 생성되고 있다.
라멘플란의 성공을 위해 해당 지자체에서는 저렴하면서도 수요에 적합한 주거공간을 조성하여
,
넓 은 층의 시민들이 자가의 주택을 소유하도록 하는 것을 목표로 건설회사 및 조합을 유도하였다.
이들 은 흥미를 가진 건설 회사들을 맺어주기 위해 도시재개발청(Satdtsanierungsamt)
내 ‘도시주택 거래소’
를 조직하여 적절한 사업파트너를 찾는데 일조하였다.
이 계획에서 토지를 분배하는 방법으로는
,
우선 건설 희망자들이 입지,
크기,
용도에 따른 토지를 선택하도록 한다.
그 뒤 건설회사는 시의회에 일반적인 건축 및 용도 컨셉을 발표하고,
발표 후 다음 과 같은 범주에 따라 토지 옵션이 부가된다:
① 산업, 상업용도의 컨셉 (대부분 1층이 상업/업무공간
으로 이용), ② 개인 건설회사 조합 또는 시행사,
③ 실현가능성, ④ 특수한 건축 및 주거형태,
높은 수준의 생태요소들의 충족여부이 계획의 시행을 위한 재정충당방안을 살펴보면
,
지자체가 개발공시 이전 가격으로 전체 토지를 매수하며,
개발 후 토지가격 상승에 따른 판매수입과 부담금제에 따른 기부금에서 진입도로,
공공공 간, 기반시설 등을 위한 대부분의 개발비용을 충당하도록 한다.<그림 3-16> 차 없는 거리의 실현
<그림 3-17> 참고사진: 항공사진, 공공공간, 중정, 탱크차고-농구장, 복합용도29)
<그림 3-17> 참고사진: 항공사진, 공공공간, 중정, 탱크차고-농구장, 복합용도29)