이는 토지이용의 분산과 혼재를 저감하는데 중요한 의미를 갖는다. 즉, 주변토지이 용행태를 중요하게 여기는 개발행위일수록, 토지이용의 분산 보다는 집중을, 혼재 보 다는 집단화를 유도하기 유리하기 때문이다.
그림 3-18 개발행위필지와 주변 토지 설정 예시(반경 200m권역)
자료 : (위) 네이버지도, (아래) 연구진 작성)
3) 분석 결과
화성시를 대상으로 개발행위허가가 발생한 필지 주변지역(200m 반경)의 토지이용 특성을 분석하였다. 또한 이를 화성시 평균 토지이용행태와 비교하였다.
주거는 대체로 다른 주거시설과 연접하는 경향을 보인다. 화성시 모든 읍면지역에서 주변토지의 주거비율이 화성시 평균보다 높게 나타났다. 이는 주거목적의 개발행위가 주거 목적의 토지와 인접하여 발생할 가능성이 높음을 의미한다.
반대로, 주거목적의 개발행위는 상업적 토지이용과는 무관하게 발생하는 경향을 보 였다. 지역에 따라 인접하는 경우도 있으나 그렇지 않은 경우도 다수 발견되었다.
특히 주거목적의 개발행위는 공업 목적의 토지이용과는 떨어져서 발생하는 경향이 보인다. 이는 주거시설과 공장이 상호배타적 성격임을 의미한다. 다만, 봉담읍, 팔탄 면은 주거시설과 붙어서 입지하는 경향을 보여, 지역에 따라 편차가 발견되었다.
표 3-4 주거 목적 개발행위허가 주변토지 특성 분석
화성시 전체 개발행위허가 (주거목적)
주변(반경 200m) 차이
주거 상업 공업 주거 상업 공업 주거 상업 공업
봉담읍 12.24% 2.00% 6.08% 18.40% 3.34% 8.30% 6.17% 1.35% 2.22%
우정읍 5.00% 1.19% 9.93% 9.07% 1.37% 4.33% 4.06% 0.18% -5.59%
향남읍 8.70% 2.85% 10.06% 9.46% 2.68% 8.10% 0.76% -0.16% -1.96%
남양읍 6.68% 1.71% 5.25% 10.77% 2.20% 4.21% 4.09% 0.49% -1.04%
매송면 5.18% 0.38% 0.30% 15.27% 1.16% 0.92% 10.09% 0.78% 0.63%
비봉면 9.45% 0.66% 2.67% 14.23% 1.46% 2.69% 4.78% 0.80% 0.02%
마도면 4.52% 2.15% 12.76% 7.23% 2.28% 6.91% 2.71% 0.12% -5.86%
송산면 4.70% 0.84% 6.57% 8.47% 1.35% 1.89% 3.77% 0.51% -4.68%
서신면 5.02% 3.04% 7.17% 7.86% 2.03% 2.63% 2.84% -1.02% -4.54%
팔탄면 2.16% 1.58% 7.62% 7.26% 2.62% 10.84% 5.10% 1.04% 3.23%
장안면 3.20% 1.29% 8.86% 7.24% 2.36% 9.88% 4.04% 1.06% 1.03%
양감면 3.68% 1.65% 11.90% 6.72% 2.11% 10.18% 3.05% 0.46% -1.72%
정남면 5.61% 2.66% 10.98% 9.82% 3.52% 11.08% 4.22% 0.86% 0.10%
※ 화성시 동지역을 제외한 나머지 읍면 지역을 대상으로 분석함
※ 동탄면은 행정구역상 면지역이나, 현재 제2동탄신도시가 개발중이어서 분석에서 제외 출처: 저자 작성
상업도 대체로 다른 상업시설과 연접하는 경향을 보인다. 화성시 모든 읍면지역에서 주변토지의 상업적 토지이용비율이 화성시 평균보다 높게 나타났다. 이는 상업시설이 집단화하는 경향이 있음을 보여준다.
상업적 개발행위는 주거시설과도 대체로 연접하는 경향을 보이나, 지역별로 지역마 다 편차가 있는 편이다. 매송면, 송산면, 팔단면 처럼 주거지와 인접한 사례가 있는 가 하면, 남양읍, 비봉면, 장안면, 양감면처럼 상업지역이 집단화하는 사례도 있다.
반면, 상업적 토지이용과 공업적 토지이용과의 관계는 지역별로 큰 차이를 보인다.
우정읍, 송산면과 같이 공장과 분리하여 상업적 개발행위가 발생하는 경우도 있지만, 남양읍, 비봉면, 팔탄면, 봉담읍, 장안면, 양감면과 같이 공장과 인접하는 경우가 있 다. 즉, 상업적 개발행위는 지역에 따라, 개발목적에 따라, 잠재적인 소비계층에 따라 유동적이라고 볼 수 있다.
표 3-5 상업 목적 개발행위허가 주변토지 특성 분석
화성시 전체 개발행위허가 (상업목적)
주변(반경 200m) 차이
주거 상업 공업 주거 상업 공업 주거 상업 공업
봉담읍 12.24% 2.00% 6.08% 15.78% 5.03% 11.35% 3.54% 3.03% 5.27%
우정읍 5.00% 1.19% 9.93% 7.76% 3.64% 6.19% 2.76% 2.45% -3.74%
향남읍 8.70% 2.85% 10.06% 7.85% 3.48% 10.43% -0.85% 0.63% 0.37%
남양읍 6.68% 1.71% 5.25% 7.67% 5.39% 11.98% 0.99% 3.68% 6.73%
매송면 5.18% 0.38% 0.30% 17.92% 2.24% 1.40% 12.74% 1.87% 1.10%
비봉면 9.45% 0.66% 2.67% 9.71% 2.86% 8.48% 0.27% 2.20% 5.81%
마도면 4.52% 2.15% 12.76% 6.05% 3.74% 12.88% 1.52% 1.59% 0.11%
송산면 4.70% 0.84% 6.57% 8.44% 4.22% 4.87% 3.74% 3.38% -1.70%
서신면 5.02% 3.04% 7.17% 6.04% 5.54% 8.42% 1.02% 2.50% 1.25%
팔탄면 2.16% 1.58% 7.62% 4.46% 4.16% 18.07% 2.30% 2.58% 10.45%
장안면 3.20% 1.29% 8.86% 3.99% 3.22% 14.84% 0.79% 1.93% 5.99%
양감면 3.68% 1.65% 11.90% 4.05% 3.30% 17.09% 0.37% 1.65% 5.19%
정남면 5.61% 2.66% 10.98% 6.96% 4.01% 14.74% 1.35% 1.35% 3.76%
※ 화성시 동지역을 제외한 나머지 읍면 지역을 대상으로 분석함
※ 동탄면은 행정구역상 면지역이나, 현재 제2동탄신도시가 개발중이어서 분석에서 제외 출처: 저자 작성
대체로 공장은 주거시설과 분리입지하는 경향을 보이나, 그 영향은 크지 않다. 매송 면의 경우, 공업 목적의 개발행위는 오히려 주거용 토지와 연접하여 입지하는 경향을 보인다. 다만, 매송면의 공장 비율이 매우 낮은 편이므로, 향후 중점적인 관리를 통해 충분히 개선될 여지가 있다. 향남읍의 경우, 비교적 명확하게 주거용 토지와 분리입지 하는 모습을 보인다.
공업 목적의 개발행위와 상업적 토지이용과의 뚜렷한 경향성은 보이지 않으며, 지역 별로 편차가 존재한다. 반면, 공장과 공장은 대체로 서로 연접하는 경향은 매우 뚜렷하 다. 이는 공장의 성격 상 유사업종 간의 연계, 전후방 산업 간의 연계 효과가 발생하기 때문이며, 기반시설을 공동으로 이용하기도 유리하기 때문으로 해석할 수 있다. 반면, 우정읍, 마도면, 송산면처럼 그러한 경향이 크지 않은 지역도 있다. 이런 지역은 보다 세심한 관리가 필요할 것으로 판단된다.
표 3-6 공업 목적 개발행위허가 주변토지 특성 분석
화성시 전체 개발행위허가 (공업목적)
주변(반경 200m) 차이
주거 상업 공업 주거 상업 공업 주거 상업 공업
봉담읍 12.24% 2.00% 6.08% 12.89% 4.66% 14.77% 0.65% 2.66% 8.69%
우정읍 5.00% 1.19% 9.93% 4.55% 1.54% 10.81% -0.45% 0.35% 0.89%
향남읍 8.70% 2.85% 10.06% 3.87% 2.49% 14.06% -4.83% -0.36% 4.00%
남양읍 6.68% 1.71% 5.25% 5.39% 3.12% 13.81% -1.29% 1.41% 8.57%
매송면 5.18% 0.38% 0.30% 22.73% 2.66% 2.16% 17.55% 2.28% 1.86%
비봉면 9.45% 0.66% 2.67% 10.80% 2.17% 11.26% 1.36% 1.50% 8.59%
마도면 4.52% 2.15% 12.76% 4.52% 2.65% 14.60% -0.01% 0.50% 1.84%
송산면 4.70% 0.84% 6.57% 4.99% 1.76% 9.48% 0.30% 0.92% 2.91%
서신면 5.02% 3.04% 7.17% 4.45% 2.15% 16.20% -0.58% -0.89% 9.03%
팔탄면 2.16% 1.58% 7.62% 3.42% 3.63% 19.56% 1.27% 2.06% 11.95%
장안면 3.20% 1.29% 8.86% 2.93% 2.36% 17.82% -0.27% 1.07% 8.97%
양감면 3.68% 1.65% 11.90% 3.41% 2.49% 20.00% -0.27% 0.84% 8.10%
정남면 5.61% 2.66% 10.98% 6.73% 3.81% 17.45% 1.12% 1.15% 6.46%
※ 화성시 동지역을 제외한 나머지 읍면 지역을 대상으로 분석함
※ 동탄면은 행정구역상 면지역이나, 현재 제2동탄신도시가 개발중이어서 분석에서 제외 출처: 저자 작성